住宅ローン仮審査

Question

新築するにあたって、住宅ローンの事前審査を申込みました。
・主人（年収370万・勤続16年・配管工・借入なし）
・妻（年収300万・勤続3年・事務職・借入なし）
希望金額2100万、返済期間35年のペアローンで審査してもらいましたが、収入合算ではなく単独（主人だけ）でも融資可能と回答がありました。
年収的に厳しいと打算があったので収入合算やペアローンを考えていたのに、なぜ融資可能なのでしょうか。
審査がゆるくなっているのでしょうか

takashi30m · Accepted Answer

恐らくご主人の収入だけで大丈夫でしょうね。
しかし、奥様も働かれているなら連帯保証人を求められませんでしたか？
それならなかなか良心的な銀行ですね。
まあ、しかしあくまでも仮審査ですから。
その後の本審査でいろいろと要求してくるようだったら、要注意ですが。

それよりも、肝心な金利については、どうでしょう？
完全固定金利ですか？
変動金利ですか？
段階型固定金利ですか？（10年間は●●％、10年以降は●●％）
固定金利選択型ですか？（3年固定、5年固定、10年固定）

ここが一番大事なんですよ！
アメリカのサブプライムローンで問題となったのが、金利が上がってほとんど
の人が返せなくなったことです。

現在日本でも旧住宅金融公庫のゆとり返済期間が満了する人が今年以降
急激に増えており、いきなり金利が倍という人もいらっしゃいます。

これから住宅ローンを組まれるなら、すくなくとも金利だけは固定にする
ことをお勧めします。最悪でも、段階型固定金利です。

・フラット35（住宅融資支援機構）実は銀行窓口でも扱ってますが、　　　　　　　　銀行はお勧めしません。メリットが薄いからです。
　　　　　　　でも、賢い人は使ってます。
・銀行系住宅ローン　完全固定金利
・銀行系住宅ローン　段階形固定金利　←これが今流行っています。

すくなくとも上記3つのどれかにすることをお勧めします。

それから、保証料は0円ですか？
　　　　　繰上返済手数料は0円ですか？

この辺も大切ですよ。
新生銀行は0円だったと思いますが。
フラット35もそうです。

またフラット35については、審査基準の中に家自体の調査もあります
ので、下手な家を建てれば認定されませんので、逆を言えば普通より
も安心した家が建てられます。証明書ももらえるので、転売する時に
若干有利になります。これは、建てられる業者に聞けば分かります。
フラット35対応住宅なのかどうかは。

これから社会がどう変化していくかわかりませんので、先が見える
返済プランで行かれたほうが良いのでは？と思うので私の意見です。

もう少し言うと、今後の開発計画はないか（これは役所で聞けば分り
ます、業者は教えてくれない場合もありますので）建てたはいいが、
後で周りに変な建物が建てられたりしたらたまりません。

それから時間を変えて物件の周辺を歩いてみるも一つの手です。

朝、昼、夜ではまったく違う所もあります。
周りにどんな人が住んでいるかも分りません。

現役ではありませんが、元銀行マンの私から言えることは以上です。

takashi30m · Answer

住信モーゲージ。
住信SBIネット銀行でしょうね、社名変わってると思います。
なら、確かに安いですね。
私が現役の頃の強敵です。

・保証料は金利に含んでいる

これは、団信保険料ですね。
今はどこも団信は銀行側が負担しています。
借主が亡くなられた時に債務保証してもらう制度です。

銀行では保証会社付住宅ローンも扱っていますので、住信のHPを見たと
ころプロパー（銀行単独融資）のようですね。

・事務手数料が30～40万

恐らく、融資金額の2.1％ということで、そうなのでしょう。
しかしちょっと高いですね。私の銀行は5万でした。新生銀行さんも
5万です。たぶん、プロパー融資なので保証料分をとっているのでしょう。しかし、新生銀行と比べてもそれにあまりあるくらい金利が安い
ので、これは仕方ないですかね。

