貸している土地を売りたいのですが借主有利で売れないと言われました

親が相続で譲り受けた土地についての相談です。親が祖父母との仲が悪かったため、一番条件の悪い土地を受け継ぎました。
都会にあるのですが、狭くて、袋小路になっている土地です。いつからかわかりませんが、築数十年の他人の家があり、ある家族が住んでいます。相場からは信じられないほど安い値段の賃料（年間数万程度）を受け取っています。
使わない土地であるし、手間や固定資産税や手続きの交通費などのことを考えると、マイナスの方が多いため、売ってしまいたいと思って司法書士の方に相談したところ、無理だと言われました。住んでいる人が優先で、勝手に売ることはできず、さらに賃料を上げることもできないらしいです。住んでいる方も居座っていて、話し合いもできない感じの方なので、どうしようもできません。向こうも貧しいようですが、我が家も生活が苦しいので、できれば売って少しは足しにしたいと考えています。
何かよい方法はないのでしょうか。親はもう年を取ってよくわからないので、私に任せると言っています。が、私も素人でよくわからず、司法書士の方に相談しても1万以上取られてプラスの方法はないと言われ、困っています。よろしくお願いいたします。

No.4 ベストアンサー 回答者： buchi-dog 回答日時： 2009/04/26 15:50

約２０年前のバブル華やかなりし時代に、「ボロボロのアパートが火事で焼けた状態になっている」のを見た経験はありませんか？

これは、
* 借地借家法で借家人が強力に保護されていて立ち退かせることが出来ない
* 火事で借家が減失すれば借家人の権利が消滅する
ことによるものです。暴力団傘下の「地上げ屋」の仕業である例が多かったでしょう。当時の借地借家法や判例では、法的手段では借家に居座る借家人をどうすることもできないため、「超法規的対応」がなされていた、ということです。

その後、法律や判例が変わり「相応の立退き料を支払えば、裁判で借家人を立ち退かせることが出来る」となり、地上げ屋の活躍の場は昔よりはだいぶ減りました。ヤクザの一員である地上げ屋に頼むより、法律の力で解決する方が良いに決まっていますからね。

質問者さんの事案ですが、まず司法書士が本当に
「住んでいる人が優先で、勝手に売ることはできず、さらに賃料を上げることもできない」
と言ったのであれば、その司法書士はちょっと変ですね。

1) 現在受け取っている賃料(地代？借家料？)が不当に安いのであれば裁判を起こして妥当な額に引き上げることが出来ます

2) 裁判を起こして、借り手に「立退き料」(昔より相場が下がっています)を支払う条件で借り手を立ち退かせることが出来ます

3) 買い手がつけばの話ですが、借り手が済んでいる状態で土地の所有権(借家権、借地権がついている場合「底地」と言います)を売ることは自由です

と、いろいろ対応方法はあるのですが。

質問文を読んだ限りでは
「裁判を起こして賃借料を正当なものに引き上げる」
のが一番可能性が高いように思えます。

一度、司法書士ではなく弁護士の意見を聞いてみてはどうでしょうか？
各都道府県の弁護士会で、30分5,250円で相談を受け付けています。
http://www.nichibenren.or.jp/ja/link/soudan_cent …

司法書士から登記簿謄本などを受領しているのであれば、それを弁護士に見せると話が早いでしょう。

各弁護士会の法律相談案内
http://www.nichibenren.or.jp/ja/link/soudan_cent …

この回答へのお礼

まさに欲しかった情報を頂き、ありがとうございます。
司法書士の方より、弁護士の方に相談する方がよいのですね。
借りている方のことを考えると、人情で賃料を上げるのは可哀想でもあります。でも、賃貸契約をしたのが誰なのかもわからず、いつからそこに人が住んでいるかもわからず、借りている方も強そうな方なので、どこから手をつけたらよいのかわからない状況でした。
裁判は自分とは無縁のものだと思っていましたが、少し勉強しないとだめですね。本当にありがとうございました。

