こんにちわ、初めて投稿させていただきます。上記質問にお答えいただきたく投稿させていただきました。
じつは以前、義姉が色々な事情がありマンションを購入いたしました。その時、姉の名前ではローンが組めないというので支払いは姉がしていくと言う約束で主人の名義でローンを組みました。
ところが最近、家のローン及び固定資産税及び管理費等の未納のため主人名義に差し押さえの決定通知がきてしまいました。こういう場合はやはりこちらで支払わねばならないのでしょうか?そうは思っているのですが今まで姉にはマンション関係などでかなりのお金を貸していて実際住んでもいない私達がこれ以上の支払いを続けていくのが困難となってしまいました。マンションを売却しても借金しか残らないような状態です。どうすればいいのかわかりません。どなたか良いアドバイスをお願いいたします…。

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A 回答 (4件)

さてさて,ご質問に対しての回答をQ&A方式で。



Q1、不動産業者を通さなくても賃貸契約はできるの?
A,出来ます。しかし実際問題として賃貸借契約を結ぶには借主を見つけなければいけませんし一般の方同士の契約では不備が出る可能性があります。
不動産業者の役割として賃貸契約を結ぶというのもありますがそれ以上に広告や宣伝をして借主を探すと言う役目もあります。
一般の方が自力で借主を探すよりも不動産業者に借主探しも賃貸借契約書の作成も任せたほうが良いと思います。

Q2,不動産業者を通してそんな裏技が使えるの?
A,もちろん使えます、信用できる不動産業者なら最初から事情を相談しても良いですが、不動産業者に内緒にしたとしても何ら問題ありません。
何故なら,もし不動産屋に「リフォームしないんですか?」と聞かれたら「借り手が付いてからリフォームする」と説明すれば良いだけだからです。
洗浄等の軽微なリフォームで済むのは良いとして、もしかなり汚れていて壁紙も変えなくては行けない様なら不動産業者に「壁紙は借り主さんの好みと相談して貼ろうと思っています」とでも言って置けば逆にセールスポイントにもなり得ます。
そのまま知らん顔して普通に契約してその後リフォームすれば良いのです。

Q3,借主が退去する時は敷金,礼金は返さなくていいの?
A,基本的に礼金を返す必要はありませんが敷金は原状回復費用や違約があれば違約金を差し引いて返還しなければいけません。
しかしここでちょっと立ち止まって考えてみましょう。
借主が退去する=既に何ヶ月分かの家賃収入があった後、と言う事です。
家賃収入を入っただけ使ってしまっていてはダメですがその頃にはリフォーム代を一時立替えるくらいは貯まっているはずです。
その貯まったりフォーム代で原状回復をし最初に預かった敷金から原状回復費用を差し引いた金額を返還すれば良いのです。
まぁ,解り易く言えば最初に払うはずだったリフォーム代を月々の家賃で貯めると言う感じですね。
この場合,入居してすぐ退去(実際には少ないですが無いとは言いきれないので)されてしまうとリフォーム代が貯まる間が無いので、不動産業者には長期に借りる方希望と言っておき契約書の特約事項に『入居から3ヶ月以内の退去に付いては違約金として敷金を返還しないものとする』と一筆入れておけば安心です。

その他アドバイス
不動産業者に支払う仲介手数料は本来家賃1ヶ月分+消費税なのですが地域によっては別に広告掲載費として請求される場合がありますので不動産業者でご確認下さい。
頼む不動産業者は1件に絞っても良いですし何件か(多くても2~3件までにしておいた方が無難)にたのんでも問題ありません,基本的に仲介手数料は成功報酬なので賃貸借契約を決めた所にだけ支払えば良いです。

なんかどこかの雑誌の『不動産Q&Aコーナー』にでも出て来そうな書き方になってしまいましたがこの方がわかりやすいかな?と思ったんで(^^)
結構長くなってしまいましたがここがわからないやこの辺もっと詳しく等ありましたら言ってください、また回答します。
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この回答へのお礼

早速のお返事ありがとうございます!な、なるほど…。賢いですね。思わず目から鱗状態でした。とても判りやすかったです。この方向で主人と話してみようと思います。かなり光が見えてきたような気がします。頑張るぞ!本当にありがとうございました。もう感謝、感謝です!

