地主が変わったため、立ち退きを迫られる可能性がないでしょうか？

Question

年老いた両親が住んでいる建物のことでご相談いたします。地主の好意で今まで50年以上更新料がない借地の上に昭和45年に現在の建物を建てて住んでいます。このところ建物のあちらこちらが傷み、リフォームをとも考えていましたが、このたび地主が変わったことにより、更新料の値上げも予想されます。また、裏の地続きの土地（現在はアパートが建っています。）もその地主の所有であることから、立ち退きをさせられる可能性も考えられます。リフォームにもかなりの金額がかかることが予想されるのでいっそのことこの地を出ようかとも考えています。経済的にも余裕がない両親なので、去る際は更地にして戻さなければならないので、解体工事費程度は息子である私が援助しようと思っています。今の時点では相手（地主）の出方を見ていた方が得策でしょうか？何かよいアドバイスをお願いいたします。

oyazi2008 · Accepted Answer

旧借地権は建物が朽ち果てるまで存続します。地主が変わっても消滅しません、わずかな賃料で貸すために新しい地主が買ったとも思えませんので、立ち退き明け渡しの声がかかるまで様子を見ましょう。経験上はかなりの金額を貰えるはずです、無理な事を言ってくる様であれば誰かに弁護士を紹介してもらい介入してもらったほうが弁護士に報酬を支払っても手取りは増えると思います。着手金は10万ぐらいでも成功報酬でやってもらえます。絶対的な権利がありますのでご心配なさらくとも大丈夫です。ご自分からはアクション起こさない方が良いですよ。

tetu246 · Answer

借地権は財産です。
大事な資産を守るために慎重に行動してください。

底地の所有権移転の原因は何ですか？
相続以外ならpu-ma1204さんのほうからアクションを起こさずとも
地主側から何らかの提案があると思います。

今後は
1.どの程度の改修かわかりませんが地主に無断で
工事は行わないようにしてください。トラブルの元です。
2.地代の大幅な値上げは難しいです。
一方的な要求は拒否してください。
3.土地を明け渡すなら、借地権割合等を参考にして
買い取ってもらいましょう。
自ら解体せずとも、建物買取請求権で、買い取ってもらえる
場合があります。

ただ、権利金を払って土地を借りたわけでもなく、新所有者が
以前の地主さんの関係者であれば、使わなくなった時に
感謝の気持ちで解体して明け渡すというのもありだと思います。

ma_h · Answer

元業者営業です

結論から申し上げますと「その建物が存続する限り住み続けられます」

まずは「賃貸借契約書」をご確認下さい。
もし今回のケースが売買によるオーナーチェンジであり、契約書に「更新料はない」旨の記述があれば新しい地主さんにも支払う必要はありません。
前の地主さんと結んだ「賃貸借契約書」は新しい地主さんにも当然に引き継がれますので。

もしも競売等であれば、通常は新しい地主さんと「再契約」する形になりますが、やはり登記の順位からいっても建物が存続する限り住み続けられます。

なお、賃貸人からの正当事由のない一方的な「立ち退き、賃料・更新料値上げ」は拒否できますので、まずは更新時の地主さんのお話し次第で対応を考えれば良いでしょう。

なお、場合によっては退去することも選択肢としてありますが、その際は地主さんから「立ち退き料」をもらえるように交渉できますし、賃借権は売却できますので、地主さんに売却することも可能です。

なお、＃１さんへのお「２倍、３倍の値を付けるようなことはあるのでしょうか？」との質問がありますが、通常はこのような「一方的なお話」はありませんし、拒否できます（但し、周りの相場と比べて著しく差異がある場合はこの限りではありません）。

あまりに揉めるようでしたら弁護士へご相談ください。

地主が変わったため、立ち退きを迫られる可能性がないでしょうか？

旧借地権は建物が朽ち果てるまで存続します。

借地権は財産です。

元業者営業です

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