借地上に新築の家を5年ほど前に建てました。その時点ではまだ、借地の更新の日付が到来してなかったのですが、繰り上げて更新し、更新料も支払いました。
今年になって、地主から、出来れば土地を買い取るように(仲介業者を通じて)言ってきました。
(その業者によると、場合によっては、このまま借地でもよいとも言っているのですが、信じてよいかどうか?)土地を買うこと自体はやぶさかでは無いのですが、5年前に支払った更新料はどのようになるのでしょうか?払い損になるのでしょうか?
どなたか詳しい方 ご回答よろしくお願い致します。

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A 回答 (1件)

 交渉事になりますが、保証金や未経過の更新料は控除して、売却金額を決定するのが普通です。

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この回答へのお礼

ご回答ありがとうございました

お礼日時:2001/03/03 23:33

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Q地代の相場の調べ方を教えて下さい!

持ちビルがあります。
地代の相場をどこで、調べたら良いのでしょうか?

信託銀行?不動産屋?

教えて下さい。

Aベストアンサー

「固定資産税の3倍」と言うのは、固定資産税が年間15万円ならば、地代は年間45万円です。
固定資産税が月額15万円ならば、地代は、月額45万円です。
「固定資産税の3倍」は目安ですが、4~5倍が実勢価格です。
しかし、今回は「持ちビルがあります。」と言うことなので、最早、貸しているのだと思います。
そうだとしても、一度に値上げは難しいので裁判所に調停の申立をすべきです。

Q借地の地主さんが亡くなったのですが、借地契約は?

静岡県の田舎町で地主さんから土地を借りて店舗(茶店)を営んでおります。このたび地主さんが亡くなりました。相続人(奥さん)と契約書を改めて交わす必要がありますか?
さらに駐車場のわずかな部分が古い登記で土地名義人の所在が不明です。契約書にはその分も含めて地代を払うようになっています。相続人(奥さん)は知らない人とのことでその土地のことはよくわかりません。こちらとしては今までどおり同じように相続人(奥さん)に地代を払いたいと思っています。どうしたらよいのでしょうか?

Aベストアンサー

既に回答がありますように、相続人が地主たる地位を引き継ぐことになりますので、借地契約の途中で追い出されることはありませんし、新たに契約をする必要もありません。shizuokachachaさんは相続人に地代を払えばよいです。
また、契約期間が満了しても、地主は正当事由がなければ、借地人を追い出すことはできません。
正当事由は認められずらいで、借地人は原則として、更新手続き不要で、再契約も不要で、半永久に土地を使えます(借地借家法4条5条6条)。
ただ、心配なのが、相続人が相続財産である土地を売ることがあります。この場合、その買主に借地権を対抗するには、本人名義の建物登記が必要です(借地借家法10条)。配偶者や子供名義ではだめですのでご注意ください。

Q地代の相場は?

現在新しい商売を考えております。
その内容はおいておきまして、もし車を30台ほど駐車できるスペースを借りるとしたらどのくらいが相場でしょうか?
場所としては一応、横浜と東京の間で神奈川県のどこかを考えております。
なんか漠然とした質問でスイマセンがお知恵を拝借いたしたいです。

