【無料配信♪】Renta !全タテコミ作品第1話

 今度中古マンションを購入し、引越しすることが決まっているのですが、そのマンションの管理費が、他のマンションと比較してもとても高額です。

 バブル絶頂期の建物で、管理費もバブル当時の37000円のままです。内訳は、管理費が27000円、修繕積立金は10000円です。普通はせいぜい1万円くらいですよね。

 納得して買ったのでしょうと言われればそうなのですが、できれば値下げ交渉に挑戦したいと思っていますが、実際問題、可能でしょうか? 体験談、お待ちしています! 

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A 回答 (7件)

値下げ交渉については他の方が書かれているように管理組合の理事に立候補するのが一番手っ取り早い方法です(理事の長ならもっと良し)。


単独交渉で値下げを勝ち取るのは。。。まあ無理でしょう。

それよりも修繕積立金が一万円は物件価格から妥当ですか?
管理費から考えたマンションのグレードからすると不足しているように感じました。
(将来的に相当の一時金が必要になる気がします)
余計な心配かもしれませんが。
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この回答へのお礼

回答ありがとうございました。
 参考にさせていただきます。

お礼日時:2009/04/10 10:28

管理費とは、管理会社への業務委託費用を部屋数で割った(広さ等にもよるので均等割りではない)ものでしょう。

だったら、それは管理組合が決めたものではないです。管理会社に相談しなければ。ただ、一くん文書勇者としてではなく、管理組合の代表である理事会として当たるべき話です。今のあなたは、購入してれば問題提議はできますが、直接交渉とかいう立場ではありません。

で、管理組合として交渉ということになれば、まずは管理会社が、竣工時から変更になったかどうかでしょうかね。しかも、建設会社の系列かどうか。いまどき、管理会社を変更して、管理費が大幅に圧縮できた物件なんて、いくらもあります。変更をちらつかせて交渉するだけで、実際には変えなくても下がることもある。過去にそういった見直しが緒壊れたかどうかってことでしょうね。まあ、金持ち喧嘩せずで、そんなの気にしない方しか住んでない可能性もありますが。
ただ、管理費は、監理委託内容でかなり変わりますから、一概に悪徳とも言えない。バブル期なら、噴水とか温泉とか、共用施設とか、無駄な設備があったりして、その維持管理で多額な出費が可能性がある。
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この回答へのお礼

回答ありがとうございました。
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お礼日時:2009/04/10 10:28

理事長となり、管理会社と交渉してください。


今の管理会社と同じ管理の仕様で、他の管理会社にお願いして相見積もりを取って交渉するのがよいです。目標もなくいきなり「さげろ」と言われても、管理会社の担当者(フロントマン)も困ります。フロントマンも上司を動かしようがないです。
それにしても管理費は、タワーマンション並みの高さですね。無駄がたくさんありそうです。逆に、あなたのマンションがタワーマンションであればそのようなもんです。しかし、人をたくさん雇っているようでしたら、人を減らしてください。また、不要な共用施設はやめてしまうことです。現状からの変更は、総会を通すのが大変かとも思いますが、説明会を開くなり、アンケートをとるなり住民の意見をまとめてください。
修繕積み立て費は不足する傾向にあるので、下げないでよいと思います。
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この回答へのお礼

回答ありがとうございました。
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お礼日時:2009/04/10 10:27

直球で答えれば「現時点はムリ」でしょう。



他の方が書かれているとおり管理組合の理事に立候補し
管理費の値下げについて検討していくしかないと思います。
あと総会できちんと可決されないとダメですね。
もし・・・価格が下がらなく他の管理会社をとなるなら
それこそ業者探しから始まり大変でしょう。
管理費の内訳をしっかり確認してみてはどうでしょうか。

共用施設によって管理費が違いますよね。水もの系があれば
メンテナンスに費用がかかるので必然的に高くなりますし、各フロア
ごとのクリーンステーションがあれば高くなります。

あと・・・お部屋の広さによっても違いますよ?
管理費は平米単価が設定されていると思いますからね。
この平米単価も都市部や地方でも違います。
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この回答へのお礼

回答ありがとうございました。
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お礼日時:2009/04/10 10:27

高いですねー修繕積立金は良いとしても、管理費27000-は高く感じます。

共有部分でプールとか、温泉とか、そんな物があるわけではないのですよね。(あれば話が変わってきます)
さて、管理費の値下げは貴方が単独で出来る物ではありません。管理組合が管理会社と折衝することになります、場合によっては管理会社を替える選択肢も出てくるでしょう。
先ずは、入居後、管理組合の理事に立候補して、理事になったら、管理費の内訳を調べて、実態をあぶり出し、理事会で問題点を整理して、
場合によっては臨時総会を開き、管理会社をどうするかを住民全体で論議して、管理会社に値下げ交渉をすることになります。
頑張ってください。
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この回答へのお礼

回答ありがとうございました。
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お礼日時:2009/04/10 10:27

 それは、マンションの駐車場がいくつも空いており「こんなに空いているなら格安で貸せ。

その方が収入になっていいだろう」と言うようなものでは?
 理屈はわかるけど、今 正規料金で借りている人からすると「じゃ、駐車場全体の値段を下げろ」ということになりますよね。

 管理会社に内訳を聞く事はできると思います。
 ただ、マンション全体に波及することなので、「じゃ、お宅だけは…」ということは難しいと思います。
 また、マンションの管理組合があるようなら「お前が理事をやれ」と言われかねません。私が住民なら言います。で、安くできる提案があるなら全体で話し合いましょうと。

