親子におすすめの新型プラネタリウムとは?

市街化調整区域に家を建てる方法を探しています。

主人のお義父さんが市街化調整区域に本家をかまえ、私の主人が将来跡取りとなる予定です。しばらくの間同居はしないという方向で、次男なので、分家住宅の制度を利用して10M位はなれた土地(市街化調整区域、地目:田、現状:畑、※農業振興地域では無い)に家を建てようとしました。

ところが市役所から、「建築予定の土地的な条件(昭和45年以前から所有の先祖代々の土地、等)と、人的な条件(長男が市外の賃貸アパートに住んでおり、申請書上は跡取り、等)はクリアしているが、(主人のお義父さんが持っている)他の所有地の件で、許可が出せない」と言われてしまいました。

主人のお義父さんは、市内に複数土地を所有しているのですが、問題になったのは、市内にある市街化調整区域にもう一つ住宅(現状借家となっています)を持っているからです。市役所が言うには、「賃貸をやめて、その土地にすめばよいのでは」とのことです。今回は分家住宅の制度を利用して主人の両親の近くに家を建てたいと考えたのですが、もう一つの住宅ですと、本家からとても離れている為、高齢の両親を見るには遠いですし、子供の小学校入学を見据えると途中で転校になってしまうのではと不安に感じています。

また本家には、離れ(和室2間、台所・トイレ・風呂ですが、ゲストハウスとして使っています)もあり土地も広いのですが、空いている敷地に家を建てたり、離れに住んだりすることは、主人の両親は望んでいません。

もう一つ、私もあまり理解していない内容なのですが、その本家とは別の市街化調整区域の建物の建った経緯ですが、本家が堤防沿いに建っているため昭和63年に堤防工事をする際、大きく土地を国に提供(売ったのかもしれません)しなくてはならず、本家の土地としてはとても小さい敷地になってしまったそうです。その為、他の市街化調整区域の土地に建築許可を出してもらい、一時はその建物に本家を移し10年程住んだそうなのですが、所有の農地が本来の本家の近くであるため、年齢とともに不自由に感じ、また本来の本家に戻って来たそうです。ですので、法律上の本家は後で建てた家の方なのですが、主人の両親の中ではあくまでも本来の本家が本家であり、既に何代も続いた家ですので、これからもその家を代々継いでいって欲しいと強く願っています。

本家の「跡取り」としてでも、分家住宅でも何でも良いので、本家のすぐそばの土地に、家を建てる方法ってあるのでしょうか?
本家を本来の家に戻すことで、「敷地内なら建築可」等、違った選択肢がありますでしょうか?
また生前分与でその土地を贈与してもらうと家を建てられるというのも聞きましたが、どうなのでしょうか?その際のメリット・デメリットはありますでしょうか?

つたない文章で分かり辛いかと思いますが、家を建てることのみならず、本家を建て替えたりすることもできないのではないかと不安に思っています。何卒アドバイスをお願いいたします。

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A 回答 (4件)

>ところが市役所から、「建築予定の土地的な条件(昭和45年以前から所有の先祖代々の土地、等)と、人的な条件(長男が市外の賃貸アパートに住んでおり、申請書上は跡取り、等)はクリアしているが、(主人のお義父さんが持っている)他の所有地の件で、許可が出せない」と言われてしまいました。



単純に本家が市街化区域の
「未利用地」を所有しているからです。

>他の市街化調整区域の土地に建築許可を出してもらい、

収用移転ですね。
http://www.pref.aichi.jp/kenchikushido/5/kaihatu …

>家を建てる方法ってあるのでしょうか?

調整区域に建築できる分家住宅は
線引き前から(昭和45年)から本家が継続して所有している。
又は
継続して居住している
以上が条件です。
http://www.pref.aichi.jp/kenchikushido/5/kaihatu …
結局、ここで問題になるってくるのが
本家が市街化区域の
「未利用地」を所有しているためで
その土地を全部
有効利用(アパート、駐車場経営)するか
全部処分するかすれば
調整区域の土地しか所有していないことになりますので
分家住宅の建築は可能になります。

もう一つの方法として
既存集落内のやむを得ない自己用住宅
http://www.pref.aichi.jp/kenchikushido/5/kaihatu …
相続取得すれば建築は可能です。
この場合でも市街化未利用地を相続すれば
有効利用しないと無理ですけどね。

また、他法令(農振法、農地法)の見込みも重要です。

開発又は建築を行うために他法令による許認可等が必要な場合は、その許認可等が受けられるものであること。

最後に、許認可庁により
開発審査会基準は違います。
良く確認してください。
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この回答へのお礼

丁寧なご回答をありがとうございます。
本家が所有している市街化区域は既に、賃貸アパートと駐車場経営で全て利用しており、市役所の方もそれは問題無いとの見解でした。

教えて頂いた、「既存集落内のやむを得ない自己用住宅」の相続取得であれば、私達にも可能性が見出せそうなので、今一度、生前贈与に関する勉強等をして市役所や法務局・税務署に聞いてみたいと思います。

勉強不足でどう調べてよいか分からなかったので、探す方向を見つけて頂き、ありがとうございました!

お礼日時:2008/10/14 20:45

補足1



>本家が所有している市街化区域は既に、賃貸アパートと駐車場経営で全て利用しており、市役所の方もそれは問題無いとの見解でした。

本家が所有している
市街化の土地が有効利用されていて
残りが線引き前取得の
調整区域の土地しか無い場合
本家の居住要件は問いませんので
分家住宅は可能です。

>問題になったのは、市内にある市街化調整区域にもう一つ住宅(現状借家となっています)を持っているからです。

本家の収用移転の住宅が
借家に化けたのが問題になっているんですね。
この土地も処分してしまえば関係ありません。
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この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。

市役所からは、「この収容移転の住宅の借家を止めて(仮の)跡継ぎである長男家族が住所を移して住めば、元の本家の土地に両親が住み続けても、新しく近くの畑に分家住宅の許可を出す」と言われました。
実際、長男家族の引越しは不可能なので、収容移転の住宅の何らかの処分か、建設希望地の生前贈与を検討したいと思います。ありがとうございました!

