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こんにちは、質問させて頂きます、宜しくお願いします。

この度、住宅ローン審査に出したのですが、内容は

中古住宅価格 1450万
借り入れ金額、1450万+145万=1595万 35年
2年目年収260万(管理職前の収入)、年収370万(固定で変動なし)、勤続2年半、上場企業、管理職

です、不動産の方はこの内容でしたら、3000万ぐらいまでは余裕で審査通りますよと言われて安心してるのですが、重大な事を申し込み時に言うのを忘れてました。
と言うのも、母方にローンの名義を貸してる事です、12、3年程前に600万の住宅ローンを組んだのです。支払いは自分自身はまったくしておらず、母が全額返してます。(たしか月に2、3万支払い、後20年ほど残ってる)父の知り合い(支店長の偉い方)を通じてローンの申し込みをしてるので、父に『言うの忘れてたけど、どうしよう?』と言った所、最初に相談言った時に、ローンあるけど、貸せる?と聞いたら大丈夫って言ってたから黙ってても言いよ。と言われたのですが・・・
ここで色々と聞きたいのですが、

1、金曜の午後5時ぐらいに申し込んだので、まだ書類は回ってないと思いますので、月曜にでも電話でキチンと言った方が良いですよね?

2、もし言わなくても、このままでも審査通りそうですか?父は要らない事言わなくても良いと言うので・・・

3、もし通らないのであれば、どう行った対応が出来ますか?
その残ってるローンを借りてまとめれるのか?

4、自分が支払いをしていないとはいえ、ローンの審査には引っかかりますよね?

5、事前審査に落ちた場合、同じ銀行ではもう申し込みは出来ないのですか?
(前ローン部分返済したので、もう1度通す等)

6、住んでなく他人に貸して、その家賃を返済にあててます。アパートローンになるのですか?この場合はどうなりますか?

色々と質問して申し訳ないですが、住宅ローンやローン自体初めての経験なので、ネットで調べれる事は調べてるのですが、宜しくお願いします。

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A 回答 (3件)

住宅ローンの審査経験者です。



1、金曜の午後5時ぐらいに申し込んだので、まだ書類は回ってないと思いますので、月曜にでも電話でキチンと言った方が良いですよね?
→お母様が払っているローンの主債務(名義)はあなたですよね。他の金融機関からの借入れは大抵、信用情報チェックで分かりますから、言わなくても銀行(?)側が掴んでしまいます。言わなかった場合、不測の事態が起こった時に、虚偽申告をし借り入れた。若しくは「詐術を用いた信用取引」というあなたに不利な法律上の問題が生じます。ここは事情をしっかりと説明した方が良いです。但、以前あなた名義で借り入れた借金の貸手(銀行?)が信用情報機関に情報提供しなかった場合は、過去の借入履歴は分かりません。また、信用情報登録した場合で、過去延滞履歴があると、今回の融資に不利に働きます。
2、もし言わなくても、このままでも審査通りそうですか?父は要らない事言わなくても良いと言うので・・・
→今度買う担保評価額にもよります。中古物件のようですが、自己資金はなく、諸費用を上乗せしたオーバーローンですので、よほど物件の担保評価額に余裕がないと難しいかもしれません。通常の金融機関であれば、この種のローンは提供しづらい事が多いです。もしかしたら、よほどの割安物件(銀行評価額担保>物件価格)かもしれません。であれば検討に値します。
3、もし通らないのであれば、どう行った対応が出来ますか?
その残ってるローンを借りてまとめれるのか?
→以前買って他人に貸している不動産を共同担保に入れる方法はあります。その場合はその物件の担保評価額も問題になります。連帯保証人を要求される可能性もあります。残っているローン分もまとめて借りられる可能性もあります。その場合も上記同様、その物件の担保評価額、及び、今回のローンを含めた実質的な負担率(支払)が問題になります。既存所有物件に支払負担(家賃収入>ローン返済額)がない場合は有利に働きます。
4、自分が支払いをしていないとはいえ、ローンの審査には引っかかりますよね?
→先述のとおり、前のローンが貴方の名義であれば、間違いなくひっかかります。仮に前のローンの支払が不能になった場合、請求されるのはあなたです(ノンリコースローンという、担保物件の収入のみに返済を依存し、個人の支払い負担がない特殊形態でない限り)
5、事前審査に落ちた場合、同じ銀行ではもう申し込みは出来ないのですか?
(前ローン部分返済したので、もう1度通す等)
→基本的には難しいです。審査が通らなかった理由にもよりますが、仮に前のローンが理由ならば、そのローンがなくなれば、もう一度申請し直し審査が通る可能性はあります。
6、住んでなく他人に貸して、その家賃を返済にあててます。アパートローンになるのですか?この場合はどうなりますか?
先述のとおり、家賃の方が多ければ有利ですし、少なければ不利です。
一概には言えませんが、借入全体の絶対額は少ない方が良いです。

