相続人でない親類縁者と生前に死因贈与契約を交わした土地が契約のあることを知らない相続人に相続されて所有権の登記がされています。 贈与者は11年前に死亡し、死因贈与契約を結んだ人は贈与者の死亡後すぐに所有権の登記をしませんでした。 契約時に死因贈与の仮登記もしていません。 しかしこの土地に自己所有の建物があり26年前から無償で使用しています。 使用に関する契約もありません。 この場合死因贈与契約を理由に所有権の変更は出来るのでしょうか?

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A 回答 (1件)

失礼ながら法学部の模擬試験のような質問内容ですね。



公正証書による契約なのでしょうか。仮登記していないから相続人は所有権を登記したのですから当然、相続人は死因贈与による受遺者への所有権移転登記に承諾しないと思われます。死因贈与に基づく所有権移転登記を求める訴えを起こすしかないでしょう。認められるかどうかはわかりません。

しかし、その土地に自己所有の建物があり26年前から無償で使用しているので、平穏・公然と占有していたのであれば、11年前に死因贈与を受けたことを時効取得の要件として主張できるでしょう。

がしかし、死因贈与契約は成立しているので、既に贈与を受けたものを時効取得の主張をするのは……。予備的に主張すればいいのか……。

と、いうような法律論になるのかもしれません。

法律のカテゴリーで質問された方がよろしいかと存じます。
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この回答へのお礼

回答ありがとうございます。
内容を一般的な質問にする為にこのような表現を使いました。模擬試験みたいになりすいませんでした。ご指摘のとおり所有権の変更に応ずる姿勢は見せていません。このままでは使用貸借のような関係なのでいつ立ち退きを迫られるか判りません。私が所有の建物に父親が住んでいましたが昨年亡くなり、土地所有者の叔母がそれまで返すと口約束していたのが突然返却を拒んでいます。契約は公正証書ではありません。まさか相続で登記が出来るとは思いませんでした。叔母の言葉を信じそのままにしていた私のミスですね、もっと早く動くべきでした。

お礼日時:2009/05/11 01:59

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子供に死因贈与として仮登記しても将来、その土地を売却することは可能でしょうか?
不動産の財産分与を普通にするのとどう違うのでしょうか?

Aベストアンサー

> 私(所有者)が売却するという事です。
> その時には受贈者である子供の承諾がいる
> と言うことですか?

そうです

> 今現在は私名義になっている土地を共有財
> 産の分与として1/ 2夫名義にしようとした
> のですが土地の分筆や登記や不動産取得税
> の負担を軽減するために弁護士(夫が相談
> した)が提案しました。

なんか胡散臭いです
共有にするのに分筆は不必要ですし、登記や不動産取得税を軽減するために財産分与しないというのであれば、お子さんへ死因贈与しようとしまいと、旦那さんにとっては変わりはないと思います
また、時効までの間、旦那さんが財産分与請求権を留保していることにもなりかねません
なお、財産分与した場合、登記や不動産取得税のほかに、時価で売れたものとして、3000万円を超えた分についてのみ、あなたに譲渡所得税が掛かります
3000万円の特別控除は離婚前の分与だと適用されませんので、必ず離婚後に分与する必要があります

> 私としては死因贈与という形を取るのは不
> 利益でしょうか

財産分与するしないは別にして、どのみちお子さんが相続する財産なら、不必要な手続だと思います
また、死因贈与と引き換えに旦那さんが財産分与請求権を放棄するのだとしたら、旦那さんには、仮登記に意味がある=請求権時効後にお子さんが抹消に同意しないという目算がある、ということになると思いますが、もし、そうなれば、あなたが自由に処分できないという点では、財産分与した場合と大差無くなってしまいます

> 私(所有者)が売却するという事です。
> その時には受贈者である子供の承諾がいる
> と言うことですか?