お礼日時:2001/03/15 07:31

ローンの返済義務等については皆さんと同意見ですのでリフォームについてアドバイスを,



リフォームと言ってもいくつか遣り方が有り、クロス(壁紙)を張りかえる遣り方が一般的ですがその他に汚れている部分だけ壁紙を張り替えてその他は洗浄と言った遣り方や現状の壁紙に特殊な塗料を塗ると言う遣りかた(リフォーム業者によって扱っていない所有り)なども有りそれによって費用も全然違ってきます。
加えてリフォーム業者によって見積もりにかなりの差が有るのが常な業界ですのでいくつかの業者に見積もってもらったりmutukiさんの友達で建設業者さんがいればそちらから紹介してもらうのも良い手でしょう。

裏技(?)として借主からの契約金(敷金等)をリフォーム費用に当ててしまうと言うのも有ります。
だいたいリフォームは、見積もり→受注→工事→確認→請求→支払いと言う流れですので支払いまで少しのタイムラグが出来ます。
しかし賃貸での契約金は契約時が基本ですので賃貸契約をリフォーム代金支払いより前にしてしまえば実際に今すぐご自分の懐を痛めなくても済む事になります。
また,裏技(?)に伴って,義姉が立ち退きに同意しているのであれば現状で賃貸募集をして借主がついた時点で立ち退き→りフォームと言う遣り方または,どうせ義姉から家賃を取っていないならさっさと立ち退かせてリフォーム前の空部屋状態で賃貸募集し借主が決まってから契約金でリフォームするのも良いでしょう。
広さや汚れ具合にもよりますが工事に入ってしまえば3LDK位なら3~4日でリフォーム工事は出来ます。

リフォームにお金がかかるからといって二の足を踏んで現状維持より先ずは立ち退かせてから考える方が色々身動きが取りやすいですよ(リフォームにしても賃貸のしても売却にしても)。
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この回答へのお礼

ご丁寧にありがとうございます。そういうやり方もあるのですね。なるほど…。
申し訳ないのですが少し疑問が残るのですが、質問させて頂いてもよろしいでしょうか?すみません…。まず賃貸契約というものは不動産屋さんを通さなくても出来るものなのでしょうか?不動産屋さんを通してそういう裏技は使えるものなのでしょうか?あと部屋を出るときに敷金?だか礼金?だかはある程度借主に返さなきゃいけないはずですよね?すみません、そちら方面にうとく検討違いの質問をしているかもしれませんね。
とりあえずこの回答に関して主人ともう一度相談してみたいと思います。アドバイス本当に有難うございました!

お礼日時:2001/03/14 17:54

ローン契約がご主人さんとローン会社で結ばれていますので、


ご主人さんに返済義務があります。

義姉とはご主人さんとの約束ですので、
ご主人さんが義姉に対して返済の督促をするしかありせん。

身内の問題は提訴するよりもあくまでも話し合いで
少しでも義姉から返済してもらうほかないのではないでしょうか。
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この回答へのお礼

ありがとうございます。そうですよね、やはりうちに返済義務があるんですよね。
わかってはいるのですが…。
じつは義姉には他にも多額の借金がありこちらが貸したお金をいくら返済してくれといってもちっとも返してくれないのです。
そのお金が何百万にもなるのでこちらとしてはもう限界なのですが…。
でもやはり話し合いをするべきですよね。がんばってみます。ありがとうございました。

お礼日時:2001/03/08 13:19

まず、確認したいことは。

マンションの名義きご主人のになっているわけですね。
そして、義姉さんは御所人名義のマンションに家賃なしで住んでいるということですね。
そういう前提で回答します。

名義が義姉さんになっている場合は、全く回答が変ってきますので補足してください。

ローンの契約をご主人の名前でされた以上は、実態は義姉が済んでいても、ローンの返済義務はご主人にあります。

固定資産税及び管理費等の未納と書かれてますが、マンションの名義もご主人なのですか、これもご主人に支払い義務があります。

従って、一旦は御主人がローンの返済なり税金などの支払をした上で、義姉さんに請求するしか方法はありません。

そこで、現在、マンションには義姉さんが住んでいるのですか。
もし、済んでいて支払わないのでしたら、マンションを立ち退いてもらい、空いたところを賃貸にして家賃収入を得るしか、ご主人の負担を減らす方法が無いでしょう。

