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こんにちは。
以前、中古マンションの購入時の住宅ローンの審査基準について質問(​http://okwave.jp/qa4874744.html​)させていただいた者です。
 前回は、住宅ローンを借り入れる際のポイントとして、購入予定の物件の資産(担保)価値を焦点に質問させていただきました。この流れを踏まえて新たにお聞きしたいことがあります。
 今回の焦点は、”資産(担保)価値の低い物件であっても、年収(所得)が高ければ住宅ローンは借りられるのか?”ということです。

 おさらいになりますが、
 一般的に見て、私は600万円以内というかなり安価と思われる物件の購入を検討しているのですが(不動産屋で自分の希望を伝え、だいたいの見積もりを出してもらいました→頭金の予定額は200~250万円くらい、諸費用を70万円前後と見積もり、ローン借入希望額は400~450万円くらい)、私が目星をつけている物件の多くが
(1)管理形態が”自主管理”である
(2)マンションの総戸数が20戸前後
(3)面積が40m2前後
(4)築年数が25年以上
((1)~(4)のうちどれかに該当する物件、もしくは全てに該当する物件など、いくつか見てきました)という物件が多く、某大手不動産チェーン店、某大手都市銀の融資相談担当者に聞いたところ、”こういった物件であると住宅ローンが組みにくい(もしくは”組めない”)”と言われてしまいました。
 このように、資産(担保)価値の低い物件をなんとか住宅ローンを組んで購入したい場合、年収、所得がしっかりしていれば住宅ローンの審査は通りやすくなるのでしょうか?

 現に、
(1)管理形態→管理員/巡回
(2)マンションの総戸数→25戸
(3)面積が40m2前後→37m2
(4)築年数が25年以上→築27年
 という物件を対象に不動産屋へ行き、私がその不動産屋に購入意思を伝えたところ、”既に住宅ローンの審査まで行っている先約のお客様がいますので、厳しいかもしれません”と言われてしまい、その結果、やはり先に買われてしまいました。しかし、一方で、別の不動産を通して同じマンションのそのすぐ隣の部屋が売りに出された(部屋の造りは全く同じでした)のを知ったので、”これはチャンスだ!”と思い、住宅ローンを組んで購入意思を示したところ、”この物件では住宅ローンは組めない”と言われてしまったのです。
 例えば、年収300万円ちょっとの人(Aさんとします)ならこうした物件では住宅ローンは組めないけれども、もし600万円の年収ならば(Bさんとします)住宅ローンが組める、などの事情にお詳しい方(年収以外にも原因と思われるものがありましたらそちらも)、いらっしゃいましたらアドバイスをお願いいたします。
 よろしくお願いいたします。

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A 回答 (6件)

前回に引き続きやって来ました元業者営業です



当然、収入の少ない人より多い人の方が有利なのは自明です。

ただし、ご質問の”資産(担保)価値の低い物件であっても、年収(所得)が高ければ住宅ローンは借りられるのか?”

という事であるのなら、一般的には「難しい」です。(特に大手都市銀)

銀行(金融機関)の目的は「お金を貸す」事ではありません。
「貸したお金に利息を付して回収する」のが唯一にして最大の目的です。

万が一債務者が返済できないような事態に陥った場合、金融機関は「担保物件」を手に入れても何のメリットもありません。その担保物件を「現金化」しなければならないのです。
そしてその現金化が「一番大変な作業」なのです。
「早期回収を目指す」→「低価格で売り出し」→「損切り」
「損切りは不可」→「早期回収は困難」→「不良債権化」

以上のように、どちらにせよ金融機関にとってマイナスでしかありません。

そのリスクを回避する為には「担保価値が低い物件への融資をしない」事が一番です。
確かに購入者の収入が多ければ一定のリスクヘッジになりますが、住宅ローンのように「長期」に渡った貸付は「いつ債務者の状況が急変(倒産・リストラ等)するか」というリスクは避けようがありません。

当然、「年収300万」の人と「年収600万」の人とでは、同列の審査にはなりませんが、それもあくまで「融資対象物件の担保価値」以上ではありません。

>この物件では住宅ローンは組めない”と言われてしまった

前回も回答させていただきましたが、「この業者では融資可能金融機関を見つけることができなかった」というだけです。

他の回答にもありますが審査基準は金融機関によって違います。(特に「大手都市銀」と「地銀・信金・ノンバンク」は)

