夫婦2人だけで株式会社を運営しています
SOHOです
貯金が貯まったので賃貸マンションを引っ越し
3500万円の中古マンションを現金購入して住もうと思っています
購入後はそのマンションで仕事をしていくつもりです

そこで名義を個人にするべきか法人にするべきか迷っているのですが
2人の税理士に相談したところ
税理士A
「マンションは、消費税と社会保険料の一層の減額を考えれば、個人所有の方が良い。従前の利益水準と建物割合の前提がありますが」
税理士B
「現金で購入するなら法人名義にすべき」
と意見がまっぷたつにわかれました。

どちらを信じればよいのでしょうか?

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A 回答 (1件)

どちらでも大きな違いはないかも知れません。


特に現金一括払いの場合は住宅ローン現在も関係ありませんから。
所でこのお金はどこから出るのでしょうか。
個人で出し会社名義で買うならば個人からの貸し付けが起きますので利息を含めて会社からお金を貰う必要があります。
会社のお金で買う場合は会社所有にしかなり得ないです。

会社で不動産を持っていると融資などの面で有利になります。
支払い消費税額が増えるので還付を受けられる可能性があります。
会社所有にすると積立金や管理費や修繕費などが全て経費処理できます。
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この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます
購入金額は会社のお金・個人のお金半々といったところです

税理士Aには
法人所有なら事務所として使用しつつ、社宅として社長に貸す。
個人所有なら自宅として使用し、一部を会社に事務所として貸す。
必要があるといわれました

法人取得の翌年以降は社宅家賃を徴収するだけで消費税は変わりませんが、個人取得の場合の不動産所得は課税取引であり、個人は22年度からは免税事業者になると思われ、その分結果として有利になります

とのことでした

税理士Aは難解な言葉を用い、まわりくどい言い方をするのでいわんとしている意味がよくわかりません

お礼日時:2009/05/13 07:57

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そりゃ程度問題と、低音はどうしたって伝達する。
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Qローン名義 父 マンション名義 母

父→息子の住宅ローンの借り換えを考えております。
ここで問題がありまして・・・
ローンは父名義ですが、以前にマンションの名義を母親に変更しておりました。(これ自体が問題ですが。)
しかし、実際のところ父親も収入があまりないため、息子が実際は返済しています。
返済額も大きいのでマンション名義・住宅ローン名義共に息子名義に変更したいと考えているのですが、そのようなことは可能なのでしょうか?
やはり、マンション名義が変わっていることが銀行にわかってしまうと、不都合なことが発生するのでしょうか?
質問の内容がわかりにくいと思いますが、教えていただけないでしょうか。よろしくお願いいたします。

Aベストアンサー

住宅ローン審査経験者です。

住宅ローン債務があるマンションの名義を、他人(「本人」以外は「他人」となります)名義に変更することは、法律上は問題ありません。
また、住宅ローンを原因として抵当権が設定されているマンションの名義を、他人名義に変更することに着いても、法律上の問題はありません。

法律上の問題はないのですが、住宅ローンの「契約上」は、問題になることも考えられます。
これについては、「金銭消費貸借契約証書」などの契約書に記載されている内容次第ですので、「金銭消費貸借契約証書」を隅から隅まで読んで、「ローン対象物件を債権者や抵当権者に無断で名義変更してはならない」ことになっていないかどうかを確認してみてください。

例えば、旧・住宅金融公庫融資ですと「返済途中で住宅を他人に譲り渡すときは、融資金の全額をお返しいただくことになります。」という趣旨の文言が契約内容に織り込まれていますので、バレた時点で、残債の一括返済を求められても文句は言えない…ということになります。
金融機関でも、このような契約になっていることは多いと思います。

離婚などに際して、慰謝料代りに、物件所有者であり債務者だった「夫」が、債務名義はそのままにし、物件の所有者を「妻」に変更する場合もあります。
この場合、事前に、金融機関に相談していただければ「OK」となることも多いです。
また、実際には、返済さえきっちりしていただければ、「目をつぶる」ということもあります。

ただし、住宅ローンにおいては、「物件の所有者は、担保提供者として『連帯保証人』となることが義務付けられている」ことがほとんどなので、「新たに物件の所有者」となった「妻」は、『連帯保証人』とならなければいけないんですよ。

当然、これもされていない…ということですよね?

