築浅マンションの売却で困っています

昨年6月に購入したマンションを今、大手仲介業者Ｍ社で専任契約をし売却にかけているところです。理由はやっぱり一戸建てがいいなと思い始めたからです。
たまたま最終期で、モデルルームを安く手に入れることができました。千葉県の郊外に立地し、東向きなのですが、駅は２線利用可で大型ショッピングセンターも徒歩２分です。環境的には最高です。
定価2750万の物件が値引きして2550万で買えました。
ちなみに残債は2200万です。
先週の月曜からインターネットにアップされ、先日の土曜にチラシが出ました。売値は2780万です。（仲介業者Ｍがそのくらい強気で行けると言ったので…）
しかしネットの反響もいま一つで、7万枚のチラシからの問い合わせもゼロだったそうです。このままだと売れそうにありません。
更に同じマンションの私の上の階の物件も2780万で一般契約で売りに出しています。上の階の物件はうちよりもちょっと広く、ウォークインクローゼットがあり、対面キッチンありという間取りです。
このまま売れなかったらどうすべきでしょうか？
価格を下げもう一度同じ大手仲介業者専任で売却するのがいいのか？
価格を下げ違う大手仲介業者Ｐに専任で売却するのがいいのか？
（Ｐ社はうちのマンションの物件をオークションで2680万で売った実績があります）
価格を下げて今度は一般で売却すべきなのか？
ベストな選択肢はどれでしょうか？
不動産に詳しい方教えてください。
よろしくおねがいします。

No.8 ベストアンサー 回答者： ma_h 回答日時： 2008/10/07 15:37

＃４の元業者営業です

補足拝見しました。

＞契約期間中に破棄して切り捨てることは可能なのでしょうか？

可能ですが、その前に媒介契約書を確認して下さい。せこい業者は「媒介期間中の一方的な途中解約の際は広告宣伝費の実費を請求できる」と入れている業者がありますので。（今回のケースでチラシ７万枚の費用）

何もないなら電話一本でＯＫです。

あとは専任媒介契約における業者の義務
●レインズへの登録
●２週間に１回以上の販売活動報告
以上の義務を果たしていない場合は「媒介契約義務違反」で即時解約できます。

道義的にあまりおすすめはできませんが。。。
「事情が変わって売り出しをやめます」と申し出て解約後１週間～２週間後に他業者から売り出す手もあります。

最悪、媒介契約期限まで我慢し（最長３か月）期限が切れたら他業者へ乗り換える方法もあります。

ご熟考の上、ご決断下さい。

この回答へのお礼

ありがとうございました。
3ヵ月後に検討します。

お礼日時：2008/10/08 09:46

No.7 回答者： noname#70379 回答日時： 2008/10/07 14:51

2です

＞今、三○のリハウスと専任契約中ですが、破棄してＳ社に乗り換えることは可能なのでしょうか？

はい、もちろん可能です
信用できない業者は悉く切り捨ててください

質問者さまにとって信用できる業者とお付き合いしてください

この回答へのお礼

ありがとうございます。
契約終了後に他社に相談してみることにします。
三○のリハウスの営業さんも頑張ってくれていますので…。

お礼日時：2008/10/08 09:55

No.6 回答者： name9999 回答日時： 2008/10/07 14:30

no.4の方がおっしゃっているように、適正価格まで一気に下げた方がいいですよ。

100万下げたくらいでは引き合いは来ないと思います。
2680万で買おうと思う人は、2780万の売値でもとりあえず見に来ますから。それすらないのですから、100万や200万の問題ではないくらい「高すぎる」のです。
不動産業者が「かつて売ったことがある」価格を基準にしても無意味です。現在の市場価値・周囲の相場・買い手のニーズに相応な価格でなければ売れません。
（周囲の現在の中古相場や、新築で出ている物件の相場や売れ行きを調べてみてください）
なるべく早い段階で一気に価格を下げて売り抜かないと、経年とともに価値はどんどん下がって、そのうち残債より低くなりますよ（＾＾；）
最初の段階で（価格のつけかたは疑問ですが）かなりの広告を入れてくれた業者ですので、価格さえ下げれば他社に変えても同じかもしれません。とりあえず同社で、なるべく価格を下げてみてはいかがでしょうか。