お礼日時:2008/10/15 20:48

2の方の言う通りだと思います。


公の立場からすれば収容移転のときに納得しているはずのところに住んでいないでしかも、貸していること自体おかしいことをしているなと思われているはずなので、ここをクリアしなければ他の要件があっても引っかかると思いますよ。おそらくその点では約束が違うというったところですね。

原因が堤防工事でもいったん収容移転を認めたのですからルール違反でしょう。そこをうまく解決したほうがいいと思います。
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この回答へのお礼

私も、どんな理由であれ納得して本家を移転し、再び元の本家に戻っているのですから、やはりルール違反なのだろうと思います。
主人の両親も法律については頭では分かっていると思うのですが、「自分の土地なのにどうして自由に使えないのか…」という気持ちがどうしても出てきてしまい、なかなか割り切れないようです。
もう一度、その点についても話し合い、他の方法(相続をして家を建てる)も含め検討してみたいと思います。率直なご意見をありがとうございました!

お礼日時:2008/10/14 20:58

まず、どこの地方自治体のどの地方条例で判断すればよいのか位は提示してください。


これでは、誰も力になれません。
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この回答へのお礼

ありがとうございます。
愛知県に住んでいます。
よろしくお願い致します。

お礼日時:2008/10/14 16:10

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Q市街化調整区域の住宅新築について

市街化調整区域の住宅新築について

知人が、市街化調整区域内の土地を買おうと
しています。

普通は住宅の新築が出来ないと聞いていますが、
道の向かい側の土地には
分譲の建て売り住宅が、6軒も建っています。
※同じく市街化調整区域です。

どうすれば、家が建つのでしょうか?

Aベストアンサー

 都市計画区域のうち市街化調整区域は、市街化を抑制し、無秩序な開発を防止するための区域ですので、原則として住宅を建設することはできませんが、次のような場合は知事の許可又は証明を得て建築することができます。

1.農業、林業、漁業などを営む人が自己の居住のための住宅を建築する場合。
2.市街化調整区域となった時点(以下「線引きの日」という。)以前に所有していた土地で、その時点から6カ月以内に知事に届け出て、5年以内に建築をする場合。
3,概ね50戸以上が連担する既存集落内であって、当該集落の出身者等が、線引日以前からの土地所有者等から直接所有権を譲り受け、自己の居住のための住宅を建築する場合。
4.知事が指定した既存集落内であって、当該集落の出身者等が、自己の居住のための住宅を建設する場合。
5.既存宅地(都市計画法43条第1項第6号)に該当する場合。

 の場合しか、住宅は建てられません。
 5の既存宅地制度も、もうすぐ廃止されるようです。資材置き場とか、駐車場は住宅では、ありませんので、そのようなものには利用できます。コンビニの建設をしている例もあります。地域により、指導に差がありますので、細かいことは、あなたの県または市の建築指導課で聞いてください。
法については詳しくは、下記のURLを見てください。
 既存宅地の廃止については
http://www.pref.mie.jp/TOSHIKE/gyousei/kitaku/index.htm

参考URL:http://www.pref.saitama.jp/A10/BM00/kikaku/seido.htm

 都市計画区域のうち市街化調整区域は、市街化を抑制し、無秩序な開発を防止するための区域ですので、原則として住宅を建設することはできませんが、次のような場合は知事の許可又は証明を得て建築することができます。

1.農業、林業、漁業などを営む人が自己の居住のための住宅を建築する場合。
2.市街化調整区域となった時点(以下「線引きの日」という。)以前に所有していた土地で、その時点から6カ月以内に知事に届け出て、5年以内に建築をする場合。
3,概ね50戸以上が連担する既存集落内で...続きを読む

Q市街化調整区域に建つ借家について

お世話になります。

市街化調整区域に建つ借家について質問させていただきます。

10年程前から、一戸建てを借りています。
新築時に入居しました。

昨日、借家の建つ土地が市街化調整区域と知りました。

ずっと不思議だったのは、借家はいわゆる道に面していません。
舗装されていない土地に面しています。(国有地)

私達夫婦が借りている借家の土地(市街化調整区域)の両側は
第一種低層住居専用地域です。

私の住む地域は田舎ではありません。都心にも近い住宅地です。

なぜか私の住む一帯だけが帯状に市街化調整区域です。

賃貸契約の際、不動産会社の方から当該貸家が市街化調整区域に
建っているとの説明はありませんでした。

大家さんの親族が住むつもりで建築したが何らかの理由で
住まなくなったので、賃貸募集をした等の話だったと思います。

大家さんは借家の近く(第一種低層住居専用地域)に住んでいます。

田んぼや畑を所有しておられるので、
「農業を営む者」に該当すると思います。

大家さんは、最初から貸家にするつもりだったのに農業を営む者の
構成員が住むという名目で建築したのではないかと疑っています。

市街化調整区域に建てた家を他人に貸してはいけないと聞いた
記憶があるのですが、本当のところはどうなのでしょうか?

最初から市街化調整区域と知っていたら借りませんでした。

市街化調整区域に関して詳しい方、ご教示いただければ幸いです。

どうぞよろしくお願いいたします。

お世話になります。

市街化調整区域に建つ借家について質問させていただきます。

10年程前から、一戸建てを借りています。
新築時に入居しました。

昨日、借家の建つ土地が市街化調整区域と知りました。

ずっと不思議だったのは、借家はいわゆる道に面していません。
舗装されていない土地に面しています。(国有地)

私達夫婦が借りている借家の土地(市街化調整区域)の両側は
第一種低層住居専用地域です。

私の住む地域は田舎ではありません。都心にも近い住宅地です。

なぜか私の住む一帯だけが帯状に...続きを読む

Aベストアンサー

農家分家の可能性が高いならば、市町村役所の都市計画に関与している課で詳細を聞いてみることです。都市計画課などがあればそれにあたります。役所によっては温度差があって認めているのかもしれません。

その結果が農家分家だったら、場合によっては貴方が出て行かねばなりませんよ。それとも大家に聞いて、そうだったら役所には黙って家賃の値引きをしてもらう方が得ですかね。

Q市街化調整区域に建築

現在、店舗付の住宅の新築を検討しており、そのために土地を探していますが、先日私の父より知り合いの土地を紹介されました。
土地は市街化調整区域で現在は畑になっています。
父の話では、知り合いより分家(知り合いの家族の方名義)で土地を購入し、数年後に名義を変更してもらえば良いのではと言っていましたが、それは可能なのでしょうか?
他人の名義でというところも不安ですが、個人同士での売買を素人だけで行うことがあまりに不安で、いくつか教えていただきたく質問いたしました。

1.分家で土地を購入(?)すると建物も知り合いの家族名義になるのでしょうか?

