土地を購入し、家を新築する予定です。建物の建築は土地購入数ヶ月後になります。土地1500万、建物2500万、自己資金は夫婦500万ずつで、後は住宅ローンを夫名義で3000万組みます(土地1500万、建物1500万を考えてます)。
(1)ローンの金額は考えないで、まずは共有名義についての質問です。土地は共有名義(夫2/3、妻1/3)にし、建物は夫一人の名義とした場合、両方夫のみの名義、または両方共有名義と比べて、不利はあるのでしょうか。
(2)住宅ローンは実際には土地と建物の2本建てになります。名義は上記のような場合で、土地代金を全てローンで払い建物はローン1500万と自己資金を使うとします。土地・建物の名義と資金の出所の比率が合わないのですが、問題が起こるでしょうか。例えば、(a)土地の1/3が夫から妻への、建物の2/5が妻から夫への贈与税の対象になるとか、(b)住宅ローン減税を受ける時、土地のローンは夫の持分(2/3)のみ、建物のローンは1500万しか対象にならない、などが素人頭で考えられます。また他の問題等が生じるのでしょうか。

ややこしい話でうまく説明できてないかもしれませんが、アドバイスよろしくお願いします。

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A 回答 (5件)

以前うちが住宅を購入した際のことですが・・


もう7年位前になるので今は違うかもしれませんので参考までに。

自己資金にはご両親からの贈与は含まれていませんか?
もし110万以上の贈与を受けている場合、贈与税の住宅取得の際の特例などを受けるようになると思うのですが、これには建物の名義人になっていなくてはなりません。

うちは土地は共同名義で、建物は夫のみの名義にしていたのですが、それだと私(妻)は贈与税の特例を受けられないため、慌てて、建物も共同名義にしました(割合は少なくても構わないが、建物の名義人になっている必要があると言われました)。

あとはトータルでの出資で比率が合えば問題なかったように思います。
贈与税の問題がなければ、4000万円のうちの500万円分を妻名義にすれば、それが土地だろうと建物だろうと関係なかったように思います。

住宅ローン減税も、土地建物トータルでの名義が3000万円分ご主人にあれば問題なかったように思います。

ただ、うちは建売だったので、条件が違うかもしれません。
銀行の担当者と、税務署に聞いてみるといいと思います。
税務署には意外に親切な方も多いです。
ただ、担当者によっては素っ気無いです。正直あたりはずれがあります。もし最寄の税務署が不親切だったら、別地方の税務署に電話してみてください。私は全然知らないところに電話して、すごく親切な方に色々教えてもらいました。
あと、法務局の方もすごく親切でした。名義のことなどは法務局でも教えてくれるかもしれないです。

この回答への補足

早速ありがとうございます。
私の自己資金は全て私名義のものです。
「贈与税の特例」というのは両親からの場合ですよね?

補足日時:2009/05/13 03:42
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No.1で回答したmamamomo55です。


そうですね、特例の話は両親からの贈与が主になると思います。
うちは両親からの贈与の特例を受ける為に、あとから名義変更をしてとても大変だったので、ついNo.1で書き込みしましたが、関係ありませんでしたね。

他の方の回答を見て思ったのですが、
土地や建物は資産になりますが、居住を目的としていると、
いろいろな優遇措置を受けられる可能性が高いと思います。
土地にしか名義がないと、居住目的の資産としてみなしてもらえないので、何かあったときにために、ほんの少しでも、建物にも妻の持分があったほうが安全ではないかと思いました。

ローンも名義分と合っているほうが無難なのかなぁと思いました。

例えば、
  土地名義 夫2/3、妻1/3
  建物名義 夫49/50 、妻1/50
  (50万円は夫から妻への贈与)
  ローン 土地1000万円、建物2000万円
て、感じで。


