オーナーチェンジ時の賃貸借契約について

　マンションに入居して一月足らずの今年６月に賃貸人の業者が倒産し、オーナーが変わりました。
　入居時に礼金として２か月、敷金２か月分を支払っていましたが、
文書でオーナーチェンジする内容の文書を送りつけてきただけでした。
　このため、旧来の業者に「あまりに短期間の一方的な契約解除だから礼金は返還してほしい。無理なら代わりに８，９月の２か月分の家賃は支払いかねる」と通告しました。相手側は倒産の最中で何ら対応はありませんでした。
　その後、新しいオーナーの代わりに管理業者の不動産屋が電話をよこし「旧業者との話はうちとは関係ないので家賃を支払え」ときました。
契約書も送られてきましたが、旧業者の押印も別のものが押されたでたらめなものでした。
　こちらとしては、前オーナーと話がついていないうえ、電話だけでは本当の管理業者とも分からないので、「きちんとした契約書を持ってきて話すのが筋ではないですか」と文書での賃貸借契約を求めました。
　先方も了解した旨を話していたのですが、結局何も送られてこず、
今になって突然「２か月分の滞納がなければ契約を解除する」という書留郵便を送付してきました。
　郵便では、管理業者は、前オーナーと契約した日時から、当方と賃貸借契約を結んでいるように主張していますが、先に書いたように書面などは一切ありません。一度も顔も見せていません。あまりの一方的な話なのだと思うのですが、従うしかないのでしょうか

No.4 回答者： noname#75089 回答日時： 2008/11/15 23:54

１ルームですとごく当たり前のことです。

質問者さまにとっては初体験ですから、慣れていなかったのかも。

２か月不払いですか。終いに、追い出し訴訟されますので、お気を付けくださいまし。

礼金はそもそも返ってきません。

旧オーナーにとっては、物件の賃料が入ってくる間は、賃借人は「お客さま」ですが、売ってしまった後は「かんけーねー」の世界です。

あとは、新オーナーとよしなにやってください、と言う程度しか思ってません。

私も物件を転売するとき、いちいち几帳面には書面作成しないで、「あとは新オーナーと賃借人との間で勝手にやってください。私はもう関係ありませんので」と言って、賃貸借契約書を新オーナーに渡して「ハイ終わり」にします。

ひと月足らず、ですか・・・・・
私は、最短で２週間弱で転売したことがあります。
物件に賃借人がついた頃合いを見計らって転売をする方も世の中います。まあ、賃借人にとっては迷惑に思うかも知れません。

賃借人にとって確かに混乱させて迷惑かけちゃうかも知れませんが、日本は資本主義国なので、そこは賃借人より利益を優先する者（オーナー）がいても不思議はない、と賃借人に諦めてもらうしかありません。


＞あまりの一方的な話なのだと思うのですが、従うしかないのでしょうか

はい、従ってください。旧オーナーはもはや全く関係ないものですから・・・・

No.3 回答者： Heartblue 回答日時： 2008/11/14 16:56

手厳しい回答が多いですね・・・。

素人さんで事情がよくわからないことは不思議ではありませんよね。質問を読む限り、新たなオーナーや管理会社の説明も今一つ親切ではない様子ですし。

＞文書でオーナーチェンジする内容の文書を送りつけてきただけでした

競売でのオーナーチェンジだとちょっと事情が違うのですが、それ以外の売買等のオーナーチェンジの場合、新オーナーは同条件で賃貸借契約を承継します。敷金も新オーナーに承継されてますから安心してください。契約書を新たに交わす必要もありません。今まで通りの契約書が有効です。

＞「あまりに短期間の一方的な契約解除だから礼金は返還してほしい。無理なら代わりに８，９月の２か月分の家賃は支払いかねる」と通告しました

契約解除にはなってませんので、この点はちょっと誤解でしたね。
もし仮に競売に至って退去せざるを得なくなったとしても、支払済みの礼金を返せという主張は根拠がありませんね。

＞契約書も送られてきましたが、旧業者の押印も別のものが押されたでたらめなものでした

この点は意味がわかりませんでした。

＞あまりの一方的な話なのだと思うのですが、従うしかないのでしょうか

あなたも懸念されているように、世の中では詐欺事件も多いですから、オーナー（貸主）が確かに変わったという確認は取りたいですよね。
その建物の登記簿の写しをFAXして貰うとか、旧業者に確認を取るとか、何らか確認が出来たら後は新オーナーに対して賃料を支払って差し支えありません。

丁寧にやる業者であれば、賃貸人地位承継に関する書面を旧所有者と新所有者の連名で送ってくるし、問い合わせ連絡先なども記載してくるんですけどちょっと不親切ですよね。
又、賃借人の承諾のない賃貸人変更の場合、旧所有者は敷金返還債務を一方的には免れられないという判例もある様子ですから、本来は賃借人の承諾印を取ることが好ましいとされてます。