2.名義変更は何年後に出来るのでしょうか?また、名義変更はいくらかの手数料だけで済むのでしょうか?

3.畑となっている土地にすんなり建物を建てられるのでしょうか?
  区画整理(?)、用途変更(?)をしないといけないのでしょうか?
  建物を建てるまでに掛かる金額と期間がざっくり判る方居られましたら教えて下さい。

4.店舗付住宅として建物は建つのでしょうか?昨年11月で市街化調整区域での店舗付住宅の建築はできなくなったと思いますが、制限付(例えば市街化区域の第一種低層住宅であれば1/2以上が住居で且つ店舗面積が50平米以内という制限)での建築は出来るのでしょうか?

まとまりのない質問で判りにくいかと思いますが、ご回答よろしくお願いいたします。

現在、店舗付の住宅の新築を検討しており、そのために土地を探していますが、先日私の父より知り合いの土地を紹介されました。
土地は市街化調整区域で現在は畑になっています。
父の話では、知り合いより分家(知り合いの家族の方名義)で土地を購入し、数年後に名義を変更してもらえば良いのではと言っていましたが、それは可能なのでしょうか?
他人の名義でというところも不安ですが、個人同士での売買を素人だけで行うことがあまりに不安で、いくつか教えていただきたく質問いたしました。

1.分家で...続きを読む

Aベストアンサー

ご質問のなかで、相当お勉強されているようですが、一番確実な方法として、まずやるべきは、市役所の開発指導課などを訪ねてください。そして、自分が希望する家が建つかどうかを確認してください。まずはそれからです。各県によって、都市計画法の運用基準が違いますので、許可する人に聞くべきです。
このときに、1号店舗の許可などをよく聞いてください。

分家住宅で許可を取った場合のデメリットを記入しておきます。
1.銀行ローンが非常に厳しい
2.第3者へ販売するとき、非常に安い価格になってしまう。
3.用途違反住宅にお住まいになるので、役所の許可が今後必要な場合、下りなくなってしまう場合がある。
4.火災などの時に建て替えが事実上難しい。

分家住宅でも適法な許可での住宅でもかかる費用は、同じです。
開発許可
農地法許可
分筆測量費用
土地改良区脱退金
水道工事
排水工事
造成工事
ここまでで、100坪として、200万円以上はかかるでしょう。
期間は、農辰地域以外の場合、申請から3ヶ月以上かかります。

その後は、市街化区域と同じです。
建築許可
着工
完成

>1.分家で土地を購入(?)すると建物も知り合いの家族名義になるのでしょうか?
建物完成後、登記名義人は、本人にできます。もちろん、土地も宅地に変わりますので、土地建物両方本人名義での登記が可能です。

>2.名義変更は何年後に出来るのでしょうか?また、名義変更はいくらかの手数料だけで済むのでしょうか?
1の回答通り、名義変更は、建物完成後すぐにできます。建物保存登記後、移転登記を行いますので、通常より一回多いだけです。住宅ローンがなければ、建物評価額×2%(軽減を受ければ0.3%)+司法書士の手数料(3~5万円)くらいです。

>4.店舗付住宅として建物は建つのでしょうか?昨年11月で市街化調整区域での店舗付住宅の建築はできなくなったと思いますが、制限付(例えば市街化区域の第一種低層住宅であれば1/2以上が住居で且つ店舗面積が50平米以内という制限)での建築は出来るのでしょうか?

店舗として許可をとるためには、開発許可基準に合致していなければなりません。その中で店舗付き住宅となれば、1号店舗と呼ばれるものが最も適すると思います。例えば、農村部にも必要な日用雑貨や飲食店などかなり具体的に店舗の用途が決まっています。その中にご希望のものがあるかどうかを確認してください。この場合、本人名義で許可が下りますので、分家申請のデメリットは、かなり軽減できます。

ご質問のなかで、相当お勉強されているようですが、一番確実な方法として、まずやるべきは、市役所の開発指導課などを訪ねてください。そして、自分が希望する家が建つかどうかを確認してください。まずはそれからです。各県によって、都市計画法の運用基準が違いますので、許可する人に聞くべきです。
このときに、1号店舗の許可などをよく聞いてください。

分家住宅で許可を取った場合のデメリットを記入しておきます。
1.銀行ローンが非常に厳しい
2.第3者へ販売するとき、非常に安い価格になって...続きを読む

Q市街化調整区域の不動産売買について

ご質問なのですが、
先日不動産屋で市街化調整区域の物件(宅地)を
購入しようと思ったのですが、
市街化調整区域は自己用住宅しか建てられないようで
無理じゃないかな、と思ったら
裏技で地主さんが建築し、
それを売買すれば大丈夫といわれました。
(ちなみに当方は地主さんと親戚や何親等の人間では
ありません。)
本当にそういった事はできるのでしょうか?

ネットで調べてもよく解らなかったので
どなたか詳しい方にアドバイス頂ければと思います。
また参考になるページなどありましたら
教えて頂ければと思います。

ちなみにその物件は埼玉県にあります。

よろしくお願いします!!!

