痔になりやすい生活習慣とは?

こんばんは、長文になりますがよろしくお願いします。

昨年11月に住居を新築し、住宅ローンを夫婦の連帯債務で
2000万円組みました。
家の持ち分は私も働く予定(現在育児休暇中・今年4月より復職)
があるので、夫(5分の4)私(5分の1)にしました。
あまり深く考えずにこの割合にしたのですが
この持分を夫(5分の3)私(5分の2)にしたいと思ってます。

理由としましては
(1) 夫の年収が下がり、私の支払枠も増えるので。
(2) 私の収入が今年から発生するので
  住宅借入金特別控除の恩恵をなるべく受けたい。
この2点です。

今確定申告書を作っていたのですが、私の持分を増やしたほうが
夫の借入金残高も足きり金額(2000万円)ほどになります。
(夫は土地のローンを単独で借りています)

ここで本題の質問ですが

1、(1)のような理由で持分変更する登記方法はどのようなものか?
  素人が出来るものでしょうか?
  (費用はかけたくないので私がやりたいのですが。)
  
2、抵当権をかけている銀行に連絡すべきか?

3、贈与税の心配はあるのか?
  債務の支払の持分変更だと思っているので  
  贈与税ってかかるのでしょか?

はじめは今すぐ持分を変えて今年の確定申告に間に合わせようと
いろいろ調べてみたのですが、持分変更する具体的な方法も
よく分からないし(本来司法書士の仕事だから?)
今年は収入のない私なので、持分を変えてしまうと
贈与と言われかねないのかな、と不安になってます。

ここで4、の質問ですが
4、今年のローンの支払状況をみて
  今年の暮れあたりに持分変更した方がいいのでしょうか?
  また持分変更したら、持分変更した旨の確定申告が必要なのでしょうか?(これをしないと借入金割合変わらないですよね。)

長文になってしまいまいましたが
みなさんの回答お待ちしています。
よろしくお願いいたします。

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A 回答 (1件)

>今すぐ持分を変えて今年の確定申告に間に合わせよう



これは無理です。
今年の春の確定申告は昨年末時点の登記持ち分比率で計算されるから既に無理です。
今持ち分比率を変えても来年の確定申告からになります。

それ以前に、登記の書き換えは抵当権が設定されているかぎり勝手にはできませんよ。
そのための抵当権ですから。

まずは銀行に相談すべきです。ただ銀行側も一度決めた登記比率は容易には変えることを認めないと思いますよ。

銀行側も融資時点での与信情報を元にOKを出したのですから。
もし今比率を変えたいとなると、借り換えでもしない限り無理だと思います。勿論その際には新たに与信情報から審査し直しになります。

贈与税はたぶん発生すると思われます。
税務署からみれば、夫の収入減や妻の収入増加といったことは関係なく、単に夫から妻に不動産の一部を贈与したと判断するはずです。
(ただ全額借り換えでリセットすればOKかも知れませんが、これに関しては税務署に問い合わせることをお勧めします)

それから登記の割合変更ですが、勿論個人でも可能です。
・・・というか登記というものは本来持ち主が行うのが前提で、司法書士が代行することも可能なのです。
銀行がもしOKを出してくれたら、一度管轄の法務局にいって無料相談を受けると丁寧に教えてくれるはずです。

但し、最初の相談に1回、それを元に草案を作成して再度チェックしてもらうのに1回、実際に資料を添えて登記提出に1回、登記書き換えを終えたものを受け取りに1回、と最低4回は法務局に足を運ぶ必要があります。

なかなか有給が取れなかったり、法務局が遠かったりするなら素直に司法書士に代行依頼したほうが得策な場合もありますが、もし時間が有り余っているなら自分でやってみるのもいいと思います。


ただ、銀行側が個人での登記書き換えを認めてくれないような気がします。(事実抵当権設定はほとんどの銀行で個人での登記を認めてくれません)
    • good
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この回答へのお礼

