現在返済中の住公ですが、最近の不景気で返済が危ぶまれてきました。今のところ1ヶ月遅れではありますが返済していますが、今後返済できなくなったら当然売却になると思います。

返済はまだあと22年ほど残っているので元金自体はあまり減っていないと思われますが、主人にはこの土地建物以外に郷里に田畑を所有しています。住公の返済不能で売却になったとき、売却額が返済額に満たない場合、郷里の田畑も返済金の一部に充てられてしまいますか?

ちなみに主人のみこちらの土地を離れ、現在その郷里の田畑で農業を営んでいます。 
住公の条件に、建てた本人が住むという事がありましたのでその辺も気になっています。

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A 回答 (3件)

#2です。


ご丁寧なお礼をありがとうございます。

> 住公のローンは30年の固定金利2.8パーセント、5年・10年で返済額が上がるゆとり返済です。
住公の「ゆとり償還制度」は、平成12年3月末を以って取扱い(申し込み受付)を廃止しています。
それで当初の「基準金利」が2.80%ということは、平成11年11月1日~平成12年2月6日までのお申し込みか、平成12年3月13日~平成12年3月31日までのお申し込みかと思います。
返済期間が30年で、残り22年ということは、「ゆとり償還制度」の悪評が叩かれて、「もう廃止しますよ」というギリギリに利用されちゃったんですね…。
5年経過で「ゆとり期間」が終了し返済額が上がる…という連絡は、「去年かおととし(平成19年か20年)」ではなく、もう少し前、平成17年~18年頃のことではないかと思います(住公の一般融資は、遅くとも借入申込みから1年程度で初回返済となるようになっていましたから)。

はい、実は「ゆとり償還制度」の利用者は、「ゆとり期間」が終了する6年目以降、段階金利で「返済金額」が大幅にアップする11年目以降に、返済に耐えられなくなる方が多いんですよ…。
平成4年に始まった「ゆとり償還制度」ですが、第一段階として平成10年頃に自己破産者を続出させ、また、昨年も自己破産者を続出させました。
何の保障もないのに「将来の給与増を見込んで」返済方法を設定した借り方ですから、平成10年になって「ゆとり期間」が終わり、返済額が増えることになったけれど、特に給料は増えておらず、「返済不能」となった方を続出させてしまったので、「悪名高き」とか言われて、平成12年3月を以って廃止されたんですよね。
さらに、「11年目以降」となれば金利が上がり、返済額が増えるけれど、やはり給料は増えていないということで、何とか「ゆとり期間」終了から10年目まではがんばってこられた方も、11年目を迎えて「体力」が続かず、再び「返済不能者」を続出させ、しかも、昨年あたりは不動産価格の下落があった関係で、対象物件を売却して弁済に充てたとしても、なお債務残高が相当あるという現象を引き起こした結果、自己破産せざるを得ないという人を続出させてしまったんですよね…。
本当に「ゆとり償還制度」利用者は、ごく普通の返済方法を採られた方よりも「返済不能」になられる確率が高く、家を手放された方は数知れません。

> 住公のローンは30年の固定金利2.8パーセント、5年・10年で返済額が上がるゆとり返済です。
これは少し違いますよ。
住公の一般融資は「固定金利」ではなく、もともと「段階金利」です。
借入当初に完済までの金利が確定する…というだけで、「ゆとり償還制度」でなくても、最初から「当初~10年目まで」と「11年目以降」の2段階金利が設定されています。
(申し込み時期から考えますと)おそらく、ご質問者さまのお宅の場合、11年目以降は4.00%になると思いますが、その時の「毎月の返済額」は当初渡された「返済予定表」に記されていますよね?
住公の一般融資の場合、条件が揃っていないと当初も「基準金利」だけが適用されているとは限らないので(「大型住宅金利」や「特別金利」が適用される部分がある)、場合によっては、4.00%に上昇しても、さほど毎月の返済額が上昇することはない…ということも考えられなくはないのですが、どうでしょう、その提示されている11年目以降の返済額を返済し続けることはできますか?