上記は一般的な融資基準になると思います。
但し、本件は支店長を通じた申込みですから、特段の判断が働くかもしれません。その場合はコメントはありません。
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この回答へのお礼

なるほど・・・良く理解できました。
今日、銀行に電話して内容を伝えました。

お礼日時:2009/05/09 22:22

こんにちは。

住宅購入は色々と大変ですね。
まず前提として「名義を貸しているローン」の内容によって色々と変わってくると思いますが、一般的な保証付住宅ローンであると推定いたしました。(もしプロパーローンであれば、状況が変わってくる可能性があります。)

(1)銀行の担当の方には、できるだけ早く伝てください。
(2)審査は非常に厳しいと思います。
(3)各銀行の審査基準がありますが、既存ローンの完済は必要だと思います。まとめることはまず不可能でしょう。
(4)確実に引っ掛かかると考えてください。
(5)申し込みすること自体は可能かも知れませんが、過去の否認データが審査に影響する可能性があります。ですから(1)の回答を申し上げました。
(6)アパートローンには該当しないでしょう。不動産所得として確定申告しておられますか?

現時点では慎重に話を進められた方が良いと思います。
不動産屋さんの「3000万円まで大丈夫」も怪しいです。
これは余計なお世話ですが・・・ローンのことは銀行にしっかりと相談してから売買契約を結んでくださいね。ファイナンスが付かないと大変なことになってしまいます。
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この回答へのお礼

ありがとうございます。

お礼日時:2009/05/09 22:22

> 年収370万(固定で変動なし)、勤続2年半、上場企業、管理職


> 不動産の方はこの内容でしたら、3000万ぐらいまでは余裕で審査通りますよと
売らんが為のセールストークです。
普通は年収の5倍程度までです。
計算方法としては、年収の25%を30年間支払い、利息で支払額の1/3を持って行かれるという事で、
93X30X2/3=1860
と言う所。年収の5倍と同じような数字ですね。

ただ、中古は満額は厳しく、8割程度までと考えた方が良い。
> 借り入れ金額、1450万+145万=1595万 35年
オーバーローンは厳しいですね。
年数も、減価償却の考え方と、築20年や30年のモノは売り出してもなかなか売れないと、売れても価格が相当低いという事から担保価値の面で厳しいです。

> 1、月曜にでも電話でキチンと言った方が良いですよね?
申告内容に嘘や記入漏れがあると、他にも有るのでは無いかと疑心が湧きますから、その方が良いと思います。

> 2、もし言わなくても、このままでも審査通りそうですか?
信用情報機関に登録されているはずですから、審査の過程ですぐに判明します。

> 3、もし通らないのであれば、どう行った対応が出来ますか?
他行で審査をお願いする。
> その残ってるローンを借りてまとめれるのか?
条規に書いたように、無理と思います。

> 4、自分が支払いをしていないとはいえ、ローンの審査には引っかかりますよね?
その通り。
また、払っていないとなると、贈与という事になるので、贈与税は?と言う事になってくる。

> 5、事前審査に落ちた場合、同じ銀行ではもう申し込みは出来ないのですか?
審査する人が覚えているような短期の間なら、内容を見ずに否決されるかも。

> 6、住んでなく他人に貸して、その家賃を返済にあててます。
利率は高く、返済期間は短期から中期になります。
住宅ローンは他に比べて特異な存在で、低金利長期なローンですから。
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この回答へのお礼

ありがとうございます。

お礼日時:2009/05/09 22:23

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