回答ありがとうございます。

今年の確定申告に間に合わせるのは無理なのですね。
このまま書類を提出したいと思います。

持分変更・・簡単にはいかなそうですね。というか無理・・
いちよ銀行に相談してみます。

贈与税の心配もふまえ、司法書士の費用などふまえると
確定申告で戻ってくる金額が
プラスになりそうな気がしなくなりました。

詳しく回答頂きありがとうございました。

お礼日時:2009/02/08 10:33

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宜しくお願い致します。

Aベストアンサー

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Q連帯債務者が無職となった場合の住宅ローン控除について

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ご存知の方ご回答よろしくお願いいたします。

Aベストアンサー

妻の還付金がないことは皆さんの回答どおりです。

連帯債務の対象となっている借入金の返済については、参考URLの国税庁タックスアンサーに答えがあります。
残念ながら妻の借入金残高は、夫の住宅借入金等特別控除の対象とはなりません。

加えて、妻の借入金を夫が返済しているとすれば、夫から妻への贈与となって贈与税の対象になることもあります。無職にはなったものの、妻の貯えから返済していると考えておくのが妥当でしょう。

「連帯債務者を返済の途中で取り消す」ということは、妻名義の住宅ローンを夫名義で借り換えることが考えられますが。この場合、借り換えたローンは妻の借金返済が目的となり住宅取得のためではないので、住宅ローン控除の対象にはなりません。

参考URL:http://www.taxanswer.nta.go.jp/1210_qa.htm#q2

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登記申請については、資金の流れを通帳などで残しておけば、手続きを後回しにしてもいいでしょうか?
例えば、年度をまたいで2回に分けて繰り上げ返済を行い、合算して手続きするなどです。
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また、何か文書交わしておく必要がありますでしょうか。

過去ログからタックスアンサーまで、色々検索してみたのですが分からないので、こちらに質問させていただきました。どなたかご存知の方、お教えくださいますようお願いいたします。

Aベストアンサー

金銭の流れがどういう理由であっても、それに伴う結果がなければ「現金の贈与」と推定されてしまってもしょうがありません。
物を買ったなら「自分のものとして占有する」、不動産を買った或いは贈与をうけたなら「登記をする」ことで第三者に対抗できるわけです。

夫婦の間では所有権移転登記など無用です。お互いが「おれのもの」「あなたのものよ」とわかってるからです。
登記は「これは私のものです」と第三者に主張するためにするのです。

ローンの付いてる夫の持分を、妻の持分にする原因は
1、贈与
2、売買
があげられます。
質問ではローンの返済額に応じた持分を、実際の返済者の名義に変更するわけですから、贈与にはならずに「売買」になりえます。
売買ですと、売買契約書が必要ですね。
対税務署ではなく、所有権移転登記のために必要です。
「書類はいらない」とされてもいいですが、登記ができません。

又は、繰上げ返済をする額相当額の「不動産の持分」を、贈与します。
これは負担付贈与と言います。
今、家の価格(取引き時価です)が1,000万円で、ローンが800万円あるとします。
この家の持分の10分の8を夫が妻に贈与します。
贈与契約として、ローン残債を払うことという条件をつけておきます。
口約束でも契約は有効ですが、書面で残しておかないと「負担付贈与である」ことを第三者に示すことができません。
税務署長も第三者です。

不動産の所有権移転に関わる税金を資産税(資産税という税目はありません。こういう表現をするということ)と言いますが、資産税はひとつ間違えると税負担が大きく違います。
税理士に相談するなどして、余計な税金がかからないようになされるといいですよ。

なお、負担付贈与契約の場合には、不動産の評価は「時価」です。
相続税による評価基準ではありませんので、この点は注意がいります。

金銭の流れがどういう理由であっても、それに伴う結果がなければ「現金の贈与」と推定されてしまってもしょうがありません。
物を買ったなら「自分のものとして占有する」、不動産を買った或いは贈与をうけたなら「登記をする」ことで第三者に対抗できるわけです。

夫婦の間では所有権移転登記など無用です。お互いが「おれのもの」「あなたのものよ」とわかってるからです。
登記は「これは私のものです」と第三者に主張するためにするのです。