参考までに・・。うちが後から名義変更(修正)した際、既に共有名義になっていた土地の持分を変更するのはとても簡単だったのですが、夫単独名義になっていた建物を共有名義にするのは手間もお金も掛かりました。
(土地の名義変更は2000円とかしか掛からなかったと思いますが、建物の名義変更には数万円掛かりました。ちなみに司法書士などに依頼せずに法務局で自分で直接手続きした際の金額です)
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この回答へのお礼

経験に基づいたアドバイス有り難うございます。役に立ちます。
税務署に聞いてみましたが、ローンはお金の調達方法であって、土地代に使ったお金がローンか自己資金で出したかは厳密には区別ないので、全体として出資額と持分の割合が合っていればよいとのことでした。ただ、税務署的にはOKでも、銀行としてはあまりいい顔をしてませんでした。

お礼日時:2009/05/23 03:44

亡くなった時 分かれる時に  


売って分ける 相手が住む 自分が住む いずれも金銭解決になる。
従って、ローンの負担能力と 現在価値 そして 持分で考えてどれが有利かということ。であれば。

500万の出資をした分 両方に共有持分を設定するのが一番簡単。持ち主が変わるととってもややこしいし貸してもややこしいです。
取り壊す金額などは本当に困ります。

次に土地だけ三分の一ですが、トータルで売るときに減価が少ない反面固定資産税などの維持費としてのコストは住宅ではなくなった場合高くなります。

そんな残りの土地はイランと思っても 共有にしていると相手が支払能力が無いとか 今売れないなどの理由があれば持ち続けるか寄付するかしかありませんし すぐに金に変わるものでもありません。
土地も建物も少しづつでも持分があれば 共有者の承諾で使用貸借が成立 他人に渡っても安価な賃料で 住み続けることも可能。

逆に土地と建物と両方に所有権があった場合 所有権の移転があったときに有利になるときもあります。

細かくいろんなことを想定していると不動産自体を買う気が失せますが
主のいない土地建物がこれから日本中で問題になるのは分かっています。 一人っ子が多ければ 一人当たりの 不動産財産は次々に細切れの所有権で増えていきます。そして高齢者の介護は在宅では人手がなくて はっきり言ってもう無理です。夜中転んで苦しんでいても 中核センターから 夜中にいくら叫んでも誰も助けに来ません。 施設不足の言い訳でしかありません。

つまり老後は家は出来れば売って 終の棲家の資金にするしかない。だったら 現金で持っててもいい。(不動産と違って減価しない) 家は利用価値は高いのは建物 換金価値や相続の税金対策には不動産。維持費は一戸建てで木造が安い でも住み心地の人気は高規格マンション。

私見を申せば
正直言ってあんまりはっきりくっきりしなくても自分が出資した事の記録をきちんとしておけば言いようにも思えますが、、、。
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この回答へのお礼

なかなか現実的な話をありがとうございました。
先を考えると不安もありますが、今は借りていくか買うかの問題もありますし。。。

お礼日時:2009/05/14 05:36

土地と建物は別物です。


固定資産税は別々に納付書が届くことからもわかるとおり、持ち分も土地と建物は個々に設定できます。

>(1)ローンの金額は考えないで…

この前提が何のためか理解できませんけど。

>土地は共有名義(夫2/3、妻1/3)にし…
>建物は夫一人の名義とした場合、両方夫のみの名義、または両方共有名義と…

とにかく、実際の出資割合に応じた登記割合にしないと、贈与税が課せられます。
もちろん、実際の割合となると端数が出るでしょうから、その端数を 110万円の範囲で調整して切りの良い割合にします。

ただ、あなた方が 20年を経た熟年夫婦なら、基礎控除 110万円のほか特例として 2,000万の贈与が認められますので、合計 2,110万円の範囲まで、実際の出資割合と持ち分割合とが異なってもかまいません。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4455.htm

>土地・建物の名義と資金の出所の比率が合わないのですが、問題が起こるでしょうか…

ですからその差は贈与だということです。
法律の定めるところにより贈与税を払う限り、別に問題は起こりません。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4408.htm

贈与税を払いたくなければ、実際の出資割合に応じた登記割合にするよりほかありません。

税金について詳しくは、国税庁の『タックスアンサー』をどうぞ。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/index2.htm

