国連加盟国は1967年、宇宙での所有権主張を禁止する条約に署名したが、これには抜け道があり、個人や企業による所有は許されている。そこで1980年以降、「Lunar Embassy」は月や金星、火星の土地の所有権を販売している。

日本でも日本の法律をよく探せば、抜け穴はあるのでしょうか??

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A 回答 (3件)

一応「所有権を示すとしている紙」とした根拠を挙げておきますね.


とはいっても単純で, 「他の企業が同じことをやったらどうなるのか」を考えればいいだけです. あなたが「Lunar Embassy から所有権を購入した土地」に対して, 他の人が所有権を主張したらどうなるでしょうか. あなたの所有権を, 誰が保証するでしょうか? Lunar Embassy? でも, 「他の人」も同様に主張するでしょうね. どこかの国家? でも, 宇宙条約 (や月協定) で「国家に対し所有権の主張を認めない」としているので, 批准する国家が保証することは不可能です. そういうことなんです.
これが地球上 (で国家権力の及ぶところ) であれば, その「国家権力」が所有権を保証してくれます. 日本なら「登記」という形で保証しています (むしろ登記のある方が本来の所有者であるとすら推定しています). だから地球上であれば安心できるわけです.
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もちろん人間が作ったものである以上, 「穴」はどうしてもできます.


個人的に「穴」と思っているのは, 著作権法における私的複製補償金にからむところ. 音楽 CD を音楽 CD 用のコピー機で複製するときには音楽用の CD-R が必要なんですが, 実は PC で複製すると音楽用ではない CD-R でできます. 「私的複製補償金」という名称からは本来「複製するという行為」に対してかけなければならないところ, ハードウェアにかけざるをえないという点でこんなことになっちゃってます.
ただ... Lunar Embassy はちょっとね....
あそこが売ってるのは, 実際には「所有権」ではなく「所有権を示すとしている紙」なんですよ.
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この回答へのお礼

そうなんですか(^o^)!!!。
ただの紙を買うところでした。

回答ありがとうございます。

お礼日時:2009/03/31 12:17

人間が作って人間が運用している。



神ならぬ身のつらさかな。
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Q建売分譲の購入にかかる不動産仲介手数料の計算方法(消費税、土地価格など)について

こんにちは

建売分譲の一戸建てを購入しようと考えています。

土地と建物を合わせた物件価格が2500万円(税込み)の場合

1) 一般に、土地の値段を知ることはできるのでしょうか?
建売は土地と建物をまとめて税込み価格で表示されていることが普通ですが、この中の土地価格を知ることはできますか?登記などを確認することでわかりますか?それとも近隣の価格から推測するのでしょうか?新築の場合での話です。

2) この種の売買の場合、土地価格と建物価格の総額に仲介手数料がかかるのでしょうか?
土地価格は仲介手数料の対象外であるとどこかで読みましたが、土地と建物を併せて購入する場合は土地価格に対しても仲介手数料が発生する、とも読みました。実際はどうなのですか?

3) 仲介手数料には消費税がかかりますが、その元となる数字は税抜き価格とすべきでしょうか?
土地と建物で税込み総額2500万円の場合、税抜き価格は約2315万円ほどです。どちらの数字に3%を掛けて6万円を足して1.08掛けしたものが仲介手数料の上限となるのでしょうか?

以上3点について、不動産売買についてご存じの方、教えてください。
よろしくお願いします。

こんにちは

建売分譲の一戸建てを購入しようと考えています。

土地と建物を合わせた物件価格が2500万円(税込み)の場合

1) 一般に、土地の値段を知ることはできるのでしょうか?
建売は土地と建物をまとめて税込み価格で表示されていることが普通ですが、この中の土地価格を知ることはできますか?登記などを確認することでわかりますか?それとも近隣の価格から推測するのでしょうか?新築の場合での話です。

2) この種の売買の場合、土地価格と建物価格の総額に仲介手数料がかかるのでしょうか?
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Aベストアンサー

不動産業者です。

1.税額から逆算できます。不動産の売買は建物には消費税が課税されますが、土地には課税されません。ゆえに消費税がいくらかわかれば、それに対応する額が建物の価格で残りが土地の価格になります。まー建売業者に素直に土地・建物がそれぞれいくらか聞けばすむことですが。
2及び3.建売業者から直接購入するのであれば、仲介手数料はかかりません。あいだに仲介業者がはいるとかかります。
計算方法は、土地と建物の税抜き価格の合計額の3%に6万円を足した額に消費税を足したものになります。
1でも書きましたように土地代には消費税はかからないので、税抜き価格は2315万円にはなりません。

