マンションの管理費・修繕費 立体駐車場について教えてください

築4ヶ月の新築マンションの購入を検討していますが、現在三分の一くらいしか入居があってないようです。
８０世帯ほどの大型マンションなのですが、入居が半分にも満たない場合修繕積立費などはどうなるのでしょうか。長期計画で値上がりしていくのはわかっていますが、計画以上に値上がりするものでしょうか。また駐車場代は無料なのですが、半分は立体駐車場です。立体駐車場のメンテナンスは、修繕積立金から引き当てるのでしょうか。
その辺が気になり、購入に歯止めがかかっております。ご存知の方教えてください。

No.6 回答者： nachiguro 回答日時： 2008/11/13 01:43

再びですが、立体駐車場の稼働率が悪ければその場所を用途変更するなどを今後の視野に入れて行くのも一つの方法かと思います。

（特別決議）
ただ、駐車場100%とか言うのはあくまでも「売り手が速く売りたい」という手法（管理費等の安さに関する指摘は5さんの通り）ですが、十分見極めることが大事でしょうね。

No.5 回答者： jackbon 回答日時： 2008/11/12 18:39

売れ残りの管理費と修繕積立金は誰が負担しているかが（問題）曲者です

当然所有者である売主が負担すべきですが 管理費は負担してない場合もあります　この場合管理費の値上げ等の不当な請求があるかもしれません　修繕積立金も含めて確認した方が良いと思います
ちなみに感覚的ですが　１００円/m2くらいの修繕積立金ならば１回目（約１０年目）の大規模修繕は大きな追加金は無いと見込まれます
５０円/m2くらいの修繕積立金であるならば業者を疑って検討をした方が良いです

No.4 回答者： Heartblue 回答日時： 2008/11/11 19:00

＞入居が半分にも満たない場合修繕積立費などはどうなるのでしょうか

未販売住居に関しては、売主であるデベロッパーが区分所有者と同じ立場で管理費と共に支払います。

＞立体駐車場のメンテナンスは、修繕積立金から引き当てるのでしょうか

有料駐車場の場合、駐車場使用料を修繕積立金として別枠等で積み立てておき、それを充てるケースも多いです。個人的な意見としては、駐車場というのは車を所有する人とそうでない人がいる限りは、受益者負担できちんと使用料を徴収してメンテナンスに備えるべきと考えます。

＞その辺が気になり、購入に歯止めがかかっております

未販売住戸が多いと、上で書いたように売れるまではデベが負担し続けるわけですが、デベに体力がないと倒産などの事態に発展する恐れもありますし、マンション運営上で健全な収支とは言えないでしょう。
又、立駐でメンテナンス費用が見込まれるにも係わらず、販売戦略上で無料として扱っているケースもありまして、その歪みは将来的に各区分所有者、結局はマンション全体の問題として圧し掛かってくる可能性が高いです。

平置駐車場ならまだしも、メンテのかかる駐車場を無料にすることが、長期的に見てマンション取得者のメリットになるとは思えません。
やはり相応の対価を取り、定期・将来のメンテの為に備えておくべきかと思いますね。

ご質問にあるような状況ですと、私なら購入は微妙ですね。慎重に判断してください。

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。やはり、購入検討されますか・・・。いくら資産になるとはいえ共同住宅なので、いろいろと考えてしまいます。
意見を参考に検討していこうと思います。

お礼日時：2008/11/11 23:21

No.3 回答者： nachiguro 回答日時： 2008/11/11 02:33

こんばんは。

元管理会社所属で現コンサルタントの者です。

＞入居が半分にも満たない場合修繕積立費などはどうなるのでしょうか
その場合、現時点では恐らく売主が売れ残りの部屋の管理費等を立て替え払いしている筈です。心配はありません。

＞計画以上に値上がりするものでしょうか。
建物の損傷、管理組合の未収金の発生等に拠って変わってきます。
そして勘違いされているのは「長期修繕計画」は資金計算、修繕時期などが管理会社が出した「試算であり素案である」故、貴管理組合総会で承認され無ければ何ら意味を持ちません。
逆にいえば10年目（最近では12年目というのが多く、かつその時に「一時金支払い」という手法が多いみたいですが）の一時金を無くしたいならば、一年目から修繕積立金を増額改定する方法を採択した方が、後々楽かと思います。

＞立体駐車場のメンテナンスは、修繕積立金から引き当てるのでしょうか。

これは私見ですが駐車場って日常使用しますよね？
ですから個人的には管理費会計から支出するのが筋かと思います。
理由として標準管理規約を採択しているならばこのような条文があります。