Aベストアンサー

農業経営では.地価の5%です。地価の5%の金額は固定資産税(ただし.各種減額を考慮しない)で近似します。

Q借地ですが、次回更新時には地主さんより、更地にして出てくださいと言われ困っています。

築40年の家屋ですが、現在両親が二人で暮してます。母が身障者なのと父も高齢(83歳)なので、同居をする(一階に両親・二階に主人と私)予定ですが、家も古いので耐震・耐加重を主にしたリフォームを地主さんに相談したところ、リフォームに関しては図面を確認の上、承諾を出しますと言うことですが、その前に次回の更新時(18年後)には、子供(地主さんの)が、住むので更地にして出て下さいとの条件を出されました。(契約者である両親と、私たちの連名による署名捺印した念書の要求)。長年住まわせて頂いてるので。地主さんの意向は極力尊重して、これからの18年貯蓄等、考慮して生活するつもりですが、主人も心臓に病があり、私が社員として働けるのも、後十年です。もし、この条件で約束するとしたら、何かあったときに住む家もなくなるのではと、不安でなりません。何か良い知恵がございましたら、是非ご教授願いたく申し上げます。ちなみに、二年前の更新時には二百万円お支払いしてます。(どういう訳か領収書は貰えませんでした)また、更新時の契約書では出て行くときに、更地で返すことが明記されています。(近所の大工さんに聞いたところ、取り壊し費用で三百万ぐらいかかるといわれました)以上、よろしくお願い申し上げます。

築40年の家屋ですが、現在両親が二人で暮してます。母が身障者なのと父も高齢(83歳)なので、同居をする(一階に両親・二階に主人と私)予定ですが、家も古いので耐震・耐加重を主にしたリフォームを地主さんに相談したところ、リフォームに関しては図面を確認の上、承諾を出しますと言うことですが、その前に次回の更新時(18年後)には、子供(地主さんの)が、住むので更地にして出て下さいとの条件を出されました。(契約者である両親と、私たちの連名による署名捺印した念書の要求)。長年住まわせて頂いて...続きを読む

Aベストアンサー

1について
正当事由を認めうる方向に働く事実のひとつとして、評価され得ます。

2について
借地人に不利な特約は、前述のとり無効となるのが法の原則です。ただ、借地人が真実承諾したと認められる場合には、例外的に有効とする判例があります(借地契約に特約で期限を設けたケース)。そのため、署名捺印した書面を差し入れると、特約を有効とされる可能性がないとはいえません。どう転ぶかは、申し訳ないのですが、ちょっと分かりません。

3について
いわゆる借地権の買取については、立退料の一種として、その要否およびその額の大小が正当事由の中で検討されることになります。

4について
承諾料については、進んで話に出す必要はありませんが、契約の内容となっているのであれば、心構えはなさっておくほうが良いものと思います。本当に支払う必要があるのかどうかは、分かりません。

Q土地の地代金について

土地を借りて家を建てていて、地代を払っているのですが周りの土地の地代の相場を知りたい場合、何か方法はありますか?自分が支払っている地代と比べたいのですが。

Aベストアンサー

 不動産賃貸業を営んでおります。

 残念ながら、聞いて回る以外ありません。

 それも、借地で家を建てて・・・ となると、難しいでしょうね。

 駐車料くらいですと、聞いて回れば、おおむねそのあたりはいくらということが判ります。

 ご自分のところの駐車料が高ければ値下げ交渉の材料にもできるのですが、家を建てるため借地の地代となると類似のものがありません。

 一見同じでも、地震ですぐ液状化するような土地と、道路一本挟んだ向かいの頑丈な土地では料金が異なって当然ですので、比較になりません。

 (新潟は名前の通り、新しい潟ですので、道路一本で全然地盤が違うんですよ)

 いわんや、駐車場の坪単価など知っても無意味です。

 駐車場に借地借家法の適用がありませんので、地主が「やめよう」と思ったらすぐ追い出して高値で売却などできますが、家を建てる土地として貸してしまったらそうはいきません。

 「出て行け」と言ったらすぐ(駐車場の車を移動するように)いなくなってくれるなら、そして法律がそれを許すなら、同じ料金で貸してもいいでしょうけどね。違うわけですから当然、料金は全然違います。

 そのほか、例えば50坪貸す場合と5000坪貸す場合、単価は全然違います。同じ50坪貸すのでも、住宅建設に貸すのと、ショッピングセンターに(敷地の一部として)貸すのでは単価が違います。