 不景気の折、マンションの管理費の見直しを行っているところもあり、それを専門とするような業者もあるようです。
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この回答へのお礼

回答ありがとうございました。
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お礼日時:2009/04/10 10:26

 マンションの管理費の値下げでググると体験談がヒットします。


一例:http://www.e-mansion.co.jp/cgi-local/mibbs.cgi?f …
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この回答へのお礼

 回答ありがとうございました。
 参考にさせていただきます。

お礼日時:2009/04/10 10:26

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Q修繕積立金と管理費が住居人によって違うのでしょうか。

今、私は分譲マンションに住んでいるのですが(中古で購入)、つい最近、自分のマンションが売りに出されているのをチラシで見まして、何気なく見ていると修繕積立金と管理費が、私よりも約\5000位安くなっていました。
これは入居時期に関係することなのでしょうか?
(ちなみに私は約1年前に購入しました。)
入居者によって、修繕積立金と管理費は違うのでしょうか?
購入価格が違うのは納得できるのですが。
今からでも、上記の事を材料に交渉すれば修繕積立金と管理費は安く出来るのでしょうか?

どなたかお詳しい方いらっしゃいましたら教えていただければと思います。
宜しくお願い致します。

Aベストアンサー

マンション管理会社の社員です。

色々なことを書かれている方がいらっしゃいますが、まずは管理規約を確認してください。標準管理規約では第25条(管理費等)というところに書かれています。

通常、管理費や修繕積立金は、部屋の専有面積割合で決まります。これは、区分所有法第19条で決められている事が原則になっています。ただし、規約で別に定める事ができる、とされていますので、マンションによってはこれとは違う定めをしている事があります。

まぁ、たいていの場合、専有面積割合で決まっていますから、階数は全く関係ありません。一般に上階の部屋のほうが面積が広くなっている事が多く、そのため、こんな誤解がはびこるのかもしれませんね。

もし、同じタイプの部屋で、面積も同じなのに金額が違う、ということであれば、何かの間違いの可能性が高いです。管理会社に確認したほうがよいでしょう。今の段階で考えられる可能性としては、等価交換のマンションで、旧地権者の部屋だけ管理費等を安く設定している例もあります。

Q築40年 このマンションを買うのはあり?

 
初めて住宅購入を検討しています。
よろしくお願いします。

「築40年(1973年築)」ということで、これだけで却下されそうですが・・・。

物件の状況ですが、
・1973年築
・売出し価格900万円
・東京大手町駅まで電車(地下鉄)で30分
・駅から徒歩10分以内
・7階建て 全60戸 各戸専有面積約60m2
・2DK~3DK
・幹線道路から数本奥に入った通りで静か
・周りに視界を遮る高層建築物等がない
・徒歩2分くらいの近所に大きな公園があり住民の憩いの場となっている
・エレベーター2基
・駐車場は青空駐車で10台ほど
・管理費/修繕積立金が15,000円/5,000円
・修繕費積立残高 100万円未満
・1999年に大規模修繕(外壁)、それ以降、ほぼ毎年、共有部分の水道管やガス配管の交換などをまめに実施
・2~3年後に大規模修繕(主に外壁)の予定あり
・共有部分の通路や階段に個人の私物はまったく置かれてなく清掃もかなり行き届いている
・駐輪場やバイク置き場もかなり整然としている
・新築時からの入居者が割りと多いらしい
・入居されているかたに聞きましたが上下左右の隣室から音(話し声やテレビなど)はまず聞こえない。排水等の生活音はする
・管理組合はしっかりしているようです

このような状況なのですが、
デメリットとしてはやはり古いということが最大です。
気になるところとしましては
・修繕積立残高が少ない
・管理費と修繕積立金のバランスが悪い(修繕積立金が安すぎる?)

メリットはやはり立地です。
あと、この戸数にしてエレベーターが2基というのは有難いですが、逆に管理費や修繕費発生の原因でもありますね。

今ですと1,000万円を切る価格で出ていますが、
5年後だと売れるんでしょうか。
10年後だと価格は付かないですよね?
というか、
建て替えの話が出てきますよね。

10年以上は住みたいと思っていますが、「買い」はありでしょうか?

ご意見お聞かせください。
よろしくお願いします。

 

 
初めて住宅購入を検討しています。
よろしくお願いします。

「築40年(1973年築)」ということで、これだけで却下されそうですが・・・。

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Aベストアンサー

築50年近いマンションに住んでいます。

古いマンションは立地が抜群でそこが魅力ですよね。
ウチも地下鉄駅まで徒歩1分かかりません。
都心に通勤している身には、こんな楽な場所はないです。
この場所でこの広さ(4LDK)で新築だと億に近いですが、中古だと手に入るんですよね。

土地の持ち分はどのくらいでしょうか。
周辺の地価と比較して割高ということはありませんか?

建物は管理が良いと築50年近くてもまだまだ住める感じがします。
ウチのマンションはあと2~30年大丈夫な感じですし、そのように修繕計画も立てています。

古いと耐震性が心配ですが、ウチの場合は大丈夫と診断されています。
そちらのマンションの耐震性はいかがでしょうか?
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自治体からハザードマップや液状化マップが公開されていますから、確認された方が良いでしょう。

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電気関係は大丈夫ですか?
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耐震性と液状化の危険性(地盤)に問題なければ、管理と立地のよいマンションは買いだと思います。
高い買い物ですので、後悔のないように良くお調べ下さい。

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Q分譲マンションの管理費・修繕費は、年々上がるのですか?

