X JAPAN×HYDE!林檎×エレカシ宮本!今秋のまさかの共演9選

旧借地権で更新期間がまだ15年残っていますが、両親が亡くなり、地主さんからは親の代で終わりだから買い戻すと言われました。
現在は価格の交渉中です。
不動産業者さんに計算してもらいましたが、地主さんが言ってきた買い戻し価格は安く、買い戻すと言った地主さんに資金はなく、話し合いが前に進んでいません。この間、地代は支払い続けています。
弁護士さんに相談した所、無いものは出せないから、内容証明等送っても、費用がかかるだけで価格の値上げは難しいとの事でした。
今後、支払い期日を決めてもらう交渉と共に、価格についてももう少し歩み寄った形にしたいので、書面にしようと思っています。
まったく素人の三人娘で対処しているので、地主さんの一方的なやり方に困っています。地主さんは間に専門家を入れたくないようです。
この後の進め方、価格や支払い時期など、アドバイスいただきたく、宜しくお願いします。

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A 回答 (5件)

最近の経済状況から考えると、今不動産は買い手市場なんです。


これは鑑定評価でも考慮されます。
買い手はこの案件ですと、売買代金を受け取るmaritinnさんではなく
売買代金を支払う地主になります。
(かといって必要以上にこちらが弱気になることはありませんが)
それは当然、市場に出した時に売れる金額を考慮するからです。
売主買主が限られる借地権売買も市場を無視できません。
ただでさえ市場性の低い借地権は、このご時世にどうなのかは
説明する必要もないと思います。
売れないとは決して言いませんが非常に売れにくいです。
私はハウスメーカーの出した金額に懐疑的です。
ハウスメーカーが出した金額じゃ買わないだろうしねw

市場全体の悪さを考えると「今後は売買価格を譲歩する必要はない」なんていうのは
どうなんでしょうか?
世の中、旧法の借地権のが多数です。そんなに特別ではありません。
借地「権」であれば皆強力です。
ただ、旧法だろうが新法だろうが売却の承諾料は必要です。
対地主への売買でもその話が出てくるでしょう
地主が介入権を使ってきたら?
その価格のがトータルで考えたら損になりそうだったら?
さらに非訟・裁判の手間・時間・費用がどのくらいかかるかを考えたら
私にはとても「譲歩云々」そんなイケイケ回答はできないです。
地代決めるのも非訟・裁判、売却の許可も非訟なんてのはどうしようもないときだけです。
関係ない他人・とことん揉めたことのない人はホント簡単にいいますがね。
その物件は、地主が変わらない限りずっとしこるわけです。
(少なくとも私は買主には経緯を全部説明してから売りますし)
ここでも市場性が下がるわけです。

結論として、「価格交渉が双方満足」できないのであれば
私は今売るべきではなくもう少し待つのがいいと思います。
市場性が悪すぎます。(私も今は買い一辺倒です)
maritinnさんも地代・建物の固定資産税を払っていて大変でしょうが
地主も土地の固定資産税を払っています。(敵も血を流してます)
借地権割合に応じて分けるか(分けてから売れば借地権を売るより市場性がいい)
地主と一緒に売って、代金を借地権割合で分けるのは検討されましたか?
できるならこれが双方にとって一番いい解決策です。
もし、どうしても売るのなら、物件所在も内容もわからないので
参考程度にしていただきたいのですが・・・
私ならば経験から相続税路線価の120パーセントであれば「検討」します。
地区によっては相続税路線価のが高いなんてこともありますしね
実勢価格より低いとはいいきれませんw
相続税路線価ってのは税務署が相続税を取るために勝手に決めてるものです。
市場とは基本的には関係ありません。
ただ、頭の堅い地主にはいい取っ掛かりにはなります。
お役所が出してる非常にわかりやすいものですからね。
「役所ですらこの金額っていってるのよ」ってことです。
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この回答へのお礼

tetu246さん、再度回答いただき、ありがとうございます。
地主と一緒に売って、代金を借地権割合で分ける方法、全く知りませんでした。
tetu246さんならば、経験から相続税路線価の120パーセントであれば「検討」します。・・・とっても参考になりました。
いろいろ教えていただいて助かります。
借地権のセミナーに参加したりしてきましたが、やっぱり知らない事が多すぎる事、実感してます。
姉妹で良く検討し、後悔しないよう対策を考えていきたいと思います。
ありがとうございます。