 さまざまな要因が絡んでいますので、比較などナンセンスです。

 したがって、地代を知るのは難しいですし、知っても意味はなかろうと思います。

 質問者さんが「あっちが安い」と言えば、「じゃあ、あっちを借りればぁ」と言われるだけだと思いますよ。

 家を建てている人は、ちょっとやそっとじゃ移動できない現実を地主も十分承知していますからね。

 不動産賃貸業を営んでおります。

 残念ながら、聞いて回る以外ありません。

 それも、借地で家を建てて・・・ となると、難しいでしょうね。

 駐車料くらいですと、聞いて回れば、おおむねそのあたりはいくらということが判ります。

 ご自分のところの駐車料が高ければ値下げ交渉の材料にもできるのですが、家を建てるため借地の地代となると類似のものがありません。

 一見同じでも、地震ですぐ液状化するような土地と、道路一本挟んだ向かいの頑丈な土地では料金が異なって当然ですので、比較になり...続きを読む

Q25年前の借地契約更新。借地更新料・賃料の決め方について

(1)
25年前の借地契約を要求されましたが契約しなくてはなりませんか。
25年前は地主、借地人共に双方の父親が契約すべきでしたが共に死亡しており契約更新がなされたいたか否か判りません。


経過は下記のとおりです
(1)昭和36(1961年)6月6日=借地契約締結。更正証書契約
期間=20年間 昭和56年(1981年)まで。証書有り
地主:現地主の父親
借地人:現借地人の父親

(2)昭和56年(1981年)の契約書無し、借地更新料の領収書も無し。 期間=平成13年(2001年)まで

(3)昭和60年(1985年)頃 地主の父親死亡
平成5年(1993年)借地人の父親死亡

(4)上記両親死亡後に借地料金の値上げ要求があり新賃料にて支払い中。

(5)平成18年(2006年4月)現地主より25年前の更新契約の申し出有り。


(質問)
アパート等では解約期間が過ぎると同一条件で自動更新がなされたものと見なされますが、借地の場合はこのようなことはありませんか。


(参考)
上記両人の間に他の借地契約物件が有ります。
(1)昭和27年(1952年):契約・契約書有り
(2)昭和47年(1972年):更新・契約書有り
共に両方の親が契約者
(3)平成4年(1992年): 更新・契約書無し、更新料の領収書のみ有り。新地主(子)から旧借地人(親)宛に発行。

上記のとおり契約書無しで更新料のみの支払いで更新している可能性も有ります。



(2)
借地更新料の標準的な決め方を教えてください。



(3)
借地の賃料の決め方を教えてください。

上記更新料、賃料は住居用に利用の場合とアパート等に利用の場合では違いがありますか。


以上宜しくお願い致します。

(1)
25年前の借地契約を要求されましたが契約しなくてはなりませんか。
25年前は地主、借地人共に双方の父親が契約すべきでしたが共に死亡しており契約更新がなされたいたか否か判りません。


経過は下記のとおりです
(1)昭和36(1961年)6月6日=借地契約締結。更正証書契約
期間=20年間 昭和56年(1981年)まで。証書有り
地主:現地主の父親
借地人:現借地人の父親

(2)昭和56年(1981年)の契約書無し、借地更新料の領収書も無し。 期間=平成13年(2001年)まで

(3)昭和60年(1985年)頃 ...続きを読む

Aベストアンサー

>アパート等では解約期間が過ぎると同一条件で自動更新がなされたものと見なされますが、借地の場合はこのようなことはありませんか。

借地法では「法定更新」という規定を置いています。このほかには「合意更新」「契約更新」があります。

第6条〔法定更新〕借地権者借地権の消滅後土地の使用を継続する場合に於て土地所有者か遅滞なく異議を述へさりしときは前契約と同一の条件を以て更に借地権を設定したるものと看做す此の場合に於ては前条第一項の規定を準用す
(2)前項の場合に於て建物あるときは土地所有者は第四条第一項但書に規定する事由あるに非されは異議を述ふることを得す