そうです

> 今現在は私名義になっている土地を共有財
> 産の分与として1/ 2夫名義にしようとした
> のですが土地の分筆や登記や不動産取得税
> の負担を軽減するために弁護士(夫が相談
> した)が提案しました。

なんか胡散臭いです
共有にするのに分筆は不必要ですし、登記や不動産取得税を軽減するために財産分与しないというのであれば、お子さんへ死因贈与しようとしまいと、旦那さ...続きを読む

Q主人の死亡後の家の所有権登記簿名義変更

主人の死亡後未成年への家の権利書登記簿の変更はできますか

主人が亡くなって、主人の両親が主人名義の家を私(妻)には譲らない。子供(未成年10歳)に移すといいます。
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自分の名義にしてもらわなくてもいいのですが、娘10歳双子がいます。この場合、どちらかに権利?登記簿の名義を写せますか?
それとも、半分ずつと言うようなことができますか?

これは、私(妻)が自分で手続きできる事でしょうか?

Aベストアンサー

mahiro1114さん、何か話がちょっとヘンですよ。

あなたのご主人が亡くなったのですよね?
家はあなたのご主人の所有だったのですよね?
だったら、あなたと、ご主人とあなたの間の子がいる以上、当然に
あなたが2分の1で、残りがその子供(達)のものです。
(ご主人に、正式な遺言がなく、これ以外に遺産がなければですが)

ご主人の両親が何を言おうが、この場合部外者の発言で関係なしと考え、
あなたが、司法書士に依頼して淡々と相続に基づく登記の手続きをすればよいと思います。
これは「保存行為」にあたりますので、もちろんあなたが単独で動けます。
何といっても、第一相続人は配偶者ですので、それをお間違えないよう

ただし、ご質問の文面以上に何か特殊な事情がおありでしたら、それを含めて
司法書士にご相談されるべきです

Q死因贈与に関して

死因贈与に関してお詳しいかたがいらっしゃいましたら教えてください。
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妻との離婚に伴い、協議書を公正文書にしようとしています。
その中で、私が死亡した後には私名義のマンション(ローン支払い中)を現在の2人の子供に相続する旨の記載をしたいのですが、妻が作成した協議書を交渉人に提示したところ、
公証人から受贈者の名前を記載するだけでは公正文書にできないと言われ、死因贈与をしてもらいなさい、といわれたとのことです。
そこで質問がございます。(そもそもなぜそのようなことを。。といったところはおいといてください)

[質問]
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(5)死因贈与の執行者を妻にすることの問題点は何でしょうか?
 なお子供は2人とも小学生で妻が扶養しています。

私の意思としては、現在の2人の子供に残す(確実に相続する)ことはまったく問題ありません。ただ心配なのは、この不景気の中、何時仕事がなくなったり減給となったりして、
ローンが払えなくなるかわからないため、万が一そのような自体になったときには、マンションを売却せざるを得ないことも考えられます。
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Aベストアンサー

(1)遺贈ないし相続分の指定ということであれば、公正証書遺言を作成することになりますから、貴方が公証人に口授するなど要件を満たす必要が在ります(民法969条)。委任状を持った人間が公証人の所へ行っても、作成してはもらえません。これに対して、死因贈与であれば契約ということになりますから、公正証書を作成できます。
(2)死因贈与については、その性質に反しない限り遺贈に従うものとされ(民法554条)、判例上は後の遺言その他の意思表示によって撤回することができるとされています。従って、その点で差はありません(負担付死因贈与にした上で負担を履行していれば別で、原則撤回できなくなります)。
ただ、死因贈与であれば所有権移転請求権保全の仮登記をすることができます。
(3)仮登記は仮登記のままでは何の効果もありませんが、仮登記を本登記にした際に、仮登記の時点まで登記の日付が遡りますので早く対抗要件を具備したと主張できることになります。
例えば、貴方が死亡なさった際に2人のお子様以外に相続人がいたとします。その相続人がマンションを誰かに売ってしまった場合、相手方が先に登記を備えてしまえばお子様達はマンションの買主に対して登記の移転や明渡しを請求できません。しかし、仮登記を具備していれば、それを本登記にすることで買主に対抗できることになります(もっともその場合にはそもそも買主が現れないでしょうが)。
(4)貴方が生きている場合には、死因贈与を撤回して売却することは可能ですが、手間が余分にかかります(死因贈与の撤回を理由として仮登記を抹消した後でないと売れないでしょう)。
(5)死因贈与の執行者を奥様にしても特に問題は生じないと思われます。ただ、お子様達が成人した後には(未成年は執行者になれません)、お子様達自身を執行者とするということにしておけば、お子様達だけで登記手続きができますので、より簡便でしょう。