ローンの付いてる夫の持分を、妻の持分にする原因は
1、贈与
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Q住宅ローンの繰上返済 妻の預金で返済したら

こんにちは。
住宅ローンの一部繰上返済をする予定です。

今回の返済に充てるお金は
(1)妻の独身時代の預金100万円・・・妻名義預金
(2)結婚後妻がパートにでて得た収入60万円・・・妻名義預金

住宅ローンを組んでいるのは夫です。
夫のローンを妻のお金で返済することになります。

また、住宅の登記は購入時に夫:頭金+ローン、妻:頭金、2人の共有名義になっています。
妻のお金で返済したなら、妻の持ち分を増やした方がいいでしょうか。
前に2回繰上返済しており、
1回目は妻のパート収入から70万、2回目も70万、
今回分をあわせると300万が妻のお金からの繰上返済となります。

パート収入に関しては、夫のおかげで毎日が生活できるので、
ローンの返済に充てるのは何の抵抗もないのですが、
独身時代の預金は、大事に残していた虎の子の預金なので、
タダであげるのは抵抗があります。

自分のお金の分、登記を変更して持ち分を増やすべきでしょうか。
登記の変更に関しては、難しくなければ自分で法務局に行って手続きすることも考えてます。

また登記を変更したら、贈与税はかからないでしょうか。

こんにちは。
住宅ローンの一部繰上返済をする予定です。

今回の返済に充てるお金は
(1)妻の独身時代の預金100万円・・・妻名義預金
(2)結婚後妻がパートにでて得た収入60万円・・・妻名義預金

住宅ローンを組んでいるのは夫です。
夫のローンを妻のお金で返済することになります。

また、住宅の登記は購入時に夫:頭金+ローン、妻:頭金、2人の共有名義になっています。
妻のお金で返済したなら、妻の持ち分を増やした方がいいでしょうか。
前に2回繰上返済しており、
1回目は妻のパー...続きを読む

Aベストアンサー

持ち分を変更するには、夫の持ち分を妻が買い取ることになり、その購入資金を妻から夫に支払う必要がありますから、登記費用をかけて持ち分を変更する意味がありません。

又、妻の登記の持ち分を増やしても、夫名義のローンを妻の資金で返済すると、妻から夫に対する贈与となります。
ただし、夫が、妻への売却代金をローンの返済に充てるのであれば、贈与税の問題はありません。

贈与税は、年間110万円までは非課税ですから、今年と来年に分けて110万円以内で、妻がローンの返済分を負担すれば、贈与税の問題はありません。

Qマンションの持分を変更する方法

マンションの持分を変更する方法

6年前マンションを購入しました。頭金の出資の割合から名義は
私が80%、長男が20%となっています。長男に出分の全額返済したので、持ち分を私の100%に変更したい。

Aベストアンサー

>長男に出分の全額返済したので、持ち分を私の100%に変更したい。
例えば、あなたが頭金を50%、住宅ローンを50%でマンションを買っても登記持ち分はあなたの単独所有です。

質問のように登記持ち分を変更するということは、あなたが長男から20%分を買い取ったか、贈与を受けたという事になります。
売買の場合は長男に譲渡所得が発生し額によれば所得税が発生し、贈与に場合はあなたに贈与税に支払いが発生します。

頭金の出資割合だけで無く、住宅ローンの返済割合はどうなっていますか?
頭金+住宅ローンの最終的な負担額を合計した割合が80%と20%なので現在の登記になっているのではないですか?

なお、売買、贈与が原因の所有権移転の登録免許税率は1000分の20です。
https://www.nta.go.jp/taxanswer/inshi/7191.htm

Q住宅ローンの繰上げ返済時、夫婦間の贈与税って発生するのですか?

親からまとまったお金をもらったので住宅ローンの繰上げ返済に使おうと思っています。相続時精算課税制度を申告するつもりなので親から私への贈与に対する税金はかからないと思っています。
ただ、住宅ローンは主人の名義になっているのでこのお金を繰り上げ返済にあてると夫婦間の贈与が発生するのではないかなとちょっと思ってしまったのですが、このあたりは問題ないのでしょうか?

