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借地上に建てた住宅を賃貸に出したいのですが、土地所有者の承諾は必要でしょうか。
築40年以上経っていて、家族も少なくなり私共が住むには広すぎてしまっております。
出来れば、立地が良いので店舗として貸し出したいと思っております。その場合、登記の変更が必要とは伺ったのですが、貸主の承諾は必要なのでしょうか。貸主は相続のため3人の共有になってており、全員の承諾は取れそうにありません。
お詳しい方のご教授をお願いいたします。

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A 回答 (15件中1~10件)

人の批判はしませんが間違っている点を


#1 
>結果として、土地所有者に更地にしない条件としてタダで築40年を譲りますといって手放すことが良いと思います。

大まちがいです。旧法の借地権は、権利金の授受が伴い、通常は当時の
更地価格の50%から70%、底地に対して地代を払う仕組み。
借地権は更地価格に伴い上昇しています。いま更地が7000万なら4500万は
借地権の価値。
ついでに、新法では滅失しても借地権は一定期間のこりますが、旧法の
契約の場合、自分で取り壊したら借地権消滅。
4500万をどぶにすてることになります。

今の不動産業者さんは、借地契約締結がすべて新法なので、旧法適用
物件の譲渡など経験が少ないのでしょうか。
借地権の土地を仕入れて新たに売るときは「新法」ですからね。
#13
>借りたいのは土地となるので,あなたではなく,貸主との契約を結びたいか,もしくは,保証を欲しがる>ことになるでしょう.もし,貸主があなたとの賃貸契約を解除した場合,保護されなくなる可能性がある>からです.

借りるほうも、旧借地法がいかに借地人に有利か知ってます。地主が勝手に
契約解除するなんてことはありえないし、地主が底地権を第三者に売ろうが
借家人にはまったく影響がない。

逆に言えば、世の中戸建の借地はものすごい数があって、こういう問題は
昔はいっぱいあって、借地人がこまらないように借地人の権限を多くしてきた。

そしたら、街中の借地に建つ商店街とか、借地権の上に借家権だの営業権が重なり
権利関係が複雑で再開発できなくなってしまった。
例えば、世田谷の三軒茶屋の駅前なんてその典型。

それで、借地法借家法をまとめて、新法を平成4年、1992年に作ったのです。
それでも、それ以前の借地契約には適用されないから、旧法の借地はいまでは
お宝物件なんですよ。
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この回答へのお礼

ibmjanuary様
多々のご教授、ご高察ありがとうございます。
どういう形にせよ家を貸し出すことが出来ると分かりました。
肩の荷が下りた気分です。

今後とも、その御知識で困っている方のお力になって頂けるこをご期待申し上げます。
本当にありがとうございました。

お礼日時:2009/02/24 18:33

説明すれば、するほど質問者さまが混乱する様相を呈してきました。


質問の骨子は「借地上の建物の賃貸」に地主の承諾はいるか
・・でしすから。
この答えはいらない。でOK。
家を第三者に貸すのは「貸家」であってこれは自由。
借地の上に建った建物の「使用収益」は建物所有権者の権限です。

次に店舗に貸すから土地貸し?というのも関係ない。
契約は「建物賃貸借契約」

だいたい世の中に類似例はゴマンとありますから。
世田谷、目黒、三鷹あたりの寺社の土地の借地に
たった家屋や小さな商店街などみんな40年以上の
借地。中には店舗に改装したり、人に貸したりしてます。

で、店舗に貸すという場合
(1)改装
(2)営業権の発生
という点で、地主が文句いいそうな気配なんでしょう。
何か土地所有者からみたら、土地を返してもらえなく
なる条件が増した感じになりますよね。

そこで、借地契約に特約があるかという話ですが
まず、手元に借地契約書があって特約が記載されていたら
そもそも質問の内容も違ってきたと思うのです。
おそらく、詳細の記載のない借地契約書か、あるいは契約書
そのものが見当たらない状況なんだと推察しました。

しかし、旧法の借地権というのは、契約期間満了でも地主の
更新拒絶が困難な「法制度」なんです。
更新料でさえ、借地権者が拒めば、地主が裁判所に訴えても
認められません。

借地権の譲渡や建物増改築について裁判所の許可などは
「借地非訟事件」とよばれ、手続きも簡単で費用負担も軽く
迅速に取り扱われるようになっています。

地主の一人に状況を説明し反対されるようなら上記の手続きで
話は簡単にすみます。
全員に説明してくれなんてわけのわからん嫌がらせをされたと
しても同様に借地非訟事件扱いで書類一枚出せばことは片付き
ますよ。
建替え承諾などの場合地代の値上げとか裁判所がみとめることも
ありますが、改装程度なら小額だと思われます。

