不動産やアパート経営は安心な投資ですか？

Question

将来のために投資を考えるようになりました。
親友の投資に詳しい人に聞いてみると確実なのは不動産だそうです。

理由
戦争や大災害が起こらない限り半永久的に賃貸料の収入がある。
お金持ちは皆不動産で財産を築いた。
といった感じの意見がもらえました。
言ってることはわかるのですが、とりあえず投資金額は高価ですし、土地の価格が下がっているという話も聞きます。
アパート経営にしてもリフォームなどの管理費がかかるそうです。
などの不安があります。
投資に不安はつきものだと思います。
ですが何かふんぎりが付かないので皆様の意見を伺いたく思いました。

不動産やアパート経営の問題点を教えてください。
小さな問題は多いと思います。
ささいなことでも教えていただければ幸いです。
よろしくお願いします。

rihausu · Accepted Answer

こんな時期に初めて大家を始める予定の者です。
　私も手持ち金で投資を考え、夏頃は株でもやってみようかと思っていたのですが、最近の株価急落をみると結果やらなくて良かったなと思います。
　不動産投資も他の方がおっしゃっているように確かにリスクの大きい商品で安心な投資だとは思いませんが、hattori66さんの現在の手持ち金と借入金の割合によっては、数年間の家賃収入後に土地が残るので（もちろん土地価格が下がるのは覚悟の上です）他の投資よりもましなのでは…と思います。
　うちの場合新築物件の1棟物で、手持ち金7割・借入金3割（ローン利率2％以下）なので、そんなに厳しくないと思い気に入った物件があったので契約し現在ローン審査中です。
　でも不動産業界全般、金融市場の状況をみるとまだまだ物件価格は下がりそうなので、来年以降が買いだと思います。

e-hide · Answer

不動産投資についてのリスクを思いつくままに記載しますので
他の人が回答されて重複しているのもあります了承願います。

1.空室リスク
　人口は減少しているのに新しい物件は次々に増えています。
　空室率は確実に増えていますし、これからも増え続けるでしょう。
　（収益目的では新築は考えにくくなって来ていますが、
　　収益を無視して相続対策で建てる人が沢山おり、
　　建築会社はそれを狙って建て続けていますので
　　今後も更に増え続けるでしょう。）

2.家賃低下のリスク
　物件が増え競争が激化してきています。
　家賃は低下の一方です。5年前、10年前、今の家賃は
　想像できませんでした。
　これからも家賃は低下し続けるでしょう。

3.評価額の低下リスク
　地価は現在下がっており、物件価格も年々下がり続けます。
　家賃収入よりも物件の低下率の方が大きいなんて事はざらに
　ありますので、5年後、10年後に売却したら結局赤字だった
　なんて事は十分ありえます。

4.黒字破産のリスク
　不動産投資は経費がほぼ決まっています。
　大きなローンを抱えるとローンで現金が残っていないのに
　多大な税金が掛かり税金が払えなくなってしまう。
　現在キャッシュフローがそこそこあって、安泰のつもりの人も
　原価償却が終わりローンが残っていると10年後、20年後は要注意です。

5.災害のリスク
　火事、地震などの災害は幾ら保険を掛けていても無傷では
　すみません。
　近い将来確実に発生すると言われている地震等は保険料は
　最大でも半額しか出ない為、残りは他で賄う必要があります。
　それが数千万円、数億円だとしたら。。。
　また、火災も然りです。
　保険が出るとしても保険が降りるまでの返済は？
　
6.事故に対するリスク
　残念な事ですが、毎日自殺や他殺等のニュースが後を絶ちません。
　もし、自分の物件で起こったら・・・・
　状況にもよりますが、その部屋は当分入居は見込めず
　最悪建物全戸て退去、入居が見込めず取り壊し、なんて事も。

7.長期事業のリスク
　3年、5年等の短中期なら情勢も読みやすいが、不動産投資は
　長期勝負になります。
　10年後、20年後の情勢なんて誰も予想出来ません。

8.貸し剥がしのリスク
　現在のように景気が悪くなると、銀行は保身の為に貸し剥がしを
　行う可能性があります。
　追加担保を要求されたり、家賃の低下を理由にリスク拡大との理由で
　一括返済を要求されたりする可能性があります。

9.入居者の質によるリスク
　滞納者やクレーマー等入居されれば、その部屋からの家賃が入らない
　ばかりか、他の入居者が退去なんて事も。

ざっと考えると以上のようなリスクがあります。
細かいリスクはまだまだあるでしょうけど、
挙げればきりが無いですね。

ま、決して条件の良い安全な投資ではない事だけは確かです。

owaraigapp · Answer

まず少子化が社会にどれだけの影響を及ぼすかを勉強して下さい。

>アパート経営ですが友人の話では大学の近くがいいんじゃないかと言ってました。

考えが古すぎます。
大学の近くが一番少子化の影響を受けます。
特に大学生は基本４年で入れ替わるので入居者募集のリスクが高まります。
大学自体が倒産し始めている時代ですよ。
公営の大学でも私大の経営を圧迫させないために定員を削減し始めてます。