お礼日時:2009/04/11 20:14

>第三者に資産活用目的で売却した場合との中間を交渉価格として進めましたが、地主さんの合意が取れませんでした。



地主さんが宅建の有資格者だとすると、旧法の借地権の強さも知っているはずなので上記のようなある程度譲歩したような価格提示でも合意しなかったということは質問者さん方ご姉妹をよほど甘く見ているのでしょう。

今後は価格について譲歩する必要はないと思いますよ。
手放す場合は、市場に出せばいくらの値がつくのかをきちんと査定してもらって、普通に売りに出せばいいでしょう。更新料の未償却分が15年分あることも加味してもらえるかどうかも確認したほうがいいです。関連質問の回答にあるとおり、第三者への売却を地主が承諾しない場合は裁判所が代わりに許可を出してくれるでしょう。
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この回答へのお礼

suzuran113さん、ありがとうございます。
5月に地主さんとの話し合いを予定していまして、姉妹で書面を作っている所です。
地主さんは買い取ると言ってきたものの資金の調達が出来ず、価格を下げてきていると思います。
実家の2階はアパートにしていましたが、地主さんにもう貸さないで欲しいと言われ、それ相当のお金を私達が出して、出てもらっています。
地代の支払いは続けてますし、固定資産税や実家に寄る事もあるので公共料金も払っているので、私達にしたらマイナスになる一方で・・・
この事を地主さんに話しても、お金の工面が出来ないからと言われてます。
第三者への売却は、強く断られてます。
素人の私達では時間が過ぎて行くだけなので、地主さんに不動産屋さんを間に入れたい事を5月に話したいと思います。
親切に回答いただいて、ありがとうございます。
姉妹にも報告します。

お礼日時:2009/04/11 12:53

旧法の借地権について、それがいかに借地人にとって有利なものなのかが解説されている関連質問がありますのでお読みになるといいと思います。


良回答20ポイントを取っている方の回答(複数)が参考になると思います。

http://oshiete1.goo.ne.jp/qa4733491.html

「借地」と言うと単なる「賃貸」と思ってしまう方もいらっしゃるようですが、とても強い権利なのです。

ご両親がその借地権付き建物を取得するためには普通の一戸建てを取得するのと同じようにローンを組んでこつこつと返済していったものでしょうから大事にしてください。

2番目の方が書いていらっしゃる「路線価」は、あくまでも相続税算定のために定められた評価額ですので、実勢価格よりかなり下です。ただ、借地権割合を確認するのには使えます。売買のときの価格は実勢価格ですので御注意ください。

上記の関連質問を読むとよくわかりますが、最近の不動産屋さんは旧法の借地権についてあまり詳しくない場合もあるみたいなので、旧法の借地権に精通した方を探したほうがいいでしょうね。地主さんとの関係も必要以上に悪くならないようお気をつけください。
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この回答へのお礼

suzuran113さん、再度回答いただき、ありがとうございます。
早速、前回の回答を姉妹に見てもらっています。今回の関連質問もとっても参考になりました。
長年、両親は地主さんとは仲良くお付き合いをしてきているので、suzuran113さんのおっしゃる通り、関係が悪くなる事は避けたい事です。
知らない事で後で後悔する事のないように、旧法の借地権に精通した不動産屋さんを探してみます。
ありがとうございます。