ついでに、借地権を第三者に売るケースで地主が承諾をえられない
場合、裁判所が地主の許可にかわる許可を出します。
その場合、地主が代わって借地権の譲渡を受けたいと言えば
適正な価格を定めて地主に譲渡するよう命じることになります。
もし、地主が申し出ない場合は、譲渡承諾料や地代の値上げと
ともに許可を与えることになります。

実際に40年以上の借地権を譲渡した場合1970年とみても地価は
相当の値上がりですから、借地権価格もかなりの額になります。
譲渡承諾料の相場は東京都区部なら、更地価格の10%という
のが多いようです。

どうか悪い人に騙されないように。
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 まず,結論から言うと貸主の承諾なしに賃貸することは可能ですが,以下の問題が発生する恐れがあります.


 築40年の住宅と立地が良いと言う記述がありましたが,仮に店舗に都合が良いと言う借主が現れたとします.この場合,貸主が借りたいと思う物は,おそらく,建物ではなく土地の方になると思います.とすれば,借りたいのは土地となるので,あなたではなく,貸主との契約を結びたいか,もしくは,保証を欲しがることになるでしょう.もし,貸主があなたとの賃貸契約を解除した場合,保護されなくなる可能性があるからです.
 また,相続者が3人と言うことですが,この中に利益に聡い人がいた場合に,この土地が儲かる土地であることに気付く可能性があります.現状どのような賃貸借契約がなされているのかがわからないのですが,家族が少なくなり広すぎるということが,借地の存続理由を失なっていると取られるかも知れません.
 実際に賃貸に出すとすれば,何らかの仲介業者と相談すると思いますので,もっと,実情にあった相談をされるべき問題かと思います.
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というか、地代の支払いと建物の登記があるだけで借地の契約の


事実は法的になりたちます。
ですから、40年前の借地契約書なんてなくても大丈夫。
だいたい地主は大事にとっておきますが、借地人は代がかわれば
建物登記だけで決った地代はらうだけでしょう?
借地契約書なんてなくても全然こまらないのだから見たことないはず。
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宅建有資格者で一級建築士です。


まず、建物の賃貸に関しては、「特約があっても」争えば判例で無効になると
考えられます。
40年前にそんな特約ありえないと思います。
建物も居宅・・・くらいしか書いてなくて用途変更の場合は許可云々なんて
書いてないはずです。
だって昔は、貸したら帰ってこない意識で貸してますから。
とにかく、建替え許諾もなんでも争えばすべて借家人が勝つしくみなんですよ。

逆にそれだけ強い権利なわけで、それを知らないで「使用収益の権利」を
自ら束縛するのは、いくら相続資産とはいえもったいなさすぎ。

実際、工務店に頼めば、この手の借地上の用途変更など幾度も経験して
いるから、うまく地主にも説明して「許可でなく合意」をとりつけて進めます。
底地権者には菓子折りのひとつももっていけば十分でしょう。

使わない家の地代はらったりする必要は無い。
このまま収益もないままに駆逐老朽化して
滅失したら、もう借地権は消えるのですから。そのほうが大変な事態。

せめて、建物をまもる経済活動として、人に貸して稼ぐのは当然の権利です。
あえてケンカ腰になる必要はないけど、堂々と改装して貸すことです。

建物保有を目的とした借地契約なんで、貸すこともOKというのが世間の常識。
また借地の上に許可なしでどんどん建物増築していたおおらかな
時代もあったんです。だって広い借地って容積めいっぱい立ててあたりまえ。それが
土地の使用収益って意味だからです。

また、改築に関しても、特約があって承諾がとれない場合でも裁判所で許可する
つまり、旧法借地権というのはそこまで「所有権に近い」ものなのです。

今の平成4年以降の借地借家法とは、すこしばかりニュアンスが違う。
私は平成2年の宅建合格者なんでそういうふうに覚えています。
私なら、底地権者に挨拶と「こんど改装してお店に貸すんですよ」とだけ
伝え、許可は求めません。
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業者してます。



まずは契約書を確認しましょう。その上で借地契約の中で、その土地に建設する建物の種類・規模・用途などが決められている場合があります。今回は住宅を店舗として貸そうとしていますので、契約内容によっては借地条件の変更にあたり、地主の承諾が必要になる可能性もあります。

また自宅をそのまま貸家として貸そうとする場合でも、借地契約書に「建物を賃貸しようとする時は貸主の承諾を得ること」と特約でも付いていると、やはり制限を受けることになってしまいます。