・30年　or 35年について

個人的には、35年で組まれることをお勧めします。
そして、返済方法は毎月返済です。
今後の世界景気等を考えた場合、ボーナス返済は組まれないほうが良いと
思われます。私は現在投資で糧を得ていますが、百年に一度といわれる
混沌とした時代に突入しようとしていますので、石橋を叩くことが肝要
であると思われます。

また、なぜ35年を選ぶかといいますと、その後もっと返済できるなら
一部繰上返済を行っていくことにより、返済期間をどのようにでも短
くすることができるからです。
だから、一部返済手数料は無料が基本です。住信さんは確かに無料です
ね。

それから、お子様がお二人になられるということですので、今後の負担
をシミュレートしてみるといいでしょうね。
下記のリンク先で計算してみると良いですよ。
入学金、塾の費用、入卒に掛かる費用（カバン、制服）、ご主人様の
お小遣い？（頑張れるくらいはあげてくださいね）。
そのことを考慮して返済期間を決められるのが定石でしょうね。

常に向こう3年～5年を見据えて貯金するなりしていくことがいざと言う
時に焦らない秘訣です。

参考URL：http://www.tsk-web.com/fp/ed/

86tarou · Answer

No.1,2です。

そこがいいのか悪いのかよく分からないですが、ハウスメーカーが薦めてくれます。＞
ＨＭは審査さえ通れば銀行なんてどこだって良いのです（逆に言えば、金利が高く審査が通り易い所の方が売り易い）。金利が高くて支払額が多くなっても、借金するのは客なんですからＨＭは困りません。支払えなくなっても、代金は最初に銀行から貰ってるので痛くも痒くもありませんし。なので、自分で複数の銀行を調べましょう。その時に総支払額で一番安くなる所にすれば良いのです（無理な返済は駄目ですが）。金額が大きいので少しの金利差でも総支払額に差が出てきます。

事務手数料が30万～40万で少し高いらしいです。＞
この事務手数料等も、金利の比較時に算入してください（見かけの金利の比較だけでは駄目です）。借入金から引けば、実際に借りる金額が出ますので、それを元に実質金利を算出して比較してみてください。なお、金消の契約書にもこの実質金利が表示されます。

86tarou · Answer

35年ローンと30年ローンで支払額があまり変わらないので30年に変更してもらおうかとも思ってます。どう思いますか？＞
35年と30年で金利が変わらないのなら、どちらでも良いと思います。それよりも、片方の収入だけになった時に無理がないかどうかで判断されてはどうでしょうか。支出は各家庭によって大きく違いますから、本人が一番分かると思います。車、旅行、外食、趣味に金を使う人も居れば、殆ど使わない人も居るでしょうし、一概に年収だけで無理なく払っていけるかなんて分からないものです。

86tarou · Answer

年収370万円の25％（月77,000円）を支払いに充て、年３％の35年ローンで組めば2000万円借りられるので、結果はそんなもんでしょう。
ただ、支払い終了が70歳近いでしょうから、かなりの繰上返済が必須です。幸い奥さんの方の収入もあるので、当面それは問題無いように思いますが。
また、最初から奥さんの収入も計算に入れ、もっと短いローンで総返済額をすくなくする手もあります。一般的に返済期間が短い方が金利が低いですから。子供が出来るとか、奥さんが働けなくなる可能性があるならお勧めは出来ませんがね。その場合は、早いうちからどんどん繰上返済していけば良いでしょう。

参考URL：http://www.eloan.co.jp/simulation/index.html

住宅ローン仮審査

恐らくご主人の収入だけで大丈夫でしょうね。

住信モーゲージ。

No.1,2です。

35年ローンと30年ローンで支払額があまり変わらないので30年に変更してもらおうかとも思ってます。

年収370万円の25％（月77,000円）を支払いに充て、年３％の35年ローンで組めば2000万円借りられるので、結果はそんなもんでしょう。

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