地上権と賃借権どちらが強力ですか？

お世話になります。
４０年位前に好意で借りた土地に建物を建てて商売をしていたのですが（地代は無料、税金はこちらもち）、最近になって建物を建て替えることになりました。地主さんとの関係は良く、年に幾らかのお礼もお金で渡しています。

ところが、建て替えが決まってから色々調べたところ、地上権設定も賃借権設定もされていないことがわかりました。地主さんは８０代ですが、土地は売りたくないそうです。正直、「土地を貸す」という昔の口約束と、今までの利用実績だけでは何かあったときに心許ないのです。そろそろ後の相続のことも考えなければならず、そのためにも権利登記をしておきたいのですが、どれがいいのかわからない状態です。

思いつくのは地上権と賃借権ですが、どちらを登記するべきでしょうか。また、他にアイデアがあればよろしくお願いします。

No.3 ベストアンサー 回答者： matthewee 回答日時： 2008/10/16 22:45

１．質問文を読む限り、現在の契約状態は、無償の「使用貸借（民法５９３条）」契約であろうと思います。

とすれば、地主と借地人の友好関係が続く間はいいのですが、この関係が破綻したり、土地が第三者に譲渡されたりした場合には、借地人は建物を自費で撤去して更地にして返却する必要があります。

　また、使用貸借契約は、相続の対象になりませんから、借地人が亡くなった場合には、その相続人は、速やかに建物を自費で撤去して土地を返還する義務を負います（民法５９９条）。

　ですから、今、質問者さんの土地利用権は、非常に弱い権利状態にあるといえます。

２．土地利用権を強固なものにする方法は、次の２つが考えられます。
（１）有償の賃貸借契約にし、借地借家法の保護を受けること。
（２）土地利用権について、地主から地上権を設定してもらうこと。

　さて、有償の賃貸借と認定されるためには、土地の公租公課（固定資産税＋都市計画税）の少なくとも３倍以上の地代（＝年額）を地主に支払う必要があると思います。
　公租公課程度の支払いでは、賃貸借契約とはなりません（＝公租公課の１．７倍の地代を支払っていた事例で賃貸借契約を否定されたケースもあるから）。

　今回の建て替えを契機に、地主と地代値上げを含む借地契約の改訂を行い、賃貸借契約書として文書化しておくべきだと思います。
　なお、建物に借地人の所有権登記があれば、借地借家法で土地利用権（＝「借地権」という）は強固に保護されますから、土地に賃借権を登記する必要はありません。

　また、地主には土地の賃借権登記に協力する義務はないので、借地に賃借権が登記されていることは現実にはほとんどありません。

　賃借権の登記よりも重要なのは、適正な経済的地代を支払っていたか否かです。そして、借地人と同一人物が建物の所有権登記をしているか否かです。

３．一方、地上権は、借地契約ではほとんど見ることはありません。なぜなら、地上権を設定するということは、地主にとってその土地の利用権を半永久的に放棄したことと同じことだからです。また、地上権は物権ですから、地主の許可なく第三者に譲渡することが可能です。
　ですから、実務上、地上権が登記されることは極めて稀なケースだと思います。
　
　もし、質問者さんが地上権を設定しようとお考えなら、更地価格の少なくとも９０％以上の対価を支払うべきだと思います。地主が８０歳の高齢であることを考慮すれば、低廉な対価で地上権を設定したとすれば、最悪の場合、その相続人との間で紛争に発展するおそれがあるからです（＝「８０歳のじいさんをだまして地上権を登記させた」と訴訟に…）。

４．最良の選択は、地代を適正な水準まで値上げして賃貸借契約書を地主と締結し、建物に借地人名義の所有権登記をして借地借家法の保護を受けるという方法だと思います。
借地借家法の保護を受けた「借地権」は相続の対象になりますし、第三者に対抗することもできます。

この回答へのお礼

詳細な回答ありがとうございました。
使用貸借関係にあることや、債権と物権の違いや第三者に対抗できるのかが心配でしたので、そちらを確認できて安心いたしました。正直、顔見知りの人間同士の問題ですので、穏便に済めばそちらの方が良いと思っています。現在でも地主の兄弟が口を出してきたりしておりますので、やはり権利関係をキチンとする方が良さそうです。回答を読む限りでは、賃借権で登記した方が良さそうですね。

現在お礼として地主に渡している金額を今後は賃借料に代えて、それが適正価格かどうか調べてから法的に契約書を交わしていきたいと思います。まだまだ先は長いですが、上手く解決できるように頑張ります。
ありがとうございました。

お礼日時：2008/10/24 01:17

No.2 回答者： akak71 回答日時： 2008/10/16 16:16

地上権は、常に登記請求権があります。

地上権には抵当権設定登記申請ができます。

賃借権は、原則登記請求権はありません。契約で登記を認めたときのみ、登記請求権があります。
借地の場合は、建物の登記があれば対向要件があります

建物所有の目的では、あまり差がないと思います。

この回答へのお礼

回答ありがとうございました。
賃借権には原則登記請求権がないのですね！
登記協力義務など少々話が複雑になってきましたので、もう少し検討したみたいと思います。
ありがとうございました。

お礼日時：2008/10/24 01:26

No.1 回答者： Heartblue 回答日時： 2008/10/16 14:18

賃借権というのは賃貸借契約に基づく債権を意味しますから、地代無償では賃借権になりません。

今回のケースでどちらかを登記するならば地上権ですし、契約関係を権原とする賃借権よりも物権である地上権のほうが一般的には借主に有利と言われています。

賃借権では譲渡、転貸するにも地主承諾が必要ですが地上権であれば不要です。

しかし本来の考え方は、地上権登記か賃借権登記かを好きに選択するものではなく、いずれかの権利が存することにより、それを登記するか否かという順序なのです。
地上権を設定するならば設定契約書を作成したり等、この際に契約関係、権利関係を明確にしておきましょう。

この回答へのお礼

回答ありがとうございました。
私の質問の仕方やタイトルの付け方も悪かったと思い反省しております。実際、強力な物権を使って人間関係が壊れてしまうのならば債権で良いような気がするのですが、登記協力義務など少々話が複雑になってきましたので、もう少し検討したみたいと思います。
ありがとうございました。

お礼日時：2008/10/24 01:24