一戸建ての購入計画（自分の立場と相応かどうか）

都内23区在住の36歳会社員です。
現在妻と子供（1歳）1人の3人で月15万円の1LDK賃貸に住んでいるのですが、月々の家賃の事を考えると少しの勇気を出しての購入もアリかな？と考えています。
私は現在の年収が恥ずかしながら500万、妻は共働きで400～500万の年収で、自己資金は1000万です。
購入対象は資産価値も考慮し建売若しくは土地建物付の所有権一戸建て
を狙っています。
当初4000万円代前半までの希望で不動産業者に色々連れて行ってもらって見た中、中には5000万台後半ぐらいを薦めてくる業者もいます。
業者曰く「ご主人と奥様の年収を足せば5000万代中～後半位の物件までは買えますよ」とのこと。
業者の言うことを鵜呑みにするわけではないのですが、事務所に行って月々のローンシミュレーションをやってもらうと、月々の返済額が、ボーナス返済抜きで今の家賃と同等もしくは多少下がる形で試算が出ました。（住宅ローン減税控除＆変動金利想定です）
こうなると大きなローンを背負うものの、賃貸掛け捨てで今の家賃を払い続けることや子供の成長や第二子のことを考えれば、一生の買い物だし少々高くても納得のいく物件にしたほうがいいかな？
という考えがもたげてきました。
ただ、決して高年収ではない自分がそのような物件を購入して住宅ローンに追われながらギリギリカツカツの状態で日々を過ごすのも不健全だと思っています。
そこで、皆さんに質問なのですが、上記説明させていただいた状態がシンプルに背伸びしすぎなのか、相当節約しないと出来ないレベルなのか、まあ無理じゃないレベルなのか、その辺りを教えていただければと考えております。
都合の良い質問で恐縮ですが何卒宜しくお願い致します。

No.7 回答者： roku6-36 回答日時： 2008/12/20 07:04

こんにちは。

ご夫婦の収入を考えると、まぁ無理じゃないレベルなのかも知れません。

が、一応、こんな考え方もある。ということで参考意見を書いておきます。
35年ローン、年2.5%で4000万円借入れた場合の返済総額は、約6000万円になります。
2000万円近くは、家のためではなく利子の返済に充てられます。
ちょっともったいなくないですか？

これは、金利が高くなればもっと多くなるし、繰上返済をすれば減らせます。


極端な例ですが、最初に2000万円台で物件を購入し、将来5000万円台の物件を購入する。という方法もあります。この時、最初の物件は賃貸することも売却することもできます。

初めての不動産購入には、失敗はつきものです。あまり無理して失敗すると取り返しがつかなくなるので、最初は妥協できる範囲で、予算を絞ってみるほうが良いのではないでしょうか。

さて、2000万円台の物件なんてあるの？
と思うでしょうが、探していれば見つかると思います。
中古物件であれば、駅の近くや日当たりの良いものも時々出てくるはずです。新築物件でも1000万値切った人の話も聞きます。
要は予算を、きちっと決めて、それ以上は絶対出さないぞ！という心構えだと思います。

これからは、人口減少の時代だし、資金繰りに困った個人や会社が手持ちの住宅を手放す機会も増えるかと思います。
あわてて買わなくても良いのではないでしょうか。

No.6 回答者： noname#140971 回答日時： 2008/12/19 09:42

補足: 私の経験。

私は、四国の片田舎の小さな工場の工員。
ですから、質問者程の年収は私も妻もありません。
加えて、子供が４人という小子沢山。
で、二男が大学を出て末娘が大学に進学する年に一戸建てを入手。
頭金、預金ゼロからの挑戦。

さて、いかに片田舎であっても６１坪の土地を購入し４８坪の家となると高かったです。
約４０００万円になりました。

「家でも建てようかなー！」と日曜日の朝に妻がポツリ。
で、住宅展示場に出向いて、最初に目が合った営業マンと早速に契約してGO！
悠然と構えて契約書にサインしたので、てっきり、頭金いっぱいのお客かと思ったようです。

