根抵当権設定のある土地の借地について

借地をしてそこに私道路を作ろうとしたところ、ふと登記簿を調査したら、その土地に
根抵当権が設定されておりました。
この場合、私はあくまで所有者との借地契約で根抵当権の設定は知らなかったことになる
のですが、今後において、抵当権者より返還等の請求など問題が生じた場合は、私も応じる必要があるのでしょうか？
また、抵当権設定のある土地を貸す所有者は、どのような義務が
あるのでしょうか？
よろしくお願いします。

No.2 回答者： harun1 回答日時： 2008/10/06 20:31

根抵当権の設定を知っていたかどうかは問題となりません。

抵当権の設定の時期が問題となります。

借地契約以前に根抵当権の設定がなされていた場合は、抵当権者が権利行使をした場合（競売等）は、借地人は対抗手段を持ちません。
建物の所有を目的とした借地でも、抵当権設定後に借地契約がなされた場合は競売による所有権移転後６ヶ月が明け渡し期限です。

借地契約後に抵当権の設定がなされた場合は借地権の主張ができます。


＞抵当権者より返還等の請求など問題が生じた場合は、私も応じる必要があるのでしょうか？
拒否できません。裁判所執行官による強制執行が行われる可能性があります。

＞抵当権設定のある土地を貸す所有者は、どのような義務が
道義的には多少問題があるもしれませんが法律上は、何の義務も生じません。

ところで、あなたの土地が囲繞地であり、私道路が囲繞地通行権に基づく物であれば、抵当権者に囲繞地通行権を主張できます。
この場合は、その土地を通行しなければ公道にでられない合理的な説明が必要です。
　

この回答へのお礼

大変参考になりました。ありがとうございました。

お礼日時：2008/10/11 18:46

No.1 回答者： -phantom2- 回答日時： 2008/10/06 10:53

土地を借りる場合には、借主がその土地の権利関係（抵当権など）を調べてから借りるのが常識です。

＞この場合、私はあくまで所有者との借地契約で根抵当権の設定は知らなかったことになるのですが、・・・

知らなかったなど関係ありません。
地主が破綻して根抵当権を行使され、その土地が競売になれば、その落札者に賃借人は対抗できませんので強制退去になります。
なので借りる土地の抵当権の有無は事前に知っておく必要があり、重要なことなのです。

また今回は借地と言っても、建物の所有を目的とした借地では無いようなので、借地借家法も適用にならないでしょう。

となると落札者に交渉して、引き続き落札者から賃借することも困難と思います。

＞私も応じる必要があるのでしょうか？

あるのでしょうか？どころか強制退去です。

＞抵当権設定のある土地を貸す所有者は、どのような義務があるのでしょうか？

所有者には何もありません。
ただし、その土地を仲介する不動産業者には「重要事項の説明義務」により根抵当権の設定有りと「契約前」に借主に説明する義務があります。