まずは契約書を確認して、借地契約上でその様な制限がないかどうかを確認して下さい。制限が特になければ他の回答にある通り、基本的に借地上の建物を賃貸することに問題はありません。
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#2,4の元業者営業です



ご質問者様、ibmjanuary様へ・・・

仰る通り今回のケースでは「承諾なく貸せます」ですね。
申し訳ありません。建物所有者の部分を混同しておりました。
大変失礼いたしました。恥じ入るばかりです。
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しつこいですが


借地上の建物を賃貸する場合には、借地権の譲渡や転貸ということにはなりません。なぜならば、借地上の建物の賃借人は、賃借している建物と別個に敷地を利用しているわけではなく、第三者に独立の土地使用収益権が与えられたわけではないからです。(大審院・昭和8.12.11)
http://tokagekyo.7777.net/brush_echo/rent-ans7.h …
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>賃貸借を解除できます


というのは、借地権を買い取るという意味ですよ。
このケースの場合、そうなればそうなったでかえって質問者には
有利な展開ですよね。

これ、旧法の借地です(築40年)
だったら、戦前からの「建物保護法」の流れですから、借地人
有利な契約です。そのへんを混同させてはいけません。
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新法の規定で平成4年以降19条がついたでけで、旧法の


契約だと推察されますから、この19条は無視していいはず。
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Q借地料の適正価格の調べ方[教えて]

約50年前に借地(13坪)に居住用家屋を建てて今日に至っております。過去に幾度か土地代の値上げもありましたが約10年前から今日まで月額(\10,215/13坪)で借用していたところ、このたび地主から突然月額(\19,068/13坪)に値上げすると一方的に通告され賃貸借契約書を渡されまた。
そこで
(1)現在の土地代\10,215が妥当な金額なのか否か(安いのか、高いのか、こんなものなのか)客観的にしらべる方法を教えていただきたいのです。

(2)時の経過と共に評価額、相場も変わるでしょうから賃借料が変化するのはやむを得ないこともわかりますが一気に90%近く値上げするのは果たして同義的、法律的にいかがなものでしょうか?
土地の所在地は再開発とか商業施設も無く、ごく普通の変化の無い下町で土地の相場を左右するような条件はありません。

(3)値上げを拒否する方法はどのような方法でしょうか?

Aベストアンサー

※地代は個別性が強いので、以下の回答はひとつの見方(ヒント)として読んで下さい。

1.地代をコスト面から見た場合、一般に「地代=固定資産税(都市計画税も含む)+地主の報酬(必要経費も含む)」という算式で表されるので、まず、この土地の固定資産税等を調べることから始めて下さい。

 借地人は、土地所有者の承諾なしに、土地の固定資産税評価証明書を市役所で取ることができるので、借地契約書や身分証明書など必要書類を持参の上、市役所の担当課でこの証明書を発行してもらって下さい。必要書類は市役所によって異なることもあるので、事前に電話でご確認されてからのほうがいいです。証明書の発行手数料は、概ね500円前後だと思います(市によって異なる)。

 評価証明書には固定資産税と都市計画税の年額が記載されていますから、その金額の2倍~4倍が「借地権」を主張するための地代の年額の最低水準になります。月額地代は単純に12ヶ月で割れば算出できます。
 「2倍~4倍」と幅があるのは、市町村によって税の負担調整の適用状況が違うからです。

2.次の検証方法は、相続税路線価から推定する更地価格に地代利回りを乗じて地代を試算してみる方法です。
 国税庁HPを下記に貼っておきますので、「平成17年度路線価図」から自宅の土地の路線価を見つけて下さい。
http://www.rosenka.nta.go.jp/main/main_h17/index.htm

 例えば、路線価が「280」と表示してあれば、280000円と読んで下さい。路線価は時価の80%相当なので、28万円を0.8で割り戻せばおおよその更地価格を推定することができます(28万円÷0.8=35万円)。
 地代利回りは地域性や個別性に左右されるので、確定的な数値は出せないのですが、一般に住宅地の地代の期待利回りは1.5%~2.0%程度だと言われています。
 愛知県HPから、「定期借地権の活用による期待利回りと税負担」に関するページをご参考までに貼っておきます。
http://www.pref.aichi.jp/tochimizu/akispace/seminor/kiroku-take2.htm

 例示として期待利回りとして1.5%を採用した場合、35万円×1.5%=5250円と求め、これに土地の面積43m2(=13坪)を乗じて、年額地代225750円を試算します。12ヶ月で割って、月額18812円がこの路線価の場合、地代の標準的な数値になると思います(※なお、地代は個別性が強いので、本件のように土地面積が少ない場合、1.5%より高い利回りになることもあると思う)。