 また、死因贈与も遺言と同様に、執行者を選任することができます。執行者の指定がない場合は、所有権移転の登記手続の際に、贈与者の相続人全員を登記義務者として申請することを要しますので、手続が煩雑になります。したがって、この場合は、執行者を指定しておいた方がよいでしょう。

(1)遺贈ないし相続分の指定ということであれば、公正証書遺言を作成することになりますから、貴方が公証人に口授するなど要件を満たす必要が在ります(民法969条)。委任状を持った人間が公証人の所へ行っても、作成してはもらえません。これに対して、死因贈与であれば契約ということになりますから、公正証書を作成できます。
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Q登記名義人の住所が亡くなったときのものと違っていた場合、相続の所有権移転の手続きの際に、どうすればいいのでしょうか

母が亡くなって、母名義の土地を相続することになり、所有権移転の登記申請をしようと思っているのですが、現登記名義人である母の住所が、以前住んでいた住所になっています。
亡くなる十数年前より、私たち家族と同居していたのですが、3年前に
家を立替て、元のこの家に家族で戻ることになったのです。
その際に、ここの土地の種目変更をしたのですが、その時に登記名義人の住所変更もしているようです。
住所変更したその日付が、今の家に引っ越して来た日なのに、どうしてわざわざ前の家の住所に住所変更しているのか、わからないのですが、
すみません、長くなりまして。つまり、教えて頂きたいのは、この度、
母から私に所有権移転の登記をする際、先に、登録名義人(母)の住所変更をしなくてはならないのですか?(前の家から今の家の)
登録免許税もそれぞれの登記に必要なのでしょうか?
わかりにくい文章ですが、どなたかご教授頂ければ幸いです。

Aベストアンサー

お母さんが亡くなった時の住民票に以前の住所として登記上の住所が載っていませんか。
たぶんそれで大丈夫だと思います。
もしも、そこにも載っていない時には場合によっては上申書を添付するようになります。

Q仮登記と相続

義父と私の妻との間で死因贈与契約に基づき平成22年10月5日「始期付所有権移転仮登記」を済ませ、その後、平成24年12月1日に義父所有の不動産(田・畑)を妻に相続させる旨、自署による遺言書を頂いております。しかし、義父は平成28年6月15日死亡したことから、家庭裁判所において遺言書の検認を済ませてあります。
検認を終えたことから、妻へ相続を原因とする所有権移転手続きを予定していますが、先に済ませた「仮登記」のまま、相続登記が可能でしょうか。ご教示願います。

Aベストアンサー

親子関係になければ、相続となりません。
「遺贈」として、所有権移転をし、混同を原因として、仮登記を抹消しましょう。
ただ、仮登記のときの登録免許税を無駄にしてしまう。

Q所有権保存登記は素人でもできるか

建物表示登記と所有権保存登記は素人にも出来るのでしょうか。
新築家屋なので、建築屋の作った土地と建物の図面はあるのでそれを流用できないのでしょうか?
もちろん、自分の物の登記です。
土地家屋調査士しか出来ないのでしょうか?

