破産した大家から家賃の請求訴訟を起こされた

Question

よろしくお願いします。
3年半住んだ賃貸住宅が昨年5月に大家がローンを払っていなかったので差し押さえになりました。差し押さえられたので、とりあえず何処に家賃を払ってよいものか判らず、また大家から何も連絡が無いので仕方が無く通帳に毎月家賃を別途積み立て始めました。
競売になるまでに何とか知り合いの不動産屋に動いてもらって民売で処理して引越し費用の一部にでもと思ったのですけど、大家が「自分が長年懇意にしている不動産屋が居るのでそっちに動いてもらう」ということだったので任せました。
ところが、やってきた不動産屋は知り合いでもなんでもなく、「単にチラシで引っかかった人で、一度しか会った事が無い」と言う事でした。で、色々問い詰めたところ「大家に350万戻す約束をしているので貴方には50万しか出せない」と言い出す始末。
そうこうしている内に大家がいよいよ自己破産の手続きを始めたので（20年9月）積み立てていた家賃を一旦おろし、支払先の連絡を待っていました。
ところが、指名された管財人が私の個人情報を不動産業者に漏らすという不祥事を起こし、それが元で家賃の振込み請求を断りました。
こちらからすれば「家賃は払うけど、僕が被った被害をどう補償してくれるのか？」と言う気持ちです。管財人にもその旨伝えました。
その後、管財人から何も連絡が無く、家賃は毎月タンス預金でとっておきました。
これからどうなるかも判らないし、引越し費用だって必要なんだから何とか貯めた家賃を引越し費用に当てられないかという気持ちも有りました。
また、今からでも債権者が民売に応じてくれないかと知り合いの不動産屋にも動いてもらいました。
そんな中、やっと大家と連絡が付き、民売の交渉をするので協力して欲しいとお願いしたところ「貴方には本当に迷惑を掛けた。出来ることは何でもするから言ってください。家賃は引越し費用に使ってください。今の自分にはそれ位しかできません」と言いました。
しかし、民売は成立せず結局競売になり、私自身は立ち退きを余儀なくされました。引越し費用に充ててくれという事だったので貯めていた家賃を崩して、新しい賃貸物件の契約をし近々引っ越す段取りをしていたところ、大家から「20年7月から21年3月までの家賃支払い訴訟」を突然起こされたのです。
もともと、ローンを払わなかったのは大家の都合であり、しかも19年の7月より大家が「自分の口座に振り込まれるとローンの引き落としに合うので娘の口座に振り込んで欲しい」と言われ、それに従って１年間娘さんの口座に家賃を振り込んでいました。今思えばこの事も差し押さえの原因になったのではないかと大変後悔しております。
さて、私は訴状どおりに支払う義務があるのでしょうか？また、支払うとしても、そうなれば被った被害・・・引越し費用や精神的な苦痛に対する慰謝料・・を請求できるのでしょうか？
因みに大家は既に免責を受けております。
よろしくお願いします。（駄文をだらだらと書き連ねました。申し訳ございません）

noname#94859 · Accepted Answer

なにか、貴方が、とてつもなく法律を熟知されてるのか、全くのど素人（失礼）なのか、ご質問文と補足説明を読むと判らなくなりました。法律を熟知されてるなら家賃は供託されると思いますし。
しかし差押え通知を受け取れるような立場に、ただの賃借人がなれるわけもなく、どのようなマジックを使ってるのか、、とか。
　法律を熟知されてるなら、ここにて質問されるような事ではないのにな、と思いますし、ご質問の質は失礼ながら、素人です。

１　「何の落ち度も無い賃借人はどうしたら良いでしょう。」
売買は賃貸借を破ります。つまり不動産持ち主は全く賃借人のことを考えずに物件の売買をできます。
　賃借人は借地借家法で住んでるという自体が居住権主張ができますので、新しい家屋の持ち主にそれを対抗するだけです。
　所有権移転の原因として「売買」「競売」があるだけですので、競売の申立てができる抵当権が設定されてるか否かは、賃借人の権利には一切関係ありません。

２　「何の落ち度も無いのに居住しているところを立ち退かなければ成らないために発生する経費＋精神的な負担に対する慰謝料です。」
　そうですね。いきなり「所有権者が変わったので退出してくれ」と言われたら「それって本気ですか」と言いたくなります。
　引越ししなければならないので引越し費用と、あと引越し先の賃貸料数ヶ月分という暗黙の了解があるようです。
　精神的な負担に対する慰謝料というのも正当な気がしますけど、法的には賃借人の権利つまり「居住権」を主張できますから、それを主張すればいいので、慰謝料が発生するという見方はしません。
　慰謝料とは民法における損害賠償請求権のなかで、精神的な苦しみに対しての賠償なのですが、その精神的な苦しみが「合法なもの」だと認めないのが通常です。
　例として、税金の滞納をしてる人が徴収職員から納税を請求されたからとても苦しかった。慰謝料を払えと言い出しても、納まってない税金を請求するのは合法行為なので慰謝料請求できないという考えです。
　
３「差し押さえが有った場合、私の場合は東京地裁よりその事実を知らせてきます。」
なにか不思議な気がしますが、通知が実際に来てるなら、それなりに権利者として貴方が登記されてるかしてるのでしょう。
一般に家屋の差押さえをした場合、その家を借りてる人は登記簿上出てきませんから、差し押さえ通知を出しようがないのです。この点は、私が不勉強なのかもしれません。

