原野の名義変更をしたいと思っています。
現在の名義は両親の共同名義で、私の名義にしたいと思っています。
ちなみにこの土地は、税金が1円もかかっていません。

「名義変更の際には公正文書をつくらなければならないから、
弁護士にたのまなければならない」と知人に言われました。

そこで質問させていただきます。
このような原野の名義変更をするに当たって、
1・はじめに行くべき場所
2・作成すべき文書
3・2を作成するに当たって、必要な専門家は要するのか
4・その他の必要な行動
5・税金のかからない原野の名義変更にかかる金額

ちなみに土地は栃木にありますが両親・私ともども東京在住です。
みな無知なもので(^^:)大変困っております。
以上、どなたかご存知の方がいらっしゃいましたら、
ご回答お願いいたします

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A 回答 (3件)

名義を変えるというのは、所有権移転登記という事です。

所有権移転登記には原因が必要で、この場合に考えられるのは「贈与」か「売買」です。贈与か売買かによって税金に注意しなければなりません。
贈与というのはあなたが無償でもらう事で、これをするとあなたに贈与税がかかります。ただし年間110万円までなら非課税になります。贈与税がかかる金額の土地かどうかは路線価によるのですが、固定資産税が非課税の土地ということなら、この110万以上かどうかは微妙なところですね。
売買というのは文字通りあなたがお金を出して買うことです。この場合はご両親が売る事になりますので、売って得た利益に譲渡所得税がかかります。買った値段よりも高く売れたらその差額が利益になります。もしその土地が先祖から相続したもので買った値段がわからなければ、売った金額の95%に対して税金がかかる事になります。
買った金額に対して利益が出ない程度の金額で売買した事にすれば、税金がかからない事になるわけですが、あまり安い金額での売買だと贈与とみなされる場合もあります。
ですからその土地の路線価、買った時の値段を調べて、贈与にするか売買にするか検討する必要があります。
登記を自分でするのであれば、司法書士の手数料の数万円は節約できますが、登録免許税は必ず必要です。固定資産税評価額によりますが、固定資産税のかかってない土地でも1~2万円は必要かもしれません。それから登記後に不動産取得税もかかります。
自分で登記するのであればこちらを参考にしてください
http://www.moj.go.jp/MINJI/MINJI79/minji79.html
こちらを参考にして書類を作成し、栃木の法務局へ行く前にお住まいの近くの法務局の登記相談の窓口で見てもらえば良いと思います。
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この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。

>所有権移転登記には原因が必要で、この場合に考えられるのは「贈与」か「売買」です。

知りませんでした。
数いる兄姉も、「いらない」と言うくらい、価値のない土地なのに、
こんな面倒な手続きを踏まなければならないとは・・・。

登録免許税、なんていうのもあるのですか・・・。
知らないことだらけで、恥じ入ります。
本当に色々勉強になりました。非常に助かります。
貴重なお時間をさいてお答え頂き、こころからの感謝でいっぱいです。

本当にありがとうございました。

お礼日時:2009/03/14 23:27

1、売買契約書を作成する。

所在と広さ、金額だけハッキリ記載してあれば可です。価格はいくらでも可。自分でPCで打てばOKです。
2、東京在住で土地が栃木なら物件を管轄する法務局に近い司法書士事務所に依頼したほうが良いと思います。価格決定通知など市町村で取得しなければならない書類があり、面倒です。登記費用は司法書士の先生の報酬と登録免許税を加えてもが5万前後ぐらいかと。
本人確認が必須なので、一度は所有者の親とあなたと足を運ばなければならないと思います。
土地の登記してある住所と現在の居住地が違う場合など、住所変更登記も必要です。司法書士事務所に行かれる際に
○権利証
○所有者である親の印鑑証明1通
○親の住民票、登記住所と違う場合はその住所から現在までつながる住民票または、戸籍の附表
○売買契約書
○あなたの住民票
○親は実印、あなたは認印で可
○それぞれの運転免許証等(顔写真のある公的身分証明書)
を用意してください。
ご自分で出来ないこともないですが、訂正や補正などがある場合、再度法務局に呼び出されます、交通費や時間を考えると頼んだほうが安上がりになると思います。
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この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。
税金がかからない原野だから、そんなに面倒な事もないだろうと
タカをくくっておりました。。。
1度は必ず、栃木にいかねばならないということですね・・・。
土地は山中にあり、住所の明記した目印も何もなく、
「きっとここがうちの土地なんだろうな~」というアバウトな
確認しかできないような土地です。
面倒ですが、行ってまいります。
大変参考になり、感謝いたします。
本当にありがとうございました。