お礼日時:2009/04/11 10:23

ここんところ、同業経由で地主側からくる依頼が多いモンで


ポジショントークにならないように気をつけて回答します。

まず、この案件でのポイントは
1.地主にほんとにお金が用意できないのか?(私はその可能性は低いと考えます。)
2.売買価格はhttp://www.rosenka.nta.go.jp/をたたき台にしてください。(借地権割合をかけたらいくらですか?)
3.地主さんが間に専門家を入れたくないのは、自分に有利に進めたいからです。(当然ですよね)

maritinnさんが決着を急がないでいいのであれば、2.の価格より
大きく下げた金額で売るべきではありません。
もったいないです。

この案件は言っちゃえば、ただの売買金額交渉なんです。
価格交渉の得意な不動産屋に任せましょう。
ご自分でするなら、地主さんにhttp://www.rosenka.nta.go.jp/をプリントアウトして
「相続税路線価に借地権割合をかけた金額がこの金額だから、それって安すぎるんじゃない?」
を取っ掛かりにして話し始めてはどうでしょうか?
土台がないとお互いわからないままで話が進みませんからね。
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この回答へのお礼

回答ありがとうございます。
以前に依頼した不動産業者さん(ハウスメーカー)が計算して価格を出してくれていますが、第三者に資産活用目的で売却した場合との中間を交渉価格として進めましたが、地主さんの合意が取れませんでした。
地主さんは宅建の資格があるのを強味として言ってきますので、ハウスメーカーでない別の不動産屋さんをあたってみようと思います。
ハウスメーカーさんは、建替えの受注を期待しますので・・。
ありがとうございます。

お礼日時:2009/04/11 09:53

建物の名義はご両親だったと思いますが、きちんと名義変更はしましたか?



手放してもいいと思っていらっしゃるのなら、
・地主に売却
・第三者に売却
という方法が取れるわけですが、地主さんが買い戻すとしても基本的に第三者に売却するような価格でなければなりません。価格で折り合いがつかなければ手放す必要はありません。現在誰も住んでいないなら貸家として貸し出すこともできます。発生する賃料は地主さんには関係ありません。

借地権は財産ですから不当な要求に譲歩する必要はありませんよ。
価格を調べてくれた不動産屋さんは地主さんと関係のある業者ですか?
関係のない不動産屋さんであればそこでもいいですが、もしも地主さんと関係のある不動産屋さんであれば、もう一度別の不動産屋さん(地主さんと関係のない)に相談して、間に入ってもらうべきです。この際、地主さんの意向は関係ありません。もちろん売買が成立したときの手数料は発生します。
地主さんには「親が残してくれた大事な財産ですから間違いがあってはいけませんので、不動産屋さんに間に入ってもらうことにしました」とでも伝えて以後の交渉は不動産屋さん経由で行えばよろしいと思います。

現在地主さんに資金がないといっても、買い戻す土地を担保にすることができるのですから銀行から借りるなどして用意すべきでしょう。
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この回答へのお礼

回答ありがとうございました。
建物の名義変更はしました。
価格を調べてくれた不動産屋さんは、地主さんとは関係ありません。
ただ以前に交渉していただいた際、地主さんに実家をアパートに建替えて、家賃収入を買戻し費用のローンにあてればといった話をし、建替えを任せて欲しいといった内容だったそうです。
地主さんはその不動産屋さんに依頼する気もなく、ローンを組む気もなく、もう交渉には来ないで欲しいと、決裂してしまいました。
その不動産屋さんは、地主さん・私達、のどちら側に付くという訳ではなく、と何回もお話がありましたが、結局はアパート建替えの受注が欲しかったのが一番だったと感じています。
回答いただいた内容、早速姉妹に報告します。
とっても参考になりました。先ずは再度、不動産屋さんの依頼から始めてみます。ありがとうございます。

お礼日時:2009/04/10 18:09

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Q借地権って地主に売れるのですか?

私の家は、地元の地主から土地を借りて、そこに家を建てて住んでいます。
借地権の契約もあり、自宅も登記されています。
更新は2年前にしたばかりであと18年あります。

こんな契約途中ですが、、この借地権を地主さんに売ることができるのでしょうか?

いろいろ調べてみると、「地主さんへ借地権を売ることができる」と知りました。

これは誰でもできるのでしょうか?
地主さんが応じないとだめなんでしょうか?
そもそも、地主さんの土地なのに、なぜ借地権を売ることができるのでしょうか?