あとは地道に探すしかありません。
不動産業者にも「融資が下りれば必ず買う」と言って「ケツ(失礼)を叩きつつ」ご自身でも色々あたってみてはいかがでしょう。


頑張ってください。
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この回答へのお礼

 返信が遅くなり申し訳ありません。
前回に引き続きのご回答、本当に感謝しております。

そうですね。。お金を貸す側の立場と支店になって考えれば当然といえば当然ですよね。確かに納得ができるところだと思います。

 金融機関等、融資側の条件によりローンが組めるところと組めないところがあるように、不動産業者側にもそれぞれメリット、デメリットを考えてローンが組める金融機関を探してくれるか、探してくれないのか(現にローンが組めないと言われてしまった不動産業者からはもっと資産(担保)価値の高い物権を勧められました(全て1000万円以上でした。これでは明らかに予算オーバーですのでこの業者とは連絡をとっていません))を判断するということですよね。

 毎回、大変参考になるご回答、どうもありがとうございます。

お礼日時:2009/05/02 17:38

NO2です。


(2)、(3)に関してですが、それでは素人が判断できる一つの判断根拠の目安として、1982年以降の竣工の物件で探していけばよいということなのでしょうか?
→耐震構造が施された物件の方が融資を受けやすいのは事実です。また現実的に築年数が浅いという事も融資には有利です(1980年代築は築20年を経過していますから築浅の優位性はありませんが)。
但し、1981年以前の物件でも融資不可能ということはないと思います。

この回答への補足

 重ねてのご回答、ありがとうございます。
わかりました。
築年月日により明確な融資の可否が決定されるわけではないが、一つの要因にはなり得るということですね。
 当然だとは思いますが、耐震構造が施されている物件というのは、無いものに比べてそれだけ価格も上がりますよね?
 

補足日時:2009/05/03 19:51
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この回答へのお礼

どうもありがとうございます。

お礼日時:2010/03/01 19:59

> フリーローンのことではありませんよね?


フリーローンです。
だから、金利が高い。
住宅ローンなら2~3%。
セカンドハウスローンなら3~5%。
フリーローンなら5.5%~。

http://www.eloan.co.jp/php/loandetail.php?DID=3& …

http://www.smbc-card.com/kamei/member/mmc_card.jsp

この回答への補足

重ねてのご回答ありがとうございます。
以前、住宅購入のために融資の相談に行った大手都市銀とは、三井住友銀行でした。そこへ行く以前にも、ある不動産屋の方から、”フリーローンやセカンドハウスローンならば住宅ローンよりも審査の基準が低いから、融資が受けられるかもしれない。フリーローンやセカンドハウスローンを借りて、住宅購入の資金に充てればよいのでは”と言われたのを受けて三井住友銀行の融資相談へ行きました。
 しかし、三井住友銀行の融資相談の担当者からは、”フリーローンもセカンドハウスローンも住宅ローンも、審査の基準(年収、債務の残高、有無)などは変わらないので、住宅ローンが借りられないならばフリーローンもセカンドハウスローンも借りられないと思います。もしフリーローン、セカンドハウスローンを借りるならば、その契約を証明するような書類(車を買うならば見積書など)、価格が示された正式な書類(領収書など)が必要なので、フリーローンを借りて住宅購入に充てることはできません(違法になる)。住宅購入に際して借り入れることができるのは実質住宅ローンだけです。”と言われてしまいました。。
結果的に、その不動産屋から案を聞いても、自分で確認してみるとかなり違うことが多いため、連絡を取るのをやめました。 
何かよい考えはないものでしょうか…(@_@;)
 よろしくお願いいたします。 

補足日時:2009/05/03 14:31
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この回答へのお礼

どうもありがとうございます。

お礼日時:2010/03/01 19:58

> 年収(所得)が高ければ住宅ローンは借りられるのか?”ということです。


可能です。
年収が高ければ、500万円の年利6~7%の無担保融資などもある時代です。
収入があるなら、可能と考えるのが自然。

この回答への補足

 ご回答ありがとうございます。融資する側としたら、当然貸しやすくはなりますよね。
manno1966さんのおっしゃる”500万円の年利6~7%の無担保融”
というのは、フリーローンのことではありませんよね?
 

