築25年の中古マンションを購入し、これからリフォームをしようと思っています。
 管理人の紹介で、同マンションに居住しているリフォーム会社(個人)の方に見積りを依頼しましたが、”室内の水道管を交換したほうが良い”とのことでした。
 中古マンションやリフォーム会社(個人含む)についてお詳しい方にご意見を戴きたいと考えています、よろしくお願いいたします。
1.築25年ですから水道管も傷んでいると思いますが、水道管の寿命(室内ので  す)はどれくらいになるのでしょうか?
2.管理人と住人のリフォームの方の癒着を正直疑っています。
  ”リフォームの見積りのために度々来ます”と管理人に挨拶したところ、管理  人が”水道管の交換”を切り出してきました。
  住人のリフォームの方に下見してもらったところ、口裏をあわせたように水道  管の交換を薦めてきました。
  一方、他のリフォーム会社に見積りを依頼したところ、”見てみないと判らな  いが交換の必要はないのでは”とのこと。
  一戸建てのシロアリと同様な、リフォームの方の切り口だ、とのこと。
  シロアリのように、”水道管の交換”を薦められた方はいらっしゃいますか?
  または、本当に交換すべきなのでしょうか?

 10階建ての6階の南東の角部屋、200戸のマンションで、水道管は玄関のほうからベランダの給湯器まで繋がっています。
 よろしくお願いします。 

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A 回答 (2件)

マンション等の共同住宅で起こりうる


重大なトラブルとして水漏れがあります。
居住部分であるトイレなどから水が漏れて
下の部屋が水浸しになってしまったりしたら
損害を賠償しなくてはならなくなると思われます。
そのような事態を避けるためには
まめな更新
水漏れ保険に加入する
などが必要です。
業者としては水漏れが起こっても責任がとれません。
たとえ「交換しなくても大丈夫ですよ」と業者が言ったとしても、
水漏れが起こった場合、助けてはくれないでしょう。
助けることができないのに、安易に「大丈夫」と言っていたとしたら
その業者には注意する必要があります。
自己責任でしっかりと判断する必要があります。

25年なら交換しておくのが無難だと思われます。
配管自体は安いものなのですが、
配管を取り替えるために床をはがしたりするので
工事費がかさみやすく、なかなか取り替えにくいものです。
ですから、入居の際の大規模なリフォームなどの
取替えられるチャンスに取り替えておくのが無難です。

リフォームするのであれば、
紹介された業者だけにこだわらず、
平行して別な業者にも相談してみるのが良いと思います。
二つの業者の見積もりを見てから決定するのが自然です。
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この回答へのお礼

やはり交換したほうが良いということですね。
築25年ですから...

見積りは4社に依頼しています。長く付き合える業者にお願いしようと思います。
有難うございました。

お礼日時:2003/03/07 12:27

あなたのマンションには管理組合はありますか。


あるいは管理会社があるのでしたら、どちらかに相談してみてください。
他のお部屋の方はどうでしょう。すでに、工事を済ませてるお宅がありましたら
参考に意見を聞いてみてはいかがでしょうか。

集合住宅の給水管の場合、(1)更生工事と(2)更新工事があります。
パイプの種類もいろいろありますので、確実な返答は出来ませんが、

(1)更生工事には、砂を高圧で流し込みサビを取り除いたあと塗膜を吹き付ける
   方法が一般的に行われてます。他にも磁気などでサビをイオン的に変化させ   て赤錆をなくす方法もあります。更新工事に比べて安価ですみます。
   15年くらいが目安でしょうか。いずれにしても最終的には更新工事が
   必要です。
(2)更新工事は、そっくりパイプを新規に交換してしまいます。床や壁を壊すの   で大掛かりになり工事金額も当然高くなります。

hit-okさんの場合は、築25年ということなので更新でもおかしくはありません。
しかし、こればかりは物件によって驚くほど劣化度が違うのでなんとも言えません。1番いいのは管理組合の費用で、アトランダムに部屋を選んでファイバースコープを使ってパイプの中を調査してみるのが1番はっきりします。とにかく、集合住宅なのですから、組合でまとまった行動するのが最良だと思います。何軒かまとまれば何でも単価は安くなるものですよ。
見積もりは、内容の差こそあれ無料だと思いますので、急がずに何社か当たってみましょう。   

参考URL:http://www.sumitate.co.jp/fureai/kaiteki/015/

この回答への補足

アドバイス有難うございます。
居住部分外の”更新”工事は済んでいると管理人は言っており、新たに入居してくる家族や居住中でもリフォームを検討しているところには”LDK~浴室~トイレの下の水道管の交換を薦めているようです。

現在公営の集合住宅に住んでおり、数年前たしか”ライニング工事”という砂でサビを落とし、ゴムを圧着させる工事をしていた経験ありますが、あくまで”外側”の修繕でキッチンの下の水道管には手をつけなかったと記憶しています。

やはり、”内側”も交換ないし更生をした方が良いのでしょうか?
常に水が満ちていてもサビるものなのでしょうか?

補足日時:2003/03/05 22:11
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Q給水管の工事費用、13.5万円って高くないですか?

銅管が腐食し、床への水漏れが激しかったため、給水管の工事をしました。住まいはマンションの1階です。

いざ工事を頼み、来てもらうと見積もりなど詳しい話もなく、工事が始まりました。
いくら位かかりそうかこちらから尋ねたところ「銅管を切ってみないとわからないが5万円位、フレキ管も替えるともう少し高くなる」と言われました。

しかしいざ修理が終わり請求された金額は13万5000円でした。(1時間くらい、お一人での工事でした。)
高いとは思いましたが見積書にサインをしてしまいました。
この工事の金額は、一般的に見て高すぎませんか??