４＞「不動産は競売で処分されてから免責の決定の順番です。」
すみません意味不明です。

＞「免責通知は来ています。」
という事は、不動産の売却は済んでるという事ですね。

回答（というか私の意見）
＞「20年7月から21年3月までの家賃支払い訴訟」には、大家から引越し費用との相殺の申し出を受けてると対抗すべきだと思います。
　証明する文書はないですが、大家がそう言ったから支払う必要がないと主張するべきです。

＞「被った被害・・・引越し費用や精神的な苦痛に対する慰謝料・・を請求できるの」
　引越し費用を請求するというなら、大家の言い出してる家賃の支払をしないといけなくなる、という理屈がわかっていただけますでしょうか。
　大家は「引越し費用にしてくれ」と家賃を免除（正確には相殺）してるのです。貴方がそれを盾にして「だから家賃は支払わない」というのは、上述のように正当です。
　そこでは家賃と引越し費用が相殺される事を貴方が認めることになります。
　相殺でなくなってるものを「これだけ残ってる支払え」というのは、おかしなことです。
　ですから訴えられてる家賃は支払わない。引越し費用も請求しない、これが結論になります。

さて、精神的苦痛への慰謝料請求について今一度考えてみます。

大家は家のローンが支払えなくなって、家を売られただけですから、特に貴方に精神的な苦痛を与えてるわけではありません。
　住んでる借家が売られたら、追い出されてしまうという不安感にさいなまれたのはわかりますが、借家借家法で新しい家の所有者に対抗できますので、その主張をすればいいだけです。
大家に「法律的な借家人への慰謝料支払の行為は、競売にかけられただけでは発生しない」と考えます。
教科書的な法律論で、現実的ではないです。

住んでる家を出てってくれ、俺が悪かった、と謝罪されても、生活圏の問題や、新しい所有者に居住権を主張しなくてはならないと思う負担感があります。

「新しい所有者に対して居住権を主張できるのは知ってるが、本来大家が家を売られないように努力をすれば自分はこんな「権利の主張」をするという精神活動をしなくてもすむ。
その原因となる「競売事件」になったことで、私にとてつもない不安感を与えた。
自分が法学部を出てるとか法律に詳しければなんともないかもしれないが、家賃の供託ということも知らない素人だ。住んでる家を追い出される、もしかしたら怖いお兄さんが来るかもしれないと考えると夜寝られないときもあった。
この精神的な負担感に対しての慰謝料を請求します。」
なお、自分が支払うべき家賃と、大家が私にくれるという引越し費用は、相殺することで同意。

こんな感じで、家賃の支払訴訟とは別に訴えれば、裁判所が認めたら慰謝料請求がされるでしょう。

慰謝料請求とは「理由が」もっともだ、となっていればいいのです。
但し、前述のとおり合法な権利実現行為は対象外です。

家賃請求は「取り下げ」
慰謝料請求は、いくらかの金額を支払うという形になるといいですね。

でも大家は「金がない」のでしょう。
そのへんが楽しくないですね。
家賃の振込を娘の口座に指定されて、そこに振り込んだ。
だから娘の名義とはいえ、入金されてる金は実質的には大家のものだから、そこから支払え、支払がないなら、所有権の帰属は娘でなく親（大家）だと主張して、預金差押さえを申し出るぞ。

実際には預金差し押さえまで手続きはすぐ行きませんが、貴方が家賃を振り込んだという決定的な証拠がありますので、これは娘の口座だと言う大家の主張は認められないでしょう。

もしかしたら、今での「娘名義の口座にある金」で暮らしてるのでしょう。

noname#94859 · Answer

もう、専門家には尋ねられたのでしょうか。

今更ながらの補足要求で恐縮ですがお答え願いませんか。

１　民売という言葉が何回を出てます。貴方は住宅の借主なので「任意に売りに出す」という行為そのものがなぜできたのかを聞きたいのですが。
　大家から「誰か買ってくれる人を探してくれ」と依頼されてたということでしょうか。
２　貴方がこうむった被害の補償と言われてますが、これは実際にどんな被害にあわれてるのでしょうか。
３　「今からでも債権者が民売に応じてくれないかと知り合いの不動産屋にも動いてもらいました」とありますが、イマイチどういう状況なのかわかりません。というのは、貴方は単なる賃借人なのですから、住んでる家を売る先を考えることなど権限がないのではないのかと思うのですが。

