「夫を成功」へ導く妻の秘訣 座談会

農地を購入予定です。
宅地に転用する方法以外に、もしその土地が農地に復旧するのにお金がかかる(例として、その地域の1反の農地価格が30万円くらいなのでそれより高くかかる場合「お金がかかる」とみなされるとのこと)場合、農地を原野化できるとも聞きました。
基本条件は、例えば10年ほど全く手入れしてなくて(使われてもなくて)柳の木等が数本生えてたら原野化の対象になるとか。
その購入予定の土地はもう長い間正式には使われてはいないのですが、近所の人が持ち主に無許可で小屋を建てたりごみを燃やしたり不要物のゴミを持ってきたり、と近所のゴミ捨て場のようにもなっています。
人が持ち上げられないようなものもありますから、それらを取り除いて処理するだけでもお金がかかると思われるのですが、こういう場合も「復旧にお金がかかる」とみなされるのでしょうか?
それを証明するのには、何の業者に見積もり等をお願いすればよいのでしょうか?
また、上記の土地は400坪弱くらいの広さなんですけど、同じく購入予定の土地には1800坪ほどの農地も含まれています。
どちらも市街化区域内なのですが、1800坪の方は大きいからそう簡単には転用の許可は出ず、不動産屋には「10年ほったらかしにして雑草を生やせば原野化されるかも。」といわれてます。
10年と言えば長いですし、その間当然登記も出来ず、お金は払っているのに自分のものにはならず、しかも手入れも出来ないというのにはちょっと不都合を感じています。
ここから別の質問になりますが、この程度の広さの農地をなるべく早く転用できる方法はないでしょうか。
農業をする予定はもちろんなく、そこでなんらかのビジネスをするつもりもありません。
ただ芝生を敷いてきれいな敷地としたいというのが当方の希望です。

地元の農業委員会に聞くのがいいのは承知なんですけど、既に何度も足を運んでおりあんまり良い印象を持ってもらってないようなので(農地転用を好意的に思っていない?)こちらで質問させていただきました。

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A 回答 (4件)

市街化調整区域ではないのですか。


貴方が農家でないのでしたら農地のままでの購入はできないと思います。
市街化調整区域では雑種地などで購入しても基本的に建築はできません。
利用価値がほとんどありません。
市街化区域だとしても草が生えて管理が大変ですよ。
農業委員会に嫌われ無いようにしましょう。
市街化区域の1反の農地価格が30万円は安いですね。
坪1000円ですか。
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>農地復旧にお金がかかる場合、原野化できる


災害等により農地復旧ができない場合は、非農地証明も可能ですが、
ただ単に、耕作放棄による場合は、非農地化は認められません。
これを役所が認めてしまうと、20年間耕作放棄しておけば、
農地転用許可(届出)せずに地目変更が成立してしまいます。
よって、これはありえません。
ただ、農業委員会(農林水産省)は上記のとおり認めませんが、
法務局(法務省)では地目はあくまで現況主義ですから、登記官が
現地調査して職権で変更してしまうことがあるんですよねぇ。
(だから、省同士で実はもめてたりしています。)

>1800坪の方は大きいからそう簡単には転用の許可は出ず、
市街化区域内の農地は届出です。
面積が大きくても関係ありません。

>この程度の広さの農地をなるべく早く転用できる方法はないでしょうか。
普通に、「芝生を敷いてきれいな敷地としたい」という目的で、
5条届出すればOK。
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>どちらも市街化区域内なのですが、1800坪の方は大きいからそう簡単には転用の許可は出ず



根本の話ですけど
農地利用で購入するのは
3条届出が必要で
転用目的で購入するのは
5条届出が必要です。
と言うことで
1800坪=約6000m2
5条届出どおり
すればいいこと。
質問が矛盾してますね。

>農地を原野化するには…

今時法務局は
市街化に原野地目をうつわけない。
雑種地でしょう。
イコール雑種地で課税されます。
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この回答へのお礼

ありがとうございました。

お礼日時:2008/10/09 07:39

長期間農地として使用していないということであれば、非農地証明をとって地目を変更する方法もありますが、たしか20年以上農地でない事を航空写真などで証明しなければならないと思います。


市街化区域ならば宅地以外で転用するとすれば、駐車場や資材置場として転用するやり方が多いです。ただし、確かにその用途に使えるように整備しなければ、地目は変わりません。
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この回答へのお礼

ありがとうございました。

お礼日時:2008/10/09 07:40

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違います。
昔も今も
分家許可は500m2以下で
坪換算で150坪です。
それぞれ開発審査会で決めていますが
愛知県の場合は上記のとおり。

>ある行政書士の先生は「敷地拡張で申請すればいけるんじゃない?」って言っていましたが‥

農地法単体であっても拡張した
敷地の利用状況が必要です。

>農地法の5条許可、不動産屋さんからは「農地法の5条許可を要す」と言われたのですが、5条で許可が下りた場合購入可能なんですかね?

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>というか、5条の場合は地主と私が一緒に許可の申請をするってことで良いのでしょうか??

