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数年前に営業目的で825m2の土地(さらち)を購入しました。
毎年、約28万円の固定資産税を支払ってきました。

しかし、その営業目的は今では消滅し、以前からその土地を売却した不動産屋から
アパート経営・コンビニ経営・クリニック経営等で、私の土地を借りたい話がありました。

Q:上記目的で土地を賃貸しても、私が支払う固定資産税の変動はないのでしょうか?

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A 回答 (1件)

現在も更地のままであれば、それ以上に固定資産税が高くなることはないと思います。


逆に、東京都であれば、その土地を借りた方が、アパート経営をするのであれば、
小規模宅地に関する固定資産税の減免がありますので、安くなることはあると思います(確か上に住宅が建っていれば持ち主は関係なく減免があったと思います。)。

この回答への補足

 
土地の借り主が「アパート経営」なら、宅地という事で、固定資産税の減免がありますが、
もしも「コンビニ経営」「クリニック経営」なら商用地という事で、
一切減免はないのでしょうか?
 

補足日時:2009/02/23 18:20
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この回答へのお礼

早速の回答ありがとうございます。

>現在も更地のままであれば、それ以上に固定資産税が高くなることはないと思います。

これは「土地の評価額が変わらい」という条件付きですよね?

>東京都であれば、その土地を借りた方が、アパート経営をするのであれば、
>小規模宅地に関する固定資産税の減免がありますので、安くなることはあると思います

当方、東京都以外の関東地方ですが、その場合でも減免されますか?

お礼日時:2009/02/23 11:44

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Q借地の固定資産税について

借地の固定資産税について

私は借地権割合50%の借地に家をたてて居住しています。その場合、固定資産税はそのまま
100%全額を持たねばならないのでしょうか。それとも借地権割合50%ですから
半額を支払えばよいのでしょうか。いずれにしても地主さんに持っていくことになるのですが・・・

Aベストアンサー

借地権割合というのは、土地の資産評価額に対する借地権の評価額です。

税金で関係するのは相続や贈与の際の評価額となりますが、固定資産税
は所有者に全額課税されるもので、借地人に直接課税されることはあり
ません。

間接的には借地料として地主に払い、地主から固定資産税を納付すると
いう意味では払うことになりますが。


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Q更地を駐車場にした場合の固定資産税は、

建物を壊した跡の更地(200m2以下)を駐車場として貸した場合、家があったときの固定資産税が年11万円の場合、駐車場にすると居住の場合の軽減6分の1が無くなりますから、単純計算で、固定資産税は、110000x6=660000円になるのですか?お解りになる方教えてください。よろしく、お願いいたします。

Aベストアンサー

固定資産税では、その土地の上に人が住むような建物(専用住宅)があると、住宅用地の特例という特例が受けられます。その特例の内容は、当該居住のように供している土地の200m2までを小規模住宅用地といい1/6の特例、その他の居住のように供している土地は一般住宅用地といい1/3の特例が受けられるというものです。ただしこの内容は、その土地の上にある家屋の世帯数と密接に関係していて、小規模住宅用地については、1世帯あたり200m2までで2世帯で400m2、3世帯で600m2、というように増えていきます。また一般住宅用地についても、その上限が当該家屋の床面積の10倍までとされています。では前置きが長くなりましたが、質問の件については、土地の面積が200m2以下ということは、その土地の上にたっていた建物が専用住宅だったとすれば、その土地すべてが小規模住宅用地だと思われるので、1/6の特例が効いていたものと思われます。その土地を、特例の効かない駐車場として利用するわけですから、1/6の特例がなくなって固定資産税は6倍になるというのでおおむねよろしいかと思います。
追伸:200m2以下の土地で住宅用地の特例が効いてるのに11万も固定資産税がかかるなんて、すごい一等地に住んでいらっしゃるんですね。高くてびっくりしました。まさか、家屋の分とかほかの土地の分とかが入っていたりしないですよね。

固定資産税では、その土地の上に人が住むような建物(専用住宅)があると、住宅用地の特例という特例が受けられます。その特例の内容は、当該居住のように供している土地の200m2までを小規模住宅用地といい1/6の特例、その他の居住のように供している土地は一般住宅用地といい1/3の特例が受けられるというものです。ただしこの内容は、その土地の上にある家屋の世帯数と密接に関係していて、小規模住宅用地については、1世帯あたり200m2までで2世帯で400m2、3世帯で600m2、というように増えていきます。また一般住...続きを読む

