専任専属契約のトラブル

前に質問させて頂きましたが、状況が変わりましたので再度お力を御願い致します。　私は７月上旬に大手不動産会社　大○と新築の一戸建てが気に入りまして、専任専属契約でマンションの売却を依頼しました。　当初１ヶ月目は凄い反響で、連日内覧希望者が殺到し２０組近く来られたと思いますが、最終的な話までは行きませんでした。　軽く考えていた内覧会、プライベートな時間も潰され、部屋は毎回大掃除状態で結局決まらない状態で疲れておりました。　そして、希望の新築物件も完売御礼になってしまい　売却する意思も薄れてきまして、契約終了１ヶ月前に当分の間、永住しようと３００万円を投資してリフォーム契約を決意。　同時に大○に２ヶ月が経過しても売れないし、内覧の数も激変に低下したので、リフォーム契約をした事を報告。　リフォームは契約期間終了２週間前に開始するとリフォーム内容も報告しまして、同時に販売価格を５２００万～５５００万に変更する手続きも完了しました。
　自分の中では５２００万でも売れないし内覧も無いから、５５００万なんて絶対来ないと思っておりました矢先の事、リフォーム開始２日前に内覧を希望されている方が居ると連絡が入り、リフォーム後にして欲しいと言いましたが、とりあえず拝見したいとの事で見て頂きました。　そのお客さんは、８０００万程度な現金で即日キャッシュを出せるとの事。　当物件か西梅田の候補物件かどちらか決めたいと言ってました。　現在の所有の家が当方から車で１０分程度の場所で、こちらのほうが良いとのこと。　このお客様は内装にの豪華さを求めており、私の趣味と一致しているようで、部屋も気に入って頂いたようです。　リフォーム後の内容も凄く気に入って頂いたみたいで、リフォームが完成したら、もう一度見たいとの事で帰られました。　こちらとしては売りたくないのです。　理由は２つあります。　(1)希望の物件が完売した事　　(2)内覧に来られた日に銀行と買い替え融資の件で相談してました。　私は一人で会社を経営してますが、今年１２月決算月は数百万の赤字がでる見込みで、銀行より赤字が出た瞬間、融資は無理だろうと言われました。　１０月申込みなら、見込み決算書が必要と言われてしまった事態です。　　　売ったわ良いが、今度は融資が出来ない事態となると大変な事になってしまいます。　その事も大○に説明いたしました。　　そして、先日よりリフォームが実施されてますが、予想より工事が遅れておりまして、当初完成予定の１０月４日には間に合わない状態で、１０月１０日に変更になる申し出を大○に報告しまして、契約期限も過ぎるので今回は諦めて下さいと言いました。　そしたら、大○の担当より　貴方は１０月５日に再内覧の約束をされてますよね?? お客様も気に入ったら即日購入する意思で再内覧を希望されていると言われまして、通常なら１０月５日再内覧を行い気に入った場合は、契約最終日の１０月６日は契約をするとの条件だそうです。　私も１０月７日～は既に売り止め報告を２週間前に言っております。　今回はリフォーム都合で日数が延び、その理由で契約期限が切れたから　"売り止め"は筋が通らないと怒られました。　お客さんはリフォームが伸びてでも部屋を見たいと言っているそうです。　契約期限が切れてでも販売しないといけないんでしょうか?? 本当に困っています。

No.1 回答者： shion0851 回答日時： 2008/09/26 00:25

媒介契約は解約出来る場合とその効果を明記することになっています。

今回のケースが解約事由に記載されていれば、仮に購入希望者（未申込）がいても解約ができますし、記載されていなければ解約できません。
解約できない＝売らなければなりません。
契約の世界のことなので諦めて下さい。

内容的には、リフォームを決意した時点で売却の意思が薄れていたのですから、その時点で大○へ解約の申し出をすれば良かったと思います。
期限が切れても販売しなければ～ということはもちろんありませんが、期限が切れるように粘ったとも見えます、外形的には。
仮に、大○へは突っ張れても、購入希望者は媒介契約には無関係なので無理です。

どうしてもという事なら弁護士さんに相談してみてはいかがでしょうか。
いまなら交渉の余地はあると思います。

この回答への補足

おはようございます。
厳しいお言葉に動揺しております。
契約書等の内容は全然拝見しておらず、控えも処分しました。
私も簡単に思ってたのは正直の言葉です。
NO.2の方には明記しておりませんでしたが、現在リフォーム中で自動ドアのガラスを取り付ける事になっているのです。(大○報告済)
本来はマンション規約で共有建物に触れるような内装は駄目と明記しており、当然承諾の上でリフォームしているのですが、自動ドアを取り付けの再にアンカーを打たなければならないと昨日、言われました。　もしアンカーを打つとなれば、管理組合発覚後は大変なトラブルになるのは確実ですし、莫大な現状復帰の金額も発生します。　当初はアンカーを打たないで大丈夫だろうとの話でしたが、壁や床を捲らないとわからない内容でした。　もしアンカーを打たないで工事を続行した場合は、安全面での保証は無いと言われた次第です。　その件を昨日に大○に伝えました。　その件について、どうされるのか??の聞かれまして今更、現状回復等なんて出来ない!!　アンカーを打ちしかないでしょ??と言いました。　私も昨日の大○の"筋が通らない"の発言で少し腹が立ちまして、マンション規約を破る方針でやりますよ!!　また購入したいのであれば、購入希望者に大きなリスクが付く事を覚悟していてください。　万一、管理組合等にバレて大変な騒ぎになっても、当方は一切責任等はは取らないと言いました。　それを言った時は電話のトーンが変わっていたのも事実です。　売りたくないから発言した事ではありませんが、本当の事実を伝えたのですが....　　　　

