1年前に元駐車場の土地を不動産屋から購入後、新築戸建を築いて住んでいます。
砕石が硬く敷き詰めてある「現況」はわかって購入したのですが、
ガーデニングの土地利用にはかなり不利であることを“瑕疵”として補償してもらうことができるかという相談です。

建物との生活はなじみ、ようやくガーデニングモードとなり、花壇や畑をつくるため約50m2分の砕石の除去を試みました。
掘削を始めると、砕石層は10cm程度の厚さで手掘りは困難だということがわかりました。砕石層はあまりにも硬く、コンクリート用のはつり機を借りてきて作業しています。土地購入後、建屋建築前のSS調査の際は何箇所か貫通できず、距離をおいて穴を開けていました。

砕石の他にも、いわゆる建造物解体後のガラも点在しています。
転売目的の不動産屋はあらかじめ掘削調査をしているわけではなく、よって契約時に説明もなく、実際に掘削した今となってわかったわけですが、これを“瑕疵”と定義するのは困難でしょうか?

もし瑕疵だと認められた場合、業者に砕石を除去するするための費用を出してもらうことはできないものでしょうか?
折半でもいいからそうしたく思います。

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A 回答 (3件)

瑕疵とは見えない部分の傷の様なものです。

採石の件は引き渡し時に質問者さんは認識して購入されたわけですから、瑕疵にはあたりません。
請求もむずかしいです。
しかし基礎ガラなどは瑕疵にあたりますので撤去を求める事も可能です。
売り主次第ですが、呼んで確認してもらい対応を相談してみましょう。
重機が簡単に入れば幾らも費用はかからない類の工事です。
本来なら住宅基礎の段階で済ませておけば一番安上がりだったと思いますよ。
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 専門家ではありませんが参考まで。


 昔、取引先が建物(工場)付き土地を売却しました。買い主は工場を取り壊し住宅分譲をしたのですが、土地を掘ってみるとガラが出てきたそうです。買い主から撤去費用を請求され、取引先は自分に土地を売った売り主にスルーしたそうですが基本的に支払い窓口は取引先でした。裁判が面倒なので撤去費用の半分を負担していました。残り半分は取引先に土地を売った売り主だったような気がします。
 さて、今回の件ですが建屋建築前のSS調査時点で訴えをおこすべきだったと思います。そうすれば工事延滞金や砕石・ガラの撤去費用を請求できたかもしれません。とりあえず無料法律相談“法テラス”に相談してみてはいかがでしょう。全額は無理かもしれませんがガーデニング・庭・アプローチ部分の撤去費用の半分くらいなら請求できるかも知れません。請求先は不動産屋ですが支払先は売り主になるはずです。
 ちなみに花壇や芝を植えるのなら50cmは元の土を捨てて園芸用の土に入れ替えないと根付かないと思います。

この回答への補足

>建屋建築前のSS調査時点で訴えをおこすべきだったと思います。

SS調査時点では 堅い地盤はむしろよし と解釈していました。
ベタ基礎の工事で重機を使用している限り問題なく掘削していました。
(収録したVTRを見る限り)
ところが手で掘削し、砕石を取り除こうとしたら困難極まりない状況に至ったわけであります。


>請求先は不動産屋ですが支払先は売り主になるはずです。

 両者は親子関係の会社です。


>ちなみに花壇や芝を植えるのなら50cmは元の土を捨てて園芸用の
土に入れ替えないと根付かないと思います。

アドバイスありがとうございます。

補足日時:2009/05/12 17:53
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はじめまして、kincoさん。



その土地は家屋(住居、住宅、アパート)を建築するために販売(購入)された土地だと思います。

建築をするのに不適切な土地であって基礎の杭打ちによる補強が必要だったとか、土壌に基準値を超える有害物質が含まれていて健康に害があるなどの場合は別ですが、建築目的で購入した土地なのですから建築や居住に影響が無い以上はカシによる欠陥とは認定されないと思います。

その不動産屋さんが土地を販売するときの宣伝や広告などで、「広いお庭で家庭菜園はいかがですか」とか「ガーデニングに最適です」などを販売のセールスポイントとしていたとかならば話は別だとは思いますが。