Q借地料の適正価格の調べ方[教えて]

約50年前に借地(13坪)に居住用家屋を建てて今日に至っております。過去に幾度か土地代の値上げもありましたが約10年前から今日まで月額(\10,215/13坪)で借用していたところ、このたび地主から突然月額(\19,068/13坪)に値上げすると一方的に通告され賃貸借契約書を渡されまた。
そこで
(1)現在の土地代\10,215が妥当な金額なのか否か(安いのか、高いのか、こんなものなのか)客観的にしらべる方法を教えていただきたいのです。

(2)時の経過と共に評価額、相場も変わるでしょうから賃借料が変化するのはやむを得ないこともわかりますが一気に90%近く値上げするのは果たして同義的、法律的にいかがなものでしょうか?
土地の所在地は再開発とか商業施設も無く、ごく普通の変化の無い下町で土地の相場を左右するような条件はありません。

(3)値上げを拒否する方法はどのような方法でしょうか?

Aベストアンサー

※地代は個別性が強いので、以下の回答はひとつの見方(ヒント)として読んで下さい。

1.地代をコスト面から見た場合、一般に「地代=固定資産税(都市計画税も含む)+地主の報酬(必要経費も含む)」という算式で表されるので、まず、この土地の固定資産税等を調べることから始めて下さい。

 借地人は、土地所有者の承諾なしに、土地の固定資産税評価証明書を市役所で取ることができるので、借地契約書や身分証明書など必要書類を持参の上、市役所の担当課でこの証明書を発行してもらって下さい。必要書類は市役所によって異なることもあるので、事前に電話でご確認されてからのほうがいいです。証明書の発行手数料は、概ね500円前後だと思います(市によって異なる)。

 評価証明書には固定資産税と都市計画税の年額が記載されていますから、その金額の2倍~4倍が「借地権」を主張するための地代の年額の最低水準になります。月額地代は単純に12ヶ月で割れば算出できます。
 「2倍~4倍」と幅があるのは、市町村によって税の負担調整の適用状況が違うからです。

2.次の検証方法は、相続税路線価から推定する更地価格に地代利回りを乗じて地代を試算してみる方法です。
 国税庁HPを下記に貼っておきますので、「平成17年度路線価図」から自宅の土地の路線価を見つけて下さい。
http://www.rosenka.nta.go.jp/main/main_h17/index.htm

 例えば、路線価が「280」と表示してあれば、280000円と読んで下さい。路線価は時価の80%相当なので、28万円を0.8で割り戻せばおおよその更地価格を推定することができます(28万円÷0.8=35万円)。
 地代利回りは地域性や個別性に左右されるので、確定的な数値は出せないのですが、一般に住宅地の地代の期待利回りは1.5%~2.0%程度だと言われています。
 愛知県HPから、「定期借地権の活用による期待利回りと税負担」に関するページをご参考までに貼っておきます。
http://www.pref.aichi.jp/tochimizu/akispace/seminor/kiroku-take2.htm

 例示として期待利回りとして1.5%を採用した場合、35万円×1.5%=5250円と求め、これに土地の面積43m2(=13坪)を乗じて、年額地代225750円を試算します。12ヶ月で割って、月額18812円がこの路線価の場合、地代の標準的な数値になると思います(※なお、地代は個別性が強いので、本件のように土地面積が少ない場合、1.5%より高い利回りになることもあると思う)。

 なお、相続税で定期借地権の評価額を求める場合の利回りは、3.0%です。国税庁HPから「基準年利率」のページを貼っておきます。
http://www.nta.go.jp/category/tutatu/sonota/hyouka/1205/02.htm

3.このほか、同様の居住用家屋について自宅周辺の地代水準を調べて、それとの比較をするという方法が考えられます(市場性から検証する方法)。しかし、地代の相場は一般に公表されていないので、一般人が地代の事例を多く収集するということは現実にはとても困難なので、この方法は採用できないと思います。