分譲マンションの管理費・修繕費は、経時的に年々上昇するのですか?上がるのであれば、どの程度の割合で、上昇するのでしょうか?例えば、新築時管理費14000円で、修繕費6000円/月額とすると、どのように変化するのか、具体的にアドバイスいただければ、幸いです。
宜しくお願いいたします。

Aベストアンサー

こんにちは

分譲マンションの場合、完成時から修繕計画を立てるのが普通です。
契約時にある程度の修繕費充当金を支払う契約になってませんか?

月々の支払いは最初は少ないですが、例えば10年後の大規模修繕に向けて総額÷総戸数で1戸当たりの負担額が決まりますからそれを居住者が一括で払うのか、月々の修繕積立金を増額して払うのか選択(管理組合の議決によりますが)する必要があれば、後者の方がラクですよね。

とうい訳で修繕費が高い方が何かあったときに居住者としてはラクになります。
例えば居住者用の敷地内の有料駐車場ですが、これも修繕費に入れる場合が多く、これを「無料」という触れ込みで販売してる業者が有りますが、長期的に見ると各居住者に負担を強いるものになる可能性が有ります。

Q建売と注文住宅どっちがイイかな・・・

漠然とした質問なのですが、建売と注文住宅のメリット、デメリットが知りたいです。

建売のほうが若干安いような気がします。

私はコレといって変わった家にしたい訳ではないのですが、材料の質がやっすいのとかはイヤなんです・・・。

建売ってコスト削減のためにと聞いたことがあるのですが、そんなものばかりなんでしょうか?

分かる方や、建売に住まわれた方の意見よろしくおねがいします。

Aベストアンサー

建売は完成品なのでその土地の上にその建物しかありません。間取りも仕様も選べません。(洋服ならプレタポルテ・吊るしみたいです)

売り建ては着工前の建売でキッチン・バス・洗面所・玄関ドア・クロスなど決まった中から選べたり、間取りも(設計)多少変えたりすることもできます。(イージーオーダ―ですかね)

建売業者の中には売り建てを「注文住宅です」なんて言う者もいます。

注文住宅は全てにおいて「オーダーメード」です。


建売は当然ローコストです。(若干どころではありません)

最近はレベルを上げてはきていますが、会社によってです。キッチンや洗面台その他を同じものを何台も(色や配置は違いますが)何軒分も使う事によって仕入れ単価を落としているのです。

また、設計図どおりで追加工事などもでないので時間もかかりません。

建売工事を行っている工務店に「建売と同じ仕様で」と言ったら普通の注文住宅より安くはできるでしょう。

但し、床材・キッチン・バス・洗面所・クロス・外壁・玄関ドアなど決まった中からしか形や色は選べませんけど。

最近は新興住宅地などでは大手の住宅メーカーが建売をしています。やはり見た目はいいですね(やはり高いですが)

建売住宅の設計は無駄を無くし、坪数以内に収める事で万人向けの設計ですが、面白みに欠けます。また、使い勝ってまではあまり考えないでしょう。

造作は職人さん次第なので一概には・・・
建売でも注文でも上手な人は上手で、下手は下手ですから。

昔から、「本当に満足する家は3回建てないと解らない」なんて事も言われますが、最近は個性派の設計士さんもいますので相性のいい人に当たればいい家ができますよ。

ちなみの私の親は大工で2回家を建て替えましたが、私は建売をやっている不動産会社で現場やお客さんとの打ち合わせをしていました。
始めの家は建売を買い、今は自分で間取りや仕様など考え設計士に頼み工務店に発注した家に住んでます。(やはり材料は違いますね)

棚ひとつでも、テレビの置き場所でも使い勝っては最高です。

建売は完成品なのでその土地の上にその建物しかありません。間取りも仕様も選べません。(洋服ならプレタポルテ・吊るしみたいです)

売り建ては着工前の建売でキッチン・バス・洗面所・玄関ドア・クロスなど決まった中から選べたり、間取りも(設計)多少変えたりすることもできます。(イージーオーダ―ですかね)

建売業者の中には売り建てを「注文住宅です」なんて言う者もいます。

注文住宅は全てにおいて「オーダーメード」です。


建売は当然ローコストです。(若干どころではありません)

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Qゴキブリの出現率と築年数の関係は?

最近引越しを考えて、色々と物件を見ていますが、きれいな部屋を探して、築年数が新しいのを探しているのですが、この間、ある不動産屋から「きれい汚いに築年数は関係ない。今はリフォームしてるから」と言われました。

なるべくゴキブリが出ない部屋を探しているので、築年数が古い=ゴキブリが入りやすいと考えてしまうのですがどうでしょう?

築何年ぐらいからゴキブリは多くなりますか?
不動産屋の言うとおり、リフォームしたら問題ないですか?
畳の部屋はフローリングに比べ、ゴキブリが多く出ますか?