４　「家賃の支払訴訟」は大家がしてきたにしても、それは純粋に弁護士がしてるのか、破産管財人としての弁護士が代理人としてしてるのでしょうか。

５　貴方が住んでる（住んでいた？）賃貸住宅は差し押さえされたのですよね。なぜそれを貴方が知ってるのかが不思議です。差し押さえした物件上の権利者には通知が届きますが、貴方はただの賃借人ですから、知る余地もないと思いますが。登記簿をみた、大家が教えてくれたというレベルでしょうか。

６　不動産を所有してる人間に簡単に免責決定がでるとは、私には思えないのですが。本当に免責決定されてるのでしょうか。

７　破産管財人があなたの個人情報を漏洩したといわれてますが、文章からだと何がなんだかわかりません。弁護士会が謝罪したとありますが、あなたが破産管財人の手続きにそれだけで非協力的になったのがよくわかりません。

なお他回答者のご回答をいじるのではなく、ご質問者の問題解決のために。
税務署は今回のことと一切関係ありません。
破産してると貴方への家賃請求権がなくなるという事は絶対にありません。
民事事件なので警察も関係ありません。

teinen · Answer

No.6の回答者です。早速に回答のお礼を付けていただき，ありがとうございます。
　さて，それを拝見しましたところ，これまでの大家とのやり取りや，「滞納家賃と引っ越し費用の相殺」と言った主張よりも，そもそも大家に請求権があるのかというのが第一の争点でしょうね。

　大家の破産申立に際して，質問者様からの家賃収入が債権，預かっている敷金が債務としてきちんと整理されていたのかどうかも疑問があります。
　大家は，破産して債務が免責されたのに，債権はそのまま残っているっておかしいと思うでしょ。
　きちんと整理されていれば，質問者様が支払うべき家賃は，債権者に分配されるべきものですから，大家に請求権がないように思えます。

　大家から破産申立を委任された弁護士や裁判所が指名した破産管財人がきっちり仕事をしていなかったとも考えられますし。

　質問者様は，家賃を支払うという債務が免ぜられたわけではないので，いずれ支払うか，何らかの債権と相殺されるということになるでしょうが，やはりこういった問題は専門家である弁護士・最寄りの法テラスにご相談された方がよいでしょう。

mano5 · Answer

ある意味面白い大家ですね。

あなたは、大家の娘の口座に家賃を納めていたわけですよね？
当然「あなたの名義」で。

大家が差し押さえ財産を少しでも少なくするために家賃収入を偽装していた事実が明らかだと思われます。
これだと、裁判所としては大家の主張を信用しないと思いますよ。

そうすると、あなたのいう「「貴方には本当に迷惑を掛けた。出来ることは何でもするから言ってください。家賃は引越し費用に使ってください。今の自分にはそれ位しかできません」と言いました。」という点は、信用性が高いと思います。
そして、大家のこの発言は「債務の免除」（民法５１９条）の意思表示に該当すると考えられるので、この発言以降に生じた家賃については、支払いを求める根拠はないと思います。
さらに、当該発言の「家賃」が「すでに生じている未払い家賃」も含んでいると判断されれば、訴状記載の家賃は全て払う必要はないといえるでしょうね。

teinen · Answer

大家などとの話が文書で残っていない限り，家賃を引っ越し費用に充てて良いと言った言わないという水掛け論になってしまいます。
　大家さんがいつ自己破産を申し立てたのか，いつ破産手続開始となったのか，いつ終了したのか，いつ競売されたのか，大家はいつまでその住宅の所有者であったのか，不明瞭な点が余りに多いので，的確な回答はできません。
　家賃を別途積立していたことは滞納を免れる方法ではありません。法務局に供託しないと。
　
　引っ越し費用や慰謝料を請求なさるなら，大家を訴える必要があると思われますので，最寄りの法テラスにご相談なさるのが最良の方法だと思います。

abechi · Answer

言いなりに払う必要はありません。
当時話し合い済みですから　

大家の都合で民売協力要請され家賃と引越し費用同意相殺済みです。
その後　破産したのは貴方に過失原因は無いし
その話のキャンセルの話も無いし貴方に悪意もなし。

反論で　原告人の要請で当時（◎月◎日）
民売協力要請され退去する約束の元で家賃分を
引越し費用同意相殺済みです。　
約束通りに1年以内に引っ越す段取も問当然してます。　
で終りだね。　　