Aベストアンサー

>相続時精算課税制度を申告するつもりなので親から私への贈与に対する税金はかからないと思っています。

親が65才以上、子供20才以上であれば2500万まで贈与税は非課税になります。
住宅特例は使えませんのでご注意下さい。

>住宅ローンは主人の名義になっているのでこのお金を繰り上げ返済にあてると夫婦間の贈与が発生するのではないか

その通りです。ご主人への贈与となり贈与税がかかります。
これを避けるには、ご主人へ渡すお金の分だけ不動産持分を取得するというやり方があります。この場合には要するに売買ですから贈与税はかかりません。
どの程度の持分移転が適正なのかは税務署に相談するとよいでしょう。

Q税務署からのお尋ねはいつくるの?

今年の夏に新築しました。それにあたり、色んな本を購入し勉強したのですが、その本の中に「マイホームを取得してしばらくしたころ、税務署から「お買いになった資産の買入価額などについてのお尋ね」とういう文書が送られてくることがあります。」と書かれた一節があります。
しかし、入居後、4ヵ月になってもそういう文書は送られてきません。
親から援助を受けることも無く、頭金も夫婦でがんばったこれまでの貯金を充当したものですし、ローンも私の名義でフラット35の融資を受けてでの購入ですので何もやましいことはないのですが、「税務署からのお尋ね」といった文書は入居後どれくらいの時間が経過してから送られてくるのでしょうか。

Aベストアンサー

通常、住宅や土地を購入してから質問書が送られてくるのは、その半年後ほどです。

参考URL:http://www.taterukurabu-fudousan.jp/new-10.html

Q住宅の錯誤登記と銀行の承諾について

マイホームを取得したのですが、不勉強のため誤った登記をしてしまいました。
住宅ローンの名義は夫1人、私は専業主婦で無収入です。
資金(現金+住宅ローン)は夫が捻出しているのに、
安易に二人のものだからと、建物の登記を5:5の共有名義にして
しまいました。
事前にちゃんと調べるべきでしたが、後悔しきりです。
色々調べたところ、錯誤登記をすれば良いようなのですが、
抵当権を持つ銀行がなかなか承諾してくれないらしいとの事。
でも、私達の場合は、夫と私との共有から夫の単有になるので、
銀行側の権利が減少する事はないと思うのですが、
それでも承諾はしてくれないものなのでしょうか?
このままだと贈与税がかかり、住宅ローン控除も半分になってしまう
ので大変困っています。

Aベストアンサー

tomi-sanさん始めまして!

さて、推測いたしますと、不動産取得申告書がまだ来ていない状態ですね。この後不動産取得申告書が来ましたら、間違って共有登記した旨の連絡と只今錯誤により変更登記をしている旨を伝えていただき、完了しだい正式申告をなさってください。
又、売買契約書は、どうなっていますか?共有名義になっていればこの契約書も変更しなければなりません。

又、銀行の対応ですが、奥様は専業主婦ですので、初めに借り入れをされるときに、逆に銀行から指摘されるはずなのですが、・・自己資金の分で奥様分と判断してしまったのではないでしょうか?

すでに抵当権の設定登記は、担保提供者及び連帯債務者になってしまっているはずですのでこちらも、単有名義に合わせて変更の必要あります。推測するに、こういった作業のやり直しが大変なので渋っている
のでは・・・(*_*;

いずれにせよここは銀行に「ま、間違えでした!!名義をか・え・て下さい<(`^´)>」と強く言って下さい。

費用が若干発生いたしますが、住宅ローン控除のほうがとくかな(^^♪

tomi-sanさん始めまして!

さて、推測いたしますと、不動産取得申告書がまだ来ていない状態ですね。この後不動産取得申告書が来ましたら、間違って共有登記した旨の連絡と只今錯誤により変更登記をしている旨を伝えていただき、完了しだい正式申告をなさってください。
又、売買契約書は、どうなっていますか?共有名義になっていればこの契約書も変更しなければなりません。

又、銀行の対応ですが、奥様は専業主婦ですので、初めに借り入れをされるときに、逆に銀行から指摘されるはずなのですが、・・自...続きを読む

Q贈与はなぜわかるのですか?