補足日時:2009/05/02 17:39
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この回答へのお礼

どうもありがとうございます。

お礼日時:2010/03/01 19:57

住宅ローン審査経験者です。


かなり状況が複雑ですが、ポイントを整理すると、資産(担保)価値の低い物件であっても。
(1)年収が高ければ融資可能なケースはあります。
(2)資産価値以前に担保適格物件か否かもポンイトです。
 建築年数制限(あまり古いと×)、違法建築物件は×等
(3)融資基準は銀行によっても違うため、A銀行は融資不可でも、B銀行はOK。都市銀行では貸せないけど、地銀、信金、またはノンバンクならOKというケースもありますので、一概には言えません。但しどこも貸さないという類の物件(年収とは無関係)もあります。これは担保価値が全く認められない物件です(山とか)。また建築基準法違反物件で建替が必要とか、耐震構造が施されていない物件(1981年頃以前の竣工)は敬遠されます。

この回答への補足

 返信が遅くなり申し訳ありません。
ご回答ありがとうございます。
(2)、(3)に関してですが、それでは素人が判断できる一つの判断根拠の目安として、1982年以降の竣工の物件で探していけばよいということなのでしょうか?
 よろしくお願いいたします。

補足日時:2009/05/02 17:19
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この回答へのお礼

どうもありがとうございます。

お礼日時:2010/03/01 19:57

自分で金融機関を回るのがいいと思います。


金融機関はいくつもあり、それぞれ大きくちがいます。
わたしは組めると思います。
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この回答へのお礼

返信が遅くなりすいません。やはり、金融機関により審査の基準がずいぶんと異なるようですね。
ご回答ありがとうございました。

お礼日時:2009/05/02 17:14

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Q【オーナーチェンジの物件、現在賃貸中の方に退去していただくには?】

お詳しい方、宜しくお願いします。

投資用ではなく、自分が住むためのマンションを探しております。今、いわゆるオーナーチェンジの物件があり、その物件を購入して自分で住みたい、と考えております。

この場合、現在賃貸でお住まいの方(以下、Aさんとします)には、退去していただかなくてはなりませんが、仲介不動産屋さんの話では、若干のお金をお支払いする必要がある、との事です。

法律上、この様な場合、どのような規定があるのでしょうか?素人が考えますに、現行の賃貸契約が有効な期間内は、Aさんに権利があるとしても、更新するかどうかは、新しいオーナー(物件を購入できたら、私)が決定できるような気がします。例えば、退去していただく場合、契約更新時の○○ヶ月前に、告知する義務がある、なし、等、教えて下さい。また、法律上の解釈はともかく、トラブルに発展するのは何としても避けたいのですが、このようなケースでは、例えば、Aさんがどうしても退去しない場合、などご存知の方、教えて下さい。

出来ましたら、返答を速めに頂けると嬉しいです。

Aベストアンサー

#2です

ついでに...。

一般に事業用賃貸物件は入居者が居る状態での取引が普通です

むしろ入居者が入れば募集の手間、リスクも有りませんから好まれます

「追い出し費用が必要」との理由での値引は困難と思われます

Q築35年の中古マンション購入時における注意点(長文です)

標記の件、アドバイスをいただければと思います。
当方、32歳会社員をやっており子供が一人います。

現在2900万円で、マンションの購入を検討しており、住環境や利便性は最高によく、非常に気に入ったのですが、表記の通り、築35年近くたっており、購入に二の足を踏んでいます。

部屋の中もなんとなくレトロな雰囲気が漂っており、古い印象は否めません。ただ、内装等の古さは個人的にはあまり気にならないのですが、やはり見えない部分、配管周り等を非常に心配しています。

月並みな質問で申し訳ないのですが、このような中古物件を購入する際に注意すべき点をご教示頂けたら幸いです。ちなみに、業者さんが言うには、発売当時は非常に高価なマンションであり、施工主もしっかりしているので、作りは全く問題ないと言ってました。ただ、配管に関しては、年数も年数であるために、保証は出来ないとの事です。(ただ配管を含めてリフォームすれば長い期間住めるということです。費用は400万くらいだと言ってました。)ちなみに、大規模修繕も過去何度か行っており、今後暫くはないそうです。管理もしっかりとなされており、管理人も常勤です。

よく、住宅雑誌などを読んでると、青山辺りで築30年以上たったマンションをリフォームして住んでるという記事が載っていたりしますが、快適な点のみ記載してあり、実際にどのような不都合が生じたかが書いてないので、あまり参考になりませんでした。

リフォームをしていけば、この先何十年も住めるものなのでしょうか?