「エッ！エーッ！そんな資金計画で家を建てるなんて無茶ですよ！」と翻意を促す営業マン。
「１５００万円は現金分割で！２５００万円は住宅ローンで！」と食い下がる妻。
HMの部長さんも加わっての資金計画が色々と検討されました。
余りのアホらしいやり取りに外でタバコを吸って成り行きを見守る私。

で、で、結局は、住宅ローン２６００万円で決着しました。
で、で、結局は、入居時までも半年で１０００万円を用立てることで決着しました。
で、で、結局は、４００万円を現金分割払いで決着しました。
１０００万円の内２００万円は親族からの祝儀。
残りの８００万円は借金し５年で完済しました。

娘に仕送りしつつ住宅ローンを返して、かつ、１２００万円を支払った５年間。
別に、さして耐え忍んだ５年ではなかったです。
真新しい住居でのシベリアンハスキー犬との生活が始ったので夢のようでした。
トヨタのプラドも購入しハスキー犬と山野に出かける日々が始ったので楽しかったです。
子供達が、「ホイ！」とお祝いを持って私の誕生日に参集するようになったのも一戸建てのお陰。
そういうことで、私は、今では１３年前の妻の大胆不敵な決断に感謝しています。

妻が、どのようにして返済計画を遂行したのかは定かではありません。
しかし、「やれば出来る」というのは妻が実証しています。

さて、私も来年で６０歳になります。
そうなると、折角の一戸建て生活ともオサラバです。
私には、老後を過ごす家は田舎にあります。
相当な金を注ぎ込んで父親は家屋敷を修復し石垣等もやり直してしまいました。
後は、引っ越すだけです。

僅か１４年の老後までのつなぎの宿として一戸建てを建てた私達。
多分、戸建てに住むのが妻の夢だったのでしょう。
多分、子供達に家を残すのが妻の願いだったのでしょう。
で、＜夢も強く願えば叶う＞と思う昨今です。

No.5 回答者： guguku2 回答日時： 2008/12/18 22:20

こんばんは。

No3のguguku2です。回答のお礼ありがとうございます。

＞guguku2さんはお詳しそうなので厚かましいながら重ねて質問させていただきたいのですが
＞私の条件の場合、どれくらいの価格が先々も普通に暮らしていける相応となるでしょうか？
＞目安で結構ですのでご教示くださいますと幸いです。
そんなに詳しくはないのですが・・・。分かる範囲で。（＾＾；
自己資金が1000万円。ということは諸経費、引っ越し代などを考えると
頭金が大体600万円程度になるかな、と思います。
基本的には、収入の５倍が目安ですので、2500万円になります。
奥様も働いてらっしゃるので、合算で4500万円くらいでしょうか。
ただ、二人目のお子様を考えていらっしゃる事、一人目のお子様がこれから成長されて行く事、あまりきつきつな生活はされたくない、となると
4000万円以内なのかな、と思います。あくまで経験値ですが。

私的には賃貸と購入とでは、そんなに変わらないとは思っているのですが、
ただ、15万円ってちょっと高いですよね。
それならば確かに購入された方がよいかな、って感じはしました。

あとやはり経験値なんですが、結構不動産業界はかつかつな状態なので、
住宅減税控除になるなら（法案って通ったんでしたっけ？）今は買い時ではないかと思います。
また失礼ですが、36歳という年齢だと、35年ローンを組むのにぎりぎりになってきますし。
安く買うコツとしては、決算頃はかなりなげ売ってきますので、その頃は狙い目だと思います。
また、その前でも、交渉で200～300万円は軽く下がるのではないかな？と思います。
あくまで私が購入するとしたらの話ですが、参考になれば幸いです。
普通は一生に一度の買い物ですし、なるべく妥協せず、でも手放す事のないようなよい物件がある事をお祈りします。
長文になりましたが参考になればうれしいです。