Aベストアンサー

市街化調整区域で一般の人が建築できる条件は、基本的に次の3つです。その他公共施設や病院などは別の条件がありますので割愛します。
1.既存宅地
2.農家等(農林漁業者用)の自己用住宅の建築及び分家
3.収用移転

1の既存宅地とは、都市計画法により市街化区域と市街化調整区域が分けられたとき(線引きといいます)に既に宅地(現況や地目上)である場合で、「既存宅地」としての確認を受けた土地のことです。これは、土地に対して許可が出るもので、許可を受けた土地であるならば誰でも建築は可能ですし、売買も出来ます。

2についてはその通り、農林漁業者用の自己住宅及び分家住宅なので、土地に対する許可ではなく、「人」に対する許可となります。その為、許可を受けた人以外には建築することが出来ませんし、基本的に売買は出来ません。(ただし、破産等の状況になり、財産処分の必要が発生したような状況であれば可能のようですが、そのような物件はなかなかありませんね。)なお、自己用及び分家であっても市街化区域内に土地を持っていますと、市街化区域内の土地が優先されますので、許可が取れないこともあります。許可の際には申請する家族全員の土地の名寄せを取り寄せ(全ての不動産財産)チェックされます。用途も基本的に住宅に限られます。

3については公共工事により土地を収用された際、移転先に市街化区域内に土地が見つからないときのみに適用されます。こちらも上記の2と同様「人」に対する許可なので申請者以外の人の建築は出来ませんし、売買も出来ません。

2、3とも商法上は売買できますが、都市計画法上は売買は認めていないということです。念のため。

1の既存宅地であれば、敷地の分割、売買は出来ますので、質問のような裏技ではありません。裏技であるならば、2または3のケースかと思います。この場合、仮に裏技で購入できたとしても、将来の建て替えや売買は一切出来なくなります。
そのような話を持ちかけてくる不動産屋には関わらないほうが賢明かと思います。詐欺に近い話ですね。#3の方が仰るとおり、名義変更が出来なかったり、増改築に公的資金の融資が受けられない等、いろいろと支障が出る可能性があります。

市街化調整区域で一般の人が建築できる条件は、基本的に次の3つです。その他公共施設や病院などは別の条件がありますので割愛します。
1.既存宅地
2.農家等(農林漁業者用)の自己用住宅の建築及び分家
3.収用移転

1の既存宅地とは、都市計画法により市街化区域と市街化調整区域が分けられたとき(線引きといいます)に既に宅地(現況や地目上)である場合で、「既存宅地」としての確認を受けた土地のことです。これは、土地に対して許可が出るもので、許可を受けた土地であるならば誰でも建築は可能です...続きを読む

Q市街化調整地区での建築許可申請について

こんばんわ。
市街化調整(既存宅地)購入契約を結びました。
契約時仲介不動産屋さんには間違いなく建築許可はおりるとのことを言われました。実際自分でも管轄市役所の開発課に口頭(電話)でお尋ねしたのですが、恐らく問題ないとのことを言われ、そんなに心配はしないのですが・・
でも、実際土地の代金実行期限が迫って来ていて、やはりきちんとした書類での建築許可をもらって無いことに少し不安があります。
建築許可申請を出してからだと、許可がおりるまでは3週間ほどかかるとのことです。土地の実行期限は後1ヶ月あまりしかありません。
現状建築屋さんとは打合せの最中で話がつめ切れておらず、契約の段階ではありません。
何かいい方法がありませんか?
どなたか詳しい方ぜひ教えてくださいませ。宜しくお願いいたします。

Aベストアンサー

◆市街化調整区域の神様・大豪院です。ご質問ありがとうございます。

実は、購入側が素人(一般人)の場合は特に、市街化調整でも農地転用でも売主(地主)が市街化区域や宅地への転用手続きを行い、その後に決済(支払いと登記手続き)を行う契約とするのが鉄則なのです。

口約束ではなんとでも言えますが、「間違いなく建築許可が下りる」なら、なぜ売主は宅地に転用手続きをして土地価値を上げないのでしょうか・・・。
答えは簡単です。「面倒だ(時間がかかる)から」「転用できる保証がないから」です。

役所は口頭では確約しませんし、許可が下りなくても責任をとることはしません。時間の保証もしません。

私はこれまでに何度も同様な土地の購入をしてきましたが、いつの時でも売主の責任で市街化区域や宅地への転用をしてもらっています(=手続きが済んでから本契約を完了する)。手続きがスムーズに行くように見えてもうまくいかなかったり、時間がかかったりすることは稀ではなく、その分は当然土地価値(価格)に影響してくるからです。

「いい方法」はありません。段取り通り宅地手続きが進むことを祈るか、建築許可まで代金実行期限を遅らせ交渉をするか、しかありません。支払い期限を遅らせるのは延滞金や違約金が発生するので現実的ではありません。
また、現状での土地所有者はまだ売主ですから、買手が許可申請手続きを行うことはできません。

売主に許可申請手続きをするようにお願いしても、許可申請が下りる前に土地の所有者が変わると申請のやり直しになる可能性が大きいですから急がなくてはなりません。当然、宅地と調整区域では土地価値が変わりますので、それなりの金額追加をすることになるかもしれません。

購入後に支障なく建築許可が下りることを祈ることしかないように見えます。

◆市街化調整区域の神様・大豪院です。ご質問ありがとうございます。

実は、購入側が素人(一般人)の場合は特に、市街化調整でも農地転用でも売主(地主)が市街化区域や宅地への転用手続きを行い、その後に決済(支払いと登記手続き)を行う契約とするのが鉄則なのです。

口約束ではなんとでも言えますが、「間違いなく建築許可が下りる」なら、なぜ売主は宅地に転用手続きをして土地価値を上げないのでしょうか・・・。
答えは簡単です。「面倒だ(時間がかかる)から」「転用できる保証がないから」です...続きを読む