お礼日時:2009/03/14 21:45

1、法務局・登記所


2、法務局の指定した書類
3、この手の書類作成は全て自分で出来ます。専門家は必要ありません。
ただし、金と手間を天秤にかけてどちらが楽かでしょう。
4、法務局で詳しく話を聞いてくる。
何回か法務局に通う事を覚悟する。
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この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。

>金と手間を天秤にかけてどちらが楽かでしょう。

税金もかからないような土地なので、
金もかかるまい、とタカをくくっておりました。。。
法務局にも、通わなければならんのですね・・・

無知なもので、
大変参考になり、非常に助かります。
感謝いたします。

本当にありがとうございました。

お礼日時:2009/03/14 21:52

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市中銀行では、第一次産業に対する融資は消極的だと言えると思います。

2013年3月15日、日本はTPP交渉への正式参加を表明するに至りました。 2014年8月現在、いまだ妥結には至っておりませんが、各方面で活発な議論が繰り返されている状況です。既にご承知の通り、TPPのデメリットとして、海外の安価な商品が流入することによってデフレを引き起こす可能性があることや、関税の撤廃により米国などから安い農作物が流入し、日本の農業に大きなダメージを与えること。また、食品添加物・遺伝子組み換え食品・残留農薬などの規制緩和により、食の安全が脅かされるといったことが言われています。

日本の農業は高コスト体質であり、TPP妥結後は海外商品に太刀打ちできるはずがありません。しかも、日本で生産されてさえいれば全て安全か、食の安全が担保されるのか、それも疑わしいと思います。従って、日本政府が求めているのは、日本の農業自身が強くなってほしいということです。

今の個人事業主的な規模、事業の仕方では勝てないのは分かっているのですから、農業法人化をして、規模のメリット、多角化、効率化、ノウハウ・工夫を駆使して事業体力を付けるよう促しているのだと思います。それでも農業融資の実態は、現状では難しいのが実情です。

即ち、農業法人は、借地により規模拡大を行う経営が多いが、保有資産が乏しく、担保不足により資金調達面で支障をきたしており、経営改善を図る上で阻害要因となっています。また、農業法人は比較的大口の運転資金を機動的に必要としているが、民間金融機関は農地を担保として評価しない状況にあります。

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従って、まず、資金を使って酪農地を農地に転用し、酪農よりも採算の良い農作物が出来るのかがポイントになると思います。

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Q母親名義の土地に新築したいが根抵当がある。名義変更で、

母親名義の土地に築25年ほどの古屋が建っています。今回、この古屋を解体して家を新築したいと考えています。土地について調べてみたところ銀行の根抵当がついていました。母の話によると家を購入するときについた物で現在家のローンは全て終わり申請すれば抹消されるといっていました。ところが母親は現在この土地と遠隔地に住んでおりなかなか話がすすみません。この土地を母の名義から私自身の名義にする必要があるでしょうか?また、書類上根抵当がついたままで新築の話を進めていってかまわないものなのでしょうか?よろしくお願いします。

Aベストアンサー

まず、土地の「名義」は「所有権そのもの」です。

「名義書換」と簡単に言いますが、高額な土地という財産の「所有権」を移転するという意味を持ちますので、無償で譲渡すれば「贈与」扱いとなり、ケースによっては土地価額の半額程度の贈与税がかかってしまうこととなります。


また、根抵当権が設定されたままということは、その根抵当権の「極度額」の借金が既にあるとみなされますので、土地の価値がそれだけ目減りして評価されます。
銀行ローンを組む際には土地建物に抵当権等を設定しますので、「融資の条件」として根抵当権の抹消を要求されるでしょう。


さて、根抵当権の抹消ですが、借入金の完済時に抹消に必要な書類の交付は既に受けているはずです。
おそらく借金は返したから終わりという認識で、そのまま放置しているのだと思いますが、これが原因となって現在では抹消することがかなり困難になっていることも考えられます。


まず、借入を行い、根抵当権を設定した銀行はまだありますか。
あったとしても、代表取締役(社長等)が変更になっているでしょうから、銀行からの委任状及び代表取締役の資格を証する書面を再交付してもらうことが必要です。
さらに、返却を受けたはずの「根抵当権設定契約書(法務局の登記済の押印があるもの)」を紛失していた場合には、銀行の代表者の印鑑証明書も必要です。
さらに、保証人2名が実印を押印し、印鑑証明書を添付した保証書を作成する必要が生じます。


このように、放置したことによって素人さんではかなりややこしい状態になってしまっていますので、お近くの司法書士さんに登記簿謄本を見てもらって、具体的に説明を受けることが一番です。
その上で、その司法書士さんの指示に従って、所有者である「母」にも連絡を取って、書類を探す等の手続きを進めることです。