 なお、相続税で定期借地権の評価額を求める場合の利回りは、3.0%です。国税庁HPから「基準年利率」のページを貼っておきます。
http://www.nta.go.jp/category/tutatu/sonota/hyouka/1205/02.htm

3.このほか、同様の居住用家屋について自宅周辺の地代水準を調べて、それとの比較をするという方法が考えられます(市場性から検証する方法)。しかし、地代の相場は一般に公表されていないので、一般人が地代の事例を多く収集するということは現実にはとても困難なので、この方法は採用できないと思います。

 上記で紹介した固定資産税から検証する方法、相続税に地代利回りを乗じて検証する方法を基に、参考値としてコスト面から検証した地代の水準を試算してみて下さい。

4.借地借家法では、地代増減を当事者どちらからでも主張できるので、地主が「突然月額19,068円に地代を値上げ」しても有効な契約です(借地借家法11条1項)。「90%近く値上げする」というのは結果にしか過ぎないので、道義的にも法律的にも全く問題はありません。ですから、借地人は、指定された月から改訂された地代を支払うことになります。

※平成4年以前の借地契約は、基本的に旧法である「借地法」が適用されますが、説明をわかりやすくするため新法である「借地借家法」で回答しています(条文の趣旨や考え方はほとんど同じです)。

 ただし、改訂された地代に不服なら、そのことを地主と交渉して上げ幅を縮めてもらうことは可能です。それでも地主が折れなかったら、裁判で決着を付けるしかありません。
 裁判の結果、地主の地代が認められたら、改訂地代と現行地代の差額について年10%の利子を付けて地代を支払う義務があります(借地借家法11条2項)。
 逆に、借地人が主張する地代が認められたら、現行地代を支払っているだけでよいということになります。

 値上げを拒否する方法は、まず、地主と交渉をして上げ幅を下げてもらうこと、それでも地主が拒否したら現行地代はしっかり支払った上で(地代を支払わないと債務不履行になるから)、地代に関する裁判を地主に起こしてもらうしかないと思います。

※地代は個別性が強いので、以下の回答はひとつの見方(ヒント)として読んで下さい。

1.地代をコスト面から見た場合、一般に「地代=固定資産税(都市計画税も含む)+地主の報酬(必要経費も含む)」という算式で表されるので、まず、この土地の固定資産税等を調べることから始めて下さい。

 借地人は、土地所有者の承諾なしに、土地の固定資産税評価証明書を市役所で取ることができるので、借地契約書や身分証明書など必要書類を持参の上、市役所の担当課でこの証明書を発行してもらって下さい。必要書...続きを読む

Q借地権って地主に売れるのですか?

私の家は、地元の地主から土地を借りて、そこに家を建てて住んでいます。
借地権の契約もあり、自宅も登記されています。
更新は2年前にしたばかりであと18年あります。

こんな契約途中ですが、、この借地権を地主さんに売ることができるのでしょうか?

いろいろ調べてみると、「地主さんへ借地権を売ることができる」と知りました。

これは誰でもできるのでしょうか?
地主さんが応じないとだめなんでしょうか?
そもそも、地主さんの土地なのに、なぜ借地権を売ることができるのでしょうか?

Aベストアンサー

相手が承諾すれば売買可能ですが、
元々自己の土地なので、契約満了もしくは解除になれば、好き勝手に使用できるため買い取りには応じないでしょう。
地主に借地権の買い取り義務はありませんので。

ちなみに、
借地契約には、有償の「賃貸借契約」と、無償(地代がものすごく安いか無料)の「使用貸借契約」があります。
支払っている地代が、固定資産税+都市計画税(公租公課)程度であれば、借地契約は使用貸借とみなされ、
借地法1条で定める「借地権とは建物の所有を目的とする地上権および賃借権をいう」という定義からはずれますので、同法で保護される「借地権」は存在しないです。

ですので、まずは賃貸借か使用貸借かを確認することから始めてください。

それと、
借地人の都合で借地契約を途中解除する場合、
契約の不履行になるので、地主から残存期間の地代未払いを請求された場合支払い義務があります(通常契約書に書かれていたりします)。(民法415条)。

あとは、
建物買取請求権というのがあり、
地主に対して、借地上の建物の買取りを求める権利ですが、
どういう状況でも行使できるものではなく、
次の場合に、買取請求ができます。
1.借地権が消滅し、契約が更新されなかったとき。
2.借地権者から借地上の建物を譲り受けた者に対して、地主が賃借権の譲渡や転貸を承諾しないとき。