以上何卒よろしくお願い致します。

標記の件、アドバイスをいただければと思います。
当方、32歳会社員をやっており子供が一人います。

現在2900万円で、マンションの購入を検討しており、住環境や利便性は最高によく、非常に気に入ったのですが、表記の通り、築35年近くたっており、購入に二の足を踏んでいます。

部屋の中もなんとなくレトロな雰囲気が漂っており、古い印象は否めません。ただ、内装等の古さは個人的にはあまり気にならないのですが、やはり見えない部分、配管周り等を非常に心配しています。

月並みな質問で申...続きを読む

Aベストアンサー

>リフォームをしていけば、この先何十年も住めるものなのでしょうか?

(1)まず、修繕積立金の現在高を確認します。
70戸程度の中規模マンションでも、7000万円以上の積立金残高はほしいところです。
それがないと、大規模修繕工事時に一戸150万円くらいの一時金の徴収もしくは、
修繕積立金値上げまたは、借入れ金対応などが発生します。

(2)次に、すでに行った大規模修繕を聞きます
ポイントはそんなに多くないですからしっかり記憶してください。

■エレベータの取替えは済んでいるか。
  一機1300万円程度ですから、取り替えているケースもあるでしょう。オレの家は二階だから
  関係ないとか言わずに。取替えとなれば割り勘でお金を払うのですから。
  ちなみにエレベータの耐用年限は25年から30年。しかし千代田区麹町あたりの老朽マンション
  の多くは、エレベータ改修をしていないところが多いです。オーバーホールとか制御機器の
  取替えで対応していますが、動力部分が限界にきているものも多いです。
  取り替えたら電気代も安くなるし、籠もきれいになります。

■給水タンク、ポンプの取替え
  給水タンクは25年以内で一度とりかえているはずです。取り替えていなかったら、鼠の死骸が
  なかで溶けていい出汁出しているかも。
  ポンプは確実に取り替えています。でももう2代目が老朽化の時期かもしれません。

■屋上防水層改修はどうなっているか。
  これも最上階以外は気にならない話題ですが、実際修繕となれば金は応分に負担します。
  築35年というと、最も気になるのは屋上防水の劣化ですね。
  いわゆるビンテージマンションと呼ばれる、昔の都心部の高級マンションの多くは屋上防水
 仕様もアスファルト防水、コンクリート押さえという高級仕様になっているケースが多いです。
 これは、持ちがいいのは長所ですが、改修工事にも金がかかります。
  屋上防水の耐用年数は普通25年~35年

■外壁タイルの浮き、剥離は大丈夫か。
  長期修繕で、打ち継ぎ目地のシーリングや、窓周りのシーリングの改修をしますが、外壁の
  浮きの調査をやっていないと、突然タイルが剥離して事故になったりもします。

■共用部分の給水管、排水管の取替え
  古い設計では、給水も排水も、各住戸内を縦に通っている可能性があります。
  共用部の給水管の劣化は、赤水、つまり錆の水の問題になります。
  30年経過して配水管の取替えをしていないと、赤水を心配すべきです。
  オープンハウスや、居ぬきの見学の際は、朝から水を出しているので赤水が出ません。
  しかし、朝一で水道を捻れば、見事な茶色のにごり水が出るかもしれません。
  私は築28年のマンションを見学に行った際に、いきなり台所の蛇口を捻って、赤水の多さに
  驚きました。

(3)次に、仲介業者から、長期修繕計画の内容の説明をうけます。
  上記の主要設備の更改が、すべて先送りされていて、なおその工事費も不明確ならば

>ちなみに、大規模修繕も過去何度か行っており、今後暫くはないそうです。
>管理もしっかりとなされており

というのは、眉唾ということになります。
大規模修繕が
第一期(10年~15年) 外壁シーリング、鉄部塗装替え、ポンプ基盤改修など
第二期(23年~25年) 外壁シーリング 鉄部塗装替え 給排水劣化部取替え ポンプ、給水タンク取替え
第三期(32年~35年) 外壁シーリング エレベータ更改 屋上防水改修、 鉄部塗装替え 給排水取替えなど

過去三回やっていても、金がないから、外壁と鉄部しかやっていないということも考えられます。

(4)耐震ですが、1981年以前の建物は、旧耐震基準で作られています。一概にすべてが弱いとは
いえません。新耐震基準で判定する「耐震診断」を行って補強が必要かどうか確かめるということに
なりますが、マンションで補強工事までやった例は少ないです。
これについては、修繕積立金に余裕がある管理組合が、耐震診断をやるケースもあります。
 