当初簡単に済むはずだった時と比較すれば費用もかさみますが、これはしかたのないところでしょう。
具体的な費用についても初回訪問時に概算見積もりを聞くことができるはずです。

くれぐれも「資料を持って訪問の上相談」するようにお願いします。

まず、土地の「名義」は「所有権そのもの」です。

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また、根抵当権が設定されたままということは、その根抵当権の「極度額」の借金が既にあるとみなされますので、土地の価値がそれだけ目減りして評価されます。
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Q原野商法をスクワッティングする方法

初めまして、

北海道某所に別荘地を買いました。
役所にて周りの地権者を調べたところ、隣が原野商法の売れ残りの土地のようなのです。

原野商法とは、20年から30年前に関東関西で流行った、一種の詐欺です。
原野を区画して別荘地に造成したように見せかけ、新幹線が通るから、地価が上昇すると売りつける、
会社がたくさんあったそうです。

実際僕が買ったところも、もと原野商法の土地だったようです。
幸い、リゾート地なので地元の土建会社が管理しライフラインは通っています。
別荘はちらほら最近になって増えてきたようなところです。

で、その売れ残りの土地を自分のものにする方法を有識者の方に是非教えていただきたく思います。

噂では、その土地の税金を税務署で7年払うと、自分のものになる、とか、
はがきをその住所に届けとけば10年で裁判を起こされても勝てるとか。
時効成立とか。

実際に地価が上昇しているところなので、その権利書を持っていた詐欺社長が、上昇していることに気付けば、それを売りに出すってことも考えられるとは思いますが…。

スマートな皆さん、よろしくお願い致します。

初めまして、

北海道某所に別荘地を買いました。
役所にて周りの地権者を調べたところ、隣が原野商法の売れ残りの土地のようなのです。

原野商法とは、20年から30年前に関東関西で流行った、一種の詐欺です。
原野を区画して別荘地に造成したように見せかけ、新幹線が通るから、地価が上昇すると売りつける、
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実際僕が買ったところも、もと原野商法の土地だったようです。
幸い、リゾート地なので地元の土建会社が管理しライフラインは通っています。
別荘はちらほら最近に...続きを読む

Aベストアンサー

それを真剣に頑張ったとして・・・

所有権移転にハンコを入れてくれる、司法さんが居ないと思いますよ、
確信犯、ほぼ確信犯、を含め、問題発覚時、自分の首が飛ぶから。

自ら、司法の資格を取る、と言う手もありますね。

Qアパートの入居中、名義変更について。 現在、私名義で8年間程住んでるアパートがあります。 先日、

アパートの入居中、名義変更について。

現在、私名義で8年間程住んでるアパートがあります。

先日、入籍しそのアパートに旦那が引っ越して来ます。

管理会社に問い合わせた所、旦那の同居には問題はないく、名義を旦那に変えたい旨を伝えると、名義変更の更新手数料10800円、車庫証明承諾書に3240円を頂戴しますと言われました。

保証人を旦那の父親に変えるのもあって、まず入居審査の書類を発送します。との事。
その書類を返送し、審査が通れば手数料を振り込んで下さいと言われました。

その後に名義変更に必要な書類や契約書を送りますと言われました。

ここで質問なのですが、私が住んでるアパートの管理会社は元々違う所で途中から今の管理会社に変わりました。
その今の管理会社はどうもブラックらしい評判がかなり多く、名義変更だけでこの手数料や流れでおかしいのではないかと疑ってしまうのですが、これは一般的でしょうか?

また入居審査が万が一通らなかった場合、そのまま私の名義で、同居人として旦那様をとも言われましたが、入籍し新しい本籍としてこのアパートの住所、世帯主を旦那にしています。

そこらへんは問題ないのでしょうか?

どちらにせよ旦那の車の車庫証明も今のアパートの所にしたいので、車庫証明承諾書の手数料はかかってしまうものなんでしょうか?

全くの無知で管理会社を信用もしてないので質問させて頂きました。

詳しい方、回答よろしくお願いします。

アパートの入居中、名義変更について。

現在、私名義で8年間程住んでるアパートがあります。

先日、入籍しそのアパートに旦那が引っ越して来ます。

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その後に名義変更...続きを読む

Aベストアンサー

そもそも賃貸契約において名義変更はありません。
新たに旦那さんの名義で契約をし直すだけです。

ただ、退去が伴わないので修繕費や新たな礼金等が発生しないだけです。

今回のような事が認められるのは、結婚や離婚・契約者死亡に伴う時ぐらいでしょう。


変更手数料は掛かるのは当然です。
通常は2万から家賃の1か月分くらいだと聞きますから、1万なら良心的です。


また、車庫証明だってタダでくれるわけが有りません。
管理会社によっては1万・2万と取るところもありますから、3千円なら良心的。


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