原野の名義変更をしたいと思っています。
現在の名義は両親の共同名義で、私の名義にしたいと思っています。
ちなみにこの土地は、税金が1円もかかっていません。

「名義変更の際には公正文書をつくらなければならないから、
弁護士にたのまなければならない」と知人に言われました。

そこで質問させていただきます。
このような原野の名義変更をするに当たって、
1・はじめに行くべき場所
2・作成すべき文書
3・2を作成するに当たって、必要な専門家は要するのか
4・その他の必要な行動
5・税金のかからない原野の名義変更にかかる金額

ちなみに土地は栃木にありますが両親・私ともども東京在住です。
みな無知なもので(^^:)大変困っております。
以上、どなたかご存知の方がいらっしゃいましたら、
ご回答お願いいたします

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A 回答 (3件)

名義を変えるというのは、所有権移転登記という事です。

所有権移転登記には原因が必要で、この場合に考えられるのは「贈与」か「売買」です。贈与か売買かによって税金に注意しなければなりません。
贈与というのはあなたが無償でもらう事で、これをするとあなたに贈与税がかかります。ただし年間110万円までなら非課税になります。贈与税がかかる金額の土地かどうかは路線価によるのですが、固定資産税が非課税の土地ということなら、この110万以上かどうかは微妙なところですね。
売買というのは文字通りあなたがお金を出して買うことです。この場合はご両親が売る事になりますので、売って得た利益に譲渡所得税がかかります。買った値段よりも高く売れたらその差額が利益になります。もしその土地が先祖から相続したもので買った値段がわからなければ、売った金額の95%に対して税金がかかる事になります。
買った金額に対して利益が出ない程度の金額で売買した事にすれば、税金がかからない事になるわけですが、あまり安い金額での売買だと贈与とみなされる場合もあります。
ですからその土地の路線価、買った時の値段を調べて、贈与にするか売買にするか検討する必要があります。
登記を自分でするのであれば、司法書士の手数料の数万円は節約できますが、登録免許税は必ず必要です。固定資産税評価額によりますが、固定資産税のかかってない土地でも1~2万円は必要かもしれません。それから登記後に不動産取得税もかかります。
自分で登記するのであればこちらを参考にしてください
http://www.moj.go.jp/MINJI/MINJI79/minji79.html
こちらを参考にして書類を作成し、栃木の法務局へ行く前にお住まいの近くの法務局の登記相談の窓口で見てもらえば良いと思います。
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この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。

>所有権移転登記には原因が必要で、この場合に考えられるのは「贈与」か「売買」です。

知りませんでした。
数いる兄姉も、「いらない」と言うくらい、価値のない土地なのに、
こんな面倒な手続きを踏まなければならないとは・・・。

登録免許税、なんていうのもあるのですか・・・。
知らないことだらけで、恥じ入ります。
本当に色々勉強になりました。非常に助かります。
貴重なお時間をさいてお答え頂き、こころからの感謝でいっぱいです。

本当にありがとうございました。

お礼日時:2009/03/14 23:27

1、売買契約書を作成する。

所在と広さ、金額だけハッキリ記載してあれば可です。価格はいくらでも可。自分でPCで打てばOKです。
2、東京在住で土地が栃木なら物件を管轄する法務局に近い司法書士事務所に依頼したほうが良いと思います。価格決定通知など市町村で取得しなければならない書類があり、面倒です。登記費用は司法書士の先生の報酬と登録免許税を加えてもが5万前後ぐらいかと。
本人確認が必須なので、一度は所有者の親とあなたと足を運ばなければならないと思います。
土地の登記してある住所と現在の居住地が違う場合など、住所変更登記も必要です。司法書士事務所に行かれる際に
○権利証
○所有者である親の印鑑証明1通
○親の住民票、登記住所と違う場合はその住所から現在までつながる住民票または、戸籍の附表
○売買契約書
○あなたの住民票
○親は実印、あなたは認印で可
○それぞれの運転免許証等(顔写真のある公的身分証明書)
を用意してください。
ご自分で出来ないこともないですが、訂正や補正などがある場合、再度法務局に呼び出されます、交通費や時間を考えると頼んだほうが安上がりになると思います。
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この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。
税金がかからない原野だから、そんなに面倒な事もないだろうと
タカをくくっておりました。。。
1度は必ず、栃木にいかねばならないということですね・・・。
土地は山中にあり、住所の明記した目印も何もなく、
「きっとここがうちの土地なんだろうな~」というアバウトな
確認しかできないような土地です。
面倒ですが、行ってまいります。
大変参考になり、感謝いたします。
本当にありがとうございました。