工事内容は、
・湯沸かし器連結の銅管、30cm取替え工事
・湯沸かし器連結のフレキ管、約20cm取替え工事
・フレキ管、銅管の保温材による保護(フレキ管、銅管に巻きつけてました)
以上です。

詳しい方、ご意見お願いします。。。

Aベストアンサー

>まさに全国チェーンの業者です。。。
やはりそうですか、支払いを済まされたそうですが、その金額でおつりが来る内容の工事だと・・・(はっきりとは断言できないのですが)

電話帳見て、依頼したのでしょうか?

>見積書にサインしていても料金支払いの抗議を出来るものなのでしょうか?
その場で支払いをしたのでしょうか?
その業者に、適正な見積もりかどうか、違う業者に調べてもらうといえば、もう連絡が来なくなるか、そんな感じだと。

あとは先ほど書いたように水道局が一番確実な方法だと思いますので。

それにしても余りにもひどすぎる、金額ですよね。

Q築35年の中古マンション購入時における注意点(長文です)

標記の件、アドバイスをいただければと思います。
当方、32歳会社員をやっており子供が一人います。

現在2900万円で、マンションの購入を検討しており、住環境や利便性は最高によく、非常に気に入ったのですが、表記の通り、築35年近くたっており、購入に二の足を踏んでいます。

部屋の中もなんとなくレトロな雰囲気が漂っており、古い印象は否めません。ただ、内装等の古さは個人的にはあまり気にならないのですが、やはり見えない部分、配管周り等を非常に心配しています。

月並みな質問で申し訳ないのですが、このような中古物件を購入する際に注意すべき点をご教示頂けたら幸いです。ちなみに、業者さんが言うには、発売当時は非常に高価なマンションであり、施工主もしっかりしているので、作りは全く問題ないと言ってました。ただ、配管に関しては、年数も年数であるために、保証は出来ないとの事です。(ただ配管を含めてリフォームすれば長い期間住めるということです。費用は400万くらいだと言ってました。)ちなみに、大規模修繕も過去何度か行っており、今後暫くはないそうです。管理もしっかりとなされており、管理人も常勤です。

よく、住宅雑誌などを読んでると、青山辺りで築30年以上たったマンションをリフォームして住んでるという記事が載っていたりしますが、快適な点のみ記載してあり、実際にどのような不都合が生じたかが書いてないので、あまり参考になりませんでした。

リフォームをしていけば、この先何十年も住めるものなのでしょうか?

以上何卒よろしくお願い致します。

標記の件、アドバイスをいただければと思います。
当方、32歳会社員をやっており子供が一人います。

現在2900万円で、マンションの購入を検討しており、住環境や利便性は最高によく、非常に気に入ったのですが、表記の通り、築35年近くたっており、購入に二の足を踏んでいます。

部屋の中もなんとなくレトロな雰囲気が漂っており、古い印象は否めません。ただ、内装等の古さは個人的にはあまり気にならないのですが、やはり見えない部分、配管周り等を非常に心配しています。

月並みな質問で申...続きを読む

Aベストアンサー

>リフォームをしていけば、この先何十年も住めるものなのでしょうか?

(1)まず、修繕積立金の現在高を確認します。
70戸程度の中規模マンションでも、7000万円以上の積立金残高はほしいところです。
それがないと、大規模修繕工事時に一戸150万円くらいの一時金の徴収もしくは、
修繕積立金値上げまたは、借入れ金対応などが発生します。

(2)次に、すでに行った大規模修繕を聞きます
ポイントはそんなに多くないですからしっかり記憶してください。

■エレベータの取替えは済んでいるか。
  一機1300万円程度ですから、取り替えているケースもあるでしょう。オレの家は二階だから
  関係ないとか言わずに。取替えとなれば割り勘でお金を払うのですから。
  ちなみにエレベータの耐用年限は25年から30年。しかし千代田区麹町あたりの老朽マンション
  の多くは、エレベータ改修をしていないところが多いです。オーバーホールとか制御機器の
  取替えで対応していますが、動力部分が限界にきているものも多いです。
  取り替えたら電気代も安くなるし、籠もきれいになります。

■給水タンク、ポンプの取替え
  給水タンクは25年以内で一度とりかえているはずです。取り替えていなかったら、鼠の死骸が
  なかで溶けていい出汁出しているかも。
  ポンプは確実に取り替えています。でももう2代目が老朽化の時期かもしれません。

■屋上防水層改修はどうなっているか。
  これも最上階以外は気にならない話題ですが、実際修繕となれば金は応分に負担します。
  築35年というと、最も気になるのは屋上防水の劣化ですね。
  いわゆるビンテージマンションと呼ばれる、昔の都心部の高級マンションの多くは屋上防水
 仕様もアスファルト防水、コンクリート押さえという高級仕様になっているケースが多いです。
 これは、持ちがいいのは長所ですが、改修工事にも金がかかります。
  屋上防水の耐用年数は普通25年~35年

■外壁タイルの浮き、剥離は大丈夫か。
  長期修繕で、打ち継ぎ目地のシーリングや、窓周りのシーリングの改修をしますが、外壁の
  浮きの調査をやっていないと、突然タイルが剥離して事故になったりもします。

■共用部分の給水管、排水管の取替え
  古い設計では、給水も排水も、各住戸内を縦に通っている可能性があります。
  共用部の給水管の劣化は、赤水、つまり錆の水の問題になります。
  30年経過して配水管の取替えをしていないと、赤水を心配すべきです。
  オープンハウスや、居ぬきの見学の際は、朝から水を出しているので赤水が出ません。
  しかし、朝一で水道を捻れば、見事な茶色のにごり水が出るかもしれません。
  私は築28年のマンションを見学に行った際に、いきなり台所の蛇口を捻って、赤水の多さに
  驚きました。

(3)次に、仲介業者から、長期修繕計画の内容の説明をうけます。
  上記の主要設備の更改が、すべて先送りされていて、なおその工事費も不明確ならば

>ちなみに、大規模修繕も過去何度か行っており、今後暫くはないそうです。
>管理もしっかりとなされており

というのは、眉唾ということになります。
大規模修繕が
第一期(10年~15年) 外壁シーリング、鉄部塗装替え、ポンプ基盤改修など
第二期(23年~25年) 外壁シーリング 鉄部塗装替え 給排水劣化部取替え ポンプ、給水タンク取替え
第三期(32年~35年) 外壁シーリング エレベータ更改 屋上防水改修、 鉄部塗装替え 給排水取替えなど

