建築条件付土地決済後の契約解除について

4月に建築条件付の土地（3ヶ月以内にその工務店での建築請負契約を）の契約をしました。
ローン申し込み時になり、土地（50坪・1650万、建物+諸経費で2300万（あるプランで35坪）の
合計総予算3950万（自己資金1000万、ローン2950万）でローンを組むことになりました。

本来なら、建築条件付土地を契約後、ローン審査と並んで建築プランを行い、
建築するものの契約額を決定してから、建築請負契約とローン確定になり、
その後、建築へ移行するのがよかったのかもしれませんが、
ここで工務店の行う手順に乗ってしまったのかも知れません。

私のケースでは、前述の建築請負契約をまったく行わないまま、
ローン金額の確定、土地の決済、登記（6月末）を先に行ってしまったのです。
もちろん工務店のことは信頼していたのですが、
登記完了後に2ヶ月半かけて行った設計・見積もりで出てきた金額が700万オーバーという金額でした。
もちろんいろいろな要望を言わさせていただきましたし、満足のいくプランになりました。
設計担当者の「この予算ならあまり変わらずにできます」の言葉を信じていましたので、
でてきた700万という金額は予想外で、一気にさめたというか、
信頼がなくなったという感じがしました。
もちろん今後は予算になるべく近づける変更は行っていきますが、
とても歩み寄れる金額ではないような気がします。

そこで、この契約が白紙になってもしょうがないかな？とおもうようになりました。
（１）土地の決済、登記が完了しているが、それも元に戻さなければならないのか？

（２）元に戻す場合の、諸経費はどちらもちか（特に司法書士の費用20万くらい）

（３）元に戻す場合に、どのような費用が発生する可能性があるか？多分違約金には当たらないと思いますが・・

（３）もし、白紙に戻すことが基本になる場合、「土地条件付」をはずすには工務店にそれなりの費用を払わなければならないのか・・？

（４）話が大きくなって「裁判」とかに発展しないか？（現在の関係は良好です）

（５）そもそも、一般的な建築条件付土地の契約、ローンのタイミング、登記の流れについて教えてください。

以上、5点についてアドバイスをお願いします。
長文で読みづらく申し訳ありません。

No.4 回答者： bushido- 回答日時： 2008/09/22 18:27

（1）停止条件が成就されずに契約が白紙になるということは、どこまで行っても全て元に戻すことを意味しますので、原則としては登記をしていても戻すことになります。

（2）まず、建築請負契約を締結する前に土地の移転登記を終えてしまう手順は相当に見切り発車し過ぎです。又、建物の正式な見積りが出る前になぜローンの申込が出来るのかも不可解です。
しかし、停止条件が成就しなかった（建築請負契約締結に至らなかった）というのは結果であり、どちらかに違約等が有ったという経緯では無いと思われますので、登記を戻す費用負担は規定外事項として協議するしかないでしょう。停止条件未成就は特にあなただけの責任ではありませんし、移転登記費用をあなたが負担しているのですから、戻す費用は相手方負担でも痛み分けとして筋は通ると思います。

（3）登記費用がかかりますが（2）で書いた通りです。契約書に貼付した収入印紙代は双方の負担として戻らないでしょう。違約ではないので違約金は不要です。土地決済をローンで行っている場合、それを一括返済するのは面倒ですね。ローンに関する費用はあなたの金策の問題ですから自己負担は致し方ないでしょう。

（3）の2　建築条件を外せるかどうかは、これも規定外事項ですから協議次第ですが、もし外せたとしても土地代の上乗せは当然でしょう。建築費でも利益を出せる分、土地価格を調整してますので。

（4）それは今後の成り行き次第ですから誰にもわかりません。お互いの主張がぶつかり合い、譲らなければ最終的には法定へ、となります。

（5）基本的には土地契約→プラン打ち合わせ→請負契約→ローン申込→土地決済（登記）→建物着工→建物決済（登記）、となりますがケースバイケースの部分もあります。

最後に、土地の移転登記まで行われている今の段階からしますと、単に白紙にして無かったことにするなどという提案を業者側が安易に受け入れることはないでしょう。客観的に見ても、何とかニーズを擦り合わせて妥協点を見つけて進めていかざるを得ない段階にあると考えます。

