住宅の売却損が出ます。税金は変わりますか？

Question

この度、住み替えをすることになりました。
これにより、現住宅の売却損が出ます。
今回の不動産の売買によって、税額の変更等はありますでしょうか？

現居（新築マンション）購入時期：2005年3月
購入価格：約2900万円
売却価格：2000万円
売却時残住宅ローン：2400万円

新居（中古戸建）
購入価格：2500万円
転居時期：2009年1月

住み替えローンにするか、自己資金を使って残債をクリアするかは未定です。

以上、よろしくお願いします。

mahopie · Accepted Answer

http://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3370.htm

所有期間　5年以上が条件・・・提示されている例では適用外になる
減価償却後の損失、売却の為の仲介手数料や登記料も費用(損失に加算)
新規自宅取得に期間１０年以上のローンを利用
その他買替取得する自宅の床面積、といった条件がつきますが、

(1)確定申告で当該年度の給与所得から譲渡損失をマイナスする損益通算可能
(2)１年で控除しきれない場合には向こう３年間の損益通算可能(高額の所得制限あり)
(3)条件に合致すれば、確定申告後に所得税が還付される
(4)翌年度の住民税の軽減につながる
(5)但し、新ローンにおける住宅取得控除の方に影響が出てくる（還付額が減少するか、無くなるかは状況次第）

（無責任な数字で言えば、年収８００万円、売却損９００万円の場合なら税金で１００万円強のメリットが出ると思われます。その代わりに取得時の税金控除２５万円・・・借入２５００万円の１％分は適用できなくなる）

買替をせずに残債が残るケースでの特例もありますが省略します。（この場合は残債返済のタイミングが問題になる）

gontarin · Answer

昨年マンションを売却し、戸建を新築しました。
私の場合は、マンション所有期間が7年、売却損が800万程度だったのですが、昨年払った所得税がすべて（100万ちょっと）還付されました。今年の住民税もこれまでに比べたら十分の一程度で、かなり助かるな～と嬉しかったです。

しかし、No.3さんが書かれているように、居住年数5年以上と言う条件がありますので、質問者様の場合には当てはまらないと思います。

joynyanchu · Answer

９００万円の売却損から原価償却分を差し引いて、所得税から控除されます。引ききれない場合は来年も戻ってきます。（何年間かは忘れました）
ほとんど戻ってくるんじゃないですか？　住民税も払わなくて済みます。
来年の３月に現在の住居に関するファイル一式を持って税務署に申告しに行きましょう。（不動産取得税とか、収入印紙の領収証とかも控除されますので、なるべく探して持っていきましょう）
新居のローンがあれば、住宅ローン減税もあるので、そちらも一緒に相談しましょう。

あれっつ。所得税払わない年は、ローン減税できないかもしれない。
とにかく税務署で相談してください。

mukaiyama · Answer

＞売却損が出ます。税金は変わり…

そんな虫の良い制度はありません。
損失になることが分かっているなら手放さないことです。

＞購入価格：約2900万円…
＞売却価格：2000万円…

これだけで損失とは言い切れません。
減価償却後の価値で比較しないとだめです。
 http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/2100.htm

税金について詳しくは、国税庁の『タックスアンサー』をどうぞ。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/index2.htm

住宅の売却損が出ます。税金は変わりますか？

昨年マンションを売却し、戸建を新築しました。

９００万円の売却損から原価償却分を差し引いて、所得税から控除されます。

＞売却損が出ます。

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