Q条件付き所有権仮登記の抹消でご教示ください。1番 所有権移転 A 2番

条件付き所有権仮登記の抹消でご教示ください。1番 所有権移転 A 2番 農地法5条許可を条件とする仮登記(贈与) B 3番 移転(相続)C 4番 移転(相続)D と登記されています
Bは40年あまり許可申請しなかった。今回当該農地を贈与者の相続人に返還する手続きをしたいですが、仮登記の権利書を紛失している場合、どうしたらいいか悩みます。利害人からBの承諾書を添付して抹消の登記ができることが、本に書いてあります。相続人Dは利害人として申請できるでしょうか?
Dは当事者だと思うのですが。

Aベストアンサー

当事者であるが「利害関係人」としてよい。
登記研究461

Q建売住宅の建物と土地の価格と評価額

先日建売住宅を購入したのですが、建売自体の価格はわかるのですが、それぞれ建物と土地の価格と評価額がわかりません。

・建物価格は消費税から算出したもの、土地価格は建売価格-建物価格
・建物評価額と土地評価額は登記するときにかかる税額から算出したもの

でいいのでしょうか?
何かほかに価格と評価額を知る方法はありますか?

Aベストアンサー

実際売買された土地・建物の価格算出はそれでいいと思いますが、評価額については、役所の固定資産税課に行けば「評価証明書」というのがあり、評価額が記載されています。

Q【著作権】展示権者が展示をするときに所有権者がNOといったら?

著作権者は美術の著作物の原作品を公に展示する権利を持っています。

一方で、その原作品の所有者はその原作品を著作権者の許可なしに、一定の範囲で、公に展示することは許されます。

では、その原作品の画家(製作者)がその原作品に関する著作権と所有権を別々の人に譲渡した場合に、著作権者が公に展示しようとして所有者に原作品の無償貸与の申込をしたとしたら、所有者は所有権に基づきNOという事は可能でしょうか?

著25条の

著作者はその美術の著作物又はまだ、発行されていない写真の著作物をこれらの原作品により公に展示する権利を占有する。

の文言を見る限り、所有者は著作権者の要請を断ることはできないようにも思えます。如何でしょうか?

出来ましたら、法的根拠と共にお願いします。

Aベストアンサー

明文上での根拠はありませんが、基本的に、著作権は所有権者に対し何かを請求できるという権利ではありません。たとえば、複製権は著作物の複製物の所有者に複製を求める権利ではありませんし、貸与権によって、所有者から第三者に貸与するよう求めることもできません。

同様に、展示権についても所有者に展示を求めることはできません。

展示権について特に御不審なのは、この権利の適用範囲がたいへん狭いことによるものだと思います。「所有者」と「その同意を得た者」は著作権法45条1項により、同条2項に定める場合を除いて展示できるわけですから、実際に権利行使できるのは、同条2項に定める屋外展示の場合に限られます。それにしても、46条で利用を許す規定がある代わりに権利行使の機会を与えたに過ぎないと見ることもできるでしょう。

もう1つの権利行使の機会としては、所有者の同意を得ずに展示が行われた場合、所有者とともに、著作権者(展示権者)も展示した者に損害賠償請求ができるということがあるでしょうか。

Q建築条件付き土地の土地のみの価格

建築条件付きですが、土地のみの販売も可能という土地が近くに売りに出ました。
建物が間取り的にも、性能的にもあまり気に入らなかったので、土地だけ買って別の工務店に建物を依頼しようと思っていました。
ですが、土地と建物がセットの時は土地価格坪47万円だったのに対し、条件を外し土地のみの場合は坪60万円になると言われました。ただ土地と建物がセットの場合は土地価格が坪47万~55万円と価格がまちまちだったのに、土地のみ購入の場合はどの場所も一律60万円ということです。ちなみに私が買おうと思っていたのは坪47万円の場所です。何か腑に落ちないのですが、不動産業界ではこんな値段の付け方は普通なのでしょうか?

Aベストアンサー

普通です。土地と云うのは定価はありません。売りたい人が居て買いたい人が居るから成り立っています。
例えばその土地をどうしてもほしい人は、売主が嫌だと云った場合でも、相場の5倍くらいで交渉しても買うかもしれません。それも違法ではありません。
建築条件付きの土地と云うのは、建築会社にとっては建売と同じなのです。建売にすると家の間取りが気に入らないとかで、売りにくくもなるのでとりあえず分けましょうと云う事になります。
 建売でも資産価値で税務署には土地、建物別々に値段を提示しますよね。でもこの時の値段も結構いい加減なんです。
そもそも家の価格を多く提示して、家自体にお金が賭けてありますよとアピールする事が目的なのです。実際は建売建材と工法で安い家が殆ど。それで工務店が潤うのです。でも総額が売れ筋の価格帯で無いと客はつきません。とりあえず土地を安く設定しておくのです。
例えば1400万ぐらいの家を2000万として建てる。600万の儲けが工務店行き、土地には相場もありあまり上乗せも出来ず儲けにはならないですから。
だから土地だけ売れば損、少し上乗せしなければおいしいところは無いのです。