過去三回やっていても、金がないから、外壁と鉄部しかやっていないということも考えられます。

(4)耐震ですが、1981年以前の建物は、旧耐震基準で作られています。一概にすべてが弱いとは
いえません。新耐震基準で判定する「耐震診断」を行って補強が必要かどうか確かめるということに
なりますが、マンションで補強工事までやった例は少ないです。
これについては、修繕積立金に余裕がある管理組合が、耐震診断をやるケースもあります。
 
次に、占有部分ですが、室内の給排水管は、当然劣化が進んでいると思います。
まず、過去に何世代が住んだか、で大体改修履歴がわかります。
住んだままの大規模改修は極めて困難ですから・・
35年の間に、代が3代変わっていれば、おそらくキッチンや、洗面、浴室、湯沸かし器は
更改して10年以内のものがついている気がします。

>ただ配管を含めてリフォームすれば長い期間住めるということです。費用は400万くらいだと言ってました。

基本的にあと10年以上住むには、配管を含めた改修は必須です。
クロスの張替え、フローリング改修、室内ドアの取替えなどだけで、既存のキッチン、浴室、洗面などをそのまま使うのなら、
100万円~140万円
キッチン、バスユニットの改修も入れたら200万円~250万円。配管含めて内装一新の場合、400万円以上かかります。

となれば、3300万円の新築物件との比較という目安で考えるべきです。

>間取りは、75平米で、2LDKです
古いタイプの高級マンションですね。リビングが横長で、センターインのタイプかもしれません。間取りがいい
なら、それも重要な要素です。
22.7坪 リフォーム込みなら 坪145万円。
現在、世田谷、桜新町あたりで築20年内外で160万円ですから、安いといえば安いです。

ただ、5年以内に修繕積立金150万円を追加されたりするケースがあったり、
管理費や駐車場が、相場より高かったりするケースでは微妙です。

その他の注意事項は
(1)賃貸比率
  築35年というのは、多くの居住者が転売し、そのあげく居住用でなく賃貸物件に変わっている
  ケースが考えられます。全体の居住者のうちの賃借人の比率を知っておくべきです。
  賃借人が多くなれば、おのずと管理に対する感心は低下します。
  仮住まいという意識から、建物の扱いもいいかげんになります。また、初期の居住者がほとんど
  いなくなるのが築25年あたりからで、変な理事長が、恣意的な管理をしたりという話も出てきて
  次々と転売が出て価格が下がるという事例もあります。
  逆に、初期の居住者が30年経ってもまだ住んでいるマンションは、郊外の団地など売りたくても売れない
  物件は別ですが、管理のよいマンションの証拠でしょう。

(2)デベロッパー
  築35年といえば、マンション専門デベロッパーの、藤和や大京などが活躍した時代
  また、都心部では三井不動産がパークマンションシリーズで名作を残した時代でも
  あります。
  コープオリンピア(藤和)、網長パークマンション(三井)など、広尾タワーズなど長寿命の名作も
  あります。この時代、1970年の万博以来の建築ブームで、都心のマンションには丹下健三や
  槙文彦など一流建築家が設計したものも少なくないです。
  でも、その一方で、駄作、手抜きも多いわけで、見る目がないと泣きを見ます。その意味でも
  当初のデベロッパーは一応の目安になります。

(3)土地比率
  土地が今後値上がりする地域とは思えませんが、現在の地価と持分の土地面積をかけて
  正味の土地価格を知っておくのは、重要なことでしょう。

(4)ローン控除対象外
  新築や中古でも25年以内なら、確かローン控除が受けられます。35年ではいくらんでもダメ。 


>現在2900万円で、マンションの購入を検討しており、住環境や利便性は最高によく、

文京区は割高エリアですから、ただ、駒込というのは私、個人的には????ですけど。
本駒込は文京区ですが、駒込は豊島区。
確かに六義園の緑豊かな高級住宅地ではあります。

>非常に気に入ったのですが、表記の通り、築35年近くたっており、購入に二の足を踏んでいます
文京区好きは、絶対にベイエリアには足を運ぼうとしないですから(;;)まぁ新築の3800万円あたりを
すすめてもだめでしょうけど。もう少し数多くの物件をご覧になって決めてもいいのかと思います。

>業者さんが言うには、発売当時は非常に高価なマンションであり、施工主もしっかりしているので、
>作りは全く問題ないと言ってました。

このへんがラフですよね。具体的に、発売当初の価格とか、デベロッパー名とか施工業者とか
わかればいいのですが、そこまで書くと個人情報まるわかりですから、無理でしょう。

いろいろ書きましたが、しっかりチェックされて納得いく買い物なさってください。値段はもう少し
値切っていいです。どうせ売主は買い替えでしょうから。
この辺になると骨董選びに似てきます。多少失敗しても値段が安いと納得できますし、
趣味の問題も大きいですよね。
無名の作家の油絵でも、本人が気に入っていたら、額を入れ替えるだけで立派なインテリア
のしつらえになるのと同じです。

>リフォームをしていけば、この先何十年も住めるものなのでしょうか?