Q市街化調整区域に新居

今回、新居を建てることになりました。何もわからないまま土地から探して、希望の土地を発見。市街化調整区域となっていましたが、担当者にしっかりと「ここに家を建ててもいいんですか?」と質問し「大丈夫」と返事を貰ったので話を進めました。ハウスメーカーも、担当者に紹介されたところでお願いしています。ローンが組めるかの審査を銀行にお願いしていて、なんだかんだでやっと審査も通るかな…という現状です。
ところが先日担当者からまさかの電話がかかってきました。「家を建てても大丈夫と思ってたんですが、市街化調整区域だから売主以外はダメみたいです。建てられるとしたら、これから審査をお願いして許可を貰えたらですね。二週間くらい待ってください」と言われました。
てっきりそういった許可などはあらかじめ取れてる土地なのだと思っていたので、は?となりましたが、4カ月も少しずつ進めてきていたので「じゃあ…お願いします」と言ってしまいました。急いでネットで一般人が市街化調整区域に住居を建てる場合の審査や許可を調べましたが、審査や許可にもお金がかかるようですし、住んでからもいろいろあるみたいですね?
担当者には先日の電話で「現在見積もってる額から上がるなんて事はないんですよね?」と言いましたが「そういうことはありえませーん」と笑っていました。本当でしょうか?
もしここに住居を建てることでやたら制限をかけられたり値段も上がったりするとなった場合、白紙にしたいと思っています。
でも審査などをもう進めてしまっているので無かったことにはできなくなってしまっているのでしょうか?
私は家を買うにあたり知識がなさ過ぎて、しかも担当者はなんだかんだでいつも曖昧で、隙あらば得してやろう感が滲み出てる方で不安です。

こういったことに詳しい方、意見をいただけないでしょうか。。。

今回、新居を建てることになりました。何もわからないまま土地から探して、希望の土地を発見。市街化調整区域となっていましたが、担当者にしっかりと「ここに家を建ててもいいんですか?」と質問し「大丈夫」と返事を貰ったので話を進めました。ハウスメーカーも、担当者に紹介されたところでお願いしています。ローンが組めるかの審査を銀行にお願いしていて、なんだかんだでやっと審査も通るかな…という現状です。
ところが先日担当者からまさかの電話がかかってきました。「家を建てても大丈夫と思ってたんで...続きを読む

Aベストアンサー

まず市街化調整区域とは都市計画の中で市街化を「抑制」する区域と位置付けられています。
抑制ですので絶対に建物を新築することができないわけではありません。
ただし、都市計画法の中で条件により何がしかの「許可」を得る必要があります。

都市計画区域・準都市計画区域の中に建物を建てるには、前もって建築基準法という法律に基づき、その計画の内容が法律に適合していることを「確認」する確認申請を行い、適合であることを「確認した」証拠の確認済証という書面を受け取らなければ工事の着手ができません。
この確認申請の中で都市計画法は審査の対象法令ですので、必要な許可を受けていなければ確認処分はされません。
特に民間の指定確認検査機関ではなく行政庁に確認を出そうとしたら、書類の受け付けさえしてもらえずに門前払いなんですよ。

市街化調整区域で一般の方が更地を買って家を建てる場合、旧既存宅地制度が考えられます。
以下は某自治体からの引用。
--------------------------
既存の建築物が線引きの日(市街化調整区域に区分された日をいいます)後においては、原則として都市計画法の許可を受けなければ市街化調整区域で建築物を建てることができません。
そのため、既存建築物の建築主及びその一般承継人(相続人など)以外の人が当該建築物を利用・使用することは厳しく制限され、所有権を取得する場合には、建替え、増改築を伴わない場合であっても都市計画法の許可(用途変更の許可申請)が必要となります。
ただし、この場合、都市計画法令、審査基準で定められた許可要件に適合しなければ許可できません。
また、許可の前提として、当該建築物が線引き後に適法に建築された建築物(建築基準法に基づく確認済建築物等)であることが求められます。
このように、市街化調整区域では、開発行為ばかりではなく増改築の建築行為や建築物の用途を変更する行為が都市計画法により規制されています。
したがって、市街化調整区域内の既存建築物を取得される場合には、確認や許可申請のために想定外の時間と費用がかかる場合があるほか、取得したものの増改築ができないなどの事態が生じる場合がありますので、「既存建築物が建築された年次」、「線引き以後に建築された建築物であれば、許可等を受けて適法に建築された建築物なのかどうか」、「建替え、増改築や用途変更について許可を必要とする場合に許可要件に適合するのかどうか」等を事前に十分に確認してください。
--------------------------
以上ですが、さすがに自治体だけあってわかりやすい表現と思います。

>市街化調整区域だから売主以外はダメみたいです。

理由はいくつか考えられます。
よくあるのが農家分家で次男坊あたりが持っている土地。
親の家業である農家(農業)を長男だけでなく次男も引き継ぐ条件で、その人間に対し市街化調整区域に家を建てる許可を与えるものです。
田や畑って、多くが調整区域ですからね。
この場合だって、次男坊が他の市街化区域に土地を持っていないことが条件になります。
先に挙げた既存宅地制度は土地へ与える許可なので、誰が土地を購入し家を建ててもかまいません。
人が許可の要件である場合、その人間だけが建てられます。
次男坊が農業を止め、他の場所へ引っ越すので土地と建物を売りたい、と言っても売買は可能ですが買った人間に要件が無ければ住むことも建て替えることもできません。
除却か朽ち果てるまで放置です。
調整区域内の住民へのサービスとして、内科医院などの開業医が建てることもできますが、同様に医師である建築主個人への許可。
仮に転売しても、医師でない人間なら建て替えはおろかそこに住むことさえできません。

>一般人が市街化調整区域に住居を建てる場合の審査や許可を調べましたが、審査や許可にもお金がかかるようですし、住んでからもいろいろあるみたいですね?