Aベストアンサー

相手が承諾すれば売買可能ですが、
元々自己の土地なので、契約満了もしくは解除になれば、好き勝手に使用できるため買い取りには応じないでしょう。
地主に借地権の買い取り義務はありませんので。

ちなみに、
借地契約には、有償の「賃貸借契約」と、無償(地代がものすごく安いか無料)の「使用貸借契約」があります。
支払っている地代が、固定資産税+都市計画税(公租公課)程度であれば、借地契約は使用貸借とみなされ、
借地法1条で定める「借地権とは建物の所有を目的とする地上権および賃借権をいう」という定義からはずれますので、同法で保護される「借地権」は存在しないです。

ですので、まずは賃貸借か使用貸借かを確認することから始めてください。

それと、
借地人の都合で借地契約を途中解除する場合、
契約の不履行になるので、地主から残存期間の地代未払いを請求された場合支払い義務があります(通常契約書に書かれていたりします)。(民法415条)。

あとは、
建物買取請求権というのがあり、
地主に対して、借地上の建物の買取りを求める権利ですが、
どういう状況でも行使できるものではなく、
次の場合に、買取請求ができます。
1.借地権が消滅し、契約が更新されなかったとき。
2.借地権者から借地上の建物を譲り受けた者に対して、地主が賃借権の譲渡や転貸を承諾しないとき。

借地権に建物買取請求権を定めた目的は、借地契約の解除や借地権の譲渡、転貸を拒否されて使用できなくなった場合、
借地人が建てた建物を無償で放棄することがないよう、費用(買い取りの請求が行われたときの評価価格になり、建築当時の価格にはなりません)の回収を図らせるためです。

相手が承諾すれば売買可能ですが、
元々自己の土地なので、契約満了もしくは解除になれば、好き勝手に使用できるため買い取りには応じないでしょう。
地主に借地権の買い取り義務はありませんので。

ちなみに、
借地契約には、有償の「賃貸借契約」と、無償(地代がものすごく安いか無料)の「使用貸借契約」があります。
支払っている地代が、固定資産税+都市計画税(公租公課)程度であれば、借地契約は使用貸借とみなされ、
借地法1条で定める「借地権とは建物の所有を目的とする地上権および賃借権をいう」...続きを読む

Q借地料の適正価格の調べ方[教えて]

約50年前に借地(13坪)に居住用家屋を建てて今日に至っております。過去に幾度か土地代の値上げもありましたが約10年前から今日まで月額(\10,215/13坪)で借用していたところ、このたび地主から突然月額(\19,068/13坪)に値上げすると一方的に通告され賃貸借契約書を渡されまた。
そこで
(1)現在の土地代\10,215が妥当な金額なのか否か(安いのか、高いのか、こんなものなのか)客観的にしらべる方法を教えていただきたいのです。

(2)時の経過と共に評価額、相場も変わるでしょうから賃借料が変化するのはやむを得ないこともわかりますが一気に90%近く値上げするのは果たして同義的、法律的にいかがなものでしょうか?
土地の所在地は再開発とか商業施設も無く、ごく普通の変化の無い下町で土地の相場を左右するような条件はありません。

(3)値上げを拒否する方法はどのような方法でしょうか?

Aベストアンサー

※地代は個別性が強いので、以下の回答はひとつの見方(ヒント)として読んで下さい。

1.地代をコスト面から見た場合、一般に「地代=固定資産税(都市計画税も含む)+地主の報酬(必要経費も含む)」という算式で表されるので、まず、この土地の固定資産税等を調べることから始めて下さい。

 借地人は、土地所有者の承諾なしに、土地の固定資産税評価証明書を市役所で取ることができるので、借地契約書や身分証明書など必要書類を持参の上、市役所の担当課でこの証明書を発行してもらって下さい。必要書類は市役所によって異なることもあるので、事前に電話でご確認されてからのほうがいいです。証明書の発行手数料は、概ね500円前後だと思います(市によって異なる)。

 評価証明書には固定資産税と都市計画税の年額が記載されていますから、その金額の2倍~4倍が「借地権」を主張するための地代の年額の最低水準になります。月額地代は単純に12ヶ月で割れば算出できます。
 「2倍~4倍」と幅があるのは、市町村によって税の負担調整の適用状況が違うからです。

