最近、マンションの売却が決まったのですが、仲介手数料が高いように感じました。法律での上限金額はどのように決められているのですか?
ちなみに、売却金額2200万円で仲介手数料は76万円でした。
不動産に関しては土素人なので、やさしく教えてください。

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A 回答 (3件)

#1,#2の方々の言うとおりです。

以下に、参照法令条文と掲載URL等
について御説明・御紹介します。

不動産業者の仲介手数料は、売主、買主それぞれに対して売買価額の
3%+6万円+消費税が上限です。この上限は、宅地建物取引業法第46条
第1項の規定に基づく昭和45年10月23日建設省告示第1552号等で定めら
れています。つまり、不動産業者は売買価額2,200万円の場合、売主、
買主それぞれから75万6千円を上限として報酬を受け取ることができます。
売主から受け取れる報酬額は75万6千円が限度であり、決して76万円を
受け取れません。

 もし業者が76万円を請求したのなら、宅地建物取引業法第46条第2項
の規定の違反となり、同法第82条第2号に該当して30万円以下の罰金刑に
処せられます。加えて、同法第47条第2号の「不当に高額の報酬を要求
する行為」に該当して同法第80条の罰則により1年以下の懲役若しくは
50万円以下の罰金に処せられることもありえます。さらに、同法第65条
第2項第2号に該当しますので、同項の行政処分規定により国土交通大臣
又は都道府県知事から1年以内の業務停止命令を受けることもありえます。
警察と、当該業者の宅地建物取引業許可をした国土交通省又は都道府県庁
の担当課に訴え出れば業者には刑罰と行政処分が、少なくとも行政指導
が待っています。

 なお、当該他不動産業者が課税売上高が年間三千万円以下の消費税免税
事業者(消費税法第9条第1項)である場合、消費税は5%ではなく、
半分の2.5%となります(同法施行令第57条第3項第1号ホ)ので、上限
報酬額は更に小さくなって73万8千円となります。こんなことは宅地建物
取引主任の資格試験問題に出てきますので不動産業者なら知ってて
当たり前のはずですが。当該76万円に仲介手数料以外のものが含まれている
といったことはありませんか?

[参考URL:宅地建物取引業法]
 http://www.houko.com/00/01/S27/176.HTM#top
[参考URL:昭和45年10月23日建設省告示第1552号、改正
 平成9年1月17日建設省告示第37号]
 http://www.toanet.com/fudousanchisiki/f-tesu.htm
[参考URL:消費税法]
 http://www.houko.com/00/01/S63/108.HTM#top
[参考URL:消費税法施行令]
 http://www.houko.com/00/02/S63/360.HTM
[参考URL:仲介手数料]
 http://www.atplain.co.jp/5/p_10.html
[参考URL:宅建主任試験問題/免税不動産業者の報酬額と
消費税額(問題1,2)]
 http://www.globe.or.jp/ess/t/challenge13.html
[参考URL:宅建主任試験問題/免税不動産業者の報酬額と
消費税額(解答1,2)]
 http://www.globe.or.jp/ess/t/challenge13a.html
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この回答へのお礼

お返事大変遅れまして申し訳ありません。
こんなに細かい内容を送って頂いて、非常に助かっております。
もう一度ゆっくり考えて、契約したいと思っています。
本当にありがとうございます。

お礼日時:2001/03/12 09:30

不動産売買の仲介手数料の上限は前の方が書いておられるように売買価格の3%+6万円になります。

細かく言うと、まず価格を0円から200万円・200万から400万円・400万円以上の3つに分けます。そして0~200万円の部分には5%(10万円)、200万~400万円の部分には4%(8万円)、それ以上の部分には3%の計算で出た数字が手数料の上限となります。この方法で計算すると、400万円を超える物件は必ず「3%+6万円」となるはずです。#1の方がおっしゃっているように、税込みで756000円を超えているようでしたら宅建業方違反ですので一度業者に指摘されてはいかがでしょうか?
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宅建業者(不動産業者)が受け取ることのできる報酬(仲介手数料)は建設大臣の告示によりその最高限度額が決められています。


