現在、主人と賃貸マンションに住んでいますが、今後、新築住宅の購入を考えています。(3500万の予算で頭金1,000万+諸費用がたまり次第なのであと2年ぐらいはかかる予定です)ところが、主人の実家は主人名義で住宅ローンの支払い最中なので、新たに借り入れできるかどうか心配です。主人の実家は現在夫婦2人暮らしで返済も払ってもらってます。私としては、主人の実家の名義を両親に変更してもらいたいのが本音ですが、それは可能でしょうか?また無理でもWでローンをくむ事ができるんでしょうか?※何故主人の実家を購入した時に父親名義にしなかったかは、父親が自営業で借り入れが難しかったからと聞いてます。

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A 回答 (4件)

住宅ローンの契約条項の中の一文に、本人が居住することが条件になっています。



>※何故主人の実家を購入した時に父親名義にしなかったかは、父親が自営業で借り入れが難しかったからと聞いてます。

この時点で銀行を騙してますから、質問のような名義変更の相談などで金融機関に行ったら大変なことになりますよ。

>主人の実家の名義を両親に変更してもらいたいのが本音ですが、それは可能でしょうか?

そもそも以前は与信が通らなかった自営業が、今なら通るのでしょうか?

>Wでローンをくむ事ができるんでしょうか?

住宅ローンは無理です。 

住宅ローンとは本人がマイホームを持つために特別に低利で貸し付けてくれる制度です。つまり住宅ローンが使えるのは一人一軒までです。

二軒目のマイホームを買おうとする贅沢なひとには、セカンドハウスローン(別荘ローン)などを利用するしか無いでしょう。当然に金利は高いですよ。
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元業者営業です


>現在、主人と賃貸マンションに住んでいますが、
>主人名義で住宅ローンの支払い最中なので、新たに借り入れできるかどうか心配です。

この時点で既に「契約違反」です。(金融機関に承諾を得ていない場合)
この状態が金融機関に発覚した場合、残金一括返済若しくは投資用ローン等への借り換えを要求される事が考えられます。

>主人の実家の名義を両親に変更してもらいたいのが本音ですが、それは可能でしょうか?

事実上不可能です。それが可能なら始めからご両親名義で借り入れが出来るはずです。

>また無理でもWでローンをくむ事ができるんでしょうか?

できません。

住宅ローン借り入れの為の条件

●そこに「必ず居住する事」(転勤等やむを得ない場合は金融機関へ承諾を得る事)
●自営業は過去3期赤字なし。給与所得者は勤続3年以上。(公務員、一部上場企業の場合は特例あり)
●返済比率30%以内(自動車ローン、ショッピングローン等含む)
●キャッシング、消費者金融での借り入れ無し

原則上記の条件をクリアーできない場合は「融資否決」です。

ちなみに「親子ローン」(親子2代に渡って支払いをする)を利用した場合も子供は自分の為の住宅ローンを組むことはできません。
以上の事からも「Wの住宅ローンを組めない」事をご理解いただけると思います。

方法としては現在の住宅ローンを完済した後新たにローンを組むか、金利の高いフリーローン、セカンドハウスローン等を利用するしかありません。
ただし、住宅ローンではないので各種税制優遇は受けられません。(住宅ローン控除等)
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ローンの名義変更は限りなく不可能に近いと思います。

先の住宅ローンの残債はいかほどでしょうか?返済比率に余裕があればWローンを組める可能性もありますが、やりかたとしてはイレギュラーです。
先のご回答にもあるようにご主人のご実家で返済ができなくなれば、当然債務者であるご主人の返済が現実に増えるわけですが、それでも収入に対する返済額の割合が後の融資を受けようとする金融機関の基準に収まっていれば借入できる可能性はあります。今の返済状況と新たな融資の返済状況を合わせて、例えば両方返済しても収入の30%とか35%以内に収まっている場合などです。
ただ、後の金融機関はそれで融資してくれたとして、先の金融機関がそれを知ったときに最悪一括返済を求めてくるかもしれません。
それよりはセカンドハウスローンのようなもので、上手に資金計画を立てたほうがいいかと思います。

基本的には、金融機関にしたらご主人が「買い替えする」というように取られます。ですので、元の家は「売却すること」が前提で、売却と購入は同時であることが原則です。
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>父親が自営業で借り入れが難しかったから