借地権に建物買取請求権を定めた目的は、借地契約の解除や借地権の譲渡、転貸を拒否されて使用できなくなった場合、
借地人が建てた建物を無償で放棄することがないよう、費用(買い取りの請求が行われたときの評価価格になり、建築当時の価格にはなりません)の回収を図らせるためです。

相手が承諾すれば売買可能ですが、
元々自己の土地なので、契約満了もしくは解除になれば、好き勝手に使用できるため買い取りには応じないでしょう。
地主に借地権の買い取り義務はありませんので。

ちなみに、
借地契約には、有償の「賃貸借契約」と、無償(地代がものすごく安いか無料)の「使用貸借契約」があります。
支払っている地代が、固定資産税+都市計画税(公租公課)程度であれば、借地契約は使用貸借とみなされ、
借地法1条で定める「借地権とは建物の所有を目的とする地上権および賃借権をいう」...続きを読む

Q借地の家でも貸す事が出来るのでしょうか?

現在、借地に自分の家を建てて生活しています。
3年後に引っ越しの予定があり、今住んでいる家が空いてしまうので出来ることなら賃貸で活用できればと思っています。
そこで質問なのですが、借地でも貸したり家だけ売ったりする事が出来るのでしょうか?
もし地主が反対したりした場合はどうなるのでしょうか?
家は築17年ほどになります。
法律に詳しい方がいらっしゃいましたら、よろしくお願いいたします。

Aベストアンサー

>賃貸契約書ですが、戦前から借りている土地でもそのような契約書があるのでしょうか?

契約書がないということでしょうか?
空襲で燃えてしまった、紛失したといったケースは考えられると思います。
普通に考えたら戦前でも借りるときに契約書を交わしていると思いますよ。

契約書に又貸し禁止の特約があれば戦前のものでも有効です。

契約書が無くなっていたら
改めて契約書を作成して
借主貸主双方でハンコを押しておきましょう。
「不動産賃貸契約書 ひな形」で検索すれば
各都道府県の不動産協会で使われているものが出てきます。
もめそうなら弁護士さんに入ってもらって下さい。

>契約書に特約の明記がなければ、地主に連絡する必要は無く直接不動産屋さんにお願いすれば良いのでしょうか?

地主さんの了解がないと、
不動産屋はその仕事を受けないと思います。
トラブルに巻き込まれるのはこりごりです。

慣れている不動産屋さんなら事情を話せば
地主さんと話し付けてくれますよ。
上の契約書作成もやってくれる可能性はあります。
個人経営で古くからやっているような不動産屋さんがいいですね。

というわけで弁護士さんを入れなくても
相談に乗ってくれそうな不動産屋さんはいると思います。

不動産屋さんに払う仲介手数料は
賃貸料の1か月分と宅建業法で定められています。

>賃貸契約書ですが、戦前から借りている土地でもそのような契約書があるのでしょうか?

契約書がないということでしょうか?
空襲で燃えてしまった、紛失したといったケースは考えられると思います。
普通に考えたら戦前でも借りるときに契約書を交わしていると思いますよ。

契約書に又貸し禁止の特約があれば戦前のものでも有効です。

契約書が無くなっていたら
改めて契約書を作成して
借主貸主双方でハンコを押しておきましょう。
「不動産賃貸契約書 ひな形」で検索すれば
各都道府県の不動産協会で使われ...続きを読む

Q地代の相場の調べ方を教えて下さい!

持ちビルがあります。
地代の相場をどこで、調べたら良いのでしょうか?

信託銀行?不動産屋?

教えて下さい。

Aベストアンサー

「固定資産税の3倍」と言うのは、固定資産税が年間15万円ならば、地代は年間45万円です。
固定資産税が月額15万円ならば、地代は、月額45万円です。
「固定資産税の3倍」は目安ですが、4~5倍が実勢価格です。
しかし、今回は「持ちビルがあります。」と言うことなので、最早、貸しているのだと思います。
そうだとしても、一度に値上げは難しいので裁判所に調停の申立をすべきです。

Q借地料の値上げを要求された

借地に自宅を建てて住んでいる者です。
最近地主が従来の地代を一挙に50%近く来月から値上げしたいと弁護士を介して申し入れてきました。
地価も昨年比10数%下がっていると聞きますし、値上げ理由も説明無く釈然としません。いまどき一挙に50%近くの値上げというのも納得できないのですが、どうすれば良いか良い方法を教えてください。

Aベストアンサー

 一つは、借地料の適正額の問題です。
 貴方は、従前からの借地料に比べて、50%の値上げとしていますが、
 適正な借地料が、12万円であるのに、貴方の借地料が、従前6万円で、
 これを、9万円に値上げしたいとの申し入れであれば、どうなんでしょうか?