計算式は取引金額×3%+6万円です。(400万円以上の物件の取引の場合)
この他に、その業者が消費税の課税業者で有れば別途消費税を請求されます。
ですから、取引価格2,200万円ですと
2,200万円×3%+6万円=72万円 これに消費税が加わると756,000円が業者が受け取ることのできる報酬の最高額です。
76万円の仲介手数料を受け取ると宅建業法違反になるのですが・・・ 
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Aベストアンサー

>仲介手数料の相場を教えて下さい。

不動産の仲介手数料は、不動産の売買代金×3%+6万円(消費税別)という取り決めになっていて、それ以上の手数料を取るところがあったらヤバイ不動産屋です。
下記アドレスのように手数料2%という業者もありますが…。

ちなみに仲介手数料は成功報酬なので、契約が成立しなければ払う必要はありません。

>オープンハウスにする費用の相場を教えて下さい。

syou1115さんが売却するマンションをオープンハウスにするのは、不動産屋の営業活動の一環なので不動産屋が費用を負担します。ただし、マンションに営業マンを常駐するのは費用がかかるので、広告をうって開催日を決めて(通常は土日の2日間)オープンハウスにします。

>その他、注意事項を教えて下さい。

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マンションならば今までに売買された部屋があるでしょうから、住民に聞くと色々な情報があると思います。

参考URL:http://www.homekit.co.jp/sellbuy/index.html

>仲介手数料の相場を教えて下さい。

不動産の仲介手数料は、不動産の売買代金×3%+6万円(消費税別)という取り決めになっていて、それ以上の手数料を取るところがあったらヤバイ不動産屋です。
下記アドレスのように手数料2%という業者もありますが…。

ちなみに仲介手数料は成功報酬なので、契約が成立しなければ払う必要はありません。

>オープンハウスにする費用の相場を教えて下さい。

syou1115さんが売却するマンションをオープンハウスにするのは、不動産屋の営業活動の一環なので不動産屋...続きを読む

Q仲介手数料

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Q仲介手数料について

いい物件があったので購入を考えているのですが、広告には売主・・設計施工・・・販売代理・・・と書いてありすべて、グループ会社なのですが、販売代理なら、仲介手数料がかからないと本には書いてあったのですが、実際には仲介手数料がかかりました。何故なのでしょうか?また、購入価格+3%+6万円は必ずしも払わなければいけない金額なのでしょうか?

Aベストアンサー

#7さんご指摘ありがとうございました。

たしかに調べてみると代理でもまれに手数料を取られることはあるようですね。

http://allabout.co.jp/house/rentalhouse/closeup/CU20030930/index.htm
http://www.zero-corp.co.jp/community/qanda/q&a/page37.htm

この辺り実務をしているわけではないので、私が誤解しているだけかもしれませんが、もしだめもとで交渉するならば、以下ような点で業者と交渉する方法もあると思いますので、参考にしてください(もしこの辺りについて、間違いや参考になる判例などご存じの方いればご指摘・ご紹介下さい)。

民法では代理を定義していますが、媒介の定義というのはされていません。
媒介を代理と見なせるなら、双方代理として媒介行為自体が禁止されることになります。

宅建業法を制定する時点で既にそのような商習慣があったため、それを法的に整備する形で、媒介という形式が宅建業法で定義されたと聞いています。

双方代理は元々相互の利害が絡む問題を1人が契約するという行為であり、契約内容が都合の良いようにできてしまうということから、禁止されているものです。

媒介は宅建法法条代理とは異なるものとして定義されていますので、双方代理にはならないかもしれませんが、売り主側の代理人である自分に対して物件を紹介する(仲介する)というのは、民法で双方代理同様禁止している自己契約に当たるという解釈も成り立つのでははないかと思います(宅建業法では代理が媒介をすることを直接禁止していませんが、民法から考えるとかなり法的にグレーのような気がしますが、)。