> 銀行から本人に向け、返済の遅れの通知は行っていると思いますが、相談はしていないと思います。
相談は、住宅金融支援機構ではなく窓口となっている金融機関に対して行いますので、ご自宅から離れた「郷里」にいらっしゃっては相談できませんよね。
銀行には「住宅公庫融資対象物件に債務者本人が住んでいない」ということは『届け出』てあるのですか?
届出をされていなければ、ご主人には連絡は行きませんよ。
それに、銀行は特に損をするわけでもありません。
損をするのは債務者です。
ですから、金融機関は平気で「ほったらかし」にしておくこともあります(時々、支援機構が金融機関に「ちゃんと対応しているか」と確認するくらい)。
損をしたくなければ、自ら動くしかないんです。

「売却額が返済額に満たない場合で、それ以外に蓄えがなければ、残りの分は『自己破産』して『免責』を受けるしかなくなる。『自己破産』となれば、当然、『郷里の田畑』も売られて返済金の一部に充てられることになる。不動産価格が下落している今は、売却額が返済額に満たないという可能性が高い。家どころか郷里の田畑も失うことになったらどうするの?田畑がなくなったら農業収入も得られなくなるのよ。」とご主人に尋ねてみるくらいしかないかもしれません。
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この回答へのお礼

とても詳しく教えて頂き感謝致します。

確かに、ゆとり返済は私達が利用してまもなく廃止になったような気がします。

また、私達のゆとり返済は6年目からは、それ以前より2万円ほど返済額がUPしましたが、11年目からは6千円ぐらいの上昇ですので何とか返済ができなくもないのですが・・・

>家どころか郷里の田畑も失うことになったらどうするの?田畑がなくなったら農業収入も得られなくなるのよ。」とご主人に尋ねてみるくらいしかないかもしれません

#2さんのおっしゃるとおり、こう言うのが一番いいと思います。
このように一度主人に話してみます。

本当にありがとうございます。

お礼日時:2009/02/12 08:15

「旧・住宅金融公庫一般融資」業務を担当していたことがあります(勤務先が公庫融資の受託金融機関でしたので)。



「旧・住宅金融公庫一般融資」は、民間金融機関の住宅ローンとは異なる点があります。
#1さんがご紹介されているのは「フラット35」についてのサイトでして、「旧・住宅金融公庫一般融資」と「フラット35」では、これまた少し異なる点があります(仰っていることはおおよそ合っているのですが)。

残りの返済期間が22年程度ということは、初回返済は平成7年~9年ころ…ということでしょうか?
その頃ならば、まだ「保証要件」があったはずです。
そして、おそらく保証料を支払って「(財)住宅金融公庫保証協会」の保証を受けていらっしゃることと思います。
組織変更に伴いまして、「(財)住宅金融公庫保証協会」の保証事業は、住宅金融支援機構に引き継がれています。

> 現在返済中の住公ですが、最近の不景気で返済が危ぶまれてきました。今のところ1ヶ月遅れではありますが返済していますが、今後返済できなくなったら当然売却になると思います。
窓口金融機関には既にご相談されているかと思いますが、金融機関を通じての住宅金融支援機構の反応はどのようなものでしょうか(まだ…ということでしたらお早めにどうぞ。「勝手に」1か月遅れでの返済を続けていても、いいことはありませんので…。相談したうえでの1か月遅れならば、まだいいのですが)?

> 最近の不景気で返済が危ぶまれてきました。
ということでしたら、『一定期間返済額を減らす』方向での提案があったのではないかと思うのですが…?
http://www.jhf.go.jp/customer/hensai/menu/kojin/ …
その方向ではご検討の余地はないのでしょうか?