43条許可なら申請料はさほどかかりません。
書面での比較的簡単な審査ですから。
大規模な開発行為であれば、そもそも造成の費用のほうが莫大です。
住んでからいるいろある、が良くわかりません。
メリットとしては固定資産税のうち都市計画税はかかりません。
ただしその見返りとしてインフラの整備はされません。
そもそも建物が建ち並ぶのを抑制すべき区域のため、下水道、道路の整備、排水対策、都市としての機能は整備されません。

>自分で直接市役所に行ってしまっていいのですか?
>今担当者が「銀行と市役所と私で許可がおりるか話し合ってますからね。」と言っていたのですが、それと二重になって費用が増えたり…などはしないでしょうか。。

問題の視点が違っています。
まず建物を建てるのに、都市計画法第何条の許可の手続きをしているのか、とピンポイントで確認すること。
条文の数字です。
それがわかれば、もう少し絞り込んで回答が付くと思います。
ただし既存宅のように権利の継承に問題が無いならともかく、土地の所有者になろうとするあるあなたを抜きに、銀行や仲介業者など無関係で知識の無い人間が何人集まっても何を話しても結果は変わりません。
心配するのは費用の話ではない。
詐欺に遭っているんじゃないか、でしょう。
よしんばお金を巻き上げられなくても時間と労力と精神力のムダ。
相手は宅地建物取引主任者の資格所持者ですよね。
これで、実はあなたが買っても建物を建てられない土地でした、なんて話になったら
http://www.mlit.go.jp/totikensangyo/const/1_6_bf_000019.html
これを参考に管轄の都道府県に通報するのがベター。
悪徳業者は排除してください。

あなたが買おうとしているんだから、市役所へ自分の足で出向いて自分の耳で確認すべきです。
もし業者が窓口に来ていて相談済みであれば、担当者は状況を良くわかっていますので、すぐに答えをくれますよ。
今まで誰も相談に来ておらず市の担当者が初耳であれば、もう状況はおわかりですね。
あなたが窓口に行き、市の職員から何を聞いてもあなたが何を話しても、建築の許可には一切影響はありませんので。

ちなみに。
訪問先は建築部局ではない。
都市計画法を管轄しているのは開発部局です。
うちの近隣の自治体では宅地課などの名前が多い。

市街化調整区域の土地に手を出そうとするときは、必ず
「都市計画法第何条の許可の対象ですか?」
を確認し、メモでもいいから紙に書いてもらうこと。

今まではあなたは担当との口約束ですか?
悪質な業者なら、
「最初から誰もここに家が建つとは言っていないでしょ。
そもそもあなたは家庭菜園や駐車場として使いたい、と言ってきたんじゃないですか。
今さら欲かいて家を建てたい、なんて言い出さないこと。」
って逆ギレしますよ。

あなたが引いた後、また他のネギしょったカモを探しますし。

まず市街化調整区域とは都市計画の中で市街化を「抑制」する区域と位置付けられています。
抑制ですので絶対に建物を新築することができないわけではありません。
ただし、都市計画法の中で条件により何がしかの「許可」を得る必要があります。

都市計画区域・準都市計画区域の中に建物を建てるには、前もって建築基準法という法律に基づき、その計画の内容が法律に適合していることを「確認」する確認申請を行い、適合であることを「確認した」証拠の確認済証という書面を受け取らなければ工事の着手ができませ...続きを読む

Q壊さないといけないのでしょうか?

お世話になります。
10年位前に市街化調整区域に土地を購入いたしました。そしてそこにプレハブを建てて(約30坪)家が小さいため倉庫として使用していました、一ヶ月くらい前に、隣の人が、家らしき基礎を造り始めました、そうしましたら、市役所から電話で、近所からの通報で、市街化調整区域に建物を建てている人がいるので取り締まって欲しいとの事で、隣の人の建築は止めさせましたが、貴方のも違法なので取り壊しになると思いますと、告げられました、本当に取り壊さないといけないのでしょうか?よろしくお願い致します。

Aベストアンサー

「市街化調整区域に建物の建築はダメ」といったら、身も蓋もないので、質問者さんがプレハブ倉庫を現状維持できる“可能性”を検討してみたいと思います。
下記の提案の中で、可能性があると思われたら試して下さい。いずれも合法的な対応です(市との交渉成功の可能性についてまで保証しませんが…)。

1.さて、都市計画法43条に、市街化調整区域において知事の許可が不要でも建てられる場合が列挙されています。そのうち、4号と6号の規定が「プレハブ倉庫」に該当しないかという可能性を検討してみて下さい。

都市計画法43条
4号.仮設建築物の新築
6号.通常の管理行為、軽易な行為その他の行為で政令で定めるもの

ここでいう「仮設建築物」は、例えば工事現場の仮設建物をいうものと思うのですが、質問者さんの「プレハブ倉庫」も同様の建物に該当しませんか。
なぜ、「プレハブ倉庫」は、10年間も通報がなかったのに、隣地では建物の基礎だけで通報されたのでしょうか。おそらく、近所の方にとって、「プレハブ倉庫」は仮設建築物と同等と思われていたと推察されます。
住宅と簡易な倉庫では、法規制も全然違うと思います(隣地で建築差し止めされたことに、何ら遠慮する必要はありません)。

 「政令で定めるもの」というのは、「既存の建築物の敷地内において行う車庫、物置その他これらに類する附属建築物の建築」または「主として当該建築物の周辺の市街化調整区域内に居住している者の日常生活のため必要な物品の販売、加工、修理等の業務を営む店舗、事業場その他これらの業務の用に供する建築物で、その延べ面積が50平方メートル以内のものの新築で、当該市街化調整区域内に居住している者が自ら当該業務を営むために行うもの」などをいいます(都市計画法施行令35条)。
「プレハブ倉庫」は、これらの条件に該当しませんか。

質問者さんがお住まいの市は、建築主事という資格者がいる市だと思いますので、市の建築指導課で交渉してみて下さい。

2.課税面からの対応について。「プレハブ倉庫」の敷地は、宅地として固定資産税が課税されていませんか。
 「宅地」というのは、「建物の敷地及びその維持もしくは効用をはたすために必要な土地をいう(不動産登記事務取扱手続準則117条)」のですが、市の資産税課が「宅地」として課税していれば、市の資産税課は「建物の敷地」としての資産価値を認めたことになります。

 さて、ここで矛盾が生じます。市の資産税課は「建物の敷地」として課税し、市の建築指導課は「建物を取り壊せ」という。

 固定資産税評価証明書を見せて、「今まで宅地として課税してきたのだから、市も建物の敷地であることを認めている」と、市の建築指導課に言ってみて下さい。それでも、市の建築指導課が強硬なら「固定資産税を雑種地並みに下げて(宅地の半分以下に)、過去10年間に遡って利息を付けて還付せよ」と主張してみて下さい。