第5条〔合意更新の場合の借地期間〕当事者か契約を更新する場合に於ては借地権の存続期間は更新の時より起算し堅固の建物に付ては三十年、其の他の建物に付ては二十年とす此の場合に於ては第二条第一項但書の規定を準用す
(2)当事者か前項に規定する期間より長き期間を定めたるときは其の定に従ふ
三省堂 『模範六法2001平成13年版』

>(2)借地更新料の標準的な決め方を教えてください。

常識に従うよりないでしょう。私でしたら1992年の更新料を基準に考えます。質問者がそれとと同額で構わないなら、同額にすればよいでしょう。

下のHPによれば、裁判所は借地権価格の5%位が妥当と言っているようです。

http://homepage1.nifty.com/lawsection/tisikibako/kousinnryou.htm

ただ借地権価格を地主、質問者共によく把握していない可能性があるので、ヤブヘビ(つまり借主から値上げを言い出すこと)になる可能性が残ります。借地権価格を双方どのように合意しているかきちんと調べておいて5%理論を持ち出すとよいでしょう。

地主からみて5%議論により更新料が大幅に下がってしまう場合は「何を今更」という感想を持つでしょう。良く話し合うことでしょう。

(3)借地の賃料の決め方を教えてください。

上と同じで、私でしたら1992年の更新料を基準に考えます。質問者がそれとと同額で構わないなら、同額にすればよいでしょう。

こういうことを一番知っているのは国税庁でしょう。国税庁はこういっています。
http://www.nta.go.jp/category/tutatu/kobetu/souzoku/880/01.htm

他の人の地代と比べてどうなのが気になるのでしたら統計を探すのがよいでしょう。以下のhPはその例です。

http://www.nta.go.jp/category/tutatu/kobetu/souzoku/880/01.htm

私の知人は、地主から更新を拒否されて困っています。こうなると大変です。

地主が善意なら、あまり屁理屈や無理難題は言わず、早期円満に合意されるのがよいと私は思います。

>アパート等では解約期間が過ぎると同一条件で自動更新がなされたものと見なされますが、借地の場合はこのようなことはありませんか。

借地法では「法定更新」という規定を置いています。このほかには「合意更新」「契約更新」があります。

第6条〔法定更新〕借地権者借地権の消滅後土地の使用を継続する場合に於て土地所有者か遅滞なく異議を述へさりしときは前契約と同一の条件を以て更に借地権を設定したるものと看做す此の場合に於ては前条第一項の規定を準用す
(2)前項の場合に於て建物あるとき...続きを読む

Q借地代の相場

住宅用の土地を貸しているのですが、契約更新にあたって地代の相場を調べたところ、課税標準額の5%前後とありました、この課税標準額は小規模住宅の特例(1/6や1/3)適用を受けた後の金額ですか?

固定資産評価 1800万-A 特例適用後 300万-B

(1) A X 5%  (2) Bx5%  

(1)か(2)か教えてください また他に考え方がありますか? 現在の地代は(1)と(2)の中間位です

Aベストアンサー

 借地法12条1項にいうところの地代の増減額請求の基になる「土地に対する租税その他の公課」とは、固定資産税や都市計画税のことを指していると考えられます。

 お話の200m2までの土地についての課税標準を1/6や1/3とする特例は、固定資産税や都市計画税を計算する場合のものですので(地方税法349条の3の2、同法702条の3)、まさに今回の地代を計算する場合の基となるものと言えます。

 したがって、今回の場合、(2)が相場ということになります。

 しかし、地代などはあくまでも当事者同士の合意によって決まるものなので、相場より高くても低くても、当事者がその金額で納得していれば別に何の問題もないのです。

 相手方から地代の減額請求がなされた場合には、その程度まで減額する必要があるかもしれないといった程度に考えておかれれば良いのではないでしょうか。

Q借地の更新及び、その土地の購入について

40年ほど借りている土地があります。
その土地を借りた時点では、そのままでは家を建てることのできない傾斜地でした。
それを当方で土留めと盛り土をして平地にし、道路と同じ高さの土地にしました。
そこへ家屋を建てました。