> 今後返済できなくなったら当然売却になると思います。
> 困った事に主人が住宅を手放す事に抵抗がないようです。
「何とか家を残したい」というのであれば、住宅金融支援機構は「返済方法の見直し」で対応することが多いんですが、債務者本人であるご主人が住宅を手放すことに抵抗がないとなると「どうしようもない」ですね。

> 私がうまくやりくりすれば返済方法を変更して頂いたらなんとか行けそうなのですが・・・。私が銀行に相談してもダメのようです。
はい、あくまでもこれは「ご主人の借金」ですから…。
ご質問者さまが「やりくり」ではなく、ご質問者さま自身に十分な収入があり、かつ、離婚されるのならば、この住宅を「負担付贈与」により譲り受け、債務を引き継ぐ…ということも考えられるんですけれどね。

ただ、このまま住宅金融支援機構やその委託を受けた債権回収会社による「強制執行」を待っていると、むしろ「手遅れ」になりかねませんので、少しでも早く「『どうするか』を決めて相談に行く」方がいいですよ。
1か月遅れの返済を続けていても、何もいいことはありません。

> 返済はまだあと22年ほど残っているので元金自体はあまり減っていないと思われますが、主人にはこの土地建物以外に郷里に田畑を所有しています。
> 住公の返済不能で売却になったとき、売却額が返済額に満たない場合、郷里の田畑も返済金の一部に充てられてしまいますか?
仮に「任意売却」をされても(契約上、当然に、売却前に住宅金融支援機構の許可を取らなければなりませんが)、債務残高以上の額で物件が売れず、債務が残ってしまった場合には、多分、その残債は、債権回収会社に移管されると思います。
http://www.jhf.go.jp/customer/hensai/itaku/index …

ですが、強制的に「別途所有する不動産等」を返済に充当しなければならない…とはなっていません。
残債額によっては、(債務者にとって)「そうした方がいい」場合もありますが、「そうしなければならない」と決まっている訳ではありません。

> ちなみに主人のみこちらの土地を離れ、現在その郷里の田畑で農業を営んでいます。
> 住公の条件に、建てた本人が住むという事がありましたのでその辺も気になっています。 
要するに、債務者であるご主人は、住宅金融支援機構に無断で融資対象物件に住まなくなっている…ということですね。
その際の注意点はこちらになります。
http://www.jhf.go.jp/customer/hensai/attention/k …
また、対象物件を手放す場合の注意点はこちらになります。
http://www.jhf.go.jp/customer/hensai/attention/k …

> 早速、住公の窓口に電話してみました。いろいろ返済方法があるようですね。一度借り入れた銀行の窓口に相談してみるように言われました。
はい、住宅金融支援機構は、一般的なことしか言いません。
具体的な相談は、「債権管理」をしている窓口金融機関でしていただくことになっています。
「個人情報」の観点もありまして、例え「妻」でも「本人」ではないということで、細かなお話はできないことになっているんですよ(本当に厄介な、やりにくい時代になったものです)。
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この回答へのお礼

住公のローンは30年の固定金利2.8パーセント、5年・10年で返済額が上がるゆとり返済です。去年かおととしに1回目の引き上げがあったところです。

銀行から本人に向け、返済の遅れの通知は行っていると思いますが、相談はしていないと思います。

やはり私ではどうしようもなさそうです。
あとは主人の行動ひとつですね・・・

色々教えて頂き、本当に感謝いたします。
ありがとうございました。

お礼日時:2009/02/04 17:50

>今後返済できなくなったら当然売却になると思います。



そうとも限りません。
売却による返済は最後の手段です。
月々の返済で困ったときは、引き続き返済できるよう、返済期間を延長して月々の返済額を減らしてくれる可能性があります。
http://www.flat35.com/user/hensai_henkou.html

仮に売却し、売却額が返済額に満たない場合、残った借入金は基本的に一括返済ですが、月々返済にしてくれる可能性があります。
http://www.flat35.com/user/baikyaku.html

無断で融資住宅を他人に賃貸した場合や、融資住宅にお住みにならない場合は、機構(旧公庫)と取り交わした契約に違反することとなり、融資金の全額を一括返済することになります。
ただし単身赴任など、家族は融資物件に引き続き居住されるものの、借入名義人が一時的に居住できない場合は「変更届」を提出し、認められればOKです。
http://www.flat35.com/user/tenkin.html

一度、住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)に相談されることをお勧めします。
下記サイトに、電話番号や窓口住所が掲載されています。
http://www.flat35.com/contact/index.html
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この回答へのお礼