ところで、ご質問者さまのお宅で、
> ローンは父名義ですが、以前にマンションの名義を母親に変更しておりました
とされた「理由」は何でしょうか?
特に理由もなしに、債務者が「父」のままで、物件の名義だけを「母」にしたとなると、「父」→「母」への『贈与』が発生していることになります。
『贈与』されたのがマンションですと、「額」に換算すれば結構な「額」になるかと思います。
贈与税の申告をされ、「夫婦の間で居住用の不動産を贈与したときの配偶者控除」を受けられたのでしょうか?

> しかし、実際のところ父親も収入があまりないため、息子が実際は返済しています。
> 返済額も大きいのでマンション名義・住宅ローン名義共に息子名義に変更したいと考えているのですが、そのようなことは可能なのでしょうか?
ローンの債務名義を、「父」→「息子」にすることは、金融機関が判断することなので、何とも言えませんが、「息子」の方が返済能力が高いのでしたら、多分OKになるのではないかと思います。

ですが、ここで「息子」→「父」という『贈与』が発生し、贈与税の課税対象になると思いますよ。

マンションをもらう代わりに、ローンを引き受ける…ということでしたら、「負担付贈与」となり、プラスマイナスゼロという形にできるんですが、マンションの名義が「母」である以上、「父」→「息子」に渡る「対物」がありませんからね。

マンションの名義を「母」→「息子」にすることについても、「母」→「息子」という『贈与』が発生してしまいます。

住宅ローンに関して銀行云々よりも、『贈与』の問題も絡んでくると思いますので…。

> やはり、マンション名義が変わっていることが銀行にわかってしまうと、不都合なことが発生するのでしょうか?
最悪、残債の一括返済を求められることは考えられます。
ローン名義「父」→「息子」、物件名義「母」→「息子」にすることによって、なんとか一括返済をしなくて済むよう、現在ご利用中の金融機関に相談するしかないでしょうね。
同時に、他行に「借り換え」できないか相談してみるのもよろしいかと思いますが、マンションの名義を「母」→「息子」にする「理由」がありませんので、そこで『贈与』が発生してしまうのは、やむをえないでしょう。
それに対しては、「相続時精算課税」などを利用するかを検討されるとよろしいかと思います。

マンションの名義変更をしたのが、1年以内のことであれば「錯誤等」として、抹消登記をし、所有権を「父」に戻すこともできるかもしれませんが…。

住宅ローン審査経験者です。

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Qマンションの床に防音効果のある施工など出来ますか。

マンションの床に防音効果のある施工など出来ますか。

いま、マンション住まいです。
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質問は、マンション住まいだとして、床に防音効果のある施工が出来るかどうかです。
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よろしくお願いします。

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Aベストアンサー

マンションか戸建てかをお子さんの騒音だけで決める事が妥当なのか疑問に思います。
そもそも家の中で走り回らないというのはしつけの問題とも思いますので。
あるいはマンションの一室のみ防音対策をして幼児期の遊び場にし、その他では走らないと言うメリハリをつけたしつけをして、のりきるという方向もあると思います。

平屋の規格住宅はないわけではありませんし、HMより割安の工務店で平屋、あるいは子供室や予備室のみ2階の家を建てることもありと思います。
マンションは防音だけではなく、集合住宅の縛りはいろいろとあり、気を使う場面もあるかと思います。
戸建ての方が庭もあるし、お子さんの子育てにはいいという理由で戸建てになさるのならわかります。
でも本当はマンションの方が質問者さんの価値観に合っているのに、お子さんの幼児期せいぜい2~3年の事で諦める事はないと私は思います。

もちろん、マンションの1階の物件を探すと言う方法もあるでしょう。
平屋の建てられる土地(建ぺい率と予算)を探すのとどちらが難しいかとも思います。
ご質問の趣旨とずれてしまいまいました。
失礼しました。

マンションか戸建てかをお子さんの騒音だけで決める事が妥当なのか疑問に思います。
そもそも家の中で走り回らないというのはしつけの問題とも思いますので。
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Q法人(株式会社)を立ち上げた場合、会計処理・決算業務は税理士にお願いしなければならないのでしょうか?

法人(株式会社)を立ち上げた場合、会計処理・決算業務は税理士にお願いしなければならないのでしょうか?