義姉さんとは、マンションの利用について、何か契約書でも取ってありますか。
とってある場合は、その契約書の内容によっても対応が変ってきます。
その点について、補足願います。
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この回答へのお礼

丁寧にご回答ありがとうございます。
ご質問のとおりマンションは主人名義で家賃(ローン)は今の所私達が支払い、後で義姉に返済してもらうという形をとっています。
現在マンションには義姉が住んでいます。
契約書に関しましてはなにぶん兄弟の事なので取っていません。

実は立ち退いてもらうという考えは以前からあったのですが立ち退いてもらい賃貸にするとその前にリフォーム費用が多額にかかると言われ諦めました。

やはりこちらで支払うしかないのでしょうね…。
義姉も旦那さんを亡くし子供3人を連れて可哀想だと思い名義を貸したのですが今となっては早まったことをしたな、と思います。
上記にも書きましたが他にもかなりの借金があるようですので…。

でも一度真剣に話し合うしかなさそうですね。ありがとうございました。

お礼日時:2001/03/08 13:33

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寄贈という形があるとちらっと聞いたのですが
それが可能なのか
どういう手続きをすればよいのか
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よろしくお願いいたします

Aベストアンサー

う~ん。
贈与としない方法としては、
『遺贈』ですね。

『遺贈』とは遺言で
(特に法定相続人以外の人に)
相続することを言います。

つまり、姉の子から父へ
相続する旨の遺言書を
作成し、姉の子が死亡した
場合に実際に相続する。
という方法です。

息の長い話です。
時間の流れからすれば、
相続人が何代も変わることも
十分ありえます。
そのたびに遺言書は書き換える
必要はあると思われます。

しかし、そのぐらいしか方法が
ないです。

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Aベストアンサー

ローンの名義を人に貸すのは法律で禁止されています。

お母さんのご友人さんは、違法行為を行っている為、他人に支払いを要求する事は出来ません。

また、名義貸しがローン会社に発覚した場合、発覚した時点で全額返済を迫られます。むろん、それも「名義人」が支払わねばなりません。

で、今回の件では、それぞれの法律的な立場は、以下のようになります。

お母さん:ご友人さんへの債務Aがある。月々、通帳の口座に入金して、ご友人さんに返済をしていた
ご友人さん:ローン会社に債務Bがある。お母さんに対し債権Aがある。通帳をお母さんに渡して口座の管理を任せていた
ローン会社:ご友人さんに債権Bがある
質問者さん:遺産相続するとお母さんの債務Aを相続する。相続放棄すると債務Aの返済義務は無くなる

このように「債務A」と「債務B」は「別々の借金」と考えられます。

簡単に言えば、お母さんのご友人さんは、ローン会社からお金を借りて、それをお母さんに「また貸し」していたということになります。

つまり「質問者さんも、質問者さんのお母さんも、法律上はローン会社とは一切無関係」なのです。関係あるのは「ご友人さんだけ」です。

ご友人さんには「私は相続放棄をしてますので、母の借金とは無関係です。そのローンについては私は無関係ですから、ローン会社と話し合いして下さい」と言うしかありません。

ローンの名義を人に貸すのは法律で禁止されています。

お母さんのご友人さんは、違法行為を行っている為、他人に支払いを要求する事は出来ません。

また、名義貸しがローン会社に発覚した場合、発覚した時点で全額返済を迫られます。むろん、それも「名義人」が支払わねばなりません。

で、今回の件では、それぞれの法律的な立場は、以下のようになります。

お母さん:ご友人さんへの債務Aがある。月々、通帳の口座に入金して、ご友人さんに返済をしていた
ご友人さん:ローン会社に債務Bがある。...続きを読む


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