 固定資産税の評価はあまりにもミスが多いので、地方税法の定める5年間還付ではなく、条例で10年間還付をすることが、市町村の実務では主流になっています(下記、参考URLに新潟市の条例HPを貼っておきます)。

参考URL:http://www.city.niigata.niigata.jp/youkou/honbun/135.PDF

「市街化調整区域に建物の建築はダメ」といったら、身も蓋もないので、質問者さんがプレハブ倉庫を現状維持できる“可能性”を検討してみたいと思います。
下記の提案の中で、可能性があると思われたら試して下さい。いずれも合法的な対応です(市との交渉成功の可能性についてまで保証しませんが…)。

1.さて、都市計画法43条に、市街化調整区域において知事の許可が不要でも建てられる場合が列挙されています。そのうち、4号と6号の規定が「プレハブ倉庫」に該当しないかという可能性を検討してみて下...続きを読む

Q都市計画法第43条違反だと呼出が来ました。

都市計画法第43条違反だと呼出が来ました。

昨日、役所より上記に関して事情聴取を行いたいので来庁するようにと呼出通知書が配達証明で送られてきました。

物件は市街化調整区域に建っており2年ほど未入居で、市からやっと販売の許可が出たということで3棟のうちの1棟を購入しました。
引っ越して3ヶ月ほど経ちます。

市街化調整区域は色々な条件があると言う事で、後々困らないように契約の際、第三者の方に書類のチェックと住宅ローンの審査に大手銀行が3週間ほど徹底的に調査しましたが、問題ないとのことで購入できました。
購入してから電動シャッターを取り付けただけで他に改築などはしておりません。

現在、仲介業者が設計事務所や売主の不動産屋と確認作業をしているとのことです。(私から役所にはまだ確認しておりません)
昨日の今日でまだ何も状況がわからなく、心配で仕方ありません。

いったい何が原因だと考えられるのでしょうか?
このまま住めなくなってしまう可能性はあるのでしょうか?
ペナルティーなどはあるのでしょうか?

お詳しい方、経験のある方アドバイスや対処法などありましたら教えて下さい。
よろしくお願いします。

都市計画法第43条違反だと呼出が来ました。

昨日、役所より上記に関して事情聴取を行いたいので来庁するようにと呼出通知書が配達証明で送られてきました。

物件は市街化調整区域に建っており2年ほど未入居で、市からやっと販売の許可が出たということで3棟のうちの1棟を購入しました。
引っ越して3ヶ月ほど経ちます。

市街化調整区域は色々な条件があると言う事で、後々困らないように契約の際、第三者の方に書類のチェックと住宅ローンの審査に大手銀行が3週間ほど徹底的に調査しましたが、問題ないとのこと...続きを読む

Aベストアンサー

今時まったくもって不思議な状態ですね。
開発の要件はたくさんあるのでここで限定はできません。
条件を整理してみます。
銀行はOK→詳細内容まで見れないと思いますが書類は揃っていたということ。
2年で市の許可がでた→建売不可の土地だったかもしれませんね。それで自己用の住宅として(社長などの個人名?)開発を出したのかもしれません。
考えられることは
(1)開発許可を受けていない←これは書類チェックしたようなのでほぼ考えられません。
(2)開発許可の検査済証を受けてない←設計が違うかもしれないし、手続き忘れかもしれませんがこれを受けてないとすると建築確認申請の検査済証もとってない可能性があります。
(3)開発許可に何らかのズルがある。←これは悪意がなきゃできないでしょうが1棟の許可で地番が同じ○○の一部なんて時は同じ設計で流用する可能性があると考えました。もしこれだと全くの違法です。
(4)2年前というと法改正H19.11.30施行というのがあります。これに関する可能性もあるかもしれません。
と考えてみましたが全く条件不足で本当はどうだかは結果はわかりませんよ。

ペナルティーは43条違反は50万以下の罰金です。取り壊しは無いかもしれませんが最悪の状況は住めない可能性もありますのでそういう場合は契約不履行になるでしょう。あなたが払う必要になるかどうかそこまでことが大きくなるかどうかもわかりません。

が、起因者はあなたではないので恐れることはありません。
役所言葉で出頭と使いますが別にすぐ逮捕されるわけでもありません。
電話して何日に行きたいといえば約束をとってくれるでしょうし、その時建築士などを連れていくべきか聞けばよいでしょう。
建築の違反者の代理で役所にいったことがありますが、(法人)個人の場合は建築士などと一緒にいかれたほうが安心かとは思います。信用できるなら建築に携わった建築士を連れていくのもいいですが悪意がありそうならお勧めしません。もちろん同行者をつけるなどなくても、まずはとりあえずわからないなりに役所に行くのがいいでしょう。役所で今後どうしたらいいのか言ってくれるはずです。私の時には1か月くらいの内に対応を決めて報告してくださいと言われました。その時は是正工事を建築士監理のもとに行いました。罰金はなしでした。
怖くはありませんので心の準備をして早めに電話してから行きましょう。

今時まったくもって不思議な状態ですね。
開発の要件はたくさんあるのでここで限定はできません。
条件を整理してみます。
銀行はOK→詳細内容まで見れないと思いますが書類は揃っていたということ。
2年で市の許可がでた→建売不可の土地だったかもしれませんね。それで自己用の住宅として(社長などの個人名?)開発を出したのかもしれません。
考えられることは
(1)開発許可を受けていない←これは書類チェックしたようなのでほぼ考えられません。
(2)開発許可の検査済証を受けてない←設計が違うかもしれないし...続きを読む

Q再建築不可 農家分家 物件について

初めて一戸建てを購入しようと考えています。環境や予算などでとても気に入った物件をみつけました。
しかし、再建築不可、農家分家と記載があります。
このような物件は、購入後、絶対に建て直しは不可なのでしょうか?
気に入った物件のため、何とかならないかと考えています。知恵やアドバイスお願いします。