お礼日時:2009/03/14 21:45

1、法務局・登記所


2、法務局の指定した書類
3、この手の書類作成は全て自分で出来ます。専門家は必要ありません。
ただし、金と手間を天秤にかけてどちらが楽かでしょう。
4、法務局で詳しく話を聞いてくる。
何回か法務局に通う事を覚悟する。
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この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。

>金と手間を天秤にかけてどちらが楽かでしょう。

税金もかからないような土地なので、
金もかかるまい、とタカをくくっておりました。。。
法務局にも、通わなければならんのですね・・・

無知なもので、
大変参考になり、非常に助かります。
感謝いたします。

本当にありがとうございました。

お礼日時:2009/03/14 21:52

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Q北海道の原野を相続し困っています。

北海道の原野を相続し困っています。

以前こちらで亡くなった父親の借地権と家について相談した者です。
http://oshiete.goo.ne.jp/qa/5809418.html
父親と私の二人家族で母親と兄弟はいませんでした。その父が亡くなり、借金があったので相続放棄も検討しましたが、結局家を売ってなんとか借金は済ませました。
しかし今になって司法書士事務所の人から、亡くなった祖父が持っていた北海道の土地12000坪が僕の父親の名義に変更されていなかったようで、その土地は結局僕が相続しなければならないと言ってきました。
その土地は山深いアップダウンの激しい原野(山林?)なので価値は全く無く、売る事もほぼ不可能で、仮に売っても二束三文な土地なのですが、でも路線価格や固定資産税から計算すると8000万円になるそうです。
売れるなら問題は無いのですが、不動産屋さんが言うには、家も建てられないし、荒れている上に雑木林なので牧場にするには費用がかかりすぎるし、もちろん畑も無理な土地で、200万円でも買う人はいないだろうと言う事だそうです。
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一番納得できないのが、実際は二束三文の土地なのに何故税務署は8000万円もの評価をつけるのでしょうか。これは交渉の余地はあるのでしょうか。税務署の人は実際の土地を見ていないので、見せれば間違っている事を証明できますか?
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今、主人の方の両親から主人に、山林の相続について話があっています。(万一両親が急に倒れたときのためと言うことです)
主人は山育ちの長男です。
主人の実家は農家ですが、主人は跡を継がず、実家から離れた街に住み会社員をしており、将来も農業をする予定はまったくありません。
はっきりしたことが良くわからないので何とも言えないのですが、相続するかもしれないのは小さい山みっつ分らしいです。(こんな表現ですみません。主人が「先祖代々の土地だから・・・」と多くを話したがらないのでよくわからないのです)

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また、山林は固定資産税や維持費がかかるし、相続しない方が良いと聞いたことがあります。
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また、もし主人が相続せず、主人のきょうだいも誰も相続しなかった場合、その山林はどうなるのでしょうか?
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どうぞよろしくお願いいたします。

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Aベストアンサー

山林の固定資産税は、非常に安価です
ちょうど、固定資産税の納付書が送付される時期ですから、所在地・地目・面積・評価額・税額を確認なさるとよろしいでしょう

市街地の近くで宅地開発の可能性の高い場所以外は信じられないような額です

関東地方の山岳地で市街地から車で30分程度の場所で
山林1ヘクタール(1万平方メートル)の評価額が20万程度、固定資産税はその2%弱です

手入れに要する費用は、所有者の姿勢で 0~数百万です
手入れをしないと、竹と葛がはびこります
それから、ごみの不法投棄の被害、山火事の被害です
細かいことを気にしなければ 全く手入れをしなくてもそれなりに維持されます

手入れをしていたのは、先々代程度までで、今では実際の場所が確認できなくなっていることなど珍しくありません
場所が判っても境界がはっきりしないことは、さらに多くあります

父上が、場所をご存知なら、できるだけ早い機会に、場所を確認しておかれることがよろしいです
それと、登記簿を確認なさることが必要です
地域の人たちとの共有や、祖父や曽祖父名義のままになっていることも良くあります

全員が、相続を放棄すれば、国有財産になります(山林だけを放棄することはできません、放棄する場合全財産です)

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Q山林の土地を放棄したいの教えてください。

義母が若いころ(バブル時代)に、将来購入しておくとリゾート開発で良いお金になりますよと言われ、購入した土地が軽井沢にあります。しかし、今現在、ただの山林で買い手もつかない土地になってしまいました。毎年、固定資産税と都市計画税を徴収されています。義母が、毎年税金で出費が重なり返済が厳しくなりどうしてよいか分からないと相談がありましたが、自分もどうしてよいか分かりません。権利放棄でも構わないと話しているのですが。良い知恵を教えてください。よろしくお願いします。