 一度適正な借地料を調べてみればいかがでしょうか?

 土地代金の6~8%位が、年間の適正地代であるとの考え方もあります。


 それから、固定資産税ですが、これは、3年毎に見直される事、
 また、従前の固定資産税が、土地の価格高騰に対して、抑制されていた関係で、
下がる場合の率は、土地価格の下落ほど、下がっていません。

 従前は、低い借地料でも、固定資産を払って、赤字にならなければ良いと考えていた地主も、これほど、不況が続くと、その土地から一定の収入を確保したいと、考えるのも無理はないと思われます。

 一度、地主側の主張も聞かれてみれば、いかがでしょうか?
 相手側の弁護士ならば、説明してくれると思いますが・・・・。

 相手側の弁護士に説明を求める事をお勧めします。

 一つは、借地料の適正額の問題です。
 貴方は、従前からの借地料に比べて、50%の値上げとしていますが、
 適正な借地料が、12万円であるのに、貴方の借地料が、従前6万円で、
 これを、9万円に値上げしたいとの申し入れであれば、どうなんでしょうか?

 一度適正な借地料を調べてみればいかがでしょうか?

 土地代金の6~8%位が、年間の適正地代であるとの考え方もあります。


 それから、固定資産税ですが、これは、3年毎に見直される事、
 また、従前の固定資産税が、土地の...続きを読む

Q借地上の自己所有建物の賃貸

「借地上にある自己所有建物の賃貸は、土地の転貸及び土地賃借権の譲渡にはあたらない」というのが判例だったと思います。従って借地上の自己所有建物を他人に賃貸したとしても、無断転貸として土地の貸し主から土地賃貸借契約を解除されることはなく、自由に賃貸できるはずなのですが・・・

しかし、土地賃貸借契約上に「土地の転貸及び土地賃借権の譲渡及び実質的にそれと同様の結果を生ずる行為を禁ずる」という項目があった場合、この「借地上の自己所有建物を賃貸する行為」は土地賃貸借契約に言う「同様の結果を生ずる行為」として禁止され、結果として借地上の自己所有建物は自由に賃貸できず、賃貸するためには土地の貸し主の承諾が必要となってしまうのでしょうか。
普通に読めばそのよう(貸し主の承諾ない自由な賃貸借は禁止)に読めますが、上記判例を回避するための条項としての意味を認めてそう解釈するのか、それとも上記判例の立場を尊重してそのような解釈を認めず、自由な賃貸借を認める判断をするのか、迷ってしまいました。

判例などあれば教えていただけると幸いです。

Aベストアンサー

 基本は,質問者の方が書かれているとおりで,借地上の建物を貸すこと自体は転貸にあたりません。
 #1の方の引用されている相談の判例は,その前に紛争があって,調停の中で,他の人に貸さないことを決めていたという事情があり,普通の契約における場合よりも,契約の拘束力が強くなっていたと考えられます。
 判決の一般論の部分を抜き出すと,
「建物所有を目的とする土地賃貸借契約においては、借地人は一般に、借地上に自己が所有する建物を他に賃貸することは建物所有権に基づいて自由になし得るところであつて、借地人が借地上の自己所有建物を土地の賃貸人の承諾を得ないで第三者に賃貸して使用させたとしても、その故をもつて借地の無断譲渡転貸として土地の賃貸人が土地賃貸借契約を解除することはできないと解される。しかし、借地人が借地上の自己所有建物を他に賃貸して使用させることは、建物の使用を介して間接的な形においてではあつても、建物の敷地の使用・占有を必然的に伴うものであることに鑑みると、賃貸人と賃借人の合意により、借地上の建物を他に賃貸することを特約で禁止することは、それが賃貸借期間の全部にわたるものであつても、そのような特約をなす合理的客観的理由が存する場合には許されないものではないと解するのが相当である。そして、調停において、右のような特約が合意されるとともに、右特約に違反した場合には土地の賃貸人において土地賃貸借契約を解除することができ、そのときは賃借人は土地を明渡さなければならないとの条項が定められても、賃貸借契約が当事者間の信頼関係を基礎とする継続的債権関係であることに照らすと、右条項は、賃借人が土地上の建物を他に賃貸したすべての場合に当然に解除が効力を生じるものと解すべきものではなく、形式的には右特約に違反しても、賃貸人と賃借人との信頼関係を破壊するに至らない特別の事情のある場合には、右条項に基づく賃貸借契約の解除は効力を生じない」
とされていて,特約を結ぶ合理的な理由がある場合でなければ特約は有効ではなく,特約が有効だとしても,それだけで解除できるものではないということが示されています.