ありがとうございました。早速、住公の窓口に電話してみました。いろいろ返済方法があるようですね。一度借り入れた銀行の窓口に相談してみるように言われました。

しかしながら、折角アドバイス頂いたのに、困った事に主人が住宅を手放す事に抵抗がないようです。私がうまくやりくりすれば返済方法を変更して頂いたらなんとか行けそうなのですが・・・。私が銀行に相談してもダメのようです。

お礼日時:2009/02/01 15:23

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どちらでもシュミレーションできますよ。

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下記URLは住宅ローンについて簡単な説明があるサイトです。
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正確に出そうとするなら、「不動産鑑定士の鑑定評価額」と言うのがありますが、
「不動産鑑定士」により評価額はまちまちで、何人に鑑定してもらっても、食い違います。
買う側、売る側、等々により、誰が依頼するかにより、判断が分かれますので、
2~3人の鑑定士の平均値で判断したりします。
国・市町村・大企業等が土地を売買する時は、不動産鑑定評価額を基準にします。
・・・・・
2.公示価格(国が、地域の平均的な時価相場と判断した標準的な価格)
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不動産鑑定士が、鑑定額を算出する時は、公示価格や基準価格を参考にしなければなりません。
また、土地を売買する時も、その規模により、法律により県・市区町村に届出が必要であり、
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・・・・・
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例年、10月1日時点の価格で、9月中旬頃新聞紙上で発表、ネットでも確認できる。
・・・・・
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農村部や都市近郊地では、倍率方式を採用して、全ての町村の倍率を決めている。
路線価図を見れば、どちらか分かります。
例年、8月頃(?)新聞紙上で発表、ネットでも確認できる。
・・・・・
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3月に縦覧期間あり。確認し、異議が有れば異議申し立ても出来ます。
市町村の固定資産税係に行けば、分かります。
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以上、色々な価格というものがありますが、一般的に、
時価(100)=公示・基準地価格(100)>路線価(80)>固定資産税評価格(70)
と言われていますが、
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・・・・・
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同条件土地の公示地価格や基準地価格を調べれば、ほぼ相場が分かると思います。
地価公示地・基準地検索システムURL
http://www.land.mlit.go.jp/landPrice/AriaServlet?MOD=0&TYP=2
或いは、路線価格(国税局URL:http://www.rosenka.nta.go.jp/)を、0.8で割る。
固定資産税評価格を、0.7で割る。
但し、これらの金額でその土地を売買できるとは限りません。
土地の売買は、あくまで売り手があって買い手があるわけですから、
その時のお互いの条件により、値段が前後して当たり前です。
売り急げば、安く売らざるを得ないし、
買い急げば、高く買わざるを得ない。
・・・・・
質問者さんが疑問を持たれたのは良い事で、この機会に色々勉強し、
今後、実際に何かあった時に慌てない様にしましょう。
頑張ってください。

先に、皆さんがお答えされているので、その通りですが、少しだけ補足します。
「土地の価格」にも色々有ります。
「何の為の価格か?」により、どの価格を基準にするかが変わってきます。
・・・・・
1.時価(実際売買する時の相場)
正確に出そうとするなら、「不動産鑑定士の鑑定評価額」と言うのがありますが、
「不動産鑑定士」により評価額はまちまちで、何人に鑑定してもらっても、食い違います。
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マンションを購入しまして、そろそろ繰り上げ返済をしようと思ってます。繰上げ返済については「期間短縮」型、「返済額軽減」型の2種類があることをしって、各々の特徴はわかりました。
これからそれぞれのシミュレーションを行い、具体的な効果を計ろうとしてますが、「返済額軽減」型の計算方法がわかりません。

どなたか教えてください。

Aベストアンサー

こんにちは、
毎月払いボーナス払い無しの計算式は簡単に言うと、

m=A*r*(1+r)^n/((1+r)^n-1)
[m:毎月の返済額、A:ローン残高、r:月利、n:返済月数]
になります。
エクセルなどで各係数をセルに当てはめてると大体の返済額を計算することができます。

ただ、この場合にはご利用されている金融機関に直接尋ねたほうが、
手数料がいくら掛かるか、端数はどうするか等いろいろ教えてくれるので良いと思います。

ちなみに「期間短縮」型は再び返済期間をのばすことが難しいのです。
その点も頭の隅に置いてください。


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