Aベストアンサー

申請資格は「本人」またはその代理人です。

必要となる添付書面が作成できれば自分でも可能です。
なお、図面は流用できるものはありません。
指定された用紙に書くことになります。
建物図面及び各階平面図を作成することとなります。
そのほかの添付書面としては工事会社からの引き渡し証明書及びその資格証明書・印鑑証明書が必要になります。
建築確認書も添付します。
あとは本人の住民票です。
ケースによってはその他必要となる書面もあります。

できないことはないが、ややこしいと言えます。

所有権保存登記は比較的簡単です。


ところで、建築費用は現金払いでしょうか。
抵当権設定などがある場合には、土地家屋調査士及び司法書士に依頼せざるを得ません。

Q相続放棄を前提にした死因贈与契約

借金があるわけではありません。農地のみを相続放棄したいので、相談です。

母が所有している財産が、農地と銀行貯金と養老保険(母が契約者で満期受取人)です。

「母の不動産以外の全財産を死因贈与する」という契約を私署証書で作ってあります。

1.私署証書の死因贈与契約(不動産以外の全財産を死因贈与する)で、銀行預金や生保の名義は変更できるのでしょうか?
(相続人の承諾書必要ですか?)


2.母が亡くなった時に相続放棄(3ヶ月以内)の前に、短い期間で死因贈与を先にするのでしょうか?
逆に相続放棄が先だったら 相続放棄目録に贈与物件を除いて書いていいのでしょうか?


詳しい方がいらっしゃたら、教えてください。

Aベストアンサー

>相続放棄を前提とした死因贈与って、権利の乱用ってことはないですよね?

 微妙なところだとは思いますが、少なくとも、多くの専門家を悩まし、意見の対立を生むことにはなると思います。
(^ー^)

 このような複雑で法律的にも微妙なやり方は私も今まで聞いたことがありませんし、何よりも、普通に相続をしてその後不要な農地を処分するやり方をするよりも、実に余計な手間と費用が掛かります。

 また、これは余談ですが、私は当初、これが認められるのであれば、親の財産に多額の借金などがある人の場合、あらかじめ不動産や預貯金を子との間で死因贈与契約を結んでおき、親が死んだ時点で子は一旦相続放棄をし、その後、不動産や預貯金のみを贈与されることが可能になるのではないかと考えたりしたものです。

 しかし、この場合、債権者は詐害行為取消権(民法424条)を行使することによって死因贈与契約そのものを取り消し、債権回収ができると思い至り、実務の面で迂遠となったり手間や時間がかかることにはなっても理論的には問題無いと考えました。

 ただ、実際にこのようなことが行われ、債権者側が提訴した場合、裁判所がどう判断するかは微妙なところだと思います。理論的にはどうであれ、このような複雑な脱法行為に近いやり方は認めない可能性の方が高いように思います。


 それはさておき、このような面倒なことをなさるよりも、

(1) 素直にsatorujapanさんが相続した上でお母様のご兄弟の方に農地を贈与なさるか
(2) satorujapanさんが相続した上で農地所在地の自治体や国に農地を贈与するとか、或いは、当該農地の隣地所有者に安値で売却または贈与するとか
(3) お母様も納得の上であるならば、あらかじめお母様のご兄弟に農地を遺贈する旨の遺言書を作成なさっておかれるとか

 このような方法を採られた方が、

 複雑で訳の分からない、場合によっては認められるか認められないか微妙で綱渡り的な法律行為を何度も繰り返して余計な手間や費用を掛けるよりも、スッキリしていて、しかも皆さんからも感謝されて良いのではないかと思うのですが、いかがなものでしょうか?