No.4 回答者： hkinntoki7 回答日時： 2008/12/18 21:56

　年齢的にそろそろ住居について賃貸生活若しくは持ち家を決定し後者ならそろそろ考えなければならない時期でしょうね。

　奥様の年収を考えると正社員なのでしょうね。１歳のお子さんがいても働き続けていらっしゃると言うことであれば２人目ができても働き続けられるということでしょうか？
　この不景気がどこまで続くかわかりませんがそれはわからないので触れないことにしましょう。不動産も都内では上がるか下がるかわからないですし。
　一人目のお子さんがいてお二人目を考えていらっしゃるということですので現状の我が家の場合をお話しします。うちには上が小４、下が年長の二人娘がいます。今の世の中、中学受験される方多いです。中学受験の場合、小３の２月頃（新学期）から塾通いが始まり、月謝が30,000円位です。うちも通塾中です。他にテキスト代やらテスト代などいれると月々＋5,000円位でしょうか。一方、下は幼稚園で補助金を差し引くと月25,000円位です。区立幼稚園に入れると月8,000円位でしょうか。他に上が習い事をしておりましてそれが月10,000円。つまり現在、教育費だけで65,000円です。中学・高校・大学と進級すれば月の出費はもう少し増えるような気がします。小学生低学年が出費休憩時間かな。
　もう一つ、質問者様の勤め先は転勤はないのでしょうか？転勤になると光熱費・食費がＷになります。なければ構わないのですが転勤があるのなら想定されていた方がよいかも知れません。
　住居を購入した場合、
●アプローチなどのエクステリアの費用・エアコンなどの家電・カーテン・家具購入費
●引っ越し代・保証料・仲介料
等で２，３百万円は見込んでおかないと新居でみすぼらしい生活を送るハメになります。
　また、子どもができた場合、うちでは車をミニバンに買い換えました。やはり、荷物が多いのでセダンでは辛いです。子どもの急病や塾等の送迎を考えると車は必需品と思います。
　以上が自分が経験した不動産販売価格以外に掛かった費用です。
　結論としては、
１．奥様の収入を考えないようにしてローンを組む→1,000万円の頭金で2,500万円のローン。若しくはNo.2さんのアドバイスの様に５年以内に繰り上げ返済をして借り入れ元金を2,500万円にする。
２．不動産を見る目を養うためにあと３年はひたすらお金を貯める

　のどちらかをお薦めします。

No.3 回答者： guguku2 回答日時： 2008/12/18 17:24

こんにちは。

主婦です。
シンプルに背伸びし過ぎだと思います。
住宅ローン控除はよいとして、変動金利は怖いですよ。
今の所、今年来年くらいが最低金利だと思われていますから、今後上がってくると考えた方がよいと思います。
住宅を購入すると言う事は、ローンの他に固定資産税などもかかってきます。
また、子供さんが成長するにつれお金はかかってきますし、二人目のお子様を考えていられるのであれば、その間は奥様は働けないですよね。
家の維持費もかかります。
賃貸は例えばエアコンが壊れたら大家さんに言えばただで修理してもらえますが、それも全て自己負担になります。
これらはマンションですが購入した私見です。
あと、私は不動産営業をしていたのですが、例えばマンションですが、
大体築１～２年で１割弱の人が返済不能で出て行かれます。
その場合の痛手は大きいです。
特に戸建ては築１年でも築５年と同じくらい資産価値が下がる事が多いので。建て売りだとちょっとマシかな？
一生の事なので、確かに気に入る物件がほしいのは当然だと思います。
でも一生の事なので慎重になられた方がよいと思います。
不動産を購入される方って、資産が増えるつもりになっている方が多いですが、
実際は完済しないと資産ではなく負債です。
そして３５年くらいで支払うと、資産になった頃には、あまり資産ではないのが現状です。
その辺りも考えて検討されてはいかがでしょうか？
参考になれば幸いです。