次に、占有部分ですが、室内の給排水管は、当然劣化が進んでいると思います。
まず、過去に何世代が住んだか、で大体改修履歴がわかります。
住んだままの大規模改修は極めて困難ですから・・
35年の間に、代が3代変わっていれば、おそらくキッチンや、洗面、浴室、湯沸かし器は
更改して10年以内のものがついている気がします。

>ただ配管を含めてリフォームすれば長い期間住めるということです。費用は400万くらいだと言ってました。

基本的にあと10年以上住むには、配管を含めた改修は必須です。
クロスの張替え、フローリング改修、室内ドアの取替えなどだけで、既存のキッチン、浴室、洗面などをそのまま使うのなら、
100万円~140万円
キッチン、バスユニットの改修も入れたら200万円~250万円。配管含めて内装一新の場合、400万円以上かかります。

となれば、3300万円の新築物件との比較という目安で考えるべきです。

>間取りは、75平米で、2LDKです
古いタイプの高級マンションですね。リビングが横長で、センターインのタイプかもしれません。間取りがいい
なら、それも重要な要素です。
22.7坪 リフォーム込みなら 坪145万円。
現在、世田谷、桜新町あたりで築20年内外で160万円ですから、安いといえば安いです。

ただ、5年以内に修繕積立金150万円を追加されたりするケースがあったり、
管理費や駐車場が、相場より高かったりするケースでは微妙です。

その他の注意事項は
(1)賃貸比率
  築35年というのは、多くの居住者が転売し、そのあげく居住用でなく賃貸物件に変わっている
  ケースが考えられます。全体の居住者のうちの賃借人の比率を知っておくべきです。
  賃借人が多くなれば、おのずと管理に対する感心は低下します。
  仮住まいという意識から、建物の扱いもいいかげんになります。また、初期の居住者がほとんど
  いなくなるのが築25年あたりからで、変な理事長が、恣意的な管理をしたりという話も出てきて
  次々と転売が出て価格が下がるという事例もあります。
  逆に、初期の居住者が30年経ってもまだ住んでいるマンションは、郊外の団地など売りたくても売れない
  物件は別ですが、管理のよいマンションの証拠でしょう。

(2)デベロッパー
  築35年といえば、マンション専門デベロッパーの、藤和や大京などが活躍した時代
  また、都心部では三井不動産がパークマンションシリーズで名作を残した時代でも
  あります。
  コープオリンピア(藤和)、網長パークマンション(三井)など、広尾タワーズなど長寿命の名作も
  あります。この時代、1970年の万博以来の建築ブームで、都心のマンションには丹下健三や
  槙文彦など一流建築家が設計したものも少なくないです。
  でも、その一方で、駄作、手抜きも多いわけで、見る目がないと泣きを見ます。その意味でも
  当初のデベロッパーは一応の目安になります。

(3)土地比率
  土地が今後値上がりする地域とは思えませんが、現在の地価と持分の土地面積をかけて
  正味の土地価格を知っておくのは、重要なことでしょう。

(4)ローン控除対象外
  新築や中古でも25年以内なら、確かローン控除が受けられます。35年ではいくらんでもダメ。 


>現在2900万円で、マンションの購入を検討しており、住環境や利便性は最高によく、

文京区は割高エリアですから、ただ、駒込というのは私、個人的には????ですけど。
本駒込は文京区ですが、駒込は豊島区。
確かに六義園の緑豊かな高級住宅地ではあります。

>非常に気に入ったのですが、表記の通り、築35年近くたっており、購入に二の足を踏んでいます
文京区好きは、絶対にベイエリアには足を運ぼうとしないですから(;;)まぁ新築の3800万円あたりを
すすめてもだめでしょうけど。もう少し数多くの物件をご覧になって決めてもいいのかと思います。

>業者さんが言うには、発売当時は非常に高価なマンションであり、施工主もしっかりしているので、
>作りは全く問題ないと言ってました。

このへんがラフですよね。具体的に、発売当初の価格とか、デベロッパー名とか施工業者とか
わかればいいのですが、そこまで書くと個人情報まるわかりですから、無理でしょう。

いろいろ書きましたが、しっかりチェックされて納得いく買い物なさってください。値段はもう少し
値切っていいです。どうせ売主は買い替えでしょうから。
この辺になると骨董選びに似てきます。多少失敗しても値段が安いと納得できますし、
趣味の問題も大きいですよね。
無名の作家の油絵でも、本人が気に入っていたら、額を入れ替えるだけで立派なインテリア
のしつらえになるのと同じです。

>リフォームをしていけば、この先何十年も住めるものなのでしょうか?