 私には、何故ここまで法的に微妙な綱渡りをし、余計な手間をいくつも掛けてまで農地の相続を嫌うのかが分からないのですが。

 仮にお母様のご兄弟が農家であって、その農地の近くにお住まいで、しかも新たな農地を欲しておられるというのであれば、satorujapanさんが相続放棄したことによって棚ぼた式に相続人になって感謝するかもしれません。しかし、どう考えても単なるお荷物にしかならないとすると、かえって迷惑を掛けることになり、怒りはしても喜びはしないと思います。

 老婆心ながら、お母様を含め、よくご親族の方々とも相談の上、場合によっては弁護士の先生などにも相談して、もっと皆にとって良い方法をお探しになられた方が良いような気がしてなりません。

 以上、ご参考まで。

>相続放棄を前提とした死因贈与って、権利の乱用ってことはないですよね?

 微妙なところだとは思いますが、少なくとも、多くの専門家を悩まし、意見の対立を生むことにはなると思います。
(^ー^)

 このような複雑で法律的にも微妙なやり方は私も今まで聞いたことがありませんし、何よりも、普通に相続をしてその後不要な農地を処分するやり方をするよりも、実に余計な手間と費用が掛かります。

 また、これは余談ですが、私は当初、これが認められるのであれば、親の財産に多額の借金などがあ...続きを読む

Q所有者が死亡し相続が未了の農地を、使用貸借か、もしくは賃貸借する場合、

所有者が死亡し相続が未了の農地を、使用貸借か、もしくは賃貸借する場合、推定相続人の何割の同意が必要なのでしょうか?
また、その根拠法は民法なのでしょうか?

勉強不足な私に、どなたか教えて下さい。よろしくおねがいします。

Aベストアンサー

先ず、当事者同士の権利義務関係でいくと、共有物の権利は
処分行為(例えば農地に家を建てるなど現況の変更)の場合は権利者全員の同意が必要。
管理行為(例えば農地を維持する目的で賃貸する。期間は有期)の場合は持分過半数の同意が必要。
保存行為(例えば農地を維持するために使用貸借させる。返還を求めた時点で契約解除)の場合は誰か一人の単独行為で可。
というような具合になります。以上は民法の規定です。

それとは別に、農地を借りるためには賃借でも使用貸借でも地区の農業委員会の許可が必要です。これは根拠は農地法です。
農地として使用する場合には、農業経営の実績、保有農地面積基準をクリアしないと許可されません。

Q死因贈与契約の受贈者の年齢について

死因贈与契約の作成にあたり私の親が孫(8歳)に預貯金のすべてを、死因贈与することは可能でしょうか?
契約として成立するのでしょうか?


よろしくお願いします。

Aベストアンサー

ようするに、ある人と8歳の子供=未成年者が結んだ
死因贈与契約が有効かどうかって話ですよね?

なら、有効でしょう。

単に財産を譲り受ける契約であれば、
典型的に民法5条にいう「単に権利を得」る法律行為ですから、
法定代理人(通常は親)の同意も必要ないでしょうし。

Q土地の登記・移転・抵当権設定等は自分達でできますか?

「土地を購入して家を建てる」という計画を立てています。登記手続きは通常司法書士さんにお願いすると思いますが、別に資格者でなくともできるとききました。素人でもできるものですか?目的は司法書士に払う報酬を節約する為ですが、非常に複雑ならお願いした方がいいかなと思っています。アドバイスお願いします!

Aベストアンサー

こんにちわ。
NO1の方が言っておられるようにご自身でもできます。
但し銀行融資等がある場合、金融機関は了承しないでしょう。
というのも銀行は抵当権設定等が同時にスムーズに行われないと非常なリスクを背負いますので素人(ごめんなさい)にはほぼ100%任せません。

融資をしたのに、所有権移転だけをして抵当権津の設定がされていないというケースも考えられますのでその場合、書類を渡した担当者はおそらく首でしょうから。

なお参考までに付け加えれば登記関係費用の大半は登録免許税という税金のたぐいで司法書士の手数料はそのうちのごくわずかです。
登記に必要な書類の不整備で所有権移転自体ができないという場合もありますので、安心のためにも専門家に任した方が良いと思いますよ。

素敵なマイホームを建ててくださいね。


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