 他には,神戸地裁平成3年12月20日が,形式的には借地上の建物の賃貸借を取っているものの,その実態が借地権の譲渡であると認めています.
 これも,建物の賃貸借契約の期間を20年として,家賃を20年分全額一括前払いにしており,また,建物の賃借人が増改築を自由にできる契約で,実際にもほとんど原形をとどめないくらいに増改築されていたことから,賃貸借ではなく,建物自体(とそれに付随した借地権)の譲渡があったとみなされている事案なので,通常の賃貸借であれば,あまり気にする必要はないと思います.

 大家さんに事前に挨拶にいかれるなら,その記録を残されておけばよいのではないでしょうか.

 基本は,質問者の方が書かれているとおりで,借地上の建物を貸すこと自体は転貸にあたりません。
 #1の方の引用されている相談の判例は,その前に紛争があって,調停の中で,他の人に貸さないことを決めていたという事情があり,普通の契約における場合よりも,契約の拘束力が強くなっていたと考えられます。
 判決の一般論の部分を抜き出すと,
「建物所有を目的とする土地賃貸借契約においては、借地人は一般に、借地上に自己が所有する建物を他に賃貸することは建物所有権に基づいて自由になし得ると...続きを読む

Q家を貸せるでしょうか?

 家は自己所有、土地は他人のものなのですが
他人に貸せるでしょうか?
 法的にはどーなんでしょうか?

 親は、貸すなら出て行ってくれといわれる可能性があると言っていたのですが

Aベストアンサー

貸せます。
まず、地主と質問者さまは借地契約を締結しています。
建物は、表示登記、所有権の登記があるはずです。

自己所有の建物の使用収益(自分で使おうが貸して儲けようが)
は自由に行なえます。

借地契約で「家屋の用途は自宅に限り、他人に貸してはならない」
という特約が(ないとは思いますが)あったりしないか契約書類
を見たほうがいいですが、一般論では貸せます。
家屋を売る場合、借地契約の地位継承がありますから通知義務
はあります。しかし、貸すだけなら「借地契約」の範囲で何の
支障もないです。
大家の家を借りて入る場合のみ転貸・・ということになります。
借地権を転貸するのではないですからその辺をご理解下さい。

世の中には借地権のマンションで人に貸しているものはたくさん
ありますし、借地権の上に建つ貸家もアパートもゴマンとあり
ます。
借地権は、借地権割合で土地の権利を所有している「強い」権利
です。平成4年以降の借地では新法の適用で多少制限されるものの
基本は同じです。

Q借地権を売却したいのですが買取業者について…

地主に借地の買取りも売却も拒否されており、新規の契約(借地契約などない状態で40年以上借地しています)と地代の大幅値上げを要求されました。

そこで借地権の売却を考え、ある買取業者に問い合わせしました。地主から売却を拒否されている状態での借地権の転売の可能性を尋ねたところ、「問題ありません。簡単です」とのこと…。
そこで疑問なのですが、地主が転売に同意しないで借地権を買取業者に売り渡せるのでしょうか?

また、買取業者に依頼する場合の注意点などがありましたらお教え下さい。よろしくお願いいたします。

Aベストアンサー

>地主から売却を拒否されている状態での借地権の転売の可能性を尋ねたところ、「問題ありません。簡単です」とのこと…。

地主が借地権の譲渡を認めても特段地主の不利益にならないような場合には、仮に地主が借地権の譲渡に承諾を与えなくても、譲渡を認めてあげる必要が出てきます。その制度として、借地権者が「借地非訟手続」という手続によって、裁判所に対し地主の承諾に代わる借地権譲渡許可の裁判を求める申立をすることができるとされています(借地借家法第19条)。

>地主が転売に同意しないで借地権を買取業者に売り渡せるのでしょうか?
できません。できませんが裁判所に裁判を申し立てれば許可がでることが多いです。だから「問題ありません。簡単です」だと思います。

>、買取業者に依頼する場合の注意点などがありましたら
他の方のお答えにもありましたように、借地権価格を不当に安く値切られないように
さらに、裁判所に申し立てると、代価として地主に払うお金が示されます。このあたりも
買取業者に任せきりにしないでしっかり主体的に動く必要があります。

>地代の大幅値上げを要求されました。
今後も借地し続けるのなら、地代の不当な値上げは拒めます。従来の地代を払い続けていればいいのです。地主が受け取りを拒めば裁判所に供託する。