ゴキブリ出たときの物件の体験談や、防止策などのアドバイスもいただけると助かります。

Aベストアンサー

経験上、不動産屋さんの意見に賛成です!
私は中古の家を購入しましたが、築45年ほど。もうこうなると中古というレベルを超えているでしょうが。入居する前に、思いっきりバル×ンして、ゴキ×リキャップを部屋中にばらまいて入居しました。5年になりますがゴキブリは見かけません。もともとゴキブリのタマゴなどがあれば別でしょうが、リフォームが完全なら考えにくいと思います。
それに対して職場の方は新しいビルですが、ゴキブリの温床。職場なのでほとんど食料品がないのですが、隣のビルに食品加工店がありそこからどうもつたって入ってきているようです。
なのでゴキブリの出る出ないは一番は環境でしょう。もしまわりに飲食店などがあるようなら、リフォームしてもゴキブリは外から入ってくるでしょう。また、家の中が汚いといくら最初はいなくても無理でしょうから。。。
ご参考まで!!

Q築35年の中古マンション購入時における注意点(長文です)

標記の件、アドバイスをいただければと思います。
当方、32歳会社員をやっており子供が一人います。

現在2900万円で、マンションの購入を検討しており、住環境や利便性は最高によく、非常に気に入ったのですが、表記の通り、築35年近くたっており、購入に二の足を踏んでいます。

部屋の中もなんとなくレトロな雰囲気が漂っており、古い印象は否めません。ただ、内装等の古さは個人的にはあまり気にならないのですが、やはり見えない部分、配管周り等を非常に心配しています。

月並みな質問で申し訳ないのですが、このような中古物件を購入する際に注意すべき点をご教示頂けたら幸いです。ちなみに、業者さんが言うには、発売当時は非常に高価なマンションであり、施工主もしっかりしているので、作りは全く問題ないと言ってました。ただ、配管に関しては、年数も年数であるために、保証は出来ないとの事です。(ただ配管を含めてリフォームすれば長い期間住めるということです。費用は400万くらいだと言ってました。)ちなみに、大規模修繕も過去何度か行っており、今後暫くはないそうです。管理もしっかりとなされており、管理人も常勤です。

よく、住宅雑誌などを読んでると、青山辺りで築30年以上たったマンションをリフォームして住んでるという記事が載っていたりしますが、快適な点のみ記載してあり、実際にどのような不都合が生じたかが書いてないので、あまり参考になりませんでした。

リフォームをしていけば、この先何十年も住めるものなのでしょうか?

以上何卒よろしくお願い致します。

標記の件、アドバイスをいただければと思います。
当方、32歳会社員をやっており子供が一人います。

現在2900万円で、マンションの購入を検討しており、住環境や利便性は最高によく、非常に気に入ったのですが、表記の通り、築35年近くたっており、購入に二の足を踏んでいます。

部屋の中もなんとなくレトロな雰囲気が漂っており、古い印象は否めません。ただ、内装等の古さは個人的にはあまり気にならないのですが、やはり見えない部分、配管周り等を非常に心配しています。

月並みな質問で申...続きを読む

Aベストアンサー

>リフォームをしていけば、この先何十年も住めるものなのでしょうか?

(1)まず、修繕積立金の現在高を確認します。
70戸程度の中規模マンションでも、7000万円以上の積立金残高はほしいところです。
それがないと、大規模修繕工事時に一戸150万円くらいの一時金の徴収もしくは、
修繕積立金値上げまたは、借入れ金対応などが発生します。

(2)次に、すでに行った大規模修繕を聞きます
ポイントはそんなに多くないですからしっかり記憶してください。

■エレベータの取替えは済んでいるか。
  一機1300万円程度ですから、取り替えているケースもあるでしょう。オレの家は二階だから
  関係ないとか言わずに。取替えとなれば割り勘でお金を払うのですから。
  ちなみにエレベータの耐用年限は25年から30年。しかし千代田区麹町あたりの老朽マンション
  の多くは、エレベータ改修をしていないところが多いです。オーバーホールとか制御機器の
  取替えで対応していますが、動力部分が限界にきているものも多いです。
  取り替えたら電気代も安くなるし、籠もきれいになります。

■給水タンク、ポンプの取替え
  給水タンクは25年以内で一度とりかえているはずです。取り替えていなかったら、鼠の死骸が
  なかで溶けていい出汁出しているかも。
  ポンプは確実に取り替えています。でももう2代目が老朽化の時期かもしれません。

■屋上防水層改修はどうなっているか。
  これも最上階以外は気にならない話題ですが、実際修繕となれば金は応分に負担します。
  築35年というと、最も気になるのは屋上防水の劣化ですね。
  いわゆるビンテージマンションと呼ばれる、昔の都心部の高級マンションの多くは屋上防水
 仕様もアスファルト防水、コンクリート押さえという高級仕様になっているケースが多いです。
 これは、持ちがいいのは長所ですが、改修工事にも金がかかります。
  屋上防水の耐用年数は普通25年~35年

■外壁タイルの浮き、剥離は大丈夫か。
  長期修繕で、打ち継ぎ目地のシーリングや、窓周りのシーリングの改修をしますが、外壁の
  浮きの調査をやっていないと、突然タイルが剥離して事故になったりもします。

■共用部分の給水管、排水管の取替え
  古い設計では、給水も排水も、各住戸内を縦に通っている可能性があります。
  共用部の給水管の劣化は、赤水、つまり錆の水の問題になります。
  30年経過して配水管の取替えをしていないと、赤水を心配すべきです。
  オープンハウスや、居ぬきの見学の際は、朝から水を出しているので赤水が出ません。
  しかし、朝一で水道を捻れば、見事な茶色のにごり水が出るかもしれません。
  私は築28年のマンションを見学に行った際に、いきなり台所の蛇口を捻って、赤水の多さに
  驚きました。