この回答へのお礼

丁寧なご意見、ありがとうございました！
変動金利、やはり怖いですか。
固定金利ですと当然ながらその分利率も上がるということに
なりますので、最安想定でのシミュレーションに踊らされること無く、
固定金利でのシミュレーションもしておく事が大切と思いました。
さらに言うと、こんな景気動向なので逆に国の内需活性＆救済策にも何の根拠も無く妄想期待しておりました（笑）
長いスパンで払って行く分、甘い考えはなるべく排除したほうが良いですね・・・
さて、先ほどの方のお礼にも書いたのですが資産価値については、万一の時に
手放さなければならない状況の話で、基本は居住が前提です。
しかし、マンションより戸建のほうが下がるというのははじめて知りましたので驚きです！
（土地持った者勝ちかなという浅識がありました）
ただ、賃貸と購入の長短を考えるとやはり、家は持ちたいなと言うのが本音ではあります。
guguku2さんはお詳しそうなので厚かましいながら重ねて質問させていただきたいのですが
私の条件の場合、どれくらいの価格が先々も普通に暮らしていける相応となるでしょうか？
目安で結構ですのでご教示くださいますと幸いです。

お礼日時：2008/12/18 20:07

No.2 回答者： noname#140971 回答日時： 2008/12/18 13:42

１、一戸建てに住みたければ、勢いで買ってしまわれることです。

２、が、最初の５年で２５００万円は払ってしまわれることです。
３、ユトリ返済、ボーナス払いもされないことです。

目標１＝５５００万円の家。
目標２＝５年後のローン残高３０００万円。

これは、無茶な計画ではありません。
必ず、実現可能か計画だと思います。

この回答へのお礼

希望の持てるご意見、ありがとうございます！
体が動くうちにがんばっておけと言うことですね。
5年で2500万の支払いですと、自己資金-1000万＝1500万として
1500万÷5÷12で月々25万円+利息分ってことですね。
やはり、それぐらいの努力をしないと欲しいものは得れない
ということなのすね。
検討させていただきます。
ありがとうございました！

お礼日時：2008/12/18 19:50

No.1 回答者： p-p 回答日時： 2008/12/18 13:25

奥様の年収400～500万が定年まで維持できれば

6000万の物件価格でも購入可能ですが
女性で定年まで400万以上キープはよほどの専門職でないと無理ですよね？

お子さんがご病気で長期入院や奥様がご病気になったばあい
収入ゼロになる可能性もあります
なので
4000万台で抑えるのが無難でしょう
1000万頭金として三千数百万なら10万円ちょいのローンになるので
差額は繰越返済の資金にすればいいです

>業者曰く「ご主人と奥様の年収を足せば5000万代中～後半位の物件までは買えますよ」とのこと。
業者の言うことを鵜呑みにするわけではないのですが、事務所に行って月々のローンシミュレーションをやってもらうと、月々の返済額が、ボーナス返済抜きで今の家賃と同等もしくは多少下がる形で試算が出ました。（住宅ローン減税控除＆変動金利想定です）
こうなると大きなローンを背負うものの、賃貸掛け捨てで今の家賃を払い続けることや子供の成長や第二子のことを考えれば、一生の買い物だし少々高くても納得のいく物件にしたほうがいいかな？

●今後不動産価値は急落します、今話題のリーマン証券破綻による不景気は世界恐慌並みで
バブル崩壊後よりももっとひどい不景気あと5～10年は続きます
なので今6000万の建売り物件なら2年後には4000万円台に落ちるでしょう
資産的価値を気にするならマイホーム購入はやめた方がいいです。

この不景気のなか年収は今がMAX（つまりは今後は年収が下がる要素の方が多い、奥様の年収半減など）と考えてローン試算したほうが良いです
お子さんの養育費や不意のリストラなんて住宅販売の人は考えてないですので

今後定年までに200万くらい年収があがる見込みがあるなら別ですが
出来れば当初の予算で購入計画することとお勧めします。

この回答へのお礼

ご丁寧な返答ありがとうございます。
今後の不動産価値の動向を考えると今現在は買い控えが
吉と言う感じでしょうか？
資産的価値については万一のリセールを考えてのことなので
本来は自分たちの居住性が一番なのですが・・・・
中々結論が出しづらいですね。
でもありがとうございました！

お礼日時：2008/12/18 19:45