この回答への補足

情報ありgとうございました。
20年にはほど遠いです。
今まで「3000万の住宅ローン」と一括りに考えていたんですが、やはり厳密に土地・建物と分けて考えないといけないんでしょうか。

補足日時:2009/05/13 10:38
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まず最初に持分に対する基本的なことを確認しておきます。


それは、夫婦で勝手に持分権を決めることはできないです。(無理矢理できますが贈与税等の問題が発生します。)
持分と云うのは、誰が幾ら出したか、と云うことで、借りて出してもかまいません。
例えば、1000万円の土地(建物)を夫は借金(ローン)で600万円だし、妻は現金で400万円出せば、その土地(建物)の持分権は、夫は1000分の600(5分の3)、妻は1000分の400(5分の2)となります。
従って、勝手に比率を変えることはできないです。
比率を最初に決めておきたいならば、出す額を決めればいいです。
特に、ローン減税は総額と関係しますから、比率を最初に決めた方がいいかる知れません。
次に、ローンの関係ですが、例えば、上記の例ですと、夫が600万円借りますが、ローン会社としては、持分権だけに抵当権設定登記すると云うわけてはいかないので、10分の10に抵当権設定登記します。
その場合の夫婦の権利関係は、夫は債務者で妻は物上保証人となります。
なお、今回は、土地を購入し、家を新築する予定です。と云うことですから、「あなたは土地を買い、私は建物を建てる」と云うことも考えられますが、土地の利用権の関係で「賢い方法」とは云えないです。
今回は全部で4000万円ですから土地建物とも持分権の分母は4000となります。
その内、各々の手持ちと借り入れ額が分子となります。それが持分権の比率です。

この回答への補足

回答ありがとうございます。
 土地の持分(夫2/3、妻1/3)は土地1500万に対し、私の自己資金500万ということで出した数字です。
 すみませんが、土地の利用権とは何でしょうか。「あなたは土地を買い、私は建物を建てる」のはその関係で賢くないとのことですが、私のケース(土地は共有、建物は夫名義)も同じなのでしょうか。
 ご回答いただけると有り難いです。

補足日時:2009/05/13 07:01
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土地、建物の名義は旦那ひとりですか?
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皆さんはどうしているのか、お聞かせ願えたらと思います。

Aベストアンサー

不動産の所有名義を単独にするのか、共有名義にするかは諸条件や目的によって違ってきます。

たとえば夫婦二人の共有名議して、1/2づつ所有した場合固定資産税等は、○○他1名と言う具合に1通できますので、煩わしくはありませんし、税金の納付も口座振替で行えばどちらの名義の口座でもできます。
尚 宛名は年齢が上の方の名前で来ます。

私の住んでいる家の場合は、両親の共有名議してあります。
これは婚姻 20年以上の夫婦間で、居住用財産を贈与した場合、暦年課税と合算して2,110万円までは贈与税がかかりませんので、相続税を節税する為に、共有名議してもらってあります。
ただし、申告をする事と居住することが条件となっています。

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私にもしものことがあった場合に、妻の生活の保障と身内で争いごとにならない様にするためでも有ります。

離婚の時には有利か不利かと言うのは時と場合により、離婚にいたる時は感情的にもお互いよくない状態に陥りますし、まともな話合いが出来ない場合も有ります。
場合に寄っては、ご主人が俺の家から出で行けと言い出す場合もあり、共有名義だとこう云う事を防ぐ事もできます。
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 一定の条件を満たせば申告を行うことを条件に親や祖父母といった直系の親族からの550万円まで非課税となる特例が存在します。この場合奥さんの親御さんからの贈与ですと奥さんしか適用されませんので、持ち分登記を行う必要があります。またこの先5年分の基礎控除を前倒ししたことになりますので5年間は少額の贈与でも贈与税がかかることになります。