＞古くなれば家賃を下げるのは当然することになるでしょうが多少ぼろくても安いほうがいいと思うひともいるでしょうし

これも考えが古すぎます。
今一人っ子が増えたため親が1人に養育費をつぎ込むためグレードのいい物件から埋まっていきます。
しかも大学の近くに作るとワンルームタイプになり汎用性が乏しくなり入居者が限られます。

＞その辺も購入前に計算しておけば対応できないものでしょうか？

あなたが建てようとするアパートの周りに今後どのようなグレードの建物がどのくらいの家賃で何棟建つか計算できますか？

＞ではアパート経営は考えず駐車場ではどうでしょうか？
今若い人の車離れが急速に進んでいるのをご存じないんですか？

ただし、これは住んでいる地域で差があります。車が無いと生活が成り立たないところも有ります。車が無くても生活できるような所ではオススメしません。

とにかくあまりにも勉強不足です。
普通にTVのニュースを見ていればわかることがたくさんあります。
アパート経営や駐車場経営を頭においてTVやインターネットの最新ニュースを見て読んで勉強して下さい。(気になるニュースが有ったら複数媒体で調べて下さい。内容が偏った物も多数有ります)
ちなみに私は保有不動産を売却し始めてます。

super-dog · Answer

>しかし結局何も答えてられてないような・・
申し訳ないですが、貴方が不勉強すぎるため、
あまりにも初歩の疑問で引っかかるためなのですよ

なので個別の疑問を否定する方向になってしまうのですが、、、
>たしかに大学ですと需要は必ずありそうです。（大学移転もありますが）
今後20年間の大学生人数の推移を調べてますか？
財政理由から下宿をあきらめ自宅から通える人の割合の推移を調べてますか？

>その辺も購入前に計算しておけば対応できないものでしょうか？
計算しておけばなどと思うからには、
無意識下で失敗する場合があると思っているのでしょう。
正しい計算には、正しい予測が必要なのですが、
プロでも難しい予測ですよ。

>ではアパート経営は考えず駐車場ではどうでしょうか？
最近は都会だけでなく、田舎でも車の保有台数が減っているのを知っていますが？
道交法改正で駐禁が厳しくなったときの、駐車場経営の変化については勉強しています？

ついでに、新築物件と中古物件の利回りにおける損益分岐点は理解しています？

先に書きましたように、私では貴方に全て教えてあげることはできません。
ので、アドバイスとしてですが、貴方が不動産投資を始めるためには
まだまだ勉強が足りませんとだけ言っておきます。

owaraigapp · Answer

＞親友の投資に詳しい人に聞いてみると確実なのは不動産だそうです。

私はそうは思いません。
日本は今極端な少子化で人口が減り始めています。
需要と供給の関係でアパートにしても駐車場にしても人口が減れば需要が減ります。
super-dogさんが言われているとおり新築ならまだしもその後は入居者を見つけるのか難しくなっていきます。
周りに同じ家賃で新築がドンドンできていけば当然そちらに入居者は流れていきます。
そうすると家賃を減額しないと入居者が見つからない。
そのうち全室満室でも家賃収入より支払いの方が多くなった人を知っています。
これからは入居者捜しが今以上に難しくなる恐れ大です。

super-dog · Answer

>たとえば今は投資せずに3000万貯めたとします。
まあ、確かにリスクは減ります。

しかし、例えばローンをして、家賃収入を元にローン返済など最悪です。
空き部屋が２～３月続いただけでローン返済が苦しくなるのが目に見えます。
リスクを減らすにはまとまったお金で、１棟アパート買いなどでリスクを分散も考えられますが、最近のリートの惨状を見れば不動産が確実などとなぜ思えるのか。。。

>☆戦争や大災害が起こらない限り半永久的に賃貸料の収入がある。
これも甘い考えなのですが、詳しく書くのは面倒なので割愛させてもらいます。

>☆お金持ちは皆不動産で財産を築いた。
これもあまり根拠が無いですよね。
例えば不動産で破産した人の数と比較してみればどうでしょう？
結局、不動産に手を出した人間は小数の大金持ちと、少数の貧乏人なのですよ。

super-dog · Answer

>基本的に長期投資です。目先の利益は考えていません。
基本的に程度の決意じゃだめなんですよね。
例えば、この人なんて投資の意思すらなかったと思いますがね
http://oshiete1.goo.ne.jp/qa4419521.html

ま、流動性リスクは理解しにくいのですけどね

super-dog · Answer

細々書くといくらでもあるのですが、
一番の理由は、市場流動性が低くいざというときに現金化できない

不動産やアパート経営は安心な投資ですか？

こんな時期に初めて大家を始める予定の者です。

不動産投資についてのリスクを思いつくままに記載しますので

まず少子化が社会にどれだけの影響を及ぼすかを勉強して下さい。

>しかし結局何も答えてられてないような・・

この回答への補足

＞親友の投資に詳しい人に聞いてみると確実なのは不動産だそうです。

>たとえば今は投資せずに3000万貯めたとします。

>基本的に長期投資です。

この回答への補足

細々書くといくらでもあるのですが、

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