No.3 回答者： hkinntoki7 回答日時： 2008/09/22 15:32

　まず、土地の売買契約・建築請負契約を締結し頭金を支払います。

その後、建物の設計打ち合わせを始めます。ローン審査が下り次第、土地の残金を支払います。何故なら他人様の土地に家を建てるなんてことできませんから。
　もし、頭金で土地代金を支払うのであれば問題ありませんが土地代が頭金を上回る場合はその翌月からローンの支払いが始まります。通常は土地＋建物：基本のプランが物件価格でローン審査を受けるはずです。
　その後、ある程度建物打ち合わせが詰まれば工事が始まります。建物代金はオプションを含めた決済になりますからオプション価格を考えずにローンを組むと資金ショートになります。自分はオプション部分を考慮せず、頭金を増やしたため結局、株や貯金を取り崩すハメになりました。土地建物の登記は引き渡し、つまり建物の残金決済の時に同時に行われます。
　今回の解決策としては質問者様がオプション部分を全てあきらめ基本プランで建物を設計し直すというやり方が無難でしょう。極端な例、建築面積は増やす、床は大理石にしろ等々変更を加えているのだからＨＭの立場としてその割増分請求は当たり前です。その説明がなかったというのは理屈が通らないです。基本プランに基礎代が含まれていなかった等で建物が建たないプランなら話は別ですけど。
　もし白紙に戻すとしたら建物の工事進行具合ですけど損害分を全額請求されても文句言えないでしょう。基礎を打ち始めていたりしたらその費用及び撤去費用、部材・職人のキャンセル料などそれなりに払わなくてはならないと思います。例えばＨＭの請求金額が物件の1/3位の請求があったとして質問者様が納得できなければ裁判沙汰になると思います。また、建築条件付きははずせないでしょう。

No.2 回答者： kita52326 回答日時： 2008/09/22 02:39

個別項目への回答ではなく、総論的な話になってしまいますが・・・・

「建築請負契約をまったく行わないまま」とのことですが、
ローン申込時の「建物+諸経費で2300万（あるプランで35坪）」の請負契約や発注書などの類いに、
全く署名・押印などはしていないのでしょうか？

建築条件付土地分譲で建物請負が契約できないということは、業者にとっては、
土地売買契約の白紙解約だけではなく、設計・見積等の人件費が徒労になり、
金利の負担期間が延び、広告費などの販売経費がまた追加で必要になることなので、
これらのリスク回避(＝顧客にとってはリスク発生)のために、いろいろな手段を用いる業者もいます。
「工務店の行う手順に乗ってしまって」ということは、相談者には不利な状況になっている可能性があります。

「ローン金額が確定」していて、土地分の融資実行、移転登記まですすんでしまっていることから考えると、
ご本人はそのつもりでなくても、2300万の建物が「契約」になっている気がします。
白紙解約できる可能性がまだあるなら、通常そのようなことはしませんから、
何らかの理屈付けができるようになっているのでは・・・・。
「建物請負契約・注文書に相当するものは本当にないか。」が最も重要だと思いますので、
よく確認すべきだと思います。
また、一連の契約書類、重要事項説明、打合記録なども同様です。

７００万円の差はローン返済上は大きいです。
「あまり変わらずにできます」という範囲の誤差とはいえません。
解約できない状況に顧客を追い込んで契約を迫る意図を持っている可能性があります。
弁護士に対応を依頼することも視野に入れて、会話の録音なども考えて交渉に入るべきだと思います。

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No.1 回答者： detekoiya 回答日時： 2008/09/21 23:24

＞（１）土地の決済、登記が完了しているが、それも元に戻さなければならないのか？

そうです。そのような契約になっていると思います。

＞（２）元に戻す場合の、諸経費はどちらもちか（特に司法書士の費用20万くらい）

あなたの負担です。

＞（３）元に戻す場合に、どのような費用が発生する可能性があるか？多分違約金には当たらないと思いますが・・

何とも言えません。

＞（３）もし、白紙に戻すことが基本になる場合、「土地条件付」をはずすには工務店にそれなりの費用を払わなければならないのか・・？

工務店に相談してください。
それは行わないのが本来の話です。
まあ、あわよくば土地だけ入手してよそで建築できればと思っているのでしょうけれど。

＞（４）話が大きくなって「裁判」とかに発展しないか？（現在の関係は良好です）

あなたが変な主張しなければならないでしょう。


＞（５）そもそも、一般的な建築条件付土地の契約、ローンのタイミング、登記の流れについて教えてください。

その会社にもよると思います。
私のところでは、土地決済時に建築請負契約を同時に締結するように進行します。ローンの進行については自己資金の割合や金融機関によって異なるので何とも言えません。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございました。やはり、諸経費はこっちもちなんですね。合計で50万位の授業料になるということですね。
もちろん今回の話がうまくまとまるのが一番よいのですが、もし、契約の解消にいたった場合は、
次回の業者さんとはこのような事態にならないように、契約、決済の手順を踏みたいと思います。

お礼日時：2008/09/21 23:38