 相続時精算課税制度というものもありますが有利とはいえない局面も考えられます。ともあれ住宅取得控除なども考慮しなくてはいけませんし、条件の吟味などに専門的な判断が必要になることも考えられますので、専門家に実地に相談されることをお勧めします。

http://myhome.nifty.com/loan/iroha/vol2d.jsp
http://oshiete1.goo.ne.jp/kotaeru.php3?q=1411596

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私は、専業主婦でローンの支払いは夫の給料から払います。
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Aベストアンサー

家具代や引越代は建物費用ではありません。

見積もりの内訳がわかりませんが、仮に諸経費500万円、家2000万円合計2500万円であるならば、

奥様の結婚前の貯金で諸経費を支払いました。
家本体は全額ローン(ご主人様返済)です。
とすれば、100%ご主人様名義とすることも可能です。

逆に奥様名義としたいならば
住宅ローンで諸経費と家本体のうち1500万円を支払いました。奥様の貯金で家代金を支払いました。
とすればご主人様75%(=1500万円/2000万円)、奥様25%の共有とすることも可能です。

いずれにしても、家具代金はどちらの口座のお金で支払うか。等はきちんとしておかれた方がよろしいと思います。
また、住宅ローンでどこまでの支払いを借りることが出来るかも金融機関でよくご確認ください。

Q土地・家屋の共有名義を単独名義に変更するには?

父親の死後,実家の名義を母親と私の共有名義にしました。(築後30年)私は独立してマイホームを持ち,隣の市で生活していましたが,住宅ローンを始め多重債務に陥り,私の自宅は目下任意売却中です。もし,競売になり残債があるようなら,母親の住む実家も差し押さえられるかも知れないと不動産業者に言われました。
 そこで,司法書士を頼む予算もないため,自分で名義を共有から母親単独の名義に変更したいと考えています。名義変更の可否や手続き,方法,費用などについて教えてください。 (ノーキー)

Aベストアンサー

簡単に名義変更ということはできません。

名義変更には、何かしらの理由がつくのです。
他の回答にもあるように、相続・贈与・売買しかないのです。
名義人(持ち分として)のあなたの権利を母親へということであれば、あなたが存命である限り、相続ということはありえません。

売買であればお金を授受が必要となります。贈与となれば、当然贈与税の負担も考えなければなりません。不当に安い売買をしても、相場との差額を贈与と判断され、税務署に強いお仕置きとして、納税しなければならなかった贈与税の追徴は当然に、無申告加算税や納付すべきであった時に納税しなかったとしての遅れた分の延滞税がかかるのです。

売買としても、売買の利益を所得として計算し、所得税の申告と納税負担が生まれます。父親からの相続ということのようですが、相続で得た不動産の多くは、購入金額の証明ができないことも多々あります。証明できれば、購入金額に減価償却等の減額計算を行った上で、相殺できる金額が大きくもなります。しかし、証明できなければ売却金額の5%程度しか差し引くことができません。

素人判断で安易に名義変更すれば、所得税や贈与税という点で、税務署はあなたの無申告等を見つけ出すことになるでしょう。

さらに言えば、あなたは債務者であり、債権者に対して返済義務がある状態です。任意の売却とはいえ、財産を隠すようなことをすれば、売却金額で返済できなければ、債権者はあなたの財産を調査し、隠した財産などとして母親と共有名義であった者をあなたの名義を外したことを見つけ出すかもしれません。不動産の登記簿謄本を見れば、名義人のうち理科割はすべて見えますからね。

私は司法書士事務所での経験がありますが、素人でも法務局の手続きは、勉強すれば可能でしょう。本来法務局での手続きは本人申請が原則であり、仕事として代理で行う場合には、司法書士資格者の名である必要があるだけです。法務局のHPにも登記申請書のひな型や添付書類の説明もあります。法務局での登記相談(無料)を受けながらでもよいでしょう。ただ、自己責任(司法書士が関与すればミスも少ないですし、ミスにより依頼者に損害を与えれば、賠償もします。)となりますし、法務局では、法律相談(財産隠し等の疑い)や税務相談は受けられません。
税務署などで税務相談を受けるのも方法ですが、状況を詳しく説明しない限り、詳細なアドバイスはもらえません。公平な立場でいる必要がありますので、納税者有利の判断やアドバイスはできませんからね。