補足日時：2008/09/26 06:19

No.2 回答者： oyazi2008 回答日時： 2008/09/26 00:40

現段階であなたが業者に拘束されることはありません。

仲介はあくまで契約が成立したら法的に拘束されるものです。担当者は契約が欲しいので、プレッシャーかけてきますが・・・しかし本来であればリフォームを考えた段階で売却の依頼を断るべきですし、買い替えの場合のローンの目処も売却を考える前につけるべきです。あなたも会社を経営されているなら、その業者があなたに振り回されたという事実は冷静になれば理解できると思います。「筋が通らない」と言う業者の気持ちも理解してください。何10組も案内するにはそれなりに電話してアポ取って、担当者なりに仕事はしたはずです。しかし売却を断ってもペナルティはありません、調査費用や広告費用等は実費請求されれば支払わなければなりません。

この回答への補足

ありがとうございます。
確かに、私も自分で取った行動については反省するべきは理解しており
逆の立場で考えても"振り回された"と思われても当たり前と思います。
私もリフォームを決意する前の１．２ヶ月間は不動産に協力的に
接したつもりでもあります。
NO.1の回答頂いた専門家の方の指摘が引っかかりまして気にしてます。
その点は大丈夫なんでしょうか??
昨日の電話で、個人的に電話等を取りたくなく無視したい気持ちで
いっぱいです。　　調査費用や広告費用等は実費請求されれば支払わな
らないのはお支払いするのですが、いくら程度発生するのでしょうか??

補足日時：2008/09/26 06:10

No.3 回答者： oyazi2008 回答日時： 2008/09/26 16:51

媒介契約と売買契約は全く違うものです。

媒介契約自体で売買を強制される事はありません。解りやすく一例を挙げましょう。媒介を依頼し売り出し中にご主人さんが亡くなりました。奥さんは売却をやめたいと申し出ました。業者は専属専任で買主が見つかったので契約してもらわないと困ります。契約しないなら手数料を支払ってください・・・とはなるわけがないです（法的に違法です）。ご安心下さい。媒介契約書を再度読み直してください。費用請求は広告費関係と調査費が実費で請求来るかもしれません。が、この類を請求する業者は少ないと思いますし、担当者はがんばったので、「御礼」程度包んだ方が、後腐れなくすっきりすると思いますが・・・彼らも成績による歩合制なので、時間を使った分の実入りは欲しいですよ。もし受け取れば担当者は会社には上手いこと言って済ましてくれると思います。会社に少々の経費が入金されても担当者はただ怒られておしまいですから。

この回答への補足

安心できるコメント有難うございます。
担当者にいくら程度御礼をしたら良いのでしょうか??
30,000円程度つづんだらいいですか???

補足日時：2008/09/26 20:03

No.4 回答者： gorogoro23 回答日時： 2008/09/26 22:09

素人ですし、契約書の内容も分からないですが、

質問者さんの家が取り上げられてしまわないためにも、脅されても
売買契約だけは結ばないようにしないといけないと思われます。
業者としては売れれば両手で３００万の手数料が入りますからね。。

専属専任媒介の場合

１契約期間中に、他の業者や自分で取引を成立させると違約金を支払わなければならない
２依頼者の都合で契約を解除すると費用を支払わなければならない
３自分で買主を見つけて取引することも可能だが、契約期間中は仲介業者がかけた費用を支払わなければならない

だそうなので、上記２の「費用を支払わなければならな 」くなる可能性は
あります。しかし、必ず売買契約を結ばなければならないわけではないと思います。
最も信義に反する上記１の行為を行ったとしても、違約金どまりだからです。

まだ日数はあるようですので、大阪府（ですか？）の宅建協会の相談窓口にいかれたらいかがですか？
あと、市町村の消費者窓口や、法律相談にも行かれた方がいいと思います。
契約内容の確認のため、できれば契約書の写しも業者からもらったほうがいいでしょう。

売却をあきらめてリフォームすることを伝えていて、かつ
上記の住み替えができなくなった事情も話しても強硬姿勢を続ける
業者であれば、質問者さんの手には負えないと思います。
第三者をかましたほうがいいと思います。

しかし、連絡といい、契約書の破棄といい、
質問者さんも段取りが悪いですね。
今回のことは仮に費用が発生しても勉強と思ってください。

参考URL：http://www.osaka-takken.or.jp/profile/takken/bus …