普通です。土地と云うのは定価はありません。売りたい人が居て買いたい人が居るから成り立っています。
例えばその土地をどうしてもほしい人は、売主が嫌だと云った場合でも、相場の5倍くらいで交渉しても買うかもしれません。それも違法ではありません。
建築条件付きの土地と云うのは、建築会社にとっては建売と同じなのです。建売にすると家の間取りが気に入らないとかで、売りにくくもなるのでとりあえず分けましょうと云う事になります。
 建売でも資産価値で税務署には土地、建物別々に値段を提示しますよ...続きを読む

Q所有権と区分所有100%の違い。

マンションについて、一棟丸ごとの所有権と区分所有100%はどう違うのでしょうか?

Aベストアンサー

 区分建物の要件を満たす建物を非区分建物として登記するか、区分建物として登記するかは所有者の意思によります。そして非区分建物として登記されている建物を区分建物とする登記(建物の区分登記)をすることもでしますし、区分建物を非区分建物にすることもできます。(区分建物合併登記)ちなみに専有部分と隣の専有部分の間の壁を壊して非区分建物にする場合は、合体の登記になります。

>ちなみに、今想定しているのは、現状いる多数の区分所有者から区分所有権をすべて買い取り土地は売却のうえ定借設定、建物を賃貸するといった感じです。

 敷地権になって場合、分離可能規約を設定して変更登記(敷地権の抹消)をするか、区分建物の合併の登記をして非区分建物(非区分建物になれば当然敷地権は抹消される。)にする必要があります。

>そして、仮に土地を売却しない場合、区分所有のままとする場合と所有権とする場合で違いがあるのかなと疑問に思った次第で。

 例えば建物全部に抵当権を設定する場合、非区分建物でしたらその一個の建物に設定すればよいですが、区分建物の場合、各々の占有部分の全てについて設定しなければなりません。あるいは登記事項証明書を取るのも1通ですむか、専有部分の個数に応じた通数を取るのかという違いが生じます。
 そういった事務上の管理、処理の煩雑さの違いはありますが、それを無視すれば、どちらでも問題はないでしょう。

 区分建物の要件を満たす建物を非区分建物として登記するか、区分建物として登記するかは所有者の意思によります。そして非区分建物として登記されている建物を区分建物とする登記(建物の区分登記)をすることもでしますし、区分建物を非区分建物にすることもできます。(区分建物合併登記)ちなみに専有部分と隣の専有部分の間の壁を壊して非区分建物にする場合は、合体の登記になります。

>ちなみに、今想定しているのは、現状いる多数の区分所有者から区分所有権をすべて買い取り土地は売却のうえ定借設定、建...続きを読む

Q土地価格(路線価に基づいた評価方法について)

 土地の取引価格(実勢価格)についての質問です。
 この付近の土地は、人気エリアがあり、路線価の1.5~1.6倍程度で取引(実勢価格)されています。近いうちに価格交渉に入らなければいけないのですが、価格の目安になる路線価を使おうと思っていますが、下記のような設定の場合、どのように評価したらよいのかわかりません。
 どなたか、お教えください。

 高価格な路線価の道路に回りを囲まれた、低価格な路線価道路に接する土地の価格について教えてください。

その土地は南側で道路に接しますが道路幅が1.8mしかない貧弱な道路のため路線価は安く、250千円/m2と評価されています。しかし、周りの道路は4mと広く路線価が300千円/m2です。
すなわち、その土地に接する道路は細くて路線価は安いのですが、北側の家に接する道路は4mあり、さらに南側の2軒隣の道路は4mあるという状況です。さらに、東側や西側の道路もこの土地とはそれぞれ数10mぐらい離れていますが4mから6mくらいの道路幅があります。

このような場合、路線価をこの土地の価格の評価に使う場合(上記のように実勢価格=路線価*1.6)、どちらの路線価格を参考にしたらよいのですか。あるいは、どのように計算するのでしょうか?(接する道路の路線価で評価する?周りの路線価との平均?周辺の路線価?など)