私は税理士事務所でも勤務経験がありますので、手続きだけであれば、自分や家族のものであれば、税務に注意しながら名義変更も可能です。しかし、財産隠しなどと言った面については、ある意味弁護士の範疇になるかもしれませんね。

お金がないから自分でと言える状況ではないのかもしれません。不動産業者は売却やちゅかいのプロであり、関連知識としてのアドバイスなのでしょうが、不動産業者が購入したとかでない限り、当事者ではないので手続きもできませんし、法律相談も弁護士法違反などとなりますので、できないのです。

十分に注意のうえで、必要な専門家への相談は覚悟すべきだと思いますよ。

簡単に名義変更ということはできません。

名義変更には、何かしらの理由がつくのです。
他の回答にもあるように、相続・贈与・売買しかないのです。
名義人(持ち分として)のあなたの権利を母親へということであれば、あなたが存命である限り、相続ということはありえません。

売買であればお金を授受が必要となります。贈与となれば、当然贈与税の負担も考えなければなりません。不当に安い売買をしても、相場との差額を贈与と判断され、税務署に強いお仕置きとして、納税しなければならなかった贈与税の追徴...続きを読む

Q不動産の名義について教えてください。夫婦名義か、夫のみ名義人とするか?

不動産の名義について教えてください。夫婦名義か、夫のみ名義人とするか?の問題です。

不動産を購入することになりました。
夫:会社員、妻:専業主婦(ただし、今年3月退職のため、貯金あり)という現状です。
購入代金の3分の1:夫の現預金、3分の1:妻の現預金、三分の一:夫名義の住宅ローン、となる予定です。
このような場合、不動産名義は、どのようにしたほうが良いのでしょうか?
名義人が夫婦2人と夫1人では、手続きや費用が大きく異なるのでしょうか?
将来、夫婦2人の死別や離別、相続など、諸経費も含めて、総合的に教えてください。
どうぞよろしくお願いいたします。

Aベストアンサー

資産系税理士です。

不動産の名義を資金配分を無視して夫のみにする→良いことは1つもありません!
以下、順を追って説明しましょう。一部No.1さんと重複しますがご了承下さい。

1.購入し登記した。
この時に資金の出所を税務署に訪ねられ、「妻のもの(例え借入金でも)」と答えれば、妻→夫の贈与で贈与税が課税。

2.売却した。
この時に譲渡益があれば、5000万控除をそれぞれ受けられるのに、夫しか受けられなくなる。

3.売却金を妻に戻した。
この時に税務署に訪ねられ、「夫名義の不動産の売却代金」と答えれば、夫→妻の贈与で贈与税が課税。

次に所有したまま離婚、死亡した場合のデメリット。

1.離婚。
当然ながら夫はすべて自分の所有物(仲悪いから離婚。だよね)と主張。
妻がもらえる慰謝料が少なくなる。(妻の資金分も夫の財産に認定される可能性大)

2.死亡。
もし色々と財産があり、相続税がかかったなら、妻の財産である不動産の一部分も相続税が課税される。

但し、妻の資金はあくまでも妻の稼いだお金である、という前提です。
へそくりや生活費の残額を妻名義にしている、というのは夫の資金ですよ!

ちなみに登記等の費用で増えるのは、妻の印鑑証明書代金程度です。

資産系税理士です。

不動産の名義を資金配分を無視して夫のみにする→良いことは1つもありません!
以下、順を追って説明しましょう。一部No.1さんと重複しますがご了承下さい。

1.購入し登記した。
この時に資金の出所を税務署に訪ねられ、「妻のもの(例え借入金でも)」と答えれば、妻→夫の贈与で贈与税が課税。

2.売却した。
この時に譲渡益があれば、5000万控除をそれぞれ受けられるのに、夫しか受けられなくなる。

3.売却金を妻に戻した。
この時に税務署に訪ねられ、「夫名義の不動産の売却...続きを読む

Q贈与はなぜわかるのですか?