まあ、折半でも良いと言う事でしたら、事情を涙ながらに切々と訴えれば、すごく良心的な不動産屋さんだったら、もしかして少しはお金を出してくれるかも知れませんが、期待薄だと思います。

この回答への補足

>建築目的で購入した土地なのですから建築や居住に影響が無い以上はカシによる欠陥とは認定されないと思います。

なるほどです。
確かに建築や居住には影響無いことは事実です。

補足日時:2009/05/12 17:39
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こんにちは

法律的に言えば質問者様の行為は民法上の「不法行為」にあたります。
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宜しくお願い致します。

Aベストアンサー

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すいません、長文です。
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よろしくお願いします。

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Aベストアンサー

No.3 merciusakoです。
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問題なのは、現在の駐車場契約を解除して、新しい駐車場で新たに駐車場契約をするのかどうかです。

現契約を解除するのであれば、解約予告期間は必要です。
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これに反すれば契約違反ですから違約金が発生します。

ただ、あなたがこれを認めれば、現契約はナシになりますから、「2016年8月まで現契約料金」ということもナシになります。

現契約を活かしたいのであれば、新しい駐車場の場所や料金などで折り合いが付けば、相手が指定する日時までに車を移動させなければなりません。

Q土地の隠れた瑕疵について

今年の3月に土地を購入し、現在建築の契約まで済んでいる状態(土地建物は別業者です)で、一昨日、土地の売主である不動産屋さんに衝撃的な事実を伝えられました。その内容は、以前その土地には高さ20m位の鉄塔が建っていて(これは承知してました)、その鉄塔を支持するコンクリート杭が部分的に地中約5m以下の部分に埋まっているというお話でした。杭の事は不動産屋さんも最近知った情報らしく、一昨日説明をうけました。
杭の撤去は現実的に不可能らしく、私が希望すれば解約して、いままで掛かった色々な費用もある程度補償してくれると言っています。
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Aベストアンサー

今更言われてもショックですよね。

地盤調査の結果はいかがでしたか?
杭のあった場所は土を埋めてますので地盤が弱いはずですが?
杭の埋まっている場所を正確に確認しておいた方が良いですね。

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Aベストアンサー

普通、車庫証明は一台ごとに発行されるわけですから・・・・地方で軽自動車などを乗っている場合でもない限り
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またこの辺はそれぞれなんですが、駐車場に止める車をきちんと申告する必要のあるところも多いです。
代車とかで一時的に入れ替わる程度はありなんでしょうが・・・・また貸しとかの防止ですね


ですので今回のようなケースでは大家さん?不動産屋さん?に相談していただければ一発だと思いますが・・・・・つまり

・車を新しく買いたい
・今度の車の名義は父の名義にしたい

ということであればokでしょう
駐車場の契約者名の変更だけですし・・・・連絡先も同一ですしね(携帯電話とかでなければですが)

あまりかんぐられるようなことをせずにストレートにおっしゃっていただいた方がベターですよ

Q土地の隠れたる瑕疵について教えてください

家を建てるつもりで土地を探していると、結果的に古家が残っているものの、土地として売りに出されている物件を購入し、古家は解体しました。解体したところ、地下から浄化槽のが出てきて解体に追加料金がかかるとの連絡をもらいました。これは、土地の隠れたる瑕疵になりませんか?

重要事項説明にも 汚水は公共下水となっており、物件状況等報告書にも、敷地内残存物はないと売主から報告書をもらっております。契約書にも建物の瑕疵は負わないとの特約はありますが、土地についての特約はなく、引渡し決済の際にも仲介業者が解体してなんがでてきたらそれは、売主様の負担になります。といっておりました。そのため、引渡しから3ヶ月以内に解体費の追加、(浄化槽撤去にかかる費用)を仲介業者を経由して追加の金額も連絡し了解を得たうえで、請求書を解体業者に作成してもらって送りました。
しかし、売主から 
「売買契約書、その他書類を見ましたが、敷地内から出たものに関して売主が責任、支払をするとは書いてない。それに敷地内残存物は無しと記されて居りました。あったとして、それはそちらのミスで私どもには、関係ありません。それに売買の決済は済んでおりますのでお支払いするつもりはありません。」との手紙をいただきました。