お礼日時：2009/04/26 18:42

No.3 回答者： -phantom2- 回答日時： 2009/04/25 16:58

土地を貸して借りた人がその土地に建物を建てた場合は、借主に借地権（地上権）が発生します。

土地は一度貸したら二度と戻ってこない、という言葉がありますが、土地は一旦貸してしまうと借主の権利の方が地主より強くなります。

これは借地借家法や旧借地法という、店子や借地人を強力に保護する法律があるからです。

昭和初期の住宅難のころは、地主、大家の力が強く「出て行け」の一言で、店子は路頭に迷ったそうです。
その弱い店子や借地人を保護するために上記の法律が出来ましたが、結局は地主より強い権利を借地人に与えてしまいました。

つまり借地権の価値は所有権より高く、その土地価格の6割から７割に相当します。土地の所有権としての資産価値は４割から3割しかありません。

つまりその土地が仮に更地で1000万の土地だとしたら、借地権のくっついた現状の所有権を売ろうとした場合は400万か300万にしかならないという事です。

借地権と所有権は別物ですから、所有権が売買されて地主が代わっても借主は立ち退く必要はありませんし、新しい地主に地代を上げるといわれても拒絶できます。つまり今までどおりに住み続けることが出来ます。（借地借家法）

つまり借地人が居すわっていて立ち退く見込みなく、年数万の地代しか入らない袋小路の土地を買う人はいないでしょう、ということです。

その借地人を立ち退かせようとすると、借地権の買取、立ち退き料の支払い、建物買取請求権を行使される、など非常に手間とお金がかかることが予想され現実には無理でしょう。

これらを総合して司法書士は売れない（買い手はいない）と言ってるのだと思います。

また現在が旧法の借地契約をしている場合は、それを「定期借地契約」に結び直すことは双方の合意があってもできません。

この回答へのお礼

非常に丁寧でわかりやすいご説明をありがとうございます。とても親切な方ですね。
残念ですが、売れない理由がだいぶ納得できました。

その土地の隣（前）が今更地で売りに出ているのですが、もしうちの土地も更地にできたら一緒にして売りやすくできるのかな、と甘い夢を抱いてしまいました。もし他に売れなくても、借りているかたに買い上げて頂けたら、という思いもあります。何しろ、経済的にマイナスの土地です。詳しくは聞いていませんが、戦後すぐあたりから貸していたのかもしれません。賃料は高度成長期前のままなのでしょう。
借り手の方の生活を追い詰めるわけにもいかないので、我慢するしかないですね。上の家はかなり古いので、そろそろ建替えが必要にも見えますが、建替えるのも借り手の自由なのでしょうか…

お礼日時：2009/04/25 19:55

No.2 回答者： kllains 回答日時： 2009/04/25 15:59

土地そのもの(底地)は売れても、借地人のいる土地を誰が買うかという事でしょうか

なるべく高くスムーズにというなら、法的なことより借地人との交渉が重要だと思います
そのような事(底地)を得意とする不動産屋や専門家にも聞いてみたらどうでしょうか

30年というのは定期借地権だとおもいますが、30年後に借地人が素直に立ち退くのでしょうか・・・
もちろん法的には可能でしょうけど

この回答へのお礼

得意とする専門の不動産屋や専門家を探すのも手ですね。確かに、買う人はいないでしょうが、もしその建物がなくなって更地になれば、隣の土地が空き地で売りに出されている状態なので、くっつけば広い土地になるのです。
でも、借りている方優先ということで希望は小さいですね。ありがとうございました。

お礼日時：2009/04/25 19:41

No.1 回答者： poolisher 回答日時： 2009/04/25 14:26

手数料取られたんですから、登記簿とって確認した結果に基づく

結論でしょうから司法書士のいっていることが正しいでしょう。

無理といわれているのは、地上権登記とか強い権利が借主にあるので
しょうけど、
いずれにしても、
お金払ったんだからもう少しくわしく聞いてみたらどうですか？

この回答へのお礼

早々の書き込みありがとうございます。
地上権登記という言葉があるのですね。結論は、郵送で送られてきたのでまだ話し合っていませんが、今度直接聞いてみます。でも、本当にだめなのでしょうか。これから30年の賃貸契約を作ると書かれているのですが、30年間は売ってはいけないということですよね。最低30年というのが、よくわかりませんでした。

お礼日時：2009/04/25 14:34