相殺で引越し代で余った　
差額が3万円を返しましょうか？　低レベルな話になるでしょう。

元々大家の巻いた種ですからボロが出ます。

poolisher · Answer

債務不存在で争うことができるかも知れません。

１．大家はそれ以前に娘の口座に振り込み要求をして、家賃滞納を
　　偽装した。
２．その後、あなたの判断で支払を止めた以降支払の督促がない
　　管財人からは滞納家賃の確認も敷金の確認もなかった。
３．競売決定前後に滞納家賃放棄の申し入れがあった。

口頭での申し入れにしろ、いろいろ怪しいことをやってきた大家です
から、家賃放棄の申し入れがあったとの主張はできます。

債務整理の記録の開示を求めれば他にも手掛かりが見つかるかも
知れません。

oska · Answer

＞また大家から何も連絡が無いので仕方が無く通帳に毎月家賃を別途積み立て始めました。

これは、質問者さまの身勝手な行動です。
全く無意味で、契約上は「家賃滞納」ですよ。
大家が破産しようが、賃貸契約には無関係です。
今まで通り、家賃を支払う義務がありましたね。

＞指名された管財人が私の個人情報を不動産業者に漏らすという不祥事を起こし、

何が不祥事なのでしようか？
債権者が大家が持っている権利を引き継いだに過ぎません。
契約の正解では、当たり前の事ですが・・・。

＞私は訴状どおりに支払う義務があるのでしょうか？

あります。
民法上は、家賃滞納に対する損害賠償請求事件です。
残念ながら、質問者さまには１００％勝ち目はありません。

＞被った被害・・・引越し費用や精神的な苦痛に対する慰謝料・・を請求できるのでしょうか？

出来ません。
今回のそもそもは、質問者さまが勝手に行なった「家賃滞納及び別途家賃貯金」に原因があります。
裁判でも、１００％近い確立で敗訴するでしようね。

＞因みに大家は既に免責を受けております。

大家の免責と、滞納家賃請求は別物です。
大家のローン滞納云々とは無関係に、賃貸の世界では「大家が変更になる事は、日常茶飯事」です。
大家が変わった・大家が破産したなどに関係なく、賃貸契約どおりに家賃を払う義務は変わりませんよ。

＞駄文をだらだらと書き連ねました。申し訳ございません

良かれと思って行なった行動が、裏目に出ましたね。
残念ですが、滞納家賃を払ってから、今後の対応を考えるべきですね。

nrb · Answer

やった・・・・
税務署に電話だね

その前に大家に税務署に電話しますと言えば良いです

家賃所得を隠してる可能性があります
また
所得税法違反、及び贈与税のがれの可能性がありますね


それと
この件は大家に請求権が無いです

破産してますので無いんです

私なら請求する要件を満たしませんで終わりですね


それと家主が変更になっても出て行く義務はありません
安く追い出されたのね・・・

大家に350万戻す約束をしているので貴方には50万しか出せない
これ違反だよね
破産時の財産隠し
まあ、ボロボロ色々出てくるね

債務者に知らせてあげましょうね
及び破産管財人ｎ
と警察に・・・

こりゃ見ものだね

Tacosan · Answer

とりあえず言っておくと, 最初の「通帳に毎月家賃を別途積み立て始めました」というのは対応策としてよくありません. 「法務局に供託する」のが正解なんですが.... 普通, こんなこと知らないよなぁ.
後半部分については, まあ「大家さんがローンを払わなかったこと」と「あなたが家賃を支払うこと」とは別ですから, 言われることはしょうがないでしょうね. これに対しては, 大家さんが「家賃は引越し費用に使ってください」といったことを証明できればほぼ勝ちのような気がします (「あのときこう言ったよね. これは, 今後家賃は払わなくていいってことだよね. 今更反故にするの?」と返す).
そういえば, この場合敷金はどうなるんだろう. あれも本来は大家さんに対する債権の一種と解釈できるような気がするが....

破産した大家から家賃の請求訴訟を起こされた

なにか、貴方が、とてつもなく法律を熟知されてるのか、全くのど素人（失礼）なのか、ご質問文と補足説明を読むと判らなくなりました。

この回答への補足

もう、専門家には尋ねられたのでしょうか。

この回答への補足

No.6の回答者です。

ある意味面白い大家ですね。

大家などとの話が文書で残っていない限り，家賃を引っ越し費用に充てて良いと言った言わないという水掛け論になってしまいます。

言いなりに払う必要はありません。

債務不存在で争うことができるかも知れません。

＞また大家から何も連絡が無いので仕方が無く通帳に毎月家賃を別途積み立て始めました。

やった・・・・

とりあえず言っておくと, 最初の「通帳に毎月家賃を別途積み立て始めました」というのは対応策としてよくありません. 「法務局に供託する」のが正解なんですが.... 普通, こんなこと知らないよなぁ.

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　No.6の回答者です。

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