(1)まず、修繕積立金の現在高を確認します。
70戸程度の中規模マンションでも、7000万円以上の積立金残高はほしいところです。
それがないと、大規模修繕工事時に一戸150万円くらいの一時金の徴収もしくは、
修繕積立金値上げまたは、借入れ金対応などが発生します。

(2)次に、すでに行った大規模修繕を聞きます
ポイントはそんなに多くないですからしっかり記憶してください。

■エレベータの取替えは済んでいるか。
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Qマンションの、雑排水管改修工事について

 こんにちは
 来年で、築35年となる、古い分譲マンションに、竣工当時から住んでいます。
 この度、マンション内の雑排水管の大規模な改修工事が実施されることになり、先日、それについての説明資料が配布されました。
 工事内容は、共用部分の雑排水管、通気管の更新工事、専有部分の、台所および洗濯機排水パンの改修工事などで、大掛かりな工事のため、工事期間も3~4ヶ月かかるとのことです。
 具体的な時期は未定で、おそらく来年度中と思われますが、ここで、大きな問題が生じます。
 それは、該当の工事期間中、4日間連続での在宅が必要とのことです。
 資料には「ご都合の悪い方は、親戚、友人、同マンションの居住者様などに、ご在宅を依頼していただきますようお願いします」と記載されていましたが、そんなことは、到底不可能です。
 私は、母が亡くなってからは、1人暮らしのため、もし4日間連続の在宅がどうしても必要となれば、職場の上司に、事情を話して理解していただき、4日連続で有給休暇を取得するしか方法はありません。
 そこで質問ですが
1、マンションでは、設備の維持管理のためには、このような改修工事は欠かせないものですが、今回のように、4日間連続の在宅が必要などということは、起こり得るのでしょうか。
2、また、マンションにお住まいの方で、私と同じようなケースを経験された方は、こうした問題に、どのように対処されたのでしょうか。
(たとえば、業者と管理組合とが交渉され、その結果、連続の在宅の必要がなくなったなど)
 専門家の方、事情に詳しい方、実際に経験された方などからのご回答を、よろしくお願いします。

 こんにちは
 来年で、築35年となる、古い分譲マンションに、竣工当時から住んでいます。
 この度、マンション内の雑排水管の大規模な改修工事が実施されることになり、先日、それについての説明資料が配布されました。
 工事内容は、共用部分の雑排水管、通気管の更新工事、専有部分の、台所および洗濯機排水パンの改修工事などで、大掛かりな工事のため、工事期間も3~4ヶ月かかるとのことです。
 具体的な時期は未定で、おそらく来年度中と思われますが、ここで、大きな問題が生じます。
 それは、該...続きを読む

Aベストアンサー

>この度、マンション内の雑排水管の大規模な改修工事が実施されることになり

過去の管理組合の総会で、この工事を実施するための議案があり、その中で共用部分以外で台所および洗濯機排水パンの工事の説明もあったはずですが、この洗濯機排水パンの工事についてはどのような説明だったのでしょうか。

雑排水管の工事ですが、共用部分にある雑排水管は管理組合の責任範囲なので、管理組合として更新するということでしょう。

で、この雑排水管のですが、専有部分にも繋がっています。
この専有部分の雑排水管は、その区分所有者の責任範囲ですので、本来ならば今回の工事から外さなければなりません。

ただし、ここで問題なのは、「管理規約」がどうなっているかです。
「専有部分内の雑排水管なども共用部分とする」というような記載があれば、今回の工事の範囲に含まれることになります。
「記載がない」ということであれば、今回の専有部分内である台所および洗濯機排水パンの改修工事については拒否できます。
「管理規約」は、共用部分の維持・管理を定めていますので、専有部分にはタッチできません。
そのかわり、専有部分内の雑排水管などが原因で漏水などの問題が発生した場合は責任はとってください、ということです。
まあ、理事会としては専有部分の雑排水管も共用部分と同様に老朽化しているはずなので、この際専有部分のも・・・。と考えたのでしょうが。

もうひとつの問題点は、共用部分の雑排水管などの更新にあたり、専有部分に立ち入らないとその工事ができないのかどうかです。
専有部分からでしかその工事ができないとすると、専有部分への立入は拒否できません。
つまり、「工事当日は職人さんが専有部分に入れるようにしておかなければならない」ということです。

ただし工事の作業中、本人がずっと在宅している必要はありません。
誰かが玄関のカギを開ければよいのです。
カギを開けた人は作業中、ずっと在宅していても良いし、在宅していなくても良いのです。
なお、「台所および洗濯機排水パンの改修工事をしなくても良い」のであれば工事時間も短くて済むはずです。

とにかく、専有部分に入らなければ共用部分の工事ができないわけですから、何とか考えるしかありません。
そこで「ご都合の悪い方は、親戚、友人、同マンションの居住者様などに、ご在宅を依頼していただきますようお願いします」ということになるのです。
ここでいう「ご在宅」とはずっといてくださいという意味ではありません。
工事の時間に玄関のカギが開いていて、後のことは職人さん任せでも良いのです。
従って、玄関のカギを管理人さんに預けておくという方法も可能です。

4日間連続でという問題については、台所および洗濯機排水パンの改修工事も含めての話ですから、台所および洗濯機排水パンの改修工事が不要であれば、工事手順の見直しによって短縮される可能性はあります。

>この度、マンション内の雑排水管の大規模な改修工事が実施されることになり

過去の管理組合の総会で、この工事を実施するための議案があり、その中で共用部分以外で台所および洗濯機排水パンの工事の説明もあったはずですが、この洗濯機排水パンの工事についてはどのような説明だったのでしょうか。

雑排水管の工事ですが、共用部分にある雑排水管は管理組合の責任範囲なので、管理組合として更新するということでしょう。

で、この雑排水管のですが、専有部分にも繋がっています。
この専有部分の雑排水管は...続きを読む

Q築25年のマンションの床下のコンクリート内配管

築25年の区分所有のマンションに住んでいます。

自分の部屋専用の各種配管(給湯、給水、ガス配管等)が床下のコンクリートの中に埋まっている場合は、それらの配管はたとえ自分の家専用に使われていてもそのコンクリートに埋まっている部分は共用部分となると以前の質問で教えてもらったですが、
この質問です。
http://oshiete1.goo.ne.jp/kotaeru.php3?q=2260507

その考えでいけば、配管の水漏れ等が有って被害が生ずれば、その被害の弁償及び修理はマンション管理組合(全区分所有者)が負うことになると思うのですが、

実際問題として築年数が古いマンションでは、そのような配管の問題に対して管理組合、そこに住んでいる区分所有者はどのように対処しているのでしょうか?