Aベストアンサー

法人でも税理士に会計処理・決算業務を依頼しなければいけないなんてことはありません。
自社で出来るなら自社でやられた方が安く上がります。

Qマンションの床とカーペットの間に敷く防音効果のある素材って。

こんばんは(#^.^#)

近日中に賃貸マンションに引っ越すことになりました。
ウチにはペット(コーギー犬)と1歳児がいるため、下の階の住人さんに
対しての騒音を出してしまわないか気にしております。

そこで、床とカーペットの間に防音効果のある素材でも挟んで敷いたら
良いのではないかと考えましたが、そのような物は売ってるのでしょうか?

また、私の考え以外で「こうしたら少し音が響かなくなるよ」と言うようなアドバイスがあれば教えてください。

Aベストアンサー

楽天などで「防音カーペット」で検索すると、何種類か出てきます。
私も以前、数点取り寄せて確認しました。
防音性が高いと言われているのが「静音ライト」というものです。
その店ではさらにその下にひく遮音シートも売っています。
我が家の場合は騒音の心配はあまりなかったので、
見た目の良いサンゲツのものにしました。
防音をするかしないかでは、した方がずっといいですが、
跳びはねる、駆け回る音を防いではくれません。
階下の方がよく言われるのは「駆け始める」のは仕方ないと思える。
でも「駆けまわらせる」「飛び跳ねる」はしないようにしてほしいだそうです。
引っ越しのご挨拶と、その後の確認に伺がうと、
階下の方の気持ちも違ってくると思います。
いずれにしても、お引っ越しおめでとうございます。
良い生活になるといいですね。(^^)

Q法人名義のカード

・法人名義で決済用のクレジットカードを申し込んだら、拒否されてしまいました。これはなにが原因なのでしょうか?小さい会社ですが利益も毎年出ています。
・他に申し込んでも無理でしょうか?

Aベストアンサー

しばらくは、むりでしょう。

拒絶が、記録に残っており、
他社に提供されますので。

地域外とかで、拒否されたのなら別ですが。
 住所・所在地で、制限のある会社もありますので。

あとは、特殊な法人ですか。
株式・有限会社とかではなく。

Qマンションの床の防音

本格的な防音マンションに引っ越す予定です。設備もよく、24時間演奏できます。気に入ってはいるのですが、地下がスタジオで、どうしてもこの音(特にドラムやベース)が入ってきます(その分家賃も引かれてはいますが)。生活するうえでは問題ない程度ですが、レコーディングもしたいのでなるだけ下の音を減らしたいのです。

そこで防音カーペットをしこうと思いましたが、どうやらこれらの品は、足音などを軽減するためのものみたいです。

下からの音を軽減するにはどんな素材をしけばいいでしょうか?詳しい方教えてください。

Aベストアンサー

>LL-30のカーペットとかは無意味でしょうか?
効果がないとは言いませんが、実感できる効果があるかどうかは非常に疑問です。
LL-30というのはそもそも床で発生して階下への衝撃音を和らげるための物です。
これに対して聞こえているのは”下から発生した上に行く””音”(衝撃音ではない)ですから、目的が異なります。

もちろん重量則で遮音効果が増すため、幾らかの軽減にはなるでしょう。ただドラムやベースとなると、重低音なので抑制はもともと非常に難しいですから、効果は極めて限定的でしょう。

測定器で測れば違いは出ると思いますが、人間が聞いてハッキリ効果がでるかどうかは現状のレベルと状況次第ですね。
効果が感じられる可能性もありますが、ほとんど違いを感じることの出来ない程度しか効果がない可能性もあります。

既にもっとも遮音効果の高いコンクリートがあり、それを抜けてくる音ですからねぇ。今更わずかな重量を増しても効果があるのかは?です。

Q法人名義の携帯料金の滞納について

こちらで似たようなケースが無いか調べたのですが
無かった為、相談させて下さい。
19歳の娘が男性と男性名義のマンションで1年間同棲をしておりました。
その間、男性の会社名義の携帯を使用していたらしいのですが
携帯料金を滞納していた様で、今回、男性と別れる事になりまして
それと同時に、関係が終わったのだから…と言って携帯料金の滞納分を
請求されました。払わなければ法的処置をとると言っております。
因みに、携帯を使用する際の同意書などはありませんが
娘が料金は払う…とお互いの口約束で使用していたようです。
娘は未成年なので当然、請求は親の私にも関わってくると思いますが
現在、生活保護を受けていますので払える余裕などありません。
支払いを断ることは出来るのでしょうか?
因みに、男性名義のマンションの家賃は男性が仕事が安定してないので
それも、お互いの口約束で娘が全額支払っていました。
その家賃は男性に請求できますか?