10年前に老朽化により土留めをこちら負担(800万円ほど)でやり直し、家屋も新築しました。

現在土地の借地権の更新時期で、不動産屋が言うには土地の価値の4%ほどの更新料を請求するとのことでした。
この場合、当方で支払う土地の価値の4%とは、
1、借りた時点での状況から、傾斜地だった場合の価値。
2、現在の平地の価値。
どちらなのでしょうか?

もうひとつは、この土地を買い上げる場合ですが、借地権を持っていますので、価値より値引きされた額での
購入ができるのでしょうか?
また、土地の値段の算出方法は、
1、借りた時点での状況から、傾斜地だった場合の価格。
2、現在の平地の価格。
3、こちらで土留めを負担しているので2から土留めの費用を引いた価格。
どれになると思われるでしょうか?
またこのほかに法律的にこうなるだろうというご意見がありましたらお聞かせください。

よろしくお願いいたします。

40年ほど借りている土地があります。
その土地を借りた時点では、そのままでは家を建てることのできない傾斜地でした。
それを当方で土留めと盛り土をして平地にし、道路と同じ高さの土地にしました。
そこへ家屋を建てました。

10年前に老朽化により土留めをこちら負担(800万円ほど)でやり直し、家屋も新築しました。

現在土地の借地権の更新時期で、不動産屋が言うには土地の価値の4%ほどの更新料を請求するとのことでした。
この場合、当方で支払う土地の価値の4%とは、
1、借りた時...続きを読む

Aベストアンサー

 結構難しい問題です。

 まず,更新料の基準ですが,これは慣習の問題ですので,何ともいえません。これを決める法律はありません。慣習がどうなっているか,慣習がなければ,条理(何が公平か)で決まることになるでしょう。

 一つの考えとして,あなたが支払っている地代は,どのような土地の金額を基に算定されたものでしょうか。ここでの土地価格が,更新料の基準とされる可能性があると思われます。

 なお,更新料の支払い自体が法律で求められているものではありません。更新料を支払わないからといって,借地権の更新ができなくなるわけではありません。借地契約の更新を拒絶するためには,自己使用の必要性などの「正当の理由」が必要です。

 不動産屋の言い分が不当だと思われるのであれば,更新料の支払いを拒んで,明渡の裁判で争うというのも一つの選択肢として可能です。

 次に,買取の場合には,あなたとしては,傾斜地の価格での買取が可能だと考えられます。というのは,あなたは,傾斜地に土留めをして平坦な宅地としていますので,それによる土地価格の増加について,有益費償還請求権という権利があります(民法196条2項)。そして,理屈上は,
  現在価格-有益費償還請求権の金額=傾斜地価格
という計算になるからです。そして,この傾斜地下核から,借地権価格を引いて,その残額で買い取ることが可能だと思われます。

 結構難しい問題です。

 まず,更新料の基準ですが,これは慣習の問題ですので,何ともいえません。これを決める法律はありません。慣習がどうなっているか,慣習がなければ,条理(何が公平か)で決まることになるでしょう。

 一つの考えとして,あなたが支払っている地代は,どのような土地の金額を基に算定されたものでしょうか。ここでの土地価格が,更新料の基準とされる可能性があると思われます。

 なお,更新料の支払い自体が法律で求められているものではありません。更新料を支払わないか...続きを読む

Q借りていた土地を買い上げするときの相場を教えてください。

80年に渡り地代を払っているのですが、今度 子供のためにこの土地を買い上げたいと思っています。(家も建てて住んでいます。)土地評価価格のどれくらいが相場ですか?

