相続した家が宅地内から農地へかなりはみ出して建築されていると税理士に言われました。
建てたのは20年程前です。
建てる際に役所で建築確認?(詳しくは知りませんが・・)等をやっていると思うのですが、現実にそのような状態とのこと。

このような場合、どのようなペナルティがありますでしょうか?過去20年分の追徴課税(?)のようなものがあるのでしょうか。

詳しい方、よろしくお願いします。

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A 回答 (4件)

建物が課税されている条件で


要件だけ回答します。

納税通知書の課税明細に
登記簿地目と課税地目の記載があり
固定資産税は現況課税ですから
質問の「農地」の地番のなかで
宅地部分と農地部分を分けて課税することを
A、B課税と言います。
よって、既に
「宅地」と「農地」で課税上は
区分されていることになります。

問題が発見された今
農地法の違反状態ですから
行政書士などに相談されることを
お勧めします。
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この回答へのお礼

>「宅地」と「農地」で課税上は区分されていることになります。
すでに現況にて課税されている、ということですね。

>問題が発見された今農地法の違反状態ですから
課税に対する違反ではなく、「農地転用の違反」ということでよろしいですね。
違反を実施したのは父親なのですが、相続人がそのまま同じ罰則を引き継ぐことになるのでしょうか。。
いずれにしても早めに行政書士等に相談してみます。

ご回答ありがとうございました。

お礼日時:2009/05/13 22:28

農地の一部が宅地の場合、原則、登記簿面積を利用状況で按分して課税すると思います。

地籍調査が行われてる地域では実面積で課税することもあります。
遡って課税は、今回のケースでは、建物の建築年次から、何時ごろからかはわかりますが、翌年度もしくは翌評価替え年度からの見直しになると思います。

それと、質問者さんにとっては、固定資産税よりも、その農地が、農地法に規定される農地であれば、家を建てたときに農地法の転用許可は取られているのでしょうか?その違反の可能性もあります。
転用許可がない場合、農地法4条違反で、3年以下の懲役又は300万円以下の罰金(第92条)になると思われます。
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この回答へのお礼

農地転用の許可は取っておりません。相続財産の算定の中で判明したものですから。
罰則はかなり重いみたいですね。早いうちに対応したいと思います。

ご回答ありがとうございました。

お礼日時:2009/05/13 22:21

固定資産税は、登記地目に関係なく「現況地目」で課税する。


最低三年に1回は、「評価替え」が行われているので、宅地として課税されている。
固定資産税通知書・明細書を確認する。
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本来であれば、宅地としていた時まで遡って課税すべきでしょうけど、法的には5年までしか課税は遡れなかったはずです。


さらに、役場の方も自分らのミスで課税していなかったので、発見した年か翌年の課税から反映させることが多いようです。

この回答への補足

ありがとうございます。

その場合、固定資産税として課税される、ということでしょうか。
はみ出していた部分の面積分を上乗せして課税、たとえば面積が2倍なら固定資産税額も2倍となる、
ということでよろしいのでしょうか?

補足日時:2009/05/13 00:57
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参考
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補足2
あなたが示した基準です。
http://doboku.pref.tokushima.jp/02info/disp.asp?id=424
改正法第34条第14号は
改正前の34条第10号ロで
改正法第34条第1号から第13号までのいずれの規定に該当しない開発行為について
地域の特性、社会経済の発展状況の変化、市街化区域を含めた市街化の状況、区域区分の態様などの事情を総合的に勘案し、当該開発行為の予定建築物の用途、目的、位置、規模など個別具体的に検討して開発審査会の議をえて、開発区域の周辺の市街化を促進する恐れがないと認められ、かつ、市街化区域内で行うことが困難又は著しく不適当と認められる場合に、許可しうるとしたもので、それぞれ開発許可権者(県など)が開発審査会で定められており
県が違うと国が違い
審査会基準も違います。

私の県の開発審査会基準です

http://www.pref.aichi.jp/kenchikushido/5/kaihatu0_12.htm
見てもらうとわかるように、
私の県にはこのような基準はありません。
あなたの県の基準を読むと
地目変更後3年経過後の土地しか対象にならないかと思われます。

補足2
あなたが示した基準です。
http://doboku.pref.tokushima.jp/02info/disp.asp?id=424
改正法第34条第14号は
改正前の34条第10号ロで
改正法第34条第1号から第13号までのいずれの規定に該当しない開発行為について
地域の特性、社会経済の発展状況の変化、市街化区域を含めた市街化の状況、区域区分の態様などの事情を総合的に勘案し、当該開発行為の予定建築物の用途、目的、位置、規模など個別具体的に検討して開発審査会の議をえて、開発区域の周辺の市街化を促進する恐れがないと認められ、かつ、...続きを読む

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Aベストアンサー

>許可がおりません。

同居以外は
贈与はできません。

>国税庁は農地の生前相続は何の問題もないといいましたが、

国税は他法令
関係なし。
行政は
縦割りです。

>農業委員会の決まりがあって小規模な農地は生前相続出来ないとはどんな規制に掛かるのでしょうか?

