賃貸マンション退出時の「内装工事費用」は必要？

よろしくお願いします。

私は来月、8年間住んでいる賃貸マンション（2DK）から別のマンションへ引っ越す事となりましたが、その時建物賃貸借契約書を確認していましたら、特記事項に記載がある契約文書に疑問を感じました。
以下本文を転載します。

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「退去時には内装工事費用として、敷金より以下の金額を差し引くものとします」
1年以内・10万円
（ここから1年毎に5万円プラス）
5年以内・30万円
但し損傷が著しい場合は別途申し受けます。
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当マンションの家賃は6万4千円、敷金は5ヶ月分（計32万円）納めています。
上記の内容であれば、内装工事費用の大小に関わらず30万円分必要になります。
そこで、このような例であれば、以下のどの理由に当てはまる可能性が高いでしょうか。

(1)敷金の返済は内装工事の実費分を差し引き、残りは返還すべき
(2)契約書に記載がされてあり、捺印も行っている為、契約は有効である

もし(2)の理由になるならば、
(A)5年以上の記載がないので0円で済む
(B)5年以上の記載がないが5年間とみなし30万円引かれて2万円以下しか戻らない（or戻ってこない）
(C)その他のケース

よくよく考えて、正確な内装工事費用を計上していないにも関わらず、一律30万円という表記であれば、残りの金額は一体どうなるの？という疑問が沸くのは当然の事だと思います。
また経年変化に関わる部分は貸主側の負担が生じるという事は把握していますが、その部分の記載は契約書にもありませんでした。

契約時に私も一歩踏み込んで話をしておくべきだったとは思いますが…現在釈然としないまま引っ越し日を迎えつつあります。

内容が不当である場合は、場合によっては小額訴訟等も視野に入れるかと思います。

皆さんのご意見を頂けませんでしょうか。
よろしくお願い申し上げます。

No.3 ベストアンサー 回答者： m_inoue222 回答日時： 2008/11/21 09:55

大家してます

わたしは貴方の大家のような事はしていませんが．．．

＞以下のどの理由に当てはまる可能性が高いでしょうか。

可能性と言うより（２）でしょうね

・貴方がそれを承知して納得して契約している（捺印がある）
・家賃の６ヶ月以内の精算金額が「一方的に不利」といえるかどうかは疑問

＞残りの金額は一体どうなるの？

よほどの破損でない限り．．．不足すれば大家の負担、余れば大家の儲け

・引っ越し業者の見積もり・家の建築契約の金額なども似ていますね

＞その部分の記載は契約書にもありませんでした。

不要です

＞場合によっては小額訴訟等も視野に入れるかと思います。

構いませんが、大家には少額訴訟を拒否し普通訴訟にして貰うことを認めて貰う権利が有ります

東京ルールは決められた以後も大家には「適用」はされません

http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/juutaku_sei …

原状回復等に関する民法などの法律上の原則や判例により定着した考え方を「宅地建物取引業者」が説明することを義務付けたものです。

業者には説明する義務が有る．．．となっているだけですので
知った上で貴方が特約することまでは禁じられていません

　「大家との契約自体は有効です」

ルール関係無しに高額な清算金ですね
その地域の慣習なのでしょうか？

貴方が交渉されると大家も

「なんでいまさら．．．契約してたのに．．．」と、釈然としないでしょうね

どちらが悪いと言うことが無いだけに双方が納得できる解決策はなかなか有りません

当時はそれが常識．．．今はほぼ非常識が定着．．．そんな事でしょう

この回答へのお礼

回答頂きありがとうございました。
また返信が遅くなりまして申し訳ないです。

確かに、「当時はそれが常識、今はほぼ非常識が定着…」それに尽きるでしょう。年月が経ち、賃貸契約の変動があり、その間に自分の考えて
振り返ってみれば、当時の契約はもう8年前…覚えてないというのが正直な所です。
当方は福岡なのですが、他の物件を借りた時には、当時はこういう所は無かったですね、はい。

何はともあれ、「敷金は戻ってこない」という事で見ておきたいと思います。

参考になりました、本当にありがとうございます。

お礼日時：2008/11/26 01:13

No.2 回答者： ma_h 回答日時： 2008/11/21 09:39

元業者営業です

ここで耳障りのいい事を回答しても意味がないのであくまで「客観的な視点」から回答いたします。

＞引っ越す事となりましたが、その時建物賃貸借契約書を確認していましたら、特記事項に記載がある契約文書に疑問を感じました。

まず大前提として。

不動産に関わらず、およそ「契約書」とは契約成立前に確認するもので契約満了若しくは契約解除時に確認する物ではありません。順番があべこべです。

また、仰る通り民法上どんな内容の契約でも反社会的な内容（犯罪等）でない限り、双方の署名捺印があれば「有効な契約」として最優先されます。（契約の自由に関する原則）

つまり、今回のケースでも契約内容に不満なら「契約をしない自由」がご質問者にも認められておりますので、引っ越す今になって「内容に不満」だと主張してもそれこそ大家にとっては「釈然としない」でしょう。
このような「後出しジャンケン」が認められては、「契約書」の存在意義が根本から瓦解します。

故に、私個人の見解では原則本契約は有効でご質問者の主張は通らないと思います。
その根拠ですが、
●契約時期が「東京ルール」の施行前である。
なお、ご質問者の物件の所在がはっきりしませんが「東京ルール」はあくまで「東京都の物件もしくは東京都に事務所のある宅建業者による紹介、契約した物件」に限られます。
つまり、条例化されていない他府県では法的な強制力はなくあくまで「ガイドライン」であり、有効な契約書が存在する限りそれが最優先されます。
●その契約条件に双方署名捺印のある契約書が存在する。
これは先述のとおりです。

＞場合によっては小額訴訟等も視野に入れるかと思います。

これはご自由ですから、私がどうこう言えません。

争点としてはこの契約内容が一般的に見て「著しく正当性を欠いており、借主にとって許容しがたいほど一方的に不利な契約内容」かどうかというところですが、今回のケースでそれが認められるかどうかはわかりません。

いずれにせよ、契約書はハンコを押す前に確認するという事を怠ったご質問者の落ち度は紛れもない事実ですので、その点は猛省するべき事です。

ご参考まで。

この回答へのお礼

回答頂きありがとうございました。
また返信が遅くなりまして申し訳ないです。

蛇足ですが、最後の一文の表現が、いくら契約上の落ち度があるとはいえ、私の行動が全て「悪い」という印象があり、ちょっと引っかかる部分でもありますが、参考になりました、本当にありがとうございます。

お礼日時：2008/11/26 01:19

No.1 回答者： guguku2 回答日時： 2008/11/21 01:53

こんばんは。

＞経年変化に関わる部分は貸主側の負担が生じるという
これいわゆる東京ルールの事ですよね。
８年前だと東京ルールはまだなかったので、契約書にないのは当然で、
適用もされないようですね。
http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/juutaku_sei …

ただ正当か不当かと言えば、不当ですよね。
そういう不当な事をする貸主が多いがために、東京ルールができたのですから。

まずは、宅建協会もしくは都道府県にある住宅関連の部署へご相談された方がよいと思います。
あまりお役にたてるような情報でなくてすみません。。。

この回答へのお礼

回答頂きありがとうございました。
一番最初に回答を頂いたにも関わらず、返信が遅くなりまして申し訳ないです。

契約書の内容は当時もチェックして捺印したはずですが、落ち着いて考えて不思議に思わなかった自分自身もちょっと考えもの、かもしれませんね。。。

参考になりました、本当にありがとうございます。

お礼日時：2008/11/26 01:21