Aベストアンサー

以前私も質問者様と同じような事で、調べたことがあるのですが
”土地買い取り業者”とネットで検索しますと買い取り専門(仲介ではなく)
の業者さんが沢山出てきますので、なるべく沢山の業者さんに
現在の状況をメールで説明し、その中でご自分が納得できる業者さんに
分からない事など質問して見てはいかがでしょうか?
買い取り業者さん選びにつきましては、義母様の所有されている物件の近くでなくとも
中には日本中何処でも買い取ってくれる業者さんもあるので
処分の条件を考えた時に、折角義母様が購入した土地なのですから、処分価格ではなく、
少しでも高く買い取ってもらえる業者さんに、当たってみるとよいのではないかと思います。
積極的な業者さんは、直ぐ義母様の所有している土地を調べて、返事をしてくれます。

因みに、私が所有している土地もまだ手放してはおりませんが、調べた時
”なぜ買い取り業者さんはこのような誰も買い手が付かないような土地を買い取るのか?”
と素朴な疑問を投げかけましたら
”世の中には森が好きで買う人も居る”との回答でした。

少しでも、参考になればと思います。

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Qリゾート地とは、程遠いド田舎の原野の地価相場は?

 緑に囲まれたくて、原野(単なる雑木林)を購入しました。坪数千円でした。
  私の敷地は一部渓流に面しており、その渓流の反対側(つまり対岸ですね)には
湧き水のある、緩斜面の土地が300坪ほど国有林に囲まれています。
その湧き水の流れには、クレソンが自生しており、その土地に一目惚れ状態です。
法務局に出掛け、面積・地番・地目・所有者も確認し、残すは価格交渉ですが、
さて、坪幾らが妥当でしょうか?
以下ポイントです。
1)その土地は国有地(山)と渓流に囲まれておりアクセスするには熊と転落におびえながら、
山を越えるか、川幅4m深さ50センチの渓流を渡り1.5mの川岸を登る以外選択の余地なし。
しかも徒歩で・・・。
2)その土地は湧き水ポイントが数箇所あり、地盤は弱そうと推測。(ほとんど湿地帯)
3)その土地は冬季は積雪が1.5Mに達しアクセスは不可能。
4)その土地はここ十年、人が入った形跡一切なし。
5)私の土地は坪数千円で購入。
6)周辺に著名な観光地はない。(ほとんど無名な東北の寒村)
7)ネットで土地の価格を調べたところ、5キロほど里に下りた国道沿いの集落で、坪5000円程度。
8)周囲2キロに民家が数件。
9)自分の土地の購入時不動産屋に「周囲の相場は?」と尋ねたら。「坪数百円でしょう・・・」と無責任な回答。

御教示お願い致します。

 緑に囲まれたくて、原野(単なる雑木林)を購入しました。坪数千円でした。
  私の敷地は一部渓流に面しており、その渓流の反対側(つまり対岸ですね)には
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その湧き水の流れには、クレソンが自生しており、その土地に一目惚れ状態です。
法務局に出掛け、面積・地番・地目・所有者も確認し、残すは価格交渉ですが、
さて、坪幾らが妥当でしょうか?
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1)その土地は国有地(山)と渓流に囲まれておりアクセスするに...続きを読む

Aベストアンサー

参考URLは「国有林野事業ホームページ」:
http://www.kokuyurin.maff.go.jp/ の中の、「土地等の売払い情報」で、
「国有財産売払結果」を見れば売却価格が、一部掲載されています。
この中の林野は参考になるでしょう。

参考URL:http://www.kokuyurin.maff.go.jp/Kokuyu_index_Buy.html

Q土地売買では確定測量しなければいけませんか?

親が以前に土地を買ったときに、隣地との境界がどこかということを確認しなかったようで、
売却したいと思って法務局に地積測量図を取りに行ってもありませんでした。

売却する際には、隣地の所有者に立会いしてもらう確定測量は必ずやるものでしょうか?
買主が了承すればやらなくてよいのでしょうが、市街化調整区域であり登記簿の面積もあまり信用ならないと法務局で教えてもらいました。
面積だけ確認なら現況測量でよいと聞きましたが、現状は境界標が全く見当たらないです。
これでは現況測量もできないでしょうか?

よろしくお願い致します。

Aベストアンサー

業者してます。

>売却する際には、隣地の所有者に立会いしてもらう確定測量は必ずやるものでしょうか?
必ずやるものではありません。一般的な話として、「売主は買主に対して境界を明示する」とする契約書が多いと思います。杭や標があればそれがいいですし、無ければ隣地との塀を見れば概ね判断ができますよね。不動産業者が買う場合などには、後々の販売のために確定測量を条件としてくることもあります。

上に書いたように、杭等が見当たらなくても境界と推察できる塀などがあれば、それをもってとりあえずの現況測量はできるでしょう。農地などのように壁も何も無い場合には、トラブル防止のためにも結論として確定測量をやらざるを得ないでしょうね。