これを仲介業者に送ったところ、参っちゃいますねー。電話でなく直接買主さんに行ってみます。
とは言うものの、売主さんへの説明・理解がどうだったのか、本当に対応しているのか疑問です。一向にどうなるのか連絡も来ないし。

不動産協会の無料相談にもきいて見たのですが、古家があったなら浄化槽が出て来る可能性はあるし、
浄化槽の痕跡が残っているようなら浄化槽は、瑕疵にはあたらないようなことを言われました。でも解体するつもりだったので、土地の埋没物まで、気に止めませんでした。

こういった状況では、スッキリ納得いかないのですが、買主側で負担せざるを得ないでしょうか。
どなたかアドバイスお願いします。

家を建てるつもりで土地を探していると、結果的に古家が残っているものの、土地として売りに出されている物件を購入し、古家は解体しました。解体したところ、地下から浄化槽のが出てきて解体に追加料金がかかるとの連絡をもらいました。これは、土地の隠れたる瑕疵になりませんか?

重要事項説明にも 汚水は公共下水となっており、物件状況等報告書にも、敷地内残存物はないと売主から報告書をもらっております。契約書にも建物の瑕疵は負わないとの特約はありますが、土地についての特約はなく、引渡し決済...続きを読む

Aベストアンサー

>敷地内から出たものに関して売主が責任、支払をするとは書いてない。

これは契約に書いてないのだから、契約の問題じゃなくて瑕疵担保責任(=法律)の問題。
仮に隠れた瑕疵でなくても土地の埋設物は瑕疵なので損害賠償請求の対象になるよ。
特約に免責でも書いてあれば売主が浄化槽の存在を「知っていたか」や「知らなかったことに過失」ということでなければ、売主負担にならない場合もあるだろうけどね。
本件では特約が土地についてはないんだから、これは瑕疵担保責任にしかならない。
業者の説明は正しい。

質問者側から売主へ損害賠償請求をする。
ただ、全額請求が認められるかどうかは定かではない。
判例によって違うので、個別状況に応じて変わってくることになる。
売主は、業者の調査ミスや重要事項説明に間違いがあった場合に損失を被っているので、その損害賠償を業者へ請求する。
こういう順番。
質問文中での売主の主張は質問者へではなくて、仲介業者へ向けられるべきもの。

まあ、自治体で実施している無料法律相談へ行ってみると分かりやすいと思うよ。
本件のようなケースは判例が分かれているので、弁護士に聞いた方が確実。


『隣地と共有共用の排水管等が埋設されていた土地の売買において、特約を排除して売主の瑕疵担保責任が肯定された事例(東京地判 平16・10・28 判時1897―22) 武藤勇夫』
http://www.retio.or.jp/attach/archive/63-046.pdf

>敷地内から出たものに関して売主が責任、支払をするとは書いてない。

これは契約に書いてないのだから、契約の問題じゃなくて瑕疵担保責任(=法律)の問題。
仮に隠れた瑕疵でなくても土地の埋設物は瑕疵なので損害賠償請求の対象になるよ。
特約に免責でも書いてあれば売主が浄化槽の存在を「知っていたか」や「知らなかったことに過失」ということでなければ、売主負担にならない場合もあるだろうけどね。
本件では特約が土地についてはないんだから、これは瑕疵担保責任にしかならない。
業者の説明は正し...続きを読む

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Aベストアンサー

ご質問者様は月極だと知っていて、駐車されたということなんで、法律上、損害金を請求される可能性があります。相場というより、通説的にですが、止められていたの時間を、正規の料金を割って出した分を払うということになっています。 つまり月極料金が1万円なら一日とめたなら、約3300円ということです。 電話はこちらの否をわびると大丈夫かと思いますが、法外な金額を請求してきた場合、応じずに、いったん、弁護士や司法書士に相談したほうが良いかと思います。

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ちょっと高価になるかと思いますが、ハツリ専用の伝道ハンマと呼ばれる道具ならばだいぶ楽に作業ができるかと思います。http://www.kouguya.com/hm1201.htm
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