管理組合がその専用部分の床下にある耐用年数の過ぎた配管を交換しようにも、そのためには、住んでいる人を一旦退去させて、床のフローリング等を全て破壊して、かつ、床下のコンクリートをハツらないと交換できないので、費用の面からも、それらの費用を「全て」、管理組合が負担するというのも現実的とも思えません。

当時はそのような後先考えない設計のマンションは多い事と思います。

そのような配管の問題を抱えたマンションに住んでいる私としては、配管は共用部分だから責任はすべて管理組合にあるとして、耐用年数の過ぎた配管を使い続けるのがいいのか、あるいは、それらの配管の使用を停止して天井裏等別の場所に給湯、給水配管を設け使用するのがいいのか迷っています。(耐用年数の過ぎた床下配管をコンクリート内部から取り出し、新しい配管を敷設する事は、費用の面から現実的ではないということで考えていません)

これらの問題に詳しい方アドバイスいただけると幸いです。

築25年の区分所有のマンションに住んでいます。

自分の部屋専用の各種配管(給湯、給水、ガス配管等)が床下のコンクリートの中に埋まっている場合は、それらの配管はたとえ自分の家専用に使われていてもそのコンクリートに埋まっている部分は共用部分となると以前の質問で教えてもらったですが、
この質問です。
http://oshiete1.goo.ne.jp/kotaeru.php3?q=2260507

その考えでいけば、配管の水漏れ等が有って被害が生ずれば、その被害の弁償及び修理はマンション管理組合(全区分所有者)が負うことにな...続きを読む

Aベストアンサー

前に住んでいたマンション(600世帯)が古くなり、配水管工事しました。古い水道管は赤茶色の水アカで半分ぐらいうまってましたよ。オエ~。

キッチンなど水回りの床を一部めくって入れ替え、戻しました。それまでにもリフォームされた家も多かったので、そのあたりは考慮されたようです。工事は一件としてはたいへんなのは3日ぐらいでした。近くのホテルと相談して、安く斡旋してもらい、宿泊しました。
ある程度は積み立て金をまわしましたが、追加でもいくらかは必要だったようです。個々でついでにリフォームもされていましたね。早めにわかっていれば、心づもりもできるのでは。

天井に…ということになれば、それこそ壁から何から…ということで、もっと大変なのでは?古いマンションは天井も低いですし。

Qマンション専有部工事について

長文でのご質問、恐れ入ります。
私は積算、営業、一部施工までを行う設備業です。

数年前に遡るのですが、自宅マンションで共用部(排水立管)の工事を行うこととなり、また同時に同じく劣化していると思われる専有部給湯管、給水管の工事を組合主導で行う議案が審議されました。私は共用部に関しては何ら異存はないのですが、専有部分に関して組合が介入するのは行き過ぎではないか、せめて共用工事のオプション工事の一環として行う程度にしておいてはどうかと異議をとなえたところ、一部の理事(修繕委員)より反発、いやがらせをされ、また当マンション規約にある条文から建物で重要な構造を為す部分は組合主導で工事を進めていくことができる内容のものがあることから、専有部工事も組合主導でお任せすることにしました。この工事の際に工事費がけっこうかかるとのことで、組合主導で積立を行うことになったのですが、参加は任意でこの件に関しては私は見送ることにしました。(とりあえず一括で支払う準備を自分たちでしようと家内と決めました)

そして今年に入り、この件が本格化し、年明けに最終確認として専有部工事に改めて参加するかしないかのアンケートが届きました。その文中に「あくまで専有部分ですので最終決定は自己責任で」のニュアンスの一文が入っており、なにも強制ではないとの解釈と、組合としての一括発注なので、各戸(参加住戸)の個別の見積は出せないと何とも腑に落ちない回答から、自分たちで工事をしようと(設備業者なので)組合主導での専有部工事の参加はしないことにしました。

しばらくして専有部内に入る工程表がとどき、全6日間の工程で私が参加しなかった専有部内の給水、給湯管の更新工事の部分が「作業なし」として空白になっていました。これは私も同業に携わる者なので予測できており、この「作業なし」の日に自分の納得する工法で、自分の監督のもと、信用のできる職人さんを入れて作業をしようと考えておりました。別に今回入る業者さんが信用できないというわけではなく、私が気兼ねなく「ここはこうして」といえる間柄の職人さんをいれたかったからです。

共用部排水立管工事の準備作業として初日に専有部内の壁、床、その他水回り器具を一部解体して仮復旧をします。その翌日が本来であれば組合が主導する専有部給水、給湯管の工事日なのでそこに自前の手を入れて作業するという算段をたてました。

ところが、先日工事業者さんとの打ち合わせ時に上記の意向をお伝えしたところ、組合さんからどうも「待った」がかかった状態となりました。「なるほど」と思った理由もあれば、「は?」と思うような理由も。

1. 工事業者が複数入ると責任の所在がはっきりしなくなってしまい、万一下階漏水してしまった場合の保証の仕方に困る。
2. 工事期間に支障がでる。いくら1日空いた日に施工を終えるといっているが、果たしてできるのか?
3. 私のところを「特例」として認めてしまうと他の居住者が「それは可能なんだ」と解釈してしまい、それに倣ってキャンセルと言い始める可能性がある。

このことを理事長さんとよく話し合って施工の是非を決めてくれとのことでした。

1はごもっとも。なので自分の保険、会社の保険を確認し、個人賠償責任保険など、下階への漏水被害を出してしまった場合の保障を確認、問題ないことを確認しました。万一瑕疵があっても、法的に定められている瑕疵担保責任は全うするつもりです。事前の調査の費用のでどころですが、私自身が漏水調査をできるので、工事業者さんに一報がなくてもこちらである程度の対応は可能です。