(3)次に、仲介業者から、長期修繕計画の内容の説明をうけます。
  上記の主要設備の更改が、すべて先送りされていて、なおその工事費も不明確ならば

>ちなみに、大規模修繕も過去何度か行っており、今後暫くはないそうです。
>管理もしっかりとなされており

というのは、眉唾ということになります。
大規模修繕が
第一期(10年~15年) 外壁シーリング、鉄部塗装替え、ポンプ基盤改修など
第二期(23年~25年) 外壁シーリング 鉄部塗装替え 給排水劣化部取替え ポンプ、給水タンク取替え
第三期(32年~35年) 外壁シーリング エレベータ更改 屋上防水改修、 鉄部塗装替え 給排水取替えなど

過去三回やっていても、金がないから、外壁と鉄部しかやっていないということも考えられます。

(4)耐震ですが、1981年以前の建物は、旧耐震基準で作られています。一概にすべてが弱いとは
いえません。新耐震基準で判定する「耐震診断」を行って補強が必要かどうか確かめるということに
なりますが、マンションで補強工事までやった例は少ないです。
これについては、修繕積立金に余裕がある管理組合が、耐震診断をやるケースもあります。
 
次に、占有部分ですが、室内の給排水管は、当然劣化が進んでいると思います。
まず、過去に何世代が住んだか、で大体改修履歴がわかります。
住んだままの大規模改修は極めて困難ですから・・
35年の間に、代が3代変わっていれば、おそらくキッチンや、洗面、浴室、湯沸かし器は
更改して10年以内のものがついている気がします。

>ただ配管を含めてリフォームすれば長い期間住めるということです。費用は400万くらいだと言ってました。

基本的にあと10年以上住むには、配管を含めた改修は必須です。
クロスの張替え、フローリング改修、室内ドアの取替えなどだけで、既存のキッチン、浴室、洗面などをそのまま使うのなら、
100万円~140万円
キッチン、バスユニットの改修も入れたら200万円~250万円。配管含めて内装一新の場合、400万円以上かかります。

となれば、3300万円の新築物件との比較という目安で考えるべきです。

>間取りは、75平米で、2LDKです
古いタイプの高級マンションですね。リビングが横長で、センターインのタイプかもしれません。間取りがいい
なら、それも重要な要素です。
22.7坪 リフォーム込みなら 坪145万円。
現在、世田谷、桜新町あたりで築20年内外で160万円ですから、安いといえば安いです。

ただ、5年以内に修繕積立金150万円を追加されたりするケースがあったり、
管理費や駐車場が、相場より高かったりするケースでは微妙です。

その他の注意事項は
(1)賃貸比率
  築35年というのは、多くの居住者が転売し、そのあげく居住用でなく賃貸物件に変わっている
  ケースが考えられます。全体の居住者のうちの賃借人の比率を知っておくべきです。
  賃借人が多くなれば、おのずと管理に対する感心は低下します。
  仮住まいという意識から、建物の扱いもいいかげんになります。また、初期の居住者がほとんど
  いなくなるのが築25年あたりからで、変な理事長が、恣意的な管理をしたりという話も出てきて
  次々と転売が出て価格が下がるという事例もあります。
  逆に、初期の居住者が30年経ってもまだ住んでいるマンションは、郊外の団地など売りたくても売れない
  物件は別ですが、管理のよいマンションの証拠でしょう。

(2)デベロッパー
  築35年といえば、マンション専門デベロッパーの、藤和や大京などが活躍した時代
  また、都心部では三井不動産がパークマンションシリーズで名作を残した時代でも
  あります。
  コープオリンピア(藤和)、網長パークマンション(三井)など、広尾タワーズなど長寿命の名作も
  あります。この時代、1970年の万博以来の建築ブームで、都心のマンションには丹下健三や
  槙文彦など一流建築家が設計したものも少なくないです。
  でも、その一方で、駄作、手抜きも多いわけで、見る目がないと泣きを見ます。その意味でも
  当初のデベロッパーは一応の目安になります。

(3)土地比率
  土地が今後値上がりする地域とは思えませんが、現在の地価と持分の土地面積をかけて
  正味の土地価格を知っておくのは、重要なことでしょう。

(4)ローン控除対象外
  新築や中古でも25年以内なら、確かローン控除が受けられます。35年ではいくらんでもダメ。 


>現在2900万円で、マンションの購入を検討しており、住環境や利便性は最高によく、

文京区は割高エリアですから、ただ、駒込というのは私、個人的には????ですけど。
本駒込は文京区ですが、駒込は豊島区。
確かに六義園の緑豊かな高級住宅地ではあります。

>非常に気に入ったのですが、表記の通り、築35年近くたっており、購入に二の足を踏んでいます
文京区好きは、絶対にベイエリアには足を運ぼうとしないですから(;;)まぁ新築の3800万円あたりを
すすめてもだめでしょうけど。もう少し数多くの物件をご覧になって決めてもいいのかと思います。

>業者さんが言うには、発売当時は非常に高価なマンションであり、施工主もしっかりしているので、
>作りは全く問題ないと言ってました。

このへんがラフですよね。具体的に、発売当初の価格とか、デベロッパー名とか施工業者とか
わかればいいのですが、そこまで書くと個人情報まるわかりですから、無理でしょう。

いろいろ書きましたが、しっかりチェックされて納得いく買い物なさってください。値段はもう少し
値切っていいです。どうせ売主は買い替えでしょうから。
この辺になると骨董選びに似てきます。多少失敗しても値段が安いと納得できますし、
趣味の問題も大きいですよね。
無名の作家の油絵でも、本人が気に入っていたら、額を入れ替えるだけで立派なインテリア
のしつらえになるのと同じです。

>リフォームをしていけば、この先何十年も住めるものなのでしょうか?