Aベストアンサー

土地の時価額から借地権価格を引いた額です。
借地権価格は該当地の借地権がどの程度かを知る必要があり、これには地域差があります。
路線価がある場合には、そこに示されてる借地権割合を参考にします。


借地権割合が40%の地域。
土地の時価額が5,000万円。

5、000万円ー(5,000万円×40%)=3,000万円

Q借地権を地主さんへ返還したいのです

病気のため、70年以上住んでいた所(借地)から早急に転居したいのですが、地主さんが、なかなか引き取ってくれません。
転居の希望は半年以上前から出しており、地主さんとの相談により、不動産屋さんを介して、一定期間、借地権を公に売りに出しましたが地主さんの目にかなう買い手が付かず、うちとしては地主さんに引き取って(買い取って)もらえるのを待っている状態です。
なるべく穏便に済ませたいので、借地権を残したまま(地代は払い続け)とりあえず現在の住まいから転居することも考えましたが、万が一、火災で全焼すると権利が消失し、一銭も頂けないと聞いているので、無人にするわけにも行かず、病気はどんどん進み、どうしたものかと困っています。

★このような場合、地主さんの意向に従うしか方法はないのでしょうか?
★うちのようなケースで借りている側を助けてくれる法律はないのでしょうか?

ご存知の方がいらっしゃいましたら、よろしくお願いします。

Aベストアンサー

凹ますつもりで書いたわけではなかったので・・、こちらこそ厳しく書き過ぎたようで申し訳ございませんでした。

>契約書に目を通し詳しい事情をきちんと聞いてみます

そうですね。地上権の登記がなされている借地権であれば全く違う話になるのですが、建物の所有権登記を根拠とする賃借権による借地権ではないかと思いますので、まずはそのベースとなる契約書をよく確認することが最初の一歩かと思います。
契約書の全ての項目が常に有効とは限りませんが、中途解約の定めがされているのであれば一応はそれをベースに判断していくべきです。

>地主さんは、時期は確約出来ないけれど、幾らかの金額を支払って下さるという話になっている

本来、借地権といえども立派な「権利」ですから、その土地を評価した場合に6割とか7割程度の価値があるものという考え方も出来ます。
借地権を売買する事例もありますし、借地権付建物として売買する事例もあります。
そういう意味では、先の回答で「単に地代を支払い借りていた土地」と書いたのは、少々誤解もあるかもしれません。「地主が借地権を買い取る」という事ももちろん事例としてはあります。

しかし今回の質問の件は、地主側が「出て行ってくれ」と主張してきているような話と違いまして、借主側が「出て行きたい」という話です。
地主としては「そのまま借りて貰っていて結構です」という状況なのに、地主に対して借地権を無理に買わせるような法的根拠はありません。(地主が買い取ってくれるならば、それに越したことはありませんよ)

もしくは、借地権付建物として第三者に売却する方法もありますが、これも買い手が現れなければ仕方ないことです。

そういう観点から「出て行きたいならば借地契約を解除して出て行けば良い」と書きました。追い出されるならば別ですが、出て行きたい側が借地権をお金に換えたい、というのは需要が無いと難しいのでは?という意味です。

ただ、「幾らかの金額を支払って下さる」のでしたら悪い話ではないですよね。
先に書いたように、借主が中途解約して出て行くという話なのに、無理に地主が買い取る理由もないのですから。

上手く話がまとまると良いですね。頑張ってください。

凹ますつもりで書いたわけではなかったので・・、こちらこそ厳しく書き過ぎたようで申し訳ございませんでした。

>契約書に目を通し詳しい事情をきちんと聞いてみます

そうですね。地上権の登記がなされている借地権であれば全く違う話になるのですが、建物の所有権登記を根拠とする賃借権による借地権ではないかと思いますので、まずはそのベースとなる契約書をよく確認することが最初の一歩かと思います。
契約書の全ての項目が常に有効とは限りませんが、中途解約の定めがされているのであれば一応はそ...続きを読む


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