難しい質問ですがよろしくお願いします。

 土地の取引価格(実勢価格)についての質問です。
 この付近の土地は、人気エリアがあり、路線価の1.5~1.6倍程度で取引(実勢価格)されています。近いうちに価格交渉に入らなければいけないのですが、価格の目安になる路線価を使おうと思っていますが、下記のような設定の場合、どのように評価したらよいのかわかりません。
 どなたか、お教えください。

 高価格な路線価の道路に回りを囲まれた、低価格な路線価道路に接する土地の価格について教えてください。

その土地は南側で道路に接しますが...続きを読む

Aベストアンサー

 基本的には、その土地が接している道路の路線価を使うのが普通ですが...
接道幅が1.8mと云うことはセットバックによる有効面積の減少は当然として、住宅を建築/解体する時の資材を、どのようにしてその土地まで搬入/搬出するのでしょうか? 運搬費が数百万単位でupするのは必至ですよ。 
 道幅が1.8mしかない土地の価格を、近隣相場が路線価の1.6倍だからと言って、同じように路線価の1.6倍で買うのはお勧めしません。そのような道路付の非常に悪い土地は、近隣相場がいくら高くても、路線価以下でしか評価されないのが普通です。(家を新築したと仮定して、土地・建物の総額から土地値を判断して下さい。)

Q区分所有している所有権って放棄できますか?

とあるリゾートマンションを所有しております。もともとは、16年ほど前に1室の所有権をもっていたリゾート業者から一部(3/13)の所有権を購入し、その会員として所有していたものでした。固定資産税はその業者に支払い、業者が役所に納めていました。
ところが、12年ほど前から業者による固定資産税の滞納が続き、それからまもなくして倒産し、連絡もとれなくなってしまいました。当方としては、区分所有分の差押えは避けようと、役所に掛け合って区分所有分(3/13)の固定資産税を認めてもらい、以来毎年払い続けております。
しかし、当該リゾート業者の実態はなく、その所有分(10/13)の所有権は固定資産税の滞納により差し押さえられております。また、管理費も業者から管理会社への支払いが滞っており、10年以上区分所有している部屋を使用できておりません。
固定資産税の支払いも、年間1万円強ではありますが、納税の“義務”だけは負って、所有している“権利”は行使できないという状況がずっと続いております。
そこで、質問ですが、当方にように「マンションの1室の所有権を区分所有していてその所有分の固定資産税を支払っている場合」において、「所有権を放棄してでも固定資産税を支払わなくて済む」ような方法はないでしょうか?
役所に聞いたのですが、「納税義務は存在するのでできない」というような回答でした。
もはや使用できない権利だけ所有権ですから、「一刻も早く手放して固定資産税の納付義務から逃れたい」というのが本音です。

とあるリゾートマンションを所有しております。もともとは、16年ほど前に1室の所有権をもっていたリゾート業者から一部(3/13)の所有権を購入し、その会員として所有していたものでした。固定資産税はその業者に支払い、業者が役所に納めていました。
ところが、12年ほど前から業者による固定資産税の滞納が続き、それからまもなくして倒産し、連絡もとれなくなってしまいました。当方としては、区分所有分の差押えは避けようと、役所に掛け合って区分所有分(3/13)の固定資産税を認めてもらい、以来毎年払い...続きを読む

Aベストアンサー

補足いただき有り難うございます。
そのリゾートマンションの現在の価値
また仮に売買できるとした場合の需要はどうなのでしょうか?

ちなみに地方のリゾートマンション等では需要はほぼ皆無に等しく
新築時数千万円で購入したものが現在では100~300万円程度で
取引されているものが多くあります。

固定資産税のみの滞納であれば、このまま放置していても
市役所等は競売まで行わない可能性が大です。
仮に競売に出したとしても、10/13の持ち分のみであれば
誰も買わない(落札しない)でしょう。

もし、貴方に他の不動産や預貯金等の資産がなければ
貴方も固定資産税を滞納して差押えしてもらうのも良いですが
最近は給与や動産を差押えられたりしますので現実的では
ないですよね・・・。

マンションそのものに現在でもそこそこの価値と需要があることが
予想される場合は、「共有物の分割請求」の訴訟を起こし
分割ができなければ(建物だから当然にできませんが)
全て持ち分を競売に出し、その売却価格を持ち分に応じた
比率で分配することができるはずです。

運良く誰かが落札してくれれば
その売却価格の3/13が貴方の取り分となります。
なお、競売に出しても落札されるまでは貴方の固定資産税の
支払い義務は続きますが・・。

※100%この方法が可能かどうかはわかりません。
ただ、不動産の相続等で親族の話し合いがつかない場合など
このような方法で分配する事例は多くあります。

なお、ご事情を拝見する限り、もし競売価格が安かったからといって
貴方が落札されてしまうのはお止めになったほうが良いでしょう。
競売でも任意売却であっても、従前の所有者が滞納していた
管理費はその購入者が支払わなければならないことが多いです。
リゾートマンション等の場合は通常住宅用の分譲マンションと比べて
管理費が割高なことが多く、莫大な滞納額となっている可能性があります。

以上、これら手続きは一般の方が行うのは無理がありますので
一度弁護士さん等の専門家にご相談になってみてはいかがでしょうか。

補足いただき有り難うございます。
そのリゾートマンションの現在の価値
また仮に売買できるとした場合の需要はどうなのでしょうか?