2.次の検証方法は、相続税路線価から推定する更地価格に地代利回りを乗じて地代を試算してみる方法です。
 国税庁HPを下記に貼っておきますので、「平成17年度路線価図」から自宅の土地の路線価を見つけて下さい。
http://www.rosenka.nta.go.jp/main/main_h17/index.htm

 例えば、路線価が「280」と表示してあれば、280000円と読んで下さい。路線価は時価の80%相当なので、28万円を0.8で割り戻せばおおよその更地価格を推定することができます(28万円÷0.8=35万円)。
 地代利回りは地域性や個別性に左右されるので、確定的な数値は出せないのですが、一般に住宅地の地代の期待利回りは1.5%~2.0%程度だと言われています。
 愛知県HPから、「定期借地権の活用による期待利回りと税負担」に関するページをご参考までに貼っておきます。
http://www.pref.aichi.jp/tochimizu/akispace/seminor/kiroku-take2.htm

 例示として期待利回りとして1.5%を採用した場合、35万円×1.5%=5250円と求め、これに土地の面積43m2(=13坪)を乗じて、年額地代225750円を試算します。12ヶ月で割って、月額18812円がこの路線価の場合、地代の標準的な数値になると思います(※なお、地代は個別性が強いので、本件のように土地面積が少ない場合、1.5%より高い利回りになることもあると思う)。

 なお、相続税で定期借地権の評価額を求める場合の利回りは、3.0%です。国税庁HPから「基準年利率」のページを貼っておきます。
http://www.nta.go.jp/category/tutatu/sonota/hyouka/1205/02.htm

3.このほか、同様の居住用家屋について自宅周辺の地代水準を調べて、それとの比較をするという方法が考えられます(市場性から検証する方法)。しかし、地代の相場は一般に公表されていないので、一般人が地代の事例を多く収集するということは現実にはとても困難なので、この方法は採用できないと思います。

 上記で紹介した固定資産税から検証する方法、相続税に地代利回りを乗じて検証する方法を基に、参考値としてコスト面から検証した地代の水準を試算してみて下さい。

4.借地借家法では、地代増減を当事者どちらからでも主張できるので、地主が「突然月額19,068円に地代を値上げ」しても有効な契約です(借地借家法11条1項)。「90%近く値上げする」というのは結果にしか過ぎないので、道義的にも法律的にも全く問題はありません。ですから、借地人は、指定された月から改訂された地代を支払うことになります。

※平成4年以前の借地契約は、基本的に旧法である「借地法」が適用されますが、説明をわかりやすくするため新法である「借地借家法」で回答しています(条文の趣旨や考え方はほとんど同じです)。

 ただし、改訂された地代に不服なら、そのことを地主と交渉して上げ幅を縮めてもらうことは可能です。それでも地主が折れなかったら、裁判で決着を付けるしかありません。
 裁判の結果、地主の地代が認められたら、改訂地代と現行地代の差額について年10%の利子を付けて地代を支払う義務があります(借地借家法11条2項)。
 逆に、借地人が主張する地代が認められたら、現行地代を支払っているだけでよいということになります。

 値上げを拒否する方法は、まず、地主と交渉をして上げ幅を下げてもらうこと、それでも地主が拒否したら現行地代はしっかり支払った上で(地代を支払わないと債務不履行になるから)、地代に関する裁判を地主に起こしてもらうしかないと思います。

※地代は個別性が強いので、以下の回答はひとつの見方(ヒント)として読んで下さい。

1.地代をコスト面から見た場合、一般に「地代=固定資産税(都市計画税も含む)+地主の報酬(必要経費も含む)」という算式で表されるので、まず、この土地の固定資産税等を調べることから始めて下さい。

 借地人は、土地所有者の承諾なしに、土地の固定資産税評価証明書を市役所で取ることができるので、借地契約書や身分証明書など必要書類を持参の上、市役所の担当課でこの証明書を発行してもらって下さい。必要書...続きを読む


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