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共有名義の土地を単独にするにはどうしたらよいでしょうか?
現在約200坪の土地を自分の兄弟や叔父と共有1/4づつ所有しています。
すべての管理や固定資産税等は私が払っています。
他の共有者はその土地をどうしたい訳ではなく自分が利用できるのですが、共有者が死んでしまって相続になるといろいろ複雑になるので、今時点で話し合って自分の名義にしようと考えています。
共有者は特に金銭的な請求もなく、私もお金を持っていないので経費がかからない方法を考えています。
その時に問題になりそうな事項を教えていただけませんでしょうか?
1:贈与税がかからないように名義変更をするには、一般の相場の金額で身内と売買契約をしなくてはならないでしょうか?またその場合でしたら贈与を払った方が安く済むのでしょうか?

2:名義変更をした場合、不動産取得税はどのくらいかかるのでしょうか?固定資産税評価額は3000万円くらいです。

3:他に金銭的なこと、それ以外でも問題がありましたら教えてください。

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A 回答 (3件)

>その時に問題になりそうな事項を教えていただけませんでしょうか?


持分移転に合意しているのであれば特に問題はないでしょう。

>1:贈与税がかからないように名義変更をするには、一般の相場の金額で身内と売買契約をしなくてはならないでしょうか?

そうですね。実際に売買代金も支払う必要がありますね。

>またその場合でしたら贈与を払った方が安く済むのでしょうか?
ご質問者の立場からすると、確かに贈与税の最高税率は50%(累進課税)ですから、売買代金を支払うよりは贈与税の方が半分未満になります。まともに考えると。
この場合の評価額は「相続税評価額」を使います。

ただですね。国に高額な贈与税を払うくらいなら親族に渡したほうがよいと考える人も多いですから、あとはその売買金額を「相続税評価額」からどれだけ圧縮するのかというのも考えて、トータルで負担が増えずにうまくやるということも考えた方がよいかもしれません。このあたりは税務署に聞いても杓子定規なので、税理士に相談するとよいです。

売買となると代金を受け取った人には譲渡所得が発生します。

>2:名義変更をした場合、不動産取得税はどのくらいかかるのでしょうか?固定資産税評価額は3000万円くらいです。

3000万のうち3/4の移転ですから、2250万に対して3%の課税ですね。

>3:他に金銭的なこと、それ以外でも問題がありましたら教えてください。
登録免許税は固定資産税評価額の1%です。(現在)
http://www.nta.go.jp/taxanswer/inshi/7191.htm

登記自体は司法書士に依頼してもよいし、時間に余裕があれば何度か足を運んで自分で登記ということも出来ます。(かなり面倒ですが)

とりあえずは贈与税の話があるので税理士に相談しては。
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この回答へのお礼

細かくお答えくださり感謝しております。やはりどちらにしてもお金がかかるんですね。。。実際に共有者には負担をかけないようにしなくてはならないのでその分も検討するとなると税理士に相談が早いと思いました。ありがとうございました。

お礼日時:2008/10/02 23:50

行政書士にたのまないでも


自分で調停の申し立てをして、以前の遺産相続は間違いで
単独が正しいと主張して、みんなの同意があれば
調停調書で登記できます。

それ以外はいろいろやりようもありますが司法書士に頼めばいかがかと。
調停の申し立ても自分でできますが、やりかたがわからなければ司法書士の仕事です。
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この回答へのお礼

みんなの同意が素直に「間違い」と口を揃えてもらえればできるかと思います。司法書士にも相談してみようと思います。ありがとうございました。

お礼日時:2008/10/02 23:46

一番いい方法として、行政書士を通して、土地の名義の変更を依頼してみるのはいかがでしょう。

その時の変更理由は『錯誤』ということにします。要するに、「本当は自分が所有するはずであったが、財産分与方法を勘違いしていた。」
 この時に前もって、他の共有者に土地の名義を自分単独にするために相続をやり直す手続きを取りたい。支払った相続税額は、返すから」
ということで承諾をもらって、書面にしておく必要があります。
 あなたが払った維持管理費と固定資産税を厳密には相殺すべきですが、そこは目をつぶった方が話がうまく運べると思います。
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この回答へのお礼

早速のご回答ありがとうございます。錯誤という方法もあるんですね!共有者に相談する一つの方法として投げかけてみます。

お礼日時:2008/10/02 23:41

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Q土地・家屋の共有名義を単独名義に変更するには?