2は私が考えている工法だと工期は1日かかりません。それは私たちも、工事業者さんも同じ考えだから業者さんとしてはこの「1日」を空白としており、わたしはその「1日」に施工をしたいと思っています。

問題は3。これは私ではどうにもならないことです。話によれば、参加住戸は組合として工事業者さんと一括契約を済ませているとのこと。当然私はこの一括契約に入っておらず、一部のハードルを越えれば施工は問題なくいくと考えています。私がそれを行うことによって他の住戸がキャンセルするかもと心配し、それを理由に待ったがかかることが理解できません。他の住戸の方は納得して組合に委任し契約をしたわけですから、私はこれまでの経緯を踏まえて納得できなかったから同意しなかっただけのこと。私が納得できなかったのは以下の理由からです。

・ お金を事前に集めていざ施工・・・という段になっても施工の内訳が一切でてこず、「余れば返金する」との回答だけ。
・ 「一緒にやれば安く済む」とのお触れのもとに話が進みましたが、私のやりたい工法は高価だが施工性、メンテナンス性に長けた工法。組合側(コンサルの出した案)は、工法、材料的にも安価にも関わらず、費用が高い。私も馬鹿なくらい愚直なもので、お客さんに出す金額で積算しましたが、(社員の特権などを取っ払って積算)それでも今回の徴収額が満額かかると仮定した場合(この部分がダークなのでホントに何とも言えない)自分の出した金額の1.5倍ほどの値段。この部分に関してはそれぞれ金額の出し方が業者さんによって違うと思うので深く触れるつもりはありませんが、与えられた施工条件が同じでここまで開いてしまうと少し考えてしまいます。
・今回の専有部工事の第一義は「下階への漏水被害を事前に防ぐ」ことです。その主旨に背いて話を進めているわけでありません。この機を逸したらまた自前で床、壁を解体して・・・と考えるとやる気もそがれてしまいます。共用工事に乗っかって安くやりたいというのは組合斡旋の業者を使う他の居住者も自前でやる私も考えは同じですが・・・(手段は違いますが)

このことは知り合いのマンション管理士に以前から相談しておりました。当初議案が出た時点での相談は「規約によってはあなたが降りなきゃいけない」とのアドバイスをもとに一旦従ったのですが、今年に入ってからの話を相談すると「嫌がらせによる部分が大半のよう。落ち着いて話をしてそれでも話を聞いてくれないなら訴訟もやむを得ないのでは」とのアドバイスをもらいました。

でも相談した方も私も「訴訟は最終手段」であり、持ち回り理事長さんを相手に設備の知識もないまま矢面に立たされてしまう方とお話するのもどうかと。以前に修繕委員と揉めた経緯があり、それを避けての今回の「理事長に丸投げ」のことだと思いますが、こういうときだけ「理事会の従属の修繕委員だから」と雲隠れする修繕委員のやりかたが腑に落ちません。自分がお付き合いさせていただいている修繕委員の方はこのようなやり方する委員の方と付き合ったことがないため困惑しております。

私も相談できる有識者の方が廻りに限られており、少しでも知識、見聞を広げておこうと投稿させていただきました。アドバイスよろしくお願いいたします。

長文でのご質問、恐れ入ります。
私は積算、営業、一部施工までを行う設備業です。

数年前に遡るのですが、自宅マンションで共用部(排水立管)の工事を行うこととなり、また同時に同じく劣化していると思われる専有部給湯管、給水管の工事を組合主導で行う議案が審議されました。私は共用部に関しては何ら異存はないのですが、専有部分に関して組合が介入するのは行き過ぎではないか、せめて共用工事のオプション工事の一環として行う程度にしておいてはどうかと異議をとなえたところ、一部の理事(修繕委員)よ...続きを読む

Aベストアンサー

NO.2です。
お礼ありがとうございました。

事実関係によるあなたのお考え、計画は至極まっとうなもので、ただただ感心するばかりです。
このような方がうちのマンションにも・・・、と思ってしまいました。

極論すれば、管理組合はマンションの正常な維持・管理ができれば良いのです。
今回の件に限れば、漏水事故が発生しなければ良いのです。
その意味で、専有部の工事は誰がやっても問題ないのです。
ただし、万一漏水事故が発生した場合は、原因如何によっては専有部の施工業者が責任を問われる。
それだけのことです。

「特例」であろうがなかろうが、「専有部の工事も全戸で実施すること」が重要だからです。

この視点に立てば、管理組合としてはあなたに対して「どうぞご自由に」ということになるはずですし、あなたの方も「はい分かりました」で終わりです。

管理組合の意味、総会決議の意味を説明されれば理事長さんも理解されるのでは、と思います。
うまく話し合いが進められることをお祈りします。

ご質問からは離れますが、今年度は理事とのこと。

そちらのマンションの議事録には総会での質疑応答は記載されているのでしょうか。
具体的には、あなたの過去の総会での質問・意見・提案やそれに対する理事会の回答などは、匿名だとしても記載されているのでしょうか。

議事録は最終的に全区分所有者に配布されますから、そこで質疑応答の記載があれば、誰の発言かは分からないまでも、総会に直接出席されなかった方からすれば、質疑応答内容が分かることになります。
正論であるのかないのかの判断もできることになります。

総会決議としての結論はでていますが、おかしいと思う方が増える可能性があります。
全ての方が理事会任せで良い、とは考えていないと思います。

築年数が進んだマンションほど維持・管理に関する様々な問題が出てきますし、それに伴う支出も多くなります。
ということは、それだけ各区分所有者の方々の負担が増えることを意味しますので、それだけマンションの維持・管理に対する関心は高くなるはずです。

そこで、おかしいと考える方が増えていれば、よりよい管理の方向が見えてくるはずです。
「自分たちの財産ですから無条件では人任せにできない」
これこそが管理組合の原点なのです。

理事ということになれば、個人というよりも「マンション全体としてどうか」という視点が求められます。
専門家としての知識、経験をより多くの方々に理解していただけるよう発信を続けられることを望みます。

20年ほど2カ所の役員をしておりますが、大変勉強になりました。
ありがとうございます。

NO.2です。
お礼ありがとうございました。

事実関係によるあなたのお考え、計画は至極まっとうなもので、ただただ感心するばかりです。
このような方がうちのマンションにも・・・、と思ってしまいました。

極論すれば、管理組合はマンションの正常な維持・管理ができれば良いのです。
今回の件に限れば、漏水事故が発生しなければ良いのです。
その意味で、専有部の工事は誰がやっても問題ないのです。
ただし、万一漏水事故が発生した場合は、原因如何によっては専有部の施工業者が責任を問われる。
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Q築40年 このマンションを買うのはあり?