販売代理では質問者が読んだ本に書いてあったとおり、一般的に手数料が不用という説明がなされています。つまりこのケースはかなり特殊なケースです。
そのような一般的でない契約形式については、契約者と媒介契約をかわすにあって、十分理解できるように説明する義務が業者にはあるのではないかと思います。

また、先に述べた双方代理・自己契約も承諾があれば認められる行為です。
つまり数少ないといわれる代理なのに媒介も行うという形式の場合、事前にきちんと説明して、契約者の承諾をきちんと得ることによって、法律違反にならないように心がけていることによる成果かもしれません。

つまり契約に至る経緯で十分な説明が不十分かどうかで、契約上に瑕疵があったかどうかという判断が生まれる可能性のある問題だと思います(少なくともその点を質問者は理解せずに話が進んでいるようですし)。

質問者が読んだ本のように一般的に行われていない取引形態です。手数料不要と思っていたら運悪く少数のものに当たってしまったようです。

気に入っている物件ならあまりもめない方がよいかもしれませんし、だもめとで交渉するとか役所などに相談する等という考えもあります。それはご自身で判断下さい。

#7さんご指摘ありがとうございました。

たしかに調べてみると代理でもまれに手数料を取られることはあるようですね。

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http://www.zero-corp.co.jp/community/qanda/q&a/page37.htm

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Q土地の仲介手数料

おせわになってます。
現在土地購入を考え不動産業者と話し合い中ですが私がこの土地を知った時は現在の不動産業者しか販売をしてない状況でしたが最近平行してい話をしているHMの営業より同じ土地の話を他の不動産業者から最近入りましたと連絡がありこちらの土地で図面を書かせて欲しいと言われたので分かりましたと言いましたが、現在の状況でもともと話しをしている不動産業者は1ヶ月は待てますと言われます、また電柱等の話も確定してない為。そこでなのですが仲介手数料は41万円と言われてますがこれは必ずしも払わないといけないのでしょうか?払わなくとも購入できる事は可能なのでしょうか?アドバイスお願い致します。

Aベストアンサー

現在の宅地建物取引業者と媒介契約を締結しているものとして回答します。

もともとの宅地建物取引業者より本物件の情報を入手したあと、あとから参入した宅地建物取引業者の媒介にて本物件の売買契約を締結した場合、もともとの宅地建物取引業者に媒介手数料と同額の損害賠償金を支払う判例があります。
したがって、お客様を先に本物件へ連れて行った宅地建物取引業者に媒介手数料を払うのではありません。

質問者さんの場合、もともとの宅地建物取引業者より本物件の情報を入手したあと、あとから参入した宅地建物取引業者の媒介にて本物件の売買契約を締結した場合、もともとの宅地建物取引業者に媒介手数料と同額の損害賠償金を支払う可能性が少なくありません。

内覧優先ではなく、情報優先です。

Q仲介手数料について

仲介手数料が半分で住む不動産(ミニ○ニなど)ありますよね。
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Aベストアンサー

元業者営業です

>半分の不動産のほうが普通に考えてお得なわけでしょうか?

当然お得です。

>それとも他の料金が発生したりしますか。

かもしれません。

>直接契約をする人はまれでしょうか。

殆どいませんね。
だって、大家さんに直接契約のメリットが無いですから、仮に貴方が大家さんの連絡先を知り得ても、大家さんに
「不動産屋さんを通して」
と言われるのがオチ。
大家さんはそんなの(契約・その他の業務)を自分でやるのが面倒だから「お金を払って」不動産業者に管理委託しているのです。

このお金は固定費ですから、お金だけ払って自分で直接契約なんて、バカらしくてやる大家さんなんて殆どいませんよ。


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