父親の死後,実家の名義を母親と私の共有名義にしました。(築後30年)私は独立してマイホームを持ち,隣の市で生活していましたが,住宅ローンを始め多重債務に陥り,私の自宅は目下任意売却中です。もし,競売になり残債があるようなら,母親の住む実家も差し押さえられるかも知れないと不動産業者に言われました。
 そこで,司法書士を頼む予算もないため,自分で名義を共有から母親単独の名義に変更したいと考えています。名義変更の可否や手続き,方法,費用などについて教えてください。 (ノーキー)

Aベストアンサー

簡単に名義変更ということはできません。

名義変更には、何かしらの理由がつくのです。
他の回答にもあるように、相続・贈与・売買しかないのです。
名義人(持ち分として)のあなたの権利を母親へということであれば、あなたが存命である限り、相続ということはありえません。

売買であればお金を授受が必要となります。贈与となれば、当然贈与税の負担も考えなければなりません。不当に安い売買をしても、相場との差額を贈与と判断され、税務署に強いお仕置きとして、納税しなければならなかった贈与税の追徴は当然に、無申告加算税や納付すべきであった時に納税しなかったとしての遅れた分の延滞税がかかるのです。

売買としても、売買の利益を所得として計算し、所得税の申告と納税負担が生まれます。父親からの相続ということのようですが、相続で得た不動産の多くは、購入金額の証明ができないことも多々あります。証明できれば、購入金額に減価償却等の減額計算を行った上で、相殺できる金額が大きくもなります。しかし、証明できなければ売却金額の5%程度しか差し引くことができません。

素人判断で安易に名義変更すれば、所得税や贈与税という点で、税務署はあなたの無申告等を見つけ出すことになるでしょう。

さらに言えば、あなたは債務者であり、債権者に対して返済義務がある状態です。任意の売却とはいえ、財産を隠すようなことをすれば、売却金額で返済できなければ、債権者はあなたの財産を調査し、隠した財産などとして母親と共有名義であった者をあなたの名義を外したことを見つけ出すかもしれません。不動産の登記簿謄本を見れば、名義人のうち理科割はすべて見えますからね。

私は司法書士事務所での経験がありますが、素人でも法務局の手続きは、勉強すれば可能でしょう。本来法務局での手続きは本人申請が原則であり、仕事として代理で行う場合には、司法書士資格者の名である必要があるだけです。法務局のHPにも登記申請書のひな型や添付書類の説明もあります。法務局での登記相談(無料)を受けながらでもよいでしょう。ただ、自己責任(司法書士が関与すればミスも少ないですし、ミスにより依頼者に損害を与えれば、賠償もします。)となりますし、法務局では、法律相談(財産隠し等の疑い)や税務相談は受けられません。
税務署などで税務相談を受けるのも方法ですが、状況を詳しく説明しない限り、詳細なアドバイスはもらえません。公平な立場でいる必要がありますので、納税者有利の判断やアドバイスはできませんからね。

私は税理士事務所でも勤務経験がありますので、手続きだけであれば、自分や家族のものであれば、税務に注意しながら名義変更も可能です。しかし、財産隠しなどと言った面については、ある意味弁護士の範疇になるかもしれませんね。

お金がないから自分でと言える状況ではないのかもしれません。不動産業者は売却やちゅかいのプロであり、関連知識としてのアドバイスなのでしょうが、不動産業者が購入したとかでない限り、当事者ではないので手続きもできませんし、法律相談も弁護士法違反などとなりますので、できないのです。

十分に注意のうえで、必要な専門家への相談は覚悟すべきだと思いますよ。

簡単に名義変更ということはできません。

名義変更には、何かしらの理由がつくのです。
他の回答にもあるように、相続・贈与・売買しかないのです。
名義人(持ち分として)のあなたの権利を母親へということであれば、あなたが存命である限り、相続ということはありえません。

売買であればお金を授受が必要となります。贈与となれば、当然贈与税の負担も考えなければなりません。不当に安い売買をしても、相場との差額を贈与と判断され、税務署に強いお仕置きとして、納税しなければならなかった贈与税の追徴...続きを読む


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