知識が乏しく単純な質問で恐縮ですが、

親から子への贈与は一体いつだれが調査するのでしょうか?
銀行が税務署に逐一報告しているとは思えませんし・・。
例えば親の口座からお金を引き出し、子供の口座に入金するような場合です。あるいは手渡しなども考えられます。

よく子供用にお金を貯めておき、必要な時(子供の住宅購入資金や結婚資金など)で親から子へお金を渡す事は当然ある事ですが、こういう時はどうなるのでしょう?
口座を経由せず手渡しならわからないのしょうか?
あるいは最初から子供名義の口座にして貯めておけばいいのでしょうか?
課税調査のシステムがよくわかりません。

あわせて夫から妻に対するお金の出し入れも贈与になるのでしょうか?
すみませんが宜しくお願い致します。

Aベストアンサー

課税システムとしては「申告納税制度」なので、自分が贈与を受けたと判断したら、贈与税の申告書を出して納税します。
国税当局が「あんたは、いついつ、誰からいくら貰ったから、贈与税いくら払うように」と決定はしてきません。
「黙っていれば、そのまま」ということもあるわけですが、黙っていてもバレるときもあります。
バレたら、期限後申告書を提出して、本税を払って無申告加算税(または重加算税)と延滞税を負担するというシステムです。
申告書を出していたけど「ウソこいてました」という場合には修正申告書を出して、追徴本税を払い、過少申告加算税(または重加算税)と延滞税を負担します。

不動産を持った場合に判明するのが一般的でしょう。
不動産の所有権変更などがあった場合は、法務局から税務署にデータが報告されます。
税務署では「売った人間」「買った人間」両者にお尋ねという質問文を発送し、回答を得ます。

不動産をいくらで買ったのか、その資金はどこから得たのかという質問に答えます。
答えたくなければ答えなければ良い話ですが、調査官が「おこんにちは」と家に来られるより良いので、多くの方が答えます。
それで「不動産購入資金としてもらった」のが分かるというわけです。

家を新しく建てたという場合には、ローン控除が受けられますので、これを受けるために「いつ、どんな家を購入して、その資金はどうしたか。」などを不動産登記簿や住民票など必要書類を添付した申告書を提出します。
この資料に「誰からいくら現金を貰った」と記載するので、分かります。
書かなければバレナいだろうとは、思うのですが、銀行からのローン残高とか手持ちの資金からいくら出したのかなどを記入していくうちに「ごまかして書いてもバレそうだ。正直に記載しよう」となるのです。

これ以外にも「ばれる」のは、近所の人がする「タレこみ」です。
また、贈与行為を隠していて税務署につかまって追徴されたという人が、積極的に「おれはバレタ。残念だ」と新聞に発表するわけではないので、「ばれないんんじゃないの。聞いたことないし」というレベルになってると考えられます。
恥ずかしいので口にしない人のほうが多いでしょう。
実際には、贈与税の無申告で追徴されたという方は結構いるようです。
公になってないので「現金だとばれない」という都市伝説ができてるのでは?が私の意見です。


夫から妻に対して現金を渡す行為は「相互扶助義務」の範囲でしたら贈与税はかかりません。
つまり生活費として渡してるなら、その金額が「それは、いくらなんでも多いだろ」という額でない限り贈与税は非課税です。
また所得税も非課税です。

課税システムとしては「申告納税制度」なので、自分が贈与を受けたと判断したら、贈与税の申告書を出して納税します。
国税当局が「あんたは、いついつ、誰からいくら貰ったから、贈与税いくら払うように」と決定はしてきません。
「黙っていれば、そのまま」ということもあるわけですが、黙っていてもバレるときもあります。
バレたら、期限後申告書を提出して、本税を払って無申告加算税(または重加算税)と延滞税を負担するというシステムです。
申告書を出していたけど「ウソこいてました」という場合には修...続きを読む