この回答へのお礼

ありがとうございます。
価格を下げて考えます。

お礼日時：2008/10/08 09:52

No.5 回答者： TAKESHIDA 回答日時： 2008/10/07 10:42

７万枚のチラシで問い合わせが０件であれば、不動産会社の問題ありだと思います。

価格の設定についてもう１度他社で相談されて検討してみてください。

この回答へのお礼

やはり価格がネックのようですね。
過去に２６８０万の事例があるので２６８０万で考え直そうかと思います。

お礼日時：2008/10/07 12:57

No.4 回答者： ma_h 回答日時： 2008/10/07 10:22

元業者営業です

新築マンションはどんなに築浅でもご質問者様の名義で登記された瞬間に市場価格は７０％～８０％になります。余程の人気物件（港区、中央区、千代田区のど真ん中）でない限りほぼ当てはまります。

故にご質問者様の物件は
定価２７５０万×８０％＝２２００万が市場価格と考えられます。（あれ？どこかで見た価格ですよね？）
どうです？現実味がでてきませんか？（笑）

以上の事は真っ当な不動産業者なら、当り前の話としてお客様に提案するはずです。
今回のケースで売れない原因は１００％価格ですが、元をたどればそんな「的外れな価格を提案した」業者が原因です。私ならさっさと切り捨てます。

なお、「専任か一般か」ですが、価格が適正で仰るように「良好な物件」なら一般で複数の業者で売り出し手もいいとは思いますが、仲介業者は一般媒介では広告予算が殆どつきません。特に大手は徹底してます。自分の広告で他社契約なんてなったら目も当てられませんので。

まずは、数社でもう一度査定し直してもらいましょう。ある程度査定価格に幅は出るとは思いますが、おおよその「相場」は確定出来るでしょう。私ならその上で一番信頼できる業者へ「専任」で依頼します。（査定価格が一番上という事ではありません。念の為。）

頑張ってくださいね。

この回答への補足

契約期間中に破棄して切り捨てることは可能なのでしょうか？

補足日時：2008/10/07 13:05

No.3 回答者： name9999 回答日時： 2008/10/07 09:19

売値より200万も値引きしないと売れなかった物件を、中古で元値以上で売りに出して売れる理由がありません。

ここ1年ほどでマンション価格は大暴落しつつあり、千葉や埼玉などの郊外では新築物件すら売れなくて売れなくて余っています。販売業者も必死なので、新築で500万～1000万値引きも今や当たり前。
そんな中で、中古で元値～元値以上で売れるのは、都心で人気のエリア以外にありえないと思います。
（2年前くらいには不動産バブル期で、元値以上で売れることも多かったのですが、今はサッパリです。）

中古販売は専任より一般がオススメです。
今まで引き合いが全くないという時点で、業者の良し悪しではなく価格が高いせいで誰も欲しがらないだけだと思いますので、まずは価格を下げ、他の業者にも査定・仲介を頼むと良いでしょう。

この回答へのお礼

郊外は大暴落しているのですね。
価格を見直します。

お礼日時：2008/10/07 12:55

No.2 回答者： noname#70379 回答日時： 2008/10/07 01:39

今、不動産価格が下がってます

以前、私も不動産を三○のリハウスに依頼したことあったのですが、かなりいい加減にやってくれたので見限り、別の大手Ｓ不動産会社に依頼したことがあります。おかげさまですぐ売れました（しかも希望価格で１週間で）。

専任だろうと一般だろうと、そもそも業者がいい加減な価格設定すればいつまでたっても売れません。質問者さまが依頼した業者がいい加減だったのでしょう。いつまで経っても物件が売れなければ他社に依頼することを勧めます

マンション購入希望者は結構目が肥えているものですよ

この回答への補足

今、三○のリハウスと専任契約中ですが、破棄してＳ社に乗り換えることは可能なのでしょうか？

補足日時：2008/10/07 13:08

No.1 回答者： kobalt 回答日時： 2008/10/07 01:13

築浅マンション、売ったことあります。

まだ出したばかりですよね？　私も最初はあせりましたが、買いたい人は
意外といるものです。
価格は、近所のかた（購入希望者）は、販売価格を調査済みだそうで
相当値切ってきます。
妥当な線のお客さんが来れば、不動産屋も「この金額が限界」と教えて
くれると思います。

今、同じ金額で条件の良い部屋を販売されているとのことですが、
買いたい人は1割を目安に値引き交渉（場合によってはもっと）してきます。
応じることができる金額（ローン返済ができる）であれば
妥当なところで、値下げするのもありだと思います。

この回答へのお礼

そうですね！ちょっと私も焦り過ぎかもしれませんね。

お礼日時：2008/10/07 13:12