Aベストアンサー

都市計画法の規制により、市街化調整区域に建築できる建物の用途は制限されており、既存建物の用途を変更するのにも許可が必要な場合があります。

農家の分家住宅と非農家の一般住宅とでは、都市計画法上、異なる用途として扱われるので、「農家の分家住宅として建築された住宅を、第3者が購入して、そこに居住する」という場合も、用途変更の許可が必要です。

許可を受けなければならないのは、農家の分家住宅として開発許可を受けた者(=売主)です。

用途変更許可が受けられれば、開発許可の属人性は解除されるので、購入者がそこに居住することが公的に認められますし、再建築も可能になります。

しかし、用途変更は、「一定期間(自治体によって10年とか20年)以上、分家住宅として居住に使われた後、やむを得ない事情の変更により、手放さなければならなくなった場合」などに限って許可されるもので、はじめから転売するつもりなのに分家住宅として開発許可を受けたことが疑われるようなケースでは、許可されません。

そして、用途変更許可を受けないまま転売された場合、買受者による再建築が許可されないのはもちろんですが、そもそも、買受者がその住宅に居住することも、都市計画法違反なのです。

ですから、違法居住が何年続こうが、再建築が許可されることはないです。

なお、これは、もっぱら都市計画法の規制上の問題であり、農地法は全く関係ないです。


清水町「都市計画法違反にご注意を」
http://www.town.shimizu.shizuoka.jp/toshi/toshi00024.html
都市計画法違反にご注意
2 許可を受けた建築物は、許可を受けた目的(用途)以外の目的で使用することができません。
  例えば、以下の場合は許可を受けずに用途を変更できません。改めて建築許可を受けていただく必要があります。
   ・ 分家住宅から一般住宅 ×

違反建築物を買うと最後に困るのは持ち主です
1 市街化調整区域では、建築物を使用する人が変わっただけで違反となることもあります。
  特定の方のみが使用できる建物を、それ以外の方が使用する場合は違反となります。
  例えば以下のような場合があるので、ご注意ください。
  ・ 建築許可を受けた建物を、許可された方以外が使用する場合。

平塚市「建築物の用途変更」
http://www.city.hiratsuka.kanagawa.jp/kaishin/teiann20.htm

横浜不動産相談所「市街化調整区域の家を買ったら、住めなかった」
http://blog.livedoor.jp/fudousan_soudan/archives/718153.html
市街化調整区域内の住宅を競売で買った人が、市役所に改築(リフォーム)の相談に行ったとき、ある職員から「改築もなにも、あなた、ここに住めませんよ。」と言われたという話です。

都市計画法の規制により、市街化調整区域に建築できる建物の用途は制限されており、既存建物の用途を変更するのにも許可が必要な場合があります。

農家の分家住宅と非農家の一般住宅とでは、都市計画法上、異なる用途として扱われるので、「農家の分家住宅として建築された住宅を、第3者が購入して、そこに居住する」という場合も、用途変更の許可が必要です。

許可を受けなければならないのは、農家の分家住宅として開発許可を受けた者(=売主)です。

用途変更許可が受けられれば、開発許可の属人性は解除さ...続きを読む

Q農業振興地域に家をたてる

農業振興地域に指定されている田に家を建てたいと考えています。
ちなみにその土地は区画整備等はされておらず、現在は減反政策によりまったく使われていない土地です。この場合許可は下りるのでしょうか?

Aベストアンサー

再補足しておきます。
分家住宅

http://www.pref.aichi.jp/kenchikushido/5/kaihatu0_12.htm#01

開発審査会の許可メニューが「農家の二・三男が分家する場合の住宅等」となっており、紛らわしいですが、過去は確かに「農家分家」しか出来ない時期もありました。
しかし、現在は、
1 許可を受ける者の範囲は、次の各号に該当するやむを得ない事情にある者であること。
(1)原則として、市街化調整区域において当該市街化調整区域決定前から継続して生活の本拠を有する農家等の世帯構成員であった者(原則として3親等内の血族)であること。
(2)結婚その他独立して新たに世帯を構成する者、又はいわゆるUターン等当該土地において世帯を構成する合理的事情にある者であること。

1 は属人をさします。
※人の要件です。
(1)で、
当該市街化調整区域決定前から継続して生活の本拠を有する農家等の世帯構成員であった者
農家「等」です。

>農振地域は農業を保護するためのしばりですから、農業従事者には寛容です

開発審査会基準には「寛大」という単語はありません。

線引き前から調整区域に継続して本家があれば、農家、非農家関係なく立地場所は土地を取得した場合は、大規模既存集落内であれば許可の見込みがあります。

2 申請に係る土地は、次の各号のいずれかに該当するものであること。
(1)原則として、既存の集落内にあり、又はそれに隣接する土地であって、農家等が市街化調整区域決定前から所有していた土地(所有していた土地が農用地区域内にある場合等住宅を建築することが好ましくないとして市街化調整区域決定後に交換等により取得した土地については、市街化調整区域決定前から所有していたものとみなす。)であること。
(2)原則として、「大規模な既存集落として知事が指定した集落」に市街化調整区域決定前から継続して生活の本拠を有する農家等の分家住宅を当該指定既存集落内において建築する土地であること。

2 は属地をさします。
※土地の要件です。
上の(1)の中で「農家等が市街化調整区域決定前から所有していた土地」の記述があります。
線引き前から土地を所有しておれば、その集落に居住していなくとも許可見込みがあります。

再補足しておきます。
分家住宅

http://www.pref.aichi.jp/kenchikushido/5/kaihatu0_12.htm#01

開発審査会の許可メニューが「農家の二・三男が分家する場合の住宅等」となっており、紛らわしいですが、過去は確かに「農家分家」しか出来ない時期もありました。
しかし、現在は、
1 許可を受ける者の範囲は、次の各号に該当するやむを得ない事情にある者であること。
(1)原則として、市街化調整区域において当該市街化調整区域決定前から継続して生活の本拠を有する農家等の世帯構成員であった者...続きを読む


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