 
初めて住宅購入を検討しています。
よろしくお願いします。

「築40年(1973年築)」ということで、これだけで却下されそうですが・・・。

物件の状況ですが、
・1973年築
・売出し価格900万円
・東京大手町駅まで電車(地下鉄)で30分
・駅から徒歩10分以内
・7階建て 全60戸 各戸専有面積約60m2
・2DK~3DK
・幹線道路から数本奥に入った通りで静か
・周りに視界を遮る高層建築物等がない
・徒歩2分くらいの近所に大きな公園があり住民の憩いの場となっている
・エレベーター2基
・駐車場は青空駐車で10台ほど
・管理費/修繕積立金が15,000円/5,000円
・修繕費積立残高 100万円未満
・1999年に大規模修繕(外壁)、それ以降、ほぼ毎年、共有部分の水道管やガス配管の交換などをまめに実施
・2~3年後に大規模修繕(主に外壁)の予定あり
・共有部分の通路や階段に個人の私物はまったく置かれてなく清掃もかなり行き届いている
・駐輪場やバイク置き場もかなり整然としている
・新築時からの入居者が割りと多いらしい
・入居されているかたに聞きましたが上下左右の隣室から音(話し声やテレビなど)はまず聞こえない。排水等の生活音はする
・管理組合はしっかりしているようです

このような状況なのですが、
デメリットとしてはやはり古いということが最大です。
気になるところとしましては
・修繕積立残高が少ない
・管理費と修繕積立金のバランスが悪い(修繕積立金が安すぎる?)

メリットはやはり立地です。
あと、この戸数にしてエレベーターが2基というのは有難いですが、逆に管理費や修繕費発生の原因でもありますね。

今ですと1,000万円を切る価格で出ていますが、
5年後だと売れるんでしょうか。
10年後だと価格は付かないですよね?
というか、
建て替えの話が出てきますよね。

10年以上は住みたいと思っていますが、「買い」はありでしょうか?

ご意見お聞かせください。
よろしくお願いします。

 

 
初めて住宅購入を検討しています。
よろしくお願いします。

「築40年(1973年築)」ということで、これだけで却下されそうですが・・・。

物件の状況ですが、
・1973年築
・売出し価格900万円
・東京大手町駅まで電車(地下鉄)で30分
・駅から徒歩10分以内
・7階建て 全60戸 各戸専有面積約60m2
・2DK~3DK
・幹線道路から数本奥に入った通りで静か
・周りに視界を遮る高層建築物等がない
・徒歩2分くらいの近所に大きな公園があり住民の憩いの場となっている
・エレベーター2基
・駐車場は青空駐車...続きを読む

Aベストアンサー

築50年近いマンションに住んでいます。

古いマンションは立地が抜群でそこが魅力ですよね。
ウチも地下鉄駅まで徒歩1分かかりません。
都心に通勤している身には、こんな楽な場所はないです。
この場所でこの広さ(4LDK)で新築だと億に近いですが、中古だと手に入るんですよね。

土地の持ち分はどのくらいでしょうか。
周辺の地価と比較して割高ということはありませんか?

建物は管理が良いと築50年近くてもまだまだ住める感じがします。
ウチのマンションはあと2~30年大丈夫な感じですし、そのように修繕計画も立てています。

古いと耐震性が心配ですが、ウチの場合は大丈夫と診断されています。
そちらのマンションの耐震性はいかがでしょうか?
あと地盤も気になりますね。
自治体からハザードマップや液状化マップが公開されていますから、確認された方が良いでしょう。

電気の容量が昔のままだったので、現代の家電を何も考えずに使うとブレーカーが落ちます。
今容量を大きくする工事をしているところです。
電気関係は大丈夫ですか?
(各戸の問題ではなく、マンション全体の配電の問題です)

ウチは来年度外壁と窓の修繕をしますが、予算は約3億5千万円です。
規模が違うので同じにはならないと思いますが、2,3年後の修繕は明らかに資金不足だと思います。
追加徴収(50万円くらい?)される可能性は織り込んでおいた方がよいです。

耐震性と液状化の危険性(地盤)に問題なければ、管理と立地のよいマンションは買いだと思います。
高い買い物ですので、後悔のないように良くお調べ下さい。

築50年近いマンションに住んでいます。

古いマンションは立地が抜群でそこが魅力ですよね。
ウチも地下鉄駅まで徒歩1分かかりません。
都心に通勤している身には、こんな楽な場所はないです。
この場所でこの広さ(4LDK)で新築だと億に近いですが、中古だと手に入るんですよね。

土地の持ち分はどのくらいでしょうか。
周辺の地価と比較して割高ということはありませんか?

建物は管理が良いと築50年近くてもまだまだ住める感じがします。
ウチのマンションはあと2~30年大丈夫な感じですし、その...続きを読む

Q水道管の寿命 交換時期

先日、台所のカランが水漏れしていた為、業者にカラン交換してもらったところ、水道管も交換した方が良いかもと言われました。

今のところ、水に混じってサビが出たり、不具合とかはないのですが、20年交換していません。

業者はコンプレッサー持って来て検査するみたいなのですが、交換すれば30万円(30mで素材は不明)近くかかるみたいです。

1.交換時期は適切なところでしょうか?それとも漏れやサビ等の不具合が出てから交換するのが良いのですか?