 上記で紹介した固定資産税から検証する方法、相続税に地代利回りを乗じて検証する方法を基に、参考値としてコスト面から検証した地代の水準を試算してみて下さい。

4.借地借家法では、地代増減を当事者どちらからでも主張できるので、地主が「突然月額19,068円に地代を値上げ」しても有効な契約です(借地借家法11条1項)。「90%近く値上げする」というのは結果にしか過ぎないので、道義的にも法律的にも全く問題はありません。ですから、借地人は、指定された月から改訂された地代を支払うことになります。

※平成4年以前の借地契約は、基本的に旧法である「借地法」が適用されますが、説明をわかりやすくするため新法である「借地借家法」で回答しています(条文の趣旨や考え方はほとんど同じです)。

 ただし、改訂された地代に不服なら、そのことを地主と交渉して上げ幅を縮めてもらうことは可能です。それでも地主が折れなかったら、裁判で決着を付けるしかありません。
 裁判の結果、地主の地代が認められたら、改訂地代と現行地代の差額について年10%の利子を付けて地代を支払う義務があります(借地借家法11条2項)。
 逆に、借地人が主張する地代が認められたら、現行地代を支払っているだけでよいということになります。

 値上げを拒否する方法は、まず、地主と交渉をして上げ幅を下げてもらうこと、それでも地主が拒否したら現行地代はしっかり支払った上で(地代を支払わないと債務不履行になるから)、地代に関する裁判を地主に起こしてもらうしかないと思います。

※地代は個別性が強いので、以下の回答はひとつの見方(ヒント)として読んで下さい。

1.地代をコスト面から見た場合、一般に「地代=固定資産税(都市計画税も含む)+地主の報酬(必要経費も含む)」という算式で表されるので、まず、この土地の固定資産税等を調べることから始めて下さい。

 借地人は、土地所有者の承諾なしに、土地の固定資産税評価証明書を市役所で取ることができるので、借地契約書や身分証明書など必要書類を持参の上、市役所の担当課でこの証明書を発行してもらって下さい。必要書...続きを読む

Q私有地をコンビニに貸そうっと思っています。好賃貸条件の指導お願いします。

この度コンビニに賃貸で私有地を貸そうと考えております。コンビニに貸す場合の条件をこの度コンビニ側と協議します。

◎ 地主側から、是非コンビニ側に盛り込んで提案する要望は有りますか?有れば良い提案に入れたいので教えて下さい?

 宜しくお願い致します。

Aベストアンサー

入れた方が良いと思われる条件、条項

・又貸しの禁止
⇒コンビニのFC本部に貸す場合の条件として必要かも。FC本部が、実際に店舗を経営する店主に又貸しして、店主が廃業する時になって揉め事になる場合があります。

・賃貸契約終了時の現状復帰
⇒コンビニが潰れた時の事を考え、賃貸契約が切れて更新しない場合(貸し主又は借り手が一方的に契約を打ち切る場合も含むと明記しておきましょう)は、土地を元に戻して、つまり、更地に戻してから返せ、と言う条項が要るでしょう。更に「更地に戻せない場合は、相当分の費用を徴収する」と付記しても良いかも。
すぐに別系列のコンビニの借り手が付けば良いですが、そうじゃない場合に解体費用を被る事が無いようにしておいた方が良いです。

・騒音等の迷惑行為の防止処置義務の特記、特約
⇒コンビニだと、店舗駐車場で夜中にコンビニ客に騒がれるかも。借り手が騒音等の迷惑行為の防止処置をせずに放置した場合、一方的に賃貸契約を解除出来るような条項を入れておいた方が良いかも。
もし貸す土地が自宅に隣接してる場合、夜も寝られない状態にされたら困りますからね。

入れた方が良いと思われる条件、条項

・又貸しの禁止
⇒コンビニのFC本部に貸す場合の条件として必要かも。FC本部が、実際に店舗を経営する店主に又貸しして、店主が廃業する時になって揉め事になる場合があります。

・賃貸契約終了時の現状復帰
⇒コンビニが潰れた時の事を考え、賃貸契約が切れて更新しない場合(貸し主又は借り手が一方的に契約を打ち切る場合も含むと明記しておきましょう)は、土地を元に戻して、つまり、更地に戻してから返せ、と言う条項が要るでしょう。更に「更地に戻せない場合...続きを読む


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