これは今も昔も変わりません。
このため最近3年間でかなり納税額が増えていないと借り換えは無理でしょう。

また、実家のローンをご主人名義で契約されたそうですが、これは名義貸しにあたり、確か法的にNGなはずです。
それにご主人は名義貸しした時点で自分の住宅ローンは諦めているはずです。
支払いは実家で行っているためご主人はローンを組めると思いがちですが、銀行にとっては誰が支払っているかではなく誰名義でのローンかが重要です。
このため銀行側にとってご主人は「既に住宅ローンを組んでいる」という扱いになってしまいます。
また、住宅ローンを組んでいる状態ではほぼ間違いなく新たな住宅ローンは組めません。この場合、別荘向けなどの高金利で短期のローンしか組めません。(これはかなり重要なことです)


それに、今の支払いを実家がされているということですが、もし、実家の夫婦が共に亡くなられたらどうされますか?
ご主人名義ですのでローン特約(死亡時に残金がなくなるなど)は一切受けられなくなります。
このためこうなってもご主人は支払いを続けていかなければなりません。

たとえローンを組めても、そういったリスクはどう回避されますか?

どうしてもローンを組みたいなら、頭金としての1000万を実家のローン返済に充てて、ローン残を限りなくゼロにしないと無理だと思います。
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Aベストアンサー

>外見上、売買あるいは譲与とみなされ、税負担が発生しないかと二の足を踏んでおります。

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例えばA,Bの二つの債権者から2700万を借り入れたあなたの不動産に、A,Bが抵当権を設定するとします。このとき、仮にAが第一位、Bが第二位の抵当権を設定したとします。Aへの債権が2000万円、Bへの債権が300万円残っている時に、あなたの借金返済が滞り、不動産に差し押さえが入り競売にかけられ、2000万円で売却されたとしましょう。
2000万円の売却益はAの債権回収にまず当てられます(抵当権の順位が高い為)。余りはありませんから、Bは債権回収に失敗するということになります。もし不動産の売却価格が2100万円だとすると、まず2000万円がAの債権回収に、100万円のみがBに渡ります。

で、本題となりますが、住宅金融公庫は必ず抵当権順位1位でしかお金を貸しません。フラット35でもそれは同様です。

http://www.jyukou.go.jp/support_index.html

銀行の住宅ローンも抵当権第一位を要求するものがほとんどです。グッドローンも抵当権第一位の場合のみ融資です。ただ、住宅金融公庫との競合の場合のみ、2位でもOKというところが多いようですね(2位でOKということは本当はないのですが、住宅金融公庫と喧嘩しても勝てないですし、住宅金融公庫との併用をNGにしてしまうと多くの利用者を逃す結果になるので、ビジネス上やむなく2位でもOKにしているようです)。

ちなみに信販系ローンなど金利の高い住宅ローンの一部には、抵当権2位以下でも貸すところがあります。しかし、この手の住宅ローン商品は金利も高く、お薦めは出来ません。

で、フラット35と他の金融機関の併用ですが、ほとんどの金融機関では、他行のフラット35を抵当権第一位においた場合、第二位での融資は行いません(信販系などは貸してくれるかも)。フラット35との併用の場合は、あくまで「第一位 自行のフラット35」「第二位 自行の住宅ローン」の場合のみです。全部の銀行の事情は知りませんが、私が見た限りではこの組み合わせのみ可というところが多かったように思います。

今回のケースでは、質問者さんはグッドローンのフラット35と不動産提携金融機関(グッドローン以外)の住宅ローンという組み合わせをお考えのようですが、この場合はたぶん、不動産提携金融機関から融資NGが出る可能性が高いと思います(正確には、先方の銀行員に確認すべきでしょうけど)。

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#1の回答者です。

> この部分の意味が良く理解できません。

フラット35で融資を受けると、融資を引き受けてくれる住宅金融公庫が融資対象の不動産を担保に取ります(これを抵当権の設定と言います)。抵当権はその他の貸し主も同時に設定することができますが、複数の貸し主(抵当権者と言います)が一つの不動産に存在する場合、抵当権者の間に順位が付けられることになっています。
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