1の方の
回答のとおり
農地の所有権移転は
農地法の3条許可がないと
法務局に
申請すら出来ません。

まとめとして
遺産の分割協議で
相続人が
まとまっていれば
相続を待ちましょう。
相続は
「誰でも」農地を
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Aベストアンサー

市街化区域の場合は、極端に言ってしまうとほぼ転用できます。
これに対して、市街化調整区域の場合には、農地を農地以外の地目に変える場合には、様々な規制をクリアしないと実現できません。
ですから、どのような人が、何の目的で、何を建築するか...によって、許可できる見込みの土地かどうかで判断されます。

この判断は、申請前に農業委員会事務局で大体わかります。もっとも、市街化調整区域内の農地を転用するについて、許可(細かく言えば「認可」なんですけどね)を出す人(許可権者)は、都道府県知事ですから、都道府県の担当部署にてお伺いを立ててもらうのが一番かと。行政書士にこのお伺い(=事前協議)から頼んでも良いですが、実現できるかどうか分からないのに、お金を掛けるのは嫌でしょうし、頼まれた行政書士が調べて、ダメだったときはお金の支払いを渋るお客さんが多いですからね(^^; いずれにしても、プロが調べた方がいろいろなケースを想定して事前の調査が出来ますし、自分で動く余裕のない人は、その時間分のロスが無いのでメリットは多いですけど。

また、土地によっては転用が出来ない土地もありますから、注意が必要です。
あと、手続きの内容ですが、行政書士に頼んだ場合、地域差や行政書士によって差がありますが、平均して市街化区域内の場合は3~4万円、市街化調整区域であれば、許可が下りたところまで進めば12万円~になります。上限を記入しなかったのは、ケースによって金額はまちまちですから。。。まぁ、これほどお金が掛かるくらい書類内容が異なりますし、複雑さが違います。

市街化区域の場合は、極端に言ってしまうとほぼ転用できます。
これに対して、市街化調整区域の場合には、農地を農地以外の地目に変える場合には、様々な規制をクリアしないと実現できません。
ですから、どのような人が、何の目的で、何を建築するか...によって、許可できる見込みの土地かどうかで判断されます。

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Aベストアンサー

>遺産分割協議により取得した場合は、その協議の日と考えていいのでしょうか?
>それとも被相続人が亡くなった日ですか?

例1.

被相続人が亡くなる前、生前に「あの農地は、お前には相続させない。長男に任せる」って言われてて、死去して「ああ、兄の物になったんだな」って思って放置してて、10年経って遺産分割協議って話になって、長男が農業は嫌だからと、農地以外を相続し、農地を質問者さんが相続する事になったら「農地の取得を知った日」は何時になるでしょう?

少なくとも「被相続人が亡くなった日」ではない事は確かです。

例2.

被相続人が亡くなる前、生前に「あの農地は、あいつに任せよう」と、被相続人が勝手に質問者さんに名義変更して、被相続人が固定資産税を払っていました。その事実を誰にも言わないまま死去してしまい、固定資産税は故人の妻が払い続けました。10年経って遺産分割協議って話になって、財産目録を作成していたら、農地の所有者が質問者さんだった事が発覚しました。「農地の取得を知った日」は何時になるでしょう?

少なくとも「被相続人が亡くなった日」ではない事は確かです。

法律が、どうして「農地を取得した日から概ね10か月」じゃなくて「農地の取得を知った日から概ね10か月」になっているか判りますか?

「知った日」になってる理由は「10か月以上前の過去に取得したけど、取得した本人が取得した事を知らない可能性がある」からです。

なお、難しいのは「直接に知った訳ではないが、他の事実により、取得する事になるだろうとの推測が可能な場合」です。

例えば「相続人は自分一人しか居ないので、相続放棄はしないと決めている」「親の財産の中に農地があると知っている」「その親が死去したと言う事実を知った時」は、「農地を取得する事になるだろうとの推測が可能」ですから、死去したのを知った日が、取得を知った日になるでしょう。

しかし、誰かに明言しない限り「相続放棄はしないと決めている」や「親の財産の中に農地があると知っている」は、誰にも判りません。

なので、農地の名義変更を済ませるまで放置して、未届けで居ても「知ったの最近になってからだ。だから、名義変更したのが最近なんだ」って言えば、それで済んでしまいます。

なお、固定資産税なんかを払っていたりすれば「取得の事実を知っていたのは明白」なんで、言い逃れ出来ません。

>遺産分割協議により取得した場合は、その協議の日と考えていいのでしょうか?
>それとも被相続人が亡くなった日ですか?

例1.

被相続人が亡くなる前、生前に「あの農地は、お前には相続させない。長男に任せる」って言われてて、死去して「ああ、兄の物になったんだな」って思って放置してて、10年経って遺産分割協議って話になって、長男が農業は嫌だからと、農地以外を相続し、農地を質問者さんが相続する事になったら「農地の取得を知った日」は何時になるでしょう?

少なくとも「被相続人が亡くなっ...続きを読む

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Aベストアンサー

登記簿を調べて宅地の部分が、宅地に登録されていれば、売買は簡単ですが、農地のままだと難しいですよ。

両親は、農業従事者になりますから、農地でも住宅は建てることができますが、そのままだと売買できないこともあります。

貴方は、相続ですから農業従事者の権利も相続できますから、農地の場合は貴方が宅地変更を農業委員会に申して立てれば、宅地の変更は簡単ですし、その後の売買は可能です。


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