2.1戸建の室内で30m30万円は高いですか?

交換が必要なら2・3社見積もって安い所にしようと思いますが、適正価格がわかりません。 

お願いします。

 

Aベストアンサー

ゴミや錆が混じったり、漏水したりするのでなければ、そのままお使いになってよいでしょう。

交換するとなると、壁や床をはがしたり、コンクリートを割ったりの作業になりますから、30mで 30万円が高いとは一概に言えません。
むしろその値段なら、壁や床ははがしたりせず露出配管するつもりかも知れません。
安いからといって露出配管では美観を損ねますし、冬季の凍結防止の観点からも好ましくありません。

大規模なリフォームでもすることがあれば、水道管も一緒に交換することは有用ですが、現状で問題がないのに水道管だけを交換するのは慎重であるべきかと思います。

Qマンションの給湯用銅配管の寿命は通常どのくらい?

築25年のマンションに住んでいます。

建築当初からの給湯用銅配管を利用していますが、他の同様質問を見てみるとやはり、給湯用銅配管は寿命がありそうです。

そこで、同様に築相当年数の経つマンション、団地に住んでいる方で、給湯用銅配管の交換工事をした方、何年くらいの使用で不具合が出て給湯配管の交換工事をしましたか?また、その時の工事費用はどれくらいだったか。教えてください。

また、自分の家では給湯配管の交換工事はしていないが、寿命はこれくらいの期間、交換工事費用はこれくらいと言う情報をご存知の方おしえてください。

Aベストアンサー

やはり一概に寿命何年と言えないですね、いろいろな条件があります。

銅管更新の事例はありますが、給湯器には給水管・ガス管が同時に接続されていて、給水管がまずやられますので給水管更新時に銅管の不具合があれば交換するケースが多いです。

水質(地下水含め)・異種金属管接続・電車の線路脇とかが意外に不具合・腐食劣化が発生するようです。

PS(パイプシャフト)の土間に埋設してる所は、ハツリ工事が伴うので、新設配管を露出でやることもあります。

既存の銅管配管をそのまま更新するときは、台所・洗面器・風呂場2箇所、床下配管+壁埋込配管すれば、配管工事よりも内装補修費が膨大になります。
ましてタイルの浴室でしたら40~50万円は掛かるのではないでしょうか。

銅管はお止めになり新しい方法(サヤ管工法)等で計画した方が、安く上がります。将来更新にも対応出来ます。天井・床の関係で一部露出配管になる事もありますが見栄を取るか実を取るか掛ける費用の問題です。

一度専門業者と打合せてみては如何でしょうか。

Qマンションの水道管交換は?

築20年を少し越えたマンションに住んでいます。風呂のシャワーの混合栓を自分で交換した際、片方(水と湯の水の方)の水道管の中に茶色の塊が管の半分近くを埋めていました。               また、管のねじ部分が部分的に朽ちて混合栓のオスねじが半分ほどしか入らない状態にあります。(入らないことは置いておいて)ここで教えてください。過去ログを見ると水道管の寿命は25年程度とのこと。ということはこの接続する部分(継ぎ手)の管だけを交換しても意味がない?どのように対応(作業)しているか経験者の方教えてください。                              また、この継ぎ手?の部分のみを風呂場のタイルをはがしての工事をした場合どのくらいの費用がかかるものでしょうか?なお、排水管の方は2-3年前にマンション全体で処理(コーティング?)しています。

Aベストアンサー

ご相談の内容から判断すると

応急処置で混合栓をひとまず取り付けておいて、
マンション居住者全員に、新規に塩ビ管を全戸、新ルートで引きなおす工事を、検討される時期と思われます。

今の鉄管は、下手に、手を出せば切りが無く、階下への漏水など、思わぬ事故の元です。

階下に漏水でもすれば、タイルをめくってどうのと言うような悠長な工事では無くなり、
へたをすると、膨大な修繕費用がかかります。

専門家に、さびの状況を早急に見てもらいましょう。

Q築35年、空き10年のマンションの水道管はまだ使えますか?交換の費用と

築35年、空き10年のマンションの水道管はまだ使えますか?交換の費用と良い業者を教えていただきたいです。

Aベストアンサー

あなたのお部屋の専有部分だけのお話 として回答します
まさかマンション全体丸ごと買ったからってな話じゃないよね?

水道管や給湯管はその当時なら給水管がVLPかVP(ただし管端コアなし) 給湯管が銅管や耐熱VPといった可能性が高いです
放置期間が長かった場合、VLP内部ではさびこぶが発生して強度がなくなっていたり飲用に適さない水がでる可能性があります
No1さんが提示された業者は 「応急措置専門業者」ですからそういう調査や対応に向いていません
いきなり水を張ったら 管がすっぽ抜けて下階まで水浸しでは困りますから、お近くの水道工事店を電話帳で探し、相談して点検や対応を考えましょう

水道管は壁の中やかさ上げした床、ユニットバスの裏などを走っていますから、これを交換しようとした場合、内装を大がかりに壊す必要があり、内装のリフォームと同時にやらないとお金の無駄使いになります

部屋のレイアウトや管のルート次第ですが 一部屋全部管を交換するなら100~200万は覚悟しておきましょう
このような出費を考えずに安さだけに目がくらんで古いマンションを買うと「住めない部屋と借金」だけ残ります

あなたのお部屋の専有部分だけのお話 として回答します
まさかマンション全体丸ごと買ったからってな話じゃないよね?

水道管や給湯管はその当時なら給水管がVLPかVP(ただし管端コアなし) 給湯管が銅管や耐熱VPといった可能性が高いです
放置期間が長かった場合、VLP内部ではさびこぶが発生して強度がなくなっていたり飲用に適さない水がでる可能性があります
No1さんが提示された業者は 「応急措置専門業者」ですからそういう調査や対応に向いていません
いきなり水を張ったら 管がすっぽ抜けて下階まで水...続きを読む


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