Q那須塩原の土地を売りたい

東京に住んでいますが、那須塩原の50坪ほどの土地(ちいさな物置つき)を売りたく、初めての経験のためお知恵をお借りしたいと思います。

78歳の父が「大昔に購入した那須塩原の土地を売りたい」と申しており、私自身は見た事がないのですが、手伝いをしなくてはなりません。

1. なにか良い書籍やサイトがあれば教えてください。
2. 不動産屋さんの選び方を教えてください。複数、自分の足でいかないと駄目でしょうか。
3. 更地にするのにはそんなにお金がかかるのでしょうか。

我が家に色々な不動産屋さんから電話がかかってくるため、以前に一度、そのうちの一つの不動産屋さんにどれくらいで売れるのかの見積もりを頼んだ事があります。その際、「木の伐採や物置の撤去をした後は100万くらい」と言われました。とても横柄な物言いの方だったため、結局はお断りしましたが、サイトもなく、個人経営の不動産かな?と思いましたが詐欺というのもあるのだろうかとも考えてしまいました。父の友人でその土地にでかけていった方が言うには「木の伐採と言っても、チェンソーで僕があらかた伐採したので、雑草と切り株くらいのはずなんだが?」というお話でした。

ざっくりで申し訳ありませんが、どうぞよろしくお願いします。

東京に住んでいますが、那須塩原の50坪ほどの土地(ちいさな物置つき)を売りたく、初めての経験のためお知恵をお借りしたいと思います。

78歳の父が「大昔に購入した那須塩原の土地を売りたい」と申しており、私自身は見た事がないのですが、手伝いをしなくてはなりません。

1. なにか良い書籍やサイトがあれば教えてください。
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3. 更地にするのにはそんなにお金がかかるのでしょうか。

我が家に色々な不動産屋...続きを読む

Aベストアンサー

気を悪くしないでください。
那須は原野商法が多いところです。

>我が家に色々な不動産屋さんから電話がかかってくるため、
 普通の家はそんなに不動産屋から電話はかかってきません。
 ただ、那須高原の50坪の土地が原野商法で購入したものであればカモリストに登録されていることになるため、電話勧誘が多いです。
 ただ、まともな業者からの勧誘ではありません。カモと思って小馬鹿にしているところがあるので、横柄な物言いです。

 那須はそんなに高く売れません。今流行の太陽光発電用地としても連系容量がパンパン&電力会社へ払う工事費費がバカ高なので不人気です。
 http://www.athome.co.jp/ks_14/dtl_6955955674/
 土地は幅2m以上の接道ありですか? なければ売却は絶望的です。

Q個人間で行われる正式な契約書の書き方

 個人同士でも契約の際に、正式な契約書の書き方ってありますか?。
 拇印と本人のサインがあればいいんですか?。

Aベストアンサー

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上記の項目が含まれていれば、フォーマットは特にありません。

また、契約の内容がお互いに実現可能な内容であることが必須です。

例えば、年収200万の人と「○○したら、1億払う」という内容の契約を
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Q田舎の不要な土地の処分法方

とある田舎に親から引き継いだ土地が無人で約900坪有ります。
親の死後兄弟で名目上、等分相続しました。分筆はしていなく宅地、畑と一体になっています。

そこに現在母屋が一軒建っておりますが、古く住める状態ではありません。
土地は地元の知り合いに年1,2回有償で草取り等管理してもらっています。

等分相続した兄弟もちりぢり田舎とは離れた所に住んでおり各々帰省永住する者はいません。
所有権も放棄して良いといっています。(不要なのに固定資産税が等分にかかってくるから。)

地元の役所の知り合いに、
「土地を役所に寄付するから何かに使わないか」と持ちかけましたが
土地はいっぱいあるし管理費がかかるし要らない」と断られました。
マブダチなのに冷たい奴です。

2,3無い知恵で考えましたが、
条件としてこちらからは出費は無し。もちろん対価も要りません。
1.地元に自治会に無償贈与、または貸与。
2.地元お寺に寄付(無償贈与)、または貸与。
3.その他があれば・・・

以上(譲渡される)相手に納得がいく、こちらにも大金の出費無く解決方法はない物でしょうか。

こちらのカテでもくぐって覧ましたがこういう悩みをお持ちの方が沢山いらっしゃいました。
解決も各々条件が違い難しい問題のようですが宜しくご教授頂ければ幸いです。

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Aベストアンサー

田舎の畑ですよね。
日当たりがいいでしょうからもっと『土地活用』でお金を生み出すと考えては?
太陽光発電システムを使うのがいいですよ。
いや、ほんとうに羨ましい。
お金は持っている人のところに集まるって、ホントなんですね。

ほっておいても売電による利益を生みますから(何しろ自分で電気を使わないんですから)
10年後に設備償却が終わり、20年後には土地が2倍になっているかもしれません。


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