(1)まず、修繕積立金の現在高を確認します。
70戸程度の中規模マンションでも、7000万円以上の積立金残高はほしいところです。
それがないと、大規模修繕工事時に一戸150万円くらいの一時金の徴収もしくは、
修繕積立金値上げまたは、借入れ金対応などが発生します。

(2)次に、すでに行った大規模修繕を聞きます
ポイントはそんなに多くないですからしっかり記憶してください。

■エレベータの取替えは済んでいるか。
...続きを読む

Q不動産の買付証明書・・助けてください

先日新築戸建てを探していたところ、なかなかいい土地が見つかり、不動産屋に早くしないとなくなるかもしれません。という言葉に焦って、留めておくという意味で、買付証明書という物にサインしました。(印鑑は押していません)
ですが、後々冷静に考えてみたところ、西向きで、午前中、お日様が入らないということから、購入をキャンセルしようと思い、不動産屋に連絡したところ、買付証明書にサインしてあるから、やめるとなると損害賠償問題になります。ということをいわれました。本当に損害賠償問題になるのでしょうか?
買付証明書には、末尾記載の不動産を夏季の条件をもって買付することを確認いたします。とだけ書いてあり、末尾記載部分の項目である
・買付価格 
・手付金額
は記入してありますが、
・契約締結日
・代金決済・所有権移転登記
・その他の条件
という項目には何も書いていません。
助けてください・・・

Aベストアンサー

買付証明書は、購入申込人が購入の意思を表明する文書ですが、民法の契約における「申し込み」には当たらず、将来買いうける可能性を表明したに過ぎず、いつでも取消できるものとして取り扱うのが商習慣となっているものです。
回答3様のいう判例(東京地裁 S59.12.12)は、売渡承諾書の場合でしたが、買付証明書にも準用すると解釈する弁護士が少なくありません。
次の7つのURLをプリントのうえ、宅地建物取引業者に提示して説いてはいかがでしょう。
http://www.takahara.gr.jp/houteki/baibai_02.html
http://www.e-sumikae.co.jp/hajimete/kouza/houritsu-015.htm
http://www.fudosan-ms.com/sapporo/horitu.html
http://www1.ocn.ne.jp/~juukenn/mametisiki-013.html
http://next-home.livedoor.biz/archives/50762543.html
http://www.sakurajimusyo.com/column/study/q_and_a/q_and_a-0070.html
http://homepage2.nifty.com/ge/k_a2.htm

但し、購入申込人が、売主より買付証明書を承諾する返答を聞いた後に、「買います」と発言し、それに対し売主が「承諾します」と返答を発した時点で契約は締結します。(これを諾成契約といいます)
なお、宅地建物取引業法の謳う37条書面(売買契約書のこと)を作成しない場合は、宅地建物取引業者が行政罰を受けるだけ。
契約が締結済であることには変わりありません。

ちなみに、37条書面違反どころではない土壌汚染隠蔽(今年6月.大林組等)の行政罰でも、わずか7日間の業務停止でした。
この7日間には、定休日の2日間を含みますので、実質5日間の停止になっただけ。
37条書面違反程度では、初犯だと口答注意しか行わないことが少なくありません。

参考URL:http://www.mlit.go.jp/kisha/kisha06/01/010613_3_.html

買付証明書は、購入申込人が購入の意思を表明する文書ですが、民法の契約における「申し込み」には当たらず、将来買いうける可能性を表明したに過ぎず、いつでも取消できるものとして取り扱うのが商習慣となっているものです。
回答3様のいう判例(東京地裁 S59.12.12)は、売渡承諾書の場合でしたが、買付証明書にも準用すると解釈する弁護士が少なくありません。
次の7つのURLをプリントのうえ、宅地建物取引業者に提示して説いてはいかがでしょう。
http://www.takahara.gr.jp/houteki/baibai_02.html
http:/...続きを読む

Q建ぺい率と容積率の計算方法

建ぺい率と容積率の簡単な計算方法

を例で良いので教えていただけませんでしょうか?