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>昔の法律で、分家は100坪までだったんですよね。

違います。
昔も今も
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難しのは雑種地ですね!宅地に出来るのか?それとも原野にしか出来ないのかによっても違います。尚農地であるなら市街化調整区域か市街化区域は関係有りませんよ!相続で農家をして20年間売らなければ 相続税は免除と聞いたことあります。
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等分相続した兄弟もちりぢり田舎とは離れた所に住んでおり各々帰省永住する者はいません。
所有権も放棄して良いといっています。(不要なのに固定資産税が等分にかかってくるから。)

地元の役所の知り合いに、
「土地を役所に寄付するから何かに使わないか」と持ちかけましたが
土地はいっぱいあるし管理費がかかるし要らない」と断られました。
マブダチなのに冷たい奴です。

2,3無い知恵で考えましたが、
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2.地元お寺に寄付(無償贈与)、または貸与。
3.その他があれば・・・

以上(譲渡される)相手に納得がいく、こちらにも大金の出費無く解決方法はない物でしょうか。

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とある田舎に親から引き継いだ土地が無人で約900坪有ります。
親の死後兄弟で名目上、等分相続しました。分筆はしていなく宅地、畑と一体になっています。

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Aベストアンサー

田舎の畑ですよね。
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まず、登記簿上の地目と、農地法上の農地の考え方は違います。

農地法の施行通知(昭和27年12月20日27農地第5129号農林事務次官通知「農地法の施行について」)にも、「農地であるかどうかは、その土地の現況によって区分するのであって土地登記簿の地目によって区分するのではない。」と明記してあります。

ですから、「登記簿上の地目が田や畑であっても、農地法上の農地ではない」ということもあれば、「登記簿上の地目が宅地などであっても、農地法上は農地である」ということもあります。

また、面積がいくらであるかというのも、関係ありません。

前にも書いたように、地目というのは1筆単位で認定されるものなので、1筆の総面積が10m2で、その1筆が全て耕作の用途に使われているのであれば、10m2であっても農地です。

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「農地法の施行について(抄)」昭和27年12月20日27農地第5129号農林事務次官通知
http://www.pref.niigata.lg.jp/HTML_Article/20.pdf
第2条関係

(1) 「農地」とは、耕作の目的に供される土地をいう。
「耕作」とは土地に労費を加え肥培管理を行って作物を栽培することをいう。
従って果樹園、牧草栽培地、苗圃、わさび田、はす池等も肥培管理が行われている限り農地である。

(2) 「耕作の目的に供される土地」とは、現に耕作されている土地はもちろん、現在は耕作されていなくても耕作しようとすればいつでも耕作できるような、すなわち、客観的に見てその現状が耕作の目的に供されるものと認められる土地(休耕地、不耕作地)をも含む。

(3) 農地であるかどうかは、その土地の現況によって区分するのであって土地登記簿の地目によって区分するのではない。

変な回答がいろいろ付いているので、補足回答します。

まず、登記簿上の地目と、農地法上の農地の考え方は違います。

農地法の施行通知(昭和27年12月20日27農地第5129号農林事務次官通知「農地法の施行について」)にも、「農地であるかどうかは、その土地の現況によって区分するのであって土地登記簿の地目によって区分するのではない。」と明記してあります。

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特に知りたいことは、地目がこのままで、建造できるのか? できるとすれば法的な制約はあるのか? 許認可などの手順は? といったことです。

もちろん本格的に進める段階になれば、役所や建築業者との折衝や確認は想定しています。今の段階では、予備知識として知っておきたい といったところです。よろしくお願いします。

Aベストアンサー

 ほとんどの建物の建築には、建築確認もしくは、建築許可が必要であることを念頭においてください。

 農地を売買するには、地元地方公共団体の農業委員会の許可が必要です。
 しかし、ながら、農地の譲渡の場合、農業委員会の許可を得るには、農家どおしの取引か、既成の農家から、一定の条件を具備した新規農家への譲渡になると思われます。

 そのため、一気に3反~5反の農地を取得して新規農家となることができない場合、譲受人としては、自分の所有権を保護(担保)するために所有権移転の仮登記を行うことになります。

 貴方の場合の、これに該当するので、所有権移転の仮登記でとどまっているものと想像されます。

 さらに、農地の形状を変える場合(農地から宅地)にする場合も、同じく農業委員会の許可が必要となります。

 もう一つ、その土地が、都市計画内の土地か否かの問題があります。
 土地計画が全くない土地の場合(市街化区域でも、市街化調整区域でもない場合)、一定の面積以内なら、農業委員会の許可は必要ですが、建築確認・許可は不要になります。

 土地計画があり、その土地が市街化調整区域であれば、農地を造成して宅地にする場合、「開発許可」が必要となります。同時に、農業委員会の許可も必要となります。さらに、建築許可が必要となります。

 都市計画があり、その土地が市街化区域であれば、農業委員会の許可と、建築確認が必要になります。

 つまり、地目「畑」のままでは、建物は、建てることができません。

 農業委員会への申請は、登記上の所有者であるはずです。
 農業委員会への農地転用許可申請の場合、その許可する区域を明確にするため、作業小屋を建築し、使用する土地の範囲を、分筆するように指導される可能性もあります。

 ほとんどの建物の建築には、建築確認もしくは、建築許可が必要であることを念頭においてください。

 農地を売買するには、地元地方公共団体の農業委員会の許可が必要です。
 しかし、ながら、農地の譲渡の場合、農業委員会の許可を得るには、農家どおしの取引か、既成の農家から、一定の条件を具備した新規農家への譲渡になると思われます。

 そのため、一気に3反~5反の農地を取得して新規農家となることができない場合、譲受人としては、自分の所有権を保護(担保)するために所有権移転の仮登記...続きを読む

Q加重平均と平均の違い

加重平均と平均の違いってなんですか?
値が同じになることが多いような気がするんですけど・・・
わかりやす~い例で教えてください。

Aベストアンサー

例えば,テストをやって,A組の平均点80点,B組70点,C組60点だったとします.
全体の平均は70点!・・・これが単純な平均ですね.
クラスごとの人数が全く同じなら問題ないし,
わずかに違う程度なら誤差も少ないです.

ところが,A組100人,B組50人,C組10人だったら?
これで「平均70点」と言われたら,A組の生徒は文句を言いますよね.
そこで,クラスごとに重みをつけ,
(80×100+70×50+60×10)÷(100+50+10)=75.6
とやって求めるのが「加重平均」です.


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