Q新築時の引き渡しと登記の順番について

もうじき新居が完成します。
まだ完成していませんが、引き渡しは11月17日を予定しています。
施主側で引き渡し時に揃える書類を確認したところ、工務店より以下のような回答がありました。

1.11月16日までに建物表示登記をする必要がある
2.建物表示登記には住民票が必要なので工務店に郵送して欲しい
3.建物表示登記後、引き渡しの11月17日に建物保存登記、抵当権設定を行う(銀行から住宅ローンで借り入れ)
4.銀行で登記の手続き後引き渡し
5.その他必要書類は銀行へ工務店が問い合わせる

ここで、疑問なのですが、そもそも、引き渡しで、施主側が確認しないで登記まで行うのでしょうか?
新築自体初めてなのですが、私がイメージしていたのは

引き渡し→確認→支払い→登記→抵当権設定

の順番だと思っていました。

本来、引き渡しと登記の順番はどのような物なのでしょうか?
全てが終わった後に、不良箇所を発見しても知らんぷりされそうで、怖いです。
また、気をつけたいポイントがありましたらお教え下さい。

余談ですが、現在、工務店に良い印象を持っていません。
変更内容の最終確認をしても、こちらで減額分を指摘すると忘れていましたと、追加分を平気で加えてきます。
また、銀行とも関係があるらしいのですが、抵当権の設定は施主と銀行の問題なはずなのに、工務店が間にはいるのは問題のように思えます。

もうじき新居が完成します。
まだ完成していませんが、引き渡しは11月17日を予定しています。
施主側で引き渡し時に揃える書類を確認したところ、工務店より以下のような回答がありました。

1.11月16日までに建物表示登記をする必要がある
2.建物表示登記には住民票が必要なので工務店に郵送して欲しい
3.建物表示登記後、引き渡しの11月17日に建物保存登記、抵当権設定を行う(銀行から住宅ローンで借り入れ)
4.銀行で登記の手続き後引き渡し
5.その他必要書類は銀行へ工務店が問...続きを読む

Aベストアンサー

#3の方が書かれている内容に重複しますが、質問内容が
いろいろと混ざっているようなので分かる範囲で書きます。

建物表示登記については「建物仕様の登録だけ」と考えた方が
分かり易いと思います。土地との配置や「(構造などの)仕様」を
確認するだけなので、仕上げとか傷なんかは関係はありません。

銀行では建物の価値を試算しますが、建物表示登記は「建物の
妥当性を確認するのに必要」です。そもそも建物に対して
「銀行員が現地まで出向いて査定はしない」ので、手続きの流れ
としては可能です。(ここでも仕上げなんかは関係ありません)

順番については質問のキーワードを並べ替えると、
「登記→確認→抵当権設定→支払い→引き渡し」でしょうね。

(1)まず建物を登記して「建物の仕様」を登録します。
(2)建物を確認しないと工事は完了しません。
(確認時の補修については、内容・時期・費用で工務店と相談)
(3)仕様に沿って査定され、抵当権設定の設定でお金が借りれます。
(4)借りれたから支払いとなり、支払ったから所有者を移します。

※(2)での確認は(3)には直接関係しません
(銀行としては「提出された仕様どおりでしょ」と言うだけです)

いろいろ切羽詰りますが、ここは淡白に考えると整理できます。
(悪いイメージは持たないで下さい、立場的な考え方の整理です)
【工務店】作った物に対して、質問者がお金を払えればいい
【銀行】お金を貸すが、物があって貸し倒れにならなければいい

上記の立場を基準として「物(土地と建物)」と「お金」の所有権が
移動していきます...誰も失敗して損したくはないので、手続き
を段階的に踏んで、引渡しは本当の最後になります。
(問題のない工期ならば、施主の引越しなんかは関係ありません)

急ぐ必要はありますが、冷静に動かれてください。
(傷などは引越し前に、写真を取られる事をお薦めします)