建ぺい率と容積率オーバーかどうか調べたいのですが

うまく理解できる所がありません。

ご指導のほど宜しくお願いします。

Aベストアンサー

建ぺい→水平投影面積/敷地面積
容積→延床面積/敷地面積
・・・はお解かりでしょうが。

要は庇が1m以上出た場合の面積の取り方や、車庫が床面積の1/5以下の場合の容積率緩和等細かく調べていくと、極端な場合建築主事ですら考え方、算出方は変わります、素人では不安でしょうね。

建築士に知り合いいませんか?

9割方正解を導いてくれるでしょう。ただで。(なれた建築士なら単純な建物なら簡単に解ります)

住宅で平屋の類、単純な建物のなら別です。素人でも可。

設計事務所のHPで質疑回答してるとこけっこうありますから、そこにメールするのも手。
喜んで教えてくれますよ。

Q地上権が設定されているマンションは何が問題になるのでしょうか?

マンション購入を検討しています。
昭和52年築で古いですが、環境はとても良いのでいいなと思ったら、地上権が設定されているとのことです。

地上権が設定されているマンションは、存続期間が終了すると、地主が更新を拒否した場合は建物を取り壊さなければならないということでしょうか?

ちなみにこの物件の登記簿謄本をみたのですが、存続期間が記載されていませんでした。
これは、存続期間の定めがないということでしょうか?それとも、登記はされていなくても、契約書か何かで期間が定められているものなのでしょうか?
仮に、登記簿謄本に存続期間が記載されていないということは存続期間の定めがないということである場合、民法上は存続期間が何年とみなされるのでしょうか?

現在57歳でマンション購入を考えているものですから、そのマンションにいつまで住めるのかというのは、大事な問題と思っています。

よろしくお願いいたします。

Aベストアンサー

>存続期 間が終了すると、地主が更新を拒否した場合は建物を取り壊さなければならないということでしょうか?

旧法「借地法」が適応されます。建物が存続する限り期間は更新されます。

>これは、存続期間の定めがないということでしょうか?
借地契約書をみないと当初期間の設定はわかりませんが、期間が定めのない
場合、鉄筋コンクリート造など堅固な建物の場合60年です。
ただし、その後も
「期間経過後も借地上に建物が存在し、借地人が借地の使用を継続しており、
地主が「正当事由」を具備して遅滞なく異議を申し出ないと、借地契約は更新した
ものを見なされます(6条、法定更新)。」
その場合には、更新時からさらに30年。
地主の正当事由というのは、旧法では曖昧ですが判例的にみて
まず大抵の事由は認められないと考えてよいです。
更新拒絶ができないのでそのあたりを明確化した新法ができたわけですから。


>現在57歳でマンション購入を考えているものですから、

築32年でも借地契約期間が60年なら、あと30年は大丈夫ですし、法定更新で
40年後も問題ないでしょう。
ただし、旧法の場合、建物が滅失した場合借地権も消滅します。つまり
住民がいなくなって維持管理が十分でなくなり建て替えも不可能という事態や
大地震などの災害で大破して取り壊さざるをえないケースでは、建て替えに
よる借地更新が不可能なケースがでてきます。
所有権のマンションの場合、最悪でも撤去費を控除した土地代が手元に残りますが
借地権の場合、撤去費用だけ負担させられて家を失うケースも考えられます。
借地権でも「50%~70%」の借地権割合の価値がありますが、それが撤去
費用を上回るかどうか、借地権を買う人、場所によります。

築60年の建物は、どうなっているかというと都心部にあれば、代官山同潤会
アパートのように再開発で建て替えられて、土地の権利をもとに割り増しされた
容積で少ない土地の持分とあたらしい建物床に置き換えるようなこともありえます。
しかし、郊外の立地だと空き家が増えて廃墟に近い状態になっていて例も
少なくないです。

お買いになる物件が価値の高い都心部であることを願っております。

>存続期 間が終了すると、地主が更新を拒否した場合は建物を取り壊さなければならないということでしょうか?

旧法「借地法」が適応されます。建物が存続する限り期間は更新されます。

>これは、存続期間の定めがないということでしょうか?
借地契約書をみないと当初期間の設定はわかりませんが、期間が定めのない
場合、鉄筋コンクリート造など堅固な建物の場合60年です。
ただし、その後も
「期間経過後も借地上に建物が存在し、借地人が借地の使用を継続しており、
地主が「正当事由」を具備...続きを読む


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