知識が乏しく単純な質問で恐縮ですが、

親から子への贈与は一体いつだれが調査するのでしょうか?
銀行が税務署に逐一報告しているとは思えませんし・・。
例えば親の口座からお金を引き出し、子供の口座に入金するような場合です。あるいは手渡しなども考えられます。

よく子供用にお金を貯めておき、必要な時(子供の住宅購入資金や結婚資金など)で親から子へお金を渡す事は当然ある事ですが、こういう時はどうなるのでしょう?
口座を経由せず手渡しならわからないのしょうか?
あるいは最初から子供名義の口座にして貯めておけばいいのでしょうか?
課税調査のシステムがよくわかりません。

あわせて夫から妻に対するお金の出し入れも贈与になるのでしょうか?
すみませんが宜しくお願い致します。

Aベストアンサー

課税システムとしては「申告納税制度」なので、自分が贈与を受けたと判断したら、贈与税の申告書を出して納税します。
国税当局が「あんたは、いついつ、誰からいくら貰ったから、贈与税いくら払うように」と決定はしてきません。
「黙っていれば、そのまま」ということもあるわけですが、黙っていてもバレるときもあります。
バレたら、期限後申告書を提出して、本税を払って無申告加算税(または重加算税)と延滞税を負担するというシステムです。
申告書を出していたけど「ウソこいてました」という場合には修正申告書を出して、追徴本税を払い、過少申告加算税(または重加算税)と延滞税を負担します。

不動産を持った場合に判明するのが一般的でしょう。
不動産の所有権変更などがあった場合は、法務局から税務署にデータが報告されます。
税務署では「売った人間」「買った人間」両者にお尋ねという質問文を発送し、回答を得ます。

不動産をいくらで買ったのか、その資金はどこから得たのかという質問に答えます。
答えたくなければ答えなければ良い話ですが、調査官が「おこんにちは」と家に来られるより良いので、多くの方が答えます。
それで「不動産購入資金としてもらった」のが分かるというわけです。

家を新しく建てたという場合には、ローン控除が受けられますので、これを受けるために「いつ、どんな家を購入して、その資金はどうしたか。」などを不動産登記簿や住民票など必要書類を添付した申告書を提出します。
この資料に「誰からいくら現金を貰った」と記載するので、分かります。
書かなければバレナいだろうとは、思うのですが、銀行からのローン残高とか手持ちの資金からいくら出したのかなどを記入していくうちに「ごまかして書いてもバレそうだ。正直に記載しよう」となるのです。

これ以外にも「ばれる」のは、近所の人がする「タレこみ」です。
また、贈与行為を隠していて税務署につかまって追徴されたという人が、積極的に「おれはバレタ。残念だ」と新聞に発表するわけではないので、「ばれないんんじゃないの。聞いたことないし」というレベルになってると考えられます。
恥ずかしいので口にしない人のほうが多いでしょう。
実際には、贈与税の無申告で追徴されたという方は結構いるようです。
公になってないので「現金だとばれない」という都市伝説ができてるのでは?が私の意見です。


夫から妻に対して現金を渡す行為は「相互扶助義務」の範囲でしたら贈与税はかかりません。
つまり生活費として渡してるなら、その金額が「それは、いくらなんでも多いだろ」という額でない限り贈与税は非課税です。
また所得税も非課税です。

課税システムとしては「申告納税制度」なので、自分が贈与を受けたと判断したら、贈与税の申告書を出して納税します。
国税当局が「あんたは、いついつ、誰からいくら貰ったから、贈与税いくら払うように」と決定はしてきません。
「黙っていれば、そのまま」ということもあるわけですが、黙っていてもバレるときもあります。
バレたら、期限後申告書を提出して、本税を払って無申告加算税(または重加算税)と延滞税を負担するというシステムです。
申告書を出していたけど「ウソこいてました」という場合には修...続きを読む

Q土地・家屋の共有名義を単独名義に変更するには?