Aベストアンサー

おまけです。

仮に「会社が契約してる携帯電話の代金を払うと約束がしてある。口約束でも有効だ」と言い出したら、娘は未成年なので、そのような契約をする権利能力がないといいましょう。
法定後見人である親が追認(後で未成年者の行った法律行為を有効と認めること)をしない限り、娘さんのした契約は無効です。
「私が間違いなく払います」という文書があっても無効です。

法定後見人である親が「娘のした約束だから、払います」というと追認したことになり、有効になってしまいますので、注意です。

法律を少しでも知ってるなら「法的手段」に訴えてもあかんことは明白なので、脅してみたりすかしてみたりするでしょう。
その話の中で、せっかく向こうが法的手段を取るといってくれてるのです。
法律に照らしてどちらが○か×か決めようと言い出してるわけです。
まことに有り難いことでして、歓迎すべきなのです。

相手は、娘さんが未成年者だと充分知ってて「契約」をしてるのですから、法定後見人の同意が必要なのです。
こうなったら未成年者の勝ちです。
それが法的世界です。

その世界に相手が飛び込んでくれるというわけですから「是非、そうしてくれ」とニコニコ笑って答えればいいだけです。

ところで、別れる際になって女性に「滞納してる携帯代金をはらえ」と言い出す、みっともない、情けない男なんですね。
どれほどの金額か知りませんが、マンション代を負担してくれてた事を忘れてるんでしょう。
男としてプライドはないのでしょうか。
恥と云う言葉をしらないのかもしれません。
百年の恋もさめるという言葉がありますが、まったく「女に惚れられる価値そのものがない」男ですね。
最もそういう人間だから娘さんも「こりゃ、あかん」と思ったのでしょう。正解ですね。
そういう人間は、まともに請求できないと判ると、反社会的な行動に出る可能性大ですから、そのときはきっぱりと警察に連絡をするようにされるといいですよ。

おまけです。

仮に「会社が契約してる携帯電話の代金を払うと約束がしてある。口約束でも有効だ」と言い出したら、娘は未成年なので、そのような契約をする権利能力がないといいましょう。
法定後見人である親が追認(後で未成年者の行った法律行為を有効と認めること)をしない限り、娘さんのした契約は無効です。
「私が間違いなく払います」という文書があっても無効です。

法定後見人である親が「娘のした約束だから、払います」というと追認したことになり、有効になってしまいますので、注意です。

法律...続きを読む

Q先日マンションのピアノの防音について伺った者です。 隣上下の方にはピアノの搬入、演奏を承諾していただ

先日マンションのピアノの防音について伺った者です。
隣上下の方にはピアノの搬入、演奏を承諾していただきました。

床の防音について質問なのですが、防音防振対策はピアノの下部のみでも部屋全体でも効果はあまり変わらないのでしょうか?

防音シート、防振ゴムマット、静床ライト(カーペットです)を部屋全体に敷き詰めようと思っていたのですが、防音グッズ販売店のブログを見ていてもピアノの下部のみしか対策していない例がかなりあるので、部屋全体にやるのってあまり意味ないのかな?と。

もしくは、防音シートと静床ライトは部屋全体で防振マットはピアノの下だけでもいいよーなど、おすすめのやり方があれば教えてください、

Aベストアンサー

床については遮音マット全面敷詰めで壁遮音シートと接続。
ピアノ足に防振処理でしょう。
遮音マットだけじゃ殺風景なので少々毛足のある
カーペット敷けば吸音効果も期待できると思います。

Qマンションの名義変更

今、夫名義のマンションに住んでいます。
万が一、夫が亡くなってしまった場合の相続のことを考えて、名義を夫婦共有(それぞれ2分の1ずつ)にしたいと思います。こういったことはどなたに相談したらよいのでしょうか?また費用などはどのくらいかかるのでしょうか?

Aベストアンサー

手続きは司法書士、税金は税理士ですね。もし、夫婦間で争いがあるなら弁護士がいいかもです。
費用に関してはマンションの評価によっても変わってきます。相談する際にも話が早いので評価証明を取るとよいかもです。贈与の場合、贈与税がかかる場合もありますので専門家への相談をおすすめします。


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