対象戸数が多いと引継ぎもナァナァになりがちなので、ちと我慢してやってください。

No.2 回答者： detekoiya 回答日時： 2008/11/14 01:32

＞「あまりに短期間の一方的な契約解除だから礼金は返還してほしい。

無理なら代わりに８，９月の２か月分の家賃は支払いかねる」

いったい何がどうなるとこういうことを主張するようになるのでしょうか？？

権利について勘違いがひどすぎます。

旧オーナーが倒産してオーナーがかわったのは契約解除じゃありません。礼金を返せと主張する根拠がまったくありません。

意味のわからない主張してないで謝ったほうがいいんじゃないの。

自分じゃあ自分の筋が通っているようなつもりでしょうけど、先方からしたらただのわけわからない主張してる滞納者でしかありませんよ。

この回答へのお礼

理解不足の質問にどうもお手数をおかけしました。
当方は、突然のオーナーチェンジで契約が白紙になり、
敷金の返還もしてもらえない可能性があると思ってその分の家賃の支払いを「礼金と相殺する」といって留保していたつもりでした。
借地借家法で原契約が保護されるということも、
一般の市民は必ずしも知らないわけで、
（そんなの法に対する無知のお前が悪い、と言われるでしょうが、そんな場面に何度も出くわす住民はいませんから）
トーシローに原契約時と違う前オーナーの印鑑が押された書面が送られてきたら？と思うのも仕方ないのではないでしょうか。
オレオレ詐欺も増える世の中ですし、
先方の管理業者さんも当方の指摘通り、正しい文書を送ると
約束したわけですから、
正確な書類を再送付するか、
原契約は有効で、その権利と義務を引き継ぐのでその必要はない旨を
きちんと説明してもらえれば理解できたのかなあと思います。
いずれにしても、借地借家法で権利が引き継がれるのであれば、
当方としても家賃の支払わない理由はありませんから

お礼日時：2008/11/14 02:32

No.1 回答者： ma_h 回答日時： 2008/11/14 01:21

元業者営業です

＞文書でオーナーチェンジする内容の文書を送りつけてきただけでした。

普通の事でなんら新オーナーに落ち度はありません。

＞旧来の業者に「あまりに短期間の一方的な契約解除だから礼金は返還してほしい。無理なら代わりに８，９月の２か月分の家賃は支払いかねる」と通告しました。相手側は倒産の最中で何ら対応はありませんでした。

新オーナーに所有権が移転した時点で旧オーナーに何の関係もありません。全くの「お門違い」です。無視されても当然です。

＞新しいオーナーの代わりに管理業者の不動産屋が電話をよこし「旧業者との話はうちとは関係ないので家賃を支払え」ときました。

当然です。そこに居住している限り入居者は家賃支払いの義務があります。

＞契約書も送られてきましたが、旧業者の押印も別のものが押されたでたらめなものでした。

でたらめではありません。オーナーチェンジの場合、「当然に」旧オーナーとの間で締結した「賃貸借契約」が引き継がれます。自動的に。そもそも入居者に契約書を送る義務はありません。

＞前オーナーと話がついていないうえ

入居者は旧オーナーと何の話しをする必要も、また、旧所有者は入居者になんの承諾を得る必要もありません。法的にもそんな義務はありません。

＞電話だけでは本当の管理業者とも分からないので、「きちんとした契約書を持ってきて話すのが筋ではないですか」と文書での賃貸借契約を求めました。

通常は「貸主および管理会社変更のお知らせ」と新オーナーの署名、捺印のある「貸主地位継承承諾書」２通を郵送し、入居者の署名、捺印をしてもらった後返送してもらいます。（１通は入居者控え）

ただし、この作業を省く業者もありますので一概にはいえません。
なぜなら前述のように物件の所有権が移転した時点で「当然に」賃貸借契約が引き継がれているからです。

＞今になって突然「２か月分の滞納がなければ契約を解除する」という書留郵便を送付してきました。

現状は単に「家賃滞納者」という扱いになってますので、そのとおりでしょう。

＞郵便では、管理業者は、前オーナーと契約した日時から、当方と賃貸借契約を結んでいるように主張していますが、先に書いたように書面などは一切ありません

前述のとおりです。

＞一度も顔も見せていません。あまりの一方的な話なのだと思うのですが、従うしかないのでしょうか

何度も言いますが、新オーナーと管理会社にそんな義務はありませんし、とりたてて不正でもありません。
故に、ご質問者は今迄どおり賃料を支払う義務がありますし、書面で賃料の督促があった以上、これ以上の支払い拒否は「契約不履行」で立ち退要求の正当事由として認められ、最後の最後は強制執行もあります。

早々に賃料を支払ってください。

この回答へのお礼

早速のご指摘ありがとうございます。
当方としては、前オーナーとの契約がそっくり
継承されるはずだとは思いましたが、特に敷金などの権利もあるため新たな契約が必要なのではないかと思っていました。
この点はすでに借地借家法で保護されており、契約書がなくても退去時に返還をされるということなのでのでしょうね。
理解不足でした

お礼日時：2008/11/14 01:34