父親の死後,実家の名義を母親と私の共有名義にしました。(築後30年)私は独立してマイホームを持ち,隣の市で生活していましたが,住宅ローンを始め多重債務に陥り,私の自宅は目下任意売却中です。もし,競売になり残債があるようなら,母親の住む実家も差し押さえられるかも知れないと不動産業者に言われました。
 そこで,司法書士を頼む予算もないため,自分で名義を共有から母親単独の名義に変更したいと考えています。名義変更の可否や手続き,方法,費用などについて教えてください。 (ノーキー)

Aベストアンサー

簡単に名義変更ということはできません。

名義変更には、何かしらの理由がつくのです。
他の回答にもあるように、相続・贈与・売買しかないのです。
名義人(持ち分として)のあなたの権利を母親へということであれば、あなたが存命である限り、相続ということはありえません。

売買であればお金を授受が必要となります。贈与となれば、当然贈与税の負担も考えなければなりません。不当に安い売買をしても、相場との差額を贈与と判断され、税務署に強いお仕置きとして、納税しなければならなかった贈与税の追徴は当然に、無申告加算税や納付すべきであった時に納税しなかったとしての遅れた分の延滞税がかかるのです。

売買としても、売買の利益を所得として計算し、所得税の申告と納税負担が生まれます。父親からの相続ということのようですが、相続で得た不動産の多くは、購入金額の証明ができないことも多々あります。証明できれば、購入金額に減価償却等の減額計算を行った上で、相殺できる金額が大きくもなります。しかし、証明できなければ売却金額の5%程度しか差し引くことができません。

素人判断で安易に名義変更すれば、所得税や贈与税という点で、税務署はあなたの無申告等を見つけ出すことになるでしょう。

さらに言えば、あなたは債務者であり、債権者に対して返済義務がある状態です。任意の売却とはいえ、財産を隠すようなことをすれば、売却金額で返済できなければ、債権者はあなたの財産を調査し、隠した財産などとして母親と共有名義であった者をあなたの名義を外したことを見つけ出すかもしれません。不動産の登記簿謄本を見れば、名義人のうち理科割はすべて見えますからね。

私は司法書士事務所での経験がありますが、素人でも法務局の手続きは、勉強すれば可能でしょう。本来法務局での手続きは本人申請が原則であり、仕事として代理で行う場合には、司法書士資格者の名である必要があるだけです。法務局のHPにも登記申請書のひな型や添付書類の説明もあります。法務局での登記相談(無料)を受けながらでもよいでしょう。ただ、自己責任(司法書士が関与すればミスも少ないですし、ミスにより依頼者に損害を与えれば、賠償もします。)となりますし、法務局では、法律相談(財産隠し等の疑い)や税務相談は受けられません。
税務署などで税務相談を受けるのも方法ですが、状況を詳しく説明しない限り、詳細なアドバイスはもらえません。公平な立場でいる必要がありますので、納税者有利の判断やアドバイスはできませんからね。

私は税理士事務所でも勤務経験がありますので、手続きだけであれば、自分や家族のものであれば、税務に注意しながら名義変更も可能です。しかし、財産隠しなどと言った面については、ある意味弁護士の範疇になるかもしれませんね。

お金がないから自分でと言える状況ではないのかもしれません。不動産業者は売却やちゅかいのプロであり、関連知識としてのアドバイスなのでしょうが、不動産業者が購入したとかでない限り、当事者ではないので手続きもできませんし、法律相談も弁護士法違反などとなりますので、できないのです。

十分に注意のうえで、必要な専門家への相談は覚悟すべきだと思いますよ。

簡単に名義変更ということはできません。

名義変更には、何かしらの理由がつくのです。
他の回答にもあるように、相続・贈与・売買しかないのです。
名義人(持ち分として)のあなたの権利を母親へということであれば、あなたが存命である限り、相続ということはありえません。

売買であればお金を授受が必要となります。贈与となれば、当然贈与税の負担も考えなければなりません。不当に安い売買をしても、相場との差額を贈与と判断され、税務署に強いお仕置きとして、納税しなければならなかった贈与税の追徴...続きを読む


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