(1)まず、修繕積立金の現在高を確認します。
70戸程度の中規模マンションでも、7000万円以上の積立金残高はほしいところです。
それがないと、大規模修繕工事時に一戸150万円くらいの一時金の徴収もしくは、
修繕積立金値上げまたは、借入れ金対応などが発生します。

(2)次に、すでに行った大規模修繕を聞きます
ポイントはそんなに多くないですからしっかり記憶してください。

■エレベータの取替えは済んでいるか。
...続きを読む

Q建ぺい率、容積率オーバー物件を購入後に困ることは?

気になる物件が奇妙に格安なのですが「本物件は現況、建ぺい率、容積率を
超過しています」とありました。格安の理由はこれでしょうか?

建ぺい率、容積率を超過している=違法である、程度の認識はあるのですが、
一体どれくらいの不利益、罰則等があるのか調べてみると、過去ログに

http://oshiete1.goo.ne.jp/qa3299878.html
「建ぺい率がオーバーしている中古物件を購入する際には住宅ローンが組めず、
現金一括でしか購入できない。」

とありました。一般に困ることってそれだけでしょうか?
居住を始めて、「違法=肩身が狭い」「違法=売りにくい」は覚悟するとして、
それら以外に、税金面などにペナルティはあるのでしょうか?

そもそも、違法な建築を建てることを業者はよく認めたものだと
思いますけどね(建築後に法律が変わったかもしれませんけど)

Aベストアンサー

こういったケースは自治体によって判断がマチマチなのが実情なのですが、現状引渡しが中古物件での主流となっています。そういった事情から重要事項に該当するので建蔽・容積オーバーと業者は謳っていると思われます。こういった物件の場合での借り入れ判断は金融機関によりますので一概にローンが組めないと言う事はありません(返済負担率等の諸事情で蹴られる事の方が遥かに多いと思われます)。よって問題点としては余程常識外の増築でない限り低層住宅に行政代執行までして強制撤去というペナルティを課す行政機関は聞いた事もないので通常住む分には問題は特にはありませんが、入居後に何らかの増改築等で確認申請が必要になった場合には申請が通らなくなる可能性が極めて高い(自治体が違法物件と認識していた場合)ので注意が必要です。ただ質問者様が該当物件を購入するに当たって注意すべき点は(1)抵当解除されているか否か(2)欠陥住宅でないかのみですね。中古住宅(特に不動産競売で取引される物件)では民民売買でも不良物件が多いので注意が必要ですので売主が販売するにいたった背景を調べる事ができるなら知っておいた方が良いと思われます。因みに確認申請を受けずに住む方法(工事を床・壁で2期に分け、施工業者も分ける等)で増築をしたような事であれば施工に関しての心配は無用だと思われます。こういった事情を受注側が持っていれば施工に関してのトラブルは極力避ける(特殊な顧客である可能性が高い)ので施工自体の問題はないと思われます。

こういったケースは自治体によって判断がマチマチなのが実情なのですが、現状引渡しが中古物件での主流となっています。そういった事情から重要事項に該当するので建蔽・容積オーバーと業者は謳っていると思われます。こういった物件の場合での借り入れ判断は金融機関によりますので一概にローンが組めないと言う事はありません(返済負担率等の諸事情で蹴られる事の方が遥かに多いと思われます)。よって問題点としては余程常識外の増築でない限り低層住宅に行政代執行までして強制撤去というペナルティを課す行...続きを読む

Q家賃の値切り交渉は可能??

今回、引越しでの物件で家賃が少しオーバーしてしまいます。。苦しい給料での支払いは泣き泣きです。それで家賃を交渉で安くしてもらった、とかいう事を聞きました。築2年くらいの物件でも交渉可能でしょうか??お知恵をお貸しください。。

Aベストアンサー

借り手側から言えば、一言も交渉しないですんなり決めるのはもったいないです! 相手も商売なんですから少し位は困らせてやらないと決していい条件は引き出せませんし、だいいち甘く見られてなめられます。お金を払うのはこっちなんですから遠慮した分は自分に返ってきます。

条件
(1)近隣物件の相場より賃料を高く設定されている部屋。
(2)空室期間が長い部屋(相手の話は鵜呑みにしない)。
(3)学生向けの物件は稼働率を高めに設定してあるので、今現在空いているようなら大家は埋めたがっているはず。

交渉
(1)少しでも多く電話や訪店する。些細な質問で呼び出す。
(2)近隣の相場を調べましょう。モノを知らないでいくら安くと言っても、不快感を与えるだけで決して好条件は引き出せません。
(3)先に希望価格をはっきり伝える。相手は希望価格の物件と少し高い物件を準備してきます。
(4)その上で「例えばあそこはなぜ○○万円なのですか?」と高い分の説明を敢えて求める。
(5)必ず空室期間を聞く。これは相手が適当に答えやすい質問です。交渉とは駆け引きですから、ここでウソを見抜いて指摘すればそれからの交渉は楽になります。
(6)もし「空いて2~3ヶ月くらいですかね」なんて言われたら引越しシーズンを逆算して「えらく中途半端な時期に出て行かれたのですね。何か問題でもあったんですか?」と聞き返しましょう。
(7)重要なのはこちらの質問を「聞いておきます」でごまかされてそれで終わらせないことです。これで今後は適当な事が言えなくなります。
(8)一番使わない水回り(洗面所の手洗いなど)の排水口のにおいを嗅いでみて少しでも臭いがあれば、最低半年以上は使っていません。値段交渉が進めばこういった物件も出てきます。ここでも「空いて2~3ヶ月くらいですかね」なんて言っているようなら鋭く突っ込んであげてください。