>地主から売却を拒否されている状態での借地権の転売の可能性を尋ねたところ、「問題ありません。簡単です」とのこと…。

地主が借地権の譲渡を認めても特段地主の不利益にならないような場合には、仮に地主が借地権の譲渡に承諾を与えなくても、譲渡を認めてあげる必要が出てきます。その制度として、借地権者が「借地非訟手続」という手続によって、裁判所に対し地主の承諾に代わる借地権譲渡許可の裁判を求める申立をすることができるとされています(借地借家法第19条)。

>地主が転売に同意しないで借地...続きを読む

Q借地権という選択肢のメリットがわからないのですが

すごい世間知らずなことをうかがいます。

借地物件ってよくあります。マイホームを検討していて
安いと思えば大抵が借地権の物件だったりしますよね。

地代は「買う」より安いので、より身近かつ現実的な
選択肢であることはわかりますが、
いずれは人に返さなければならない土地だと
思いながら、その上に建築して暮らしていくというのは、
精神衛生上、さぞかし窮屈なのではないでしょうか?

たとえ、100年居座れることが確定していても、結局は
「我が物」でなければ子孫に残してあげるともいえませんよね。

こんな当たり前のことを思う私の考えを180度転換させられる
ほどのメリットが、借地権にあるのですか?

あと、このサイトのQ&Aで、「旧借地権だと借り手側の立場が
強く保護されてる」ような説明を読みましが、そうなのですか?

Aベストアンサー

某政令指定都市で不動産賃貸業をやっている者です。

 このサイトでも何度か書いているのですが、私は、建物保有を目的とする人に土地は貸しません。損だからです。逆に言うと、借地人に有利だからです (^o^; 。

 いつか返え さなければならない というのは、定期借地ですね。普通の借地なら、事実上返す必要はありません。

 使用権もりっぱな財産ですので、子孫に残してあげられますよ。実際、バブル期には、これまで払ってきた借地料の何倍(バブル期以前の土地所有権の何倍)もの立ち退き料をもらって立ち退いた借地人もたくさんいます。

 借地上で商売するんだとすると、税金が絡んできますが、土地を所有して商売するのに比べると、かなり税金が少なくて済みます。だから、金がなくなると、本社所有地を売却して、そのまま借地・借家して営業を続けるようなケースが出てきます。

 そりゃ、現金が必要だから、というのが直接的理由ではありますが、所有し続けたほうがお得(儲かる)なら、売却代金相当額を銀行からお金を借ります。

 一般の借地ならお得ですが、定期借地の物件はやめたほうがいいと思います。期限が来たら返さなければなりません。合意があれば新たに契約すればいいわけですが、足下を見られます。

 また、10年くらい前から、「どうせもうすぐ取り壊して返さなければならない」と思うので、修理しないで、不便を我慢しながら使うことになりますので。

 特にマンションなどは、住民の中に一部だけでもそういう人がいると、意見がまとまらず、先へ進めませんから。

某政令指定都市で不動産賃貸業をやっている者です。

 このサイトでも何度か書いているのですが、私は、建物保有を目的とする人に土地は貸しません。損だからです。逆に言うと、借地人に有利だからです (^o^; 。

 いつか返え さなければならない というのは、定期借地ですね。普通の借地なら、事実上返す必要はありません。

 使用権もりっぱな財産ですので、子孫に残してあげられますよ。実際、バブル期には、これまで払ってきた借地料の何倍(バブル期以前の土地所有権の何倍)もの立ち退き料をもら...続きを読む

Q貸し店舗は借家の法律にあてはまるのでしょうか?

タイトル通りなのですが、店舗を貸すのと

家を貸すのとでは法律の規定は一緒なのですか?

それとも違うのでしょうか?

借地借家法などの借家の法律が店舗にも当てはまりますか?

建物を貸すというのは共通していますが・・・

使用方法が違うからどうなのかと・・・

教えて頂けますでしょうか?

Aベストアンサー

借地借家法は建物として空間的独立性・機能的独立性があれば、すべて対象になりますので、建物一括だけでなく、建物の1室を貸す場合でも適用になります。
また用途に関しては多くの部分で、特に規定がありません。
居住用については規制を強化していることはありますが、店舗だからといって特別扱いになっているのは事業用の定期「借地」契約の場合ぐらいではないでしょうか?
借地借家法の基本部分は住居でも店舗でも同じく適用されます。

なお、スーパーの○○売り場などの壁などで区切られていない部分を貸すような場合は借地借家法の適用がない場合もあります(ケース貸しと呼ばれているようです)。


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