（管理費）
第２７条　管理費は、次の各号に掲げる通常の管理に要する経費に充当する。
一　管理員人件費
二　公租公課
三　共用設備の保守維持費及び運転費
四　備品費、通信費その他の事務費
五　共用部分等に係る火災保険料その他の損害保険料
六　経常的な補修費
七　清掃費、消毒費及びごみ処理費
八　委託業務費
九　専門的知識を有する者の活用に要する費用
十　地域コミュニティにも配慮した居住者間のコミュニティ形成に要する費用
十一 管理組合の運営に要する費用
十二 その他敷地及び共用部分等の通常の管理に要する費用

（修繕積立金）
第２８条　管理組合は、各区分所有者が納入する修繕積立金を積み立てるものとし、積み立てた修繕積立金は、次の各号に掲げる特別の管理に要する経費に充当する場合に限って取り崩すことができる。
一　一定年数の経過ごとに計画的に行う修繕
二　不測の事故その他特別の事由により必要となる修繕
三　敷地及び共用部分等の変更
四　建物の建替えに係る合意形成に必要となる事項の調査
五　その他敷地及び共用部分等の管理に関し、区分所有者全体の利益のために特別に必要となる管理
２　前項にかかわらず、区分所有法第６２条第１項の建替え決議（以下「建替え決議」という。）又は建替えに関する区分所有者全員の合意の後であっても、マンションの建替えの円滑化等に関する法律（以下本項において「円滑化法」という。）第９条のマンション建替組合（以下「建替組合」という。）の設立の認可又は円滑化法第４５条のマンション建替事業の認可までの間において、建物の建替えに係る計画又は設計等に必要がある場合には、その経費に充当するため、管理組合は、修繕積立金から管理組合の消滅時に建替え不参加者に帰属する修繕積立金相当額を除いた金額を限度として、修繕積立金を取り崩すことができる。
３　管理組合は、第１項各号の経費に充てるため借入れをしたときは、修繕積立金をもってその償還に充てることができる。
４　修繕積立金については、管理費とは区分して経理しなければならない。

確かに27条十二項の「その他敷地及び共用部分等の通常の管理に要する費用」と28条一項「一定年数の経過ごとに計画的に行う修繕」の解釈では悩ましいところはありますが、28条積立金の条文に「特別の管理」と記載されている面を判断すると、私は管理費から支出するのが一般的慣例かと思いますが・・・

実際管理会社時代に積算をする時は、管理費会計で積算したケースが多いので。

この回答へのお礼

詳しい回答ありがとうございます。立体駐車場のメンテは管理費から出るとのことでした。
そこの部分の心配は解消されたのですが、今後入居が増えるのかがちょっと心配です。私の考え過ぎなのかなと思ってしましますが・・・ご意見参考に検討していこうと思います。

お礼日時：2008/11/11 23:19

No.2 回答者： guguku2 回答日時： 2008/11/11 00:14

こんにちは。

今修繕積立金をあげたらますます購入意欲をなくすので、管理側としては、大規模修繕時にその費用の追加徴収を行うでしょうね。
駐車場は無料、という事であれば、メンテナンス費は管理費の方ではないですかね？
それは駐車場の事は聞けば分かるでしょうけど、
修繕積立金については、「分からない、可能性がないとはいえない」と言われると思います。
80世帯のマンションで入居者が半分にも満たない物件だからお得な価格設定になっている場合ってあると思います。
そこも考えて購入なさってはいかがでしょうか？

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。業者に確認したら、立体駐車場のメンテは
管理費から出るとのことでした。
その辺の不安は解消されましたが、マンションの供給過多になっている
この時代、かなり値引きはされるようですね。

お礼日時：2008/11/11 23:14

No.1 回答者： narara2008 回答日時： 2008/11/10 23:58

＞計画以上に値上がりするものでしょうか。

その可能性は高いです。ある程度、入居者がいてこそ計画が成り立ちます。

＞立体駐車場のメンテナンスは、修繕積立金から引き当てるのでしょうか。

私のいたかなり規模のでかいマンションは、立駐メンテナンス費用は
計画に入っておらず、別途、工面する必要に迫られました。
結局、大規模修繕や管理費を見直して、そこから出しましたが。

管理組合がどの程度、自主的に管理運営されているかによって
ピンからキリとはいえると思います。

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。マンション購入に当たってはいろいろと
知っていたほうがいいようですね。
勉強になりました。

お礼日時：2008/11/11 23:11