※例えお目当ての物件を安くしたいのが目標でも「ここしか考えていない!」と悟られてはダメです。それ以下の悪い物件を紹介され「これでも高くないんだ」と思わされてしまいます。

※賃料は交渉分を上乗せしているケースが増えています。値引き交渉が多くなった今のご時世ですから当たり前といえば当たり前なのでしょうか。

※住んでいる人みんなが違う家賃なんてあり得るかもしれません。駐車場なんてよくある話しです。知られて大家に文句が入ったら元に戻すのを条件で一筆書いて割引家賃。知ったら怖くなる二重三重プライスです!

最後によっぽど貧乏かよっぽど高い家賃でない限り、支払い能力なんて気にされませんから。
より安全で確実な利益を確保できるような物件を探してでも契約をしたいのでせっかくのお客さんを門前払いなんてしません。ろくすぽ探す気のない業者など論外ですので他を当たりましょう。

諦めずに頑張ってください!
本当にカネを残せる人は、太っ腹や物分りのいい人ではありません。安くトクをした人の分をその人たちが補填しているのですから。やる人はここまでやっているということです!

借り手側から言えば、一言も交渉しないですんなり決めるのはもったいないです! 相手も商売なんですから少し位は困らせてやらないと決していい条件は引き出せませんし、だいいち甘く見られてなめられます。お金を払うのはこっちなんですから遠慮した分は自分に返ってきます。

条件
(1)近隣物件の相場より賃料を高く設定されている部屋。
(2)空室期間が長い部屋(相手の話は鵜呑みにしない)。
(3)学生向けの物件は稼働率を高めに設定してあるので、今現在空いているようなら大家は埋めたがっているはず。
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Q15階建てのマンションの高層階に住んでいますが、虫がすごく多いです。

15階建てのマンションの高層階に住んでいますが、虫がすごく多いです。
15階なら、夏でも虫には無縁かなと思っていましたが、すごく多いです。

しかし、聞いてみると同じマンションでも
中層階や低層階は、ほとんど虫がこないとの事でした。
どんな理由で、そのようなことが起きるのでしょうか?

わたしの予想だと、屋上に水溜りとかがあって
ぼうふらみたいなのがわいてるのかな?と。

それか、わたしのマンションは変なデザインで
1階~12階までの壁の色が茶色で
13階~15階までの壁の色がそれより明るい
ベージュと言うか、くすんだ白をしています。

その壁の色に、寄ってきてしまうかという予想です。

どっちにしても、ベランダは虫やクモがいっぱいです。

虫コナーズという商品を使いましたが効果があまりありませんでした。
いま小さな子どもがいるので、あまり殺虫剤系は使いたくありません。
先日、電撃殺虫機を買ってきましたが、「バチッ、バチッ」と
音が大変大きく、すごくびっくりします。
虫の死骸も、気持ち悪いし、多いし片付けが大変です。

どなたか、虫が来なくなるいい方法をご存知の方いませんか?
大変困っています。よろしくお願いいたします。

15階建てのマンションの高層階に住んでいますが、虫がすごく多いです。
15階なら、夏でも虫には無縁かなと思っていましたが、すごく多いです。

しかし、聞いてみると同じマンションでも
中層階や低層階は、ほとんど虫がこないとの事でした。
どんな理由で、そのようなことが起きるのでしょうか?

わたしの予想だと、屋上に水溜りとかがあって
ぼうふらみたいなのがわいてるのかな?と。

それか、わたしのマンションは変なデザインで
1階~12階までの壁の色が茶色で
13階~15階までの壁...続きを読む

Aベストアンサー

・完全遮光のカーテンを使用する。
・二酸化炭素の排出を抑える。
・アロマテラピーや芳香剤、香りの強い製品の使用を控える。
・網戸用除虫剤や農作物用除虫剤を使用する。
・日除けや簾等に除虫剤をかけて室温を下げ、窓をカバーする。
・ベランダの排水溝を掃除する。
・ベランダの湿気やカビを防ぐ。
・ベランダに植物を置かない。
・部屋にバルサン等の虫用を焚いて部屋ごと除虫する。
・ベランダにゴミや荷物を置かない。
・虫の嫌う周波をベランダに流す。(デジタル蚊取りとも呼ばれています。)(コウモリの出す超音波と似た周波です。)(携帯やPCサイトでもあります。)
・コウモリを飼う。
・テルペン(みかんや甘夏の皮に含まれる成分)を窓に毎日塗る。
・ベランダで花火をする。
・虫よけハーブのキャンドルや線香をベランダで焚く。

などなど。

虫を集めて殺すような機械や薬剤は、殺虫は出来ますが、虫は集まります。
殺虫と除虫は意味合いが違います。寄せ付けない目的で使うのは除虫剤です。

また、空中の虫と床面に這う虫とでは、除虫や殺虫の仕方も変わります。
上記のような遮光等の対策をされたうえで、虫の種類に合わせた薬剤を用いて駆除される事を検討されてみてはいかがでしょうか。

・完全遮光のカーテンを使用する。
・二酸化炭素の排出を抑える。
・アロマテラピーや芳香剤、香りの強い製品の使用を控える。
・網戸用除虫剤や農作物用除虫剤を使用する。
・日除けや簾等に除虫剤をかけて室温を下げ、窓をカバーする。
・ベランダの排水溝を掃除する。
・ベランダの湿気やカビを防ぐ。
・ベランダに植物を置かない。
・部屋にバルサン等の虫用を焚いて部屋ごと除虫する。
・ベランダにゴミや荷物を置かない。
・虫の嫌う周波をベランダに流す。(デジタル蚊取りとも呼ばれています。...続きを読む

Q手取り約20万で家賃8万円台前半でやっていくのはやはりキツイのでしょうか、、、?