ちなみに地方のリゾートマンション等では需要はほぼ皆無に等しく
新築時数千万円で購入したものが現在では100~300万円程度で
取引されているものが多くあります。

固定資産税のみの滞納であれば、このまま放置していても
市役所等は競売まで行わない可能性が大です。
仮に競売に出したとしても、10/13の持ち分のみであれば
誰も買わない(落札しない)でしょう。
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Qこの土地の販売価格は正しいのでしょうか?

土地の購入を考えているのですが、素人なので、この土地の販売価格が適正価格がどうかわかりません。
路線価を見ると67Dと書いてありました。
この土地の販売価格が31.02坪で1,685万円です。
よろしくお願いします。
計算方法などもお分かりになる方がおられれば教えていただきたいのですが。

Aベストアンサー

路線価はあまり参考になりません。

また、同じエリアでも
接道が狭い・広い
間口が狭い・広い
形が良い・悪い
現状はどうか 更地である・建物が建っている・コンクリがひいてある・その他
過去にその土地は池だった・川だった・火葬場だった・科学工場があった・産廃が埋まっている可能性がある・その他
方角が良い・悪い(南にひらけている・そうでない等)
河川の側・そうでない
工場の横・そうでない
学校の横・そうでない・近い・遠い
病院の横・そうでない・近い・遠い
ショッピングセンターが近い・遠い
線路の横・そうでない
踏切の横・そうでない
駅近い・駅遠い
等々・・・

言いだしたらキリがないくらい価格の変動要因はあります。

調べる方法としては、先の回答にありましたが、周辺の不動産屋や不動産情報などで“何となくこのあたりの相場”をつかむしかないですね。

その上で、貴方がその値段を出しても「欲しい」か「欲しくない」かです。

余談ですが、不動産屋さんは、考えられる限り多くの店を回った方がいいです。
大手の不動産屋にいい物件がある とは限りません。
逆にやってるかやってないか分からない様な店に素晴らしい物件がある場合があります。

何故か? それは不動産は“縁”の物だからです。
どんなしょぼい不動産屋にも、親戚や町内や友人はあります。
土地を売りたい人も、親戚に不動産屋がいれば無視はできないでしょう。
ですから、しょっぼい不動産屋さんも一応見て回るといいですよ。

路線価はあまり参考になりません。

また、同じエリアでも
接道が狭い・広い
間口が狭い・広い
形が良い・悪い
現状はどうか 更地である・建物が建っている・コンクリがひいてある・その他
過去にその土地は池だった・川だった・火葬場だった・科学工場があった・産廃が埋まっている可能性がある・その他
方角が良い・悪い(南にひらけている・そうでない等)
河川の側・そうでない
工場の横・そうでない
学校の横・そうでない・近い・遠い
病院の横・そうでない・近い・遠い
ショッピングセンターが...続きを読む

Q不動産の所有権移転登記(所有者の住所が証明できない場合)

いつもお世話になっております。
先日亡くなった父の不動産の所有権を母に移転する手続をしています。
うち一つ(R市)に登記された所有者の住所(N市)は20年以上前のものです。
N市に住民票があった頃、本籍地は別の場所(Z市)にありました。
N市からS市に引っ越すと同時に本籍地をZ市からS市に移しました。
その後、S市内で再び転居・転籍しています。

R市の法務局に問い合わせたところ、Z市から戸籍の附表をとるように言われました。
Z市からは、除籍されて5年以上経過した戸籍の附表はとれないと言われました。
N市もS市も、転出・転入後5年以上経過しているので、
N市に父の住民票があった事実が記載された証明書は出せないそうです。

このような場合、どのようにして父が不動産の所有者であることを証明すればよいのでしょうか。
ご存知の方がいらっしゃいましたら、ご指導のほど宜しくお願い致します。

Aベストアンサー

この事例は、たくさんあります。
栃木県で悪用されたこともある、同姓同名の別人が相続登記した。
厳格になりました。
公開の場で回答すると、差し障りがありますので、法務局に相談を、
父の権利書を添付します。  後は省略


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