こんにちは。
私、4月から新卒として東京で働き始める者です。
現在部屋探しをしているのですが、何せ東京で初めての一人暮らしなもので家賃としてどの位まで出して良いのか分からず困っています。

ネットで調べると、家賃は収入の1/3までが望ましいとよく目にします。
私の会社では最初の3ヶ月は手取りで17万、その後21~22万をお給料として頂けるようです。
そこで月の平均収入が約20万円として家賃を考えていたのですが、1/3までしか出せないとなると6.6万円、、、。
6.6万円でも探そうと思えば部屋はあるのですが、女の一人暮らしということもあり駅から近め、オートロックなど条件をつけるほどやはり家賃が高くなってしまって、、、><

更にワガママなのは承知しているのですが、やはりバス・トイレは別が良いなど他の設備面でも多少欲もでてきてしまい、今一番気になっている物件が8万3千円の物件という状況です。

私の収入でこの部屋を借りてやっていくのは、やはり無理でしょうか?
東京に住んだことがないので、月々生活費としてどの位かかるのかもイマイチわかりません。

東京にお住まい、または以前住んでいたという方の経験談などお聞かせ頂けるとうれしいです。
またその経験から言って、手取り約20万で家賃8万円台前半でやっていくのはやはりキツイのかご意見頂けると幸いです。
よろしくお願い致します。

こんにちは。
私、4月から新卒として東京で働き始める者です。
現在部屋探しをしているのですが、何せ東京で初めての一人暮らしなもので家賃としてどの位まで出して良いのか分からず困っています。

ネットで調べると、家賃は収入の1/3までが望ましいとよく目にします。
私の会社では最初の3ヶ月は手取りで17万、その後21~22万をお給料として頂けるようです。
そこで月の平均収入が約20万円として家賃を考えていたのですが、1/3までしか出せないとなると6.6万円、、、。
6.6万円でも探そ...続きを読む

Aベストアンサー

こんばんは☆

生活スタイルによりけりです☆
派手な生活を送る方でしたら、きついでしょうし…。
地味な生活を送る方でしたら、問題はないでしょうし…。

大雑把でもかまいませんので、自分自身で予想する家計簿で考えてみたら良いと思います☆


例…
手取り収入20万円

家賃 8万円
光熱費 1万円(一人暮らしの目安です☆)
携帯電話代 1万円(仕事で使う人だと跳ね上がる場合もあります…)
食費 3万円(一番節約できる所ですね☆1日千円…どうでしょう?)
雑費 2万円(医療保険やら生命保険やらお化粧やら消耗品やら…)
お小遣い 3万円(食費除くお小遣いですので余裕のはずです☆)
貯蓄 2万円(少し…かなり…物足りないですね。賞与は8割貯金です☆)
とりあえず、大雑把ですが…。

私なら、背伸びして8万円が限界かと思います。
ですが、上記概算は、どれも余分に設定しております。
自分自身の性格(ブランド好き・買い物好き)
自炊の有無(弁当作る派とコンビニ派では1万円程違います…)
等を考えて、未来家計簿を作ってみると良いですよ☆

一般的に、お給料は上がっていきます。ですが、昇給の度に見合った家賃の場所へ引越しをしていたら、引越し貧乏になります。(敷金・礼金・仲介手数料・引越し代…家賃の3~4ヶ月相当は軽く飛びます!)
長期的に住む予定があるのでしたら、8万円前後でも十分いけると思います☆

4月から良い生活を☆


☆おまけ☆
私なりのおすすめです☆

3階以上が良い→防犯上です☆

1kが良い→ワンルームは料理の匂いが気になり、自炊する気が失せます

台所は広めが良い→1kだと、台所に玄関・トイレ・風呂入り口があります。物を置くスペースがないと、部屋に物を持ってくるしかなく、部屋が散乱します。

ベランダ有り→洗濯を干す際など、ベランダがないと意外と不便です。毎日の洗濯ですので侮れません…。又、布団等の大型の物が干せない事が多く、一年中かび臭い布団で寝ることになります…。

こんばんは☆

生活スタイルによりけりです☆
派手な生活を送る方でしたら、きついでしょうし…。
地味な生活を送る方でしたら、問題はないでしょうし…。

大雑把でもかまいませんので、自分自身で予想する家計簿で考えてみたら良いと思います☆


例…
手取り収入20万円

家賃 8万円
光熱費 1万円(一人暮らしの目安です☆)
携帯電話代 1万円(仕事で使う人だと跳ね上がる場合もあります…)
食費 3万円(一番節約できる所ですね☆1日千円…どうでしょう?)
雑費 2万円(医療保険やら生命...続きを読む


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