#3の方が書かれている内容に重複しますが、質問内容が
いろいろと混ざっているようなので分かる範囲で書きます。

建物表示登記については「建物仕様の登録だけ」と考えた方が
分かり易いと思います。土地との配置や「(構造などの)仕様」を
確認するだけなので、仕上げとか傷なんかは関係はありません。

銀行では建物の価値を試算しますが、建物表示登記は「建物の
妥当性を確認するのに必要」です。そもそも建物に対して
「銀行員が現地まで出向いて査定はしない」ので、手続きの流れ
としては可能で...続きを読む

Q不動産登記時の持分の計算について

新築した家の、持分の計算についてお尋ねします。家を新築予定ですが、名義を妻と共同名義にする予定です。なぜなら、妻も資金を出すからです。建築の請負金額は、4000万円、登記、ローン、その他の諸経費が100万円ほどかかる見込みです。建築資金の4000万円は、妻が1000万円、私が3000万円を出し、諸経費の100万円は私が出します。そこで質問ですが、このような場合、登記時の持分はどのように計算するのでしょうか?分母は、建築費の4000万円のみで、私の持分37.5/50、妻の持分12.5/50とすれば良いのでしょうか?それとも、諸経費の100万円も分母に含めて。4100万円をを分母とし、私の持分37.8/50、妻の持分12.2/50とすべきでしょうか?宜しくお願い致します。

Aベストアンサー

NO.1です。
銀行員はそのような事案には関わりません。
持分登記は、建物表示登記申請時に依頼する土地家屋調査士に、所有持分を指示してください。
現在、建築確認通知書の申請人は質問者さん1名になっていると思いますので、上申書により質問者さん4分の3、奥さん4分の1が真正な持分であるという申請を行います。詳しくは土地家屋調査士へ良く聞いてください。
この登記用に住民票の謄本1通とご主人さんの印鑑証明書1通が必要となります。
表示登記の申請時期は一般的には建物完了検査済み証の交付後となります。(急ぐ場合は建築業者の引渡し証明書などにより可能です)

Q固定資産税いくら??

友人が新築の家を建てたのですが、固定資産税を年間で7万程度といわれたらしいのですが(営業マンに)親からはけっこうするよとかいわれて、不安に思ってるみたいです。いったいどのくらいかおしえてください。ちなみに土地は60坪、約1000万 建物 約2000万したそうです。その他詳しいことはわかりませんが・・。大体で結構ですので、おしえてください。

Aベストアンサー

1.住宅用地は200平方メートル以下の部分を「小規模住宅用地」といい課税標準額が6分の1に軽減されます。60坪は約198平方メートル、固定資産評価は公示価格の7割を目途としていますので
http://www.niceliving.net/zeikin/zeikin27.html

1000万×0.7×1/6×1.4%=16,333円

2.新築の建物は120平方メートルまでの部分に対して一般の住宅は当初の3年間は固定資産税が2分の1になります。建物は固定資産評価基準に基づき、再建築価格を基準に評価します。仮に固定資産税評価を時価の6割程度とした場合、
http://www.niceliving.net/zeikin/zeikin28.html

2000万×0.6×1/2×1.4%=84,000

以上から土地・建物合計で10万程度になると思います。(以上に加えて市街地の場合には都市計画税が0.3%課税されます。)

Q予算2500万でどれくらいの家が建つの?

最近75坪の土地をゲットしました。(^^)さぁ家を建てようと思ってます。しかし自分は全くの素人です。
とにかくせっかく大きい土地なんでできるだけ大きい家を建てたいなと思ってます。何しろ予算は2500万で建坪どれくらいの家が建ちますか?(外講工事、登記、オプション100万くらい)を含む
大手ハウスメーカー希望です。値引きについてもお聞かせいただけたら幸いです。よろしくお願いします。

Aベストアンサー

いろいろとお金がかかりますが、意外とかかるのが融資費用。
保証料or事務手数料で60万。火災保険でも40万位必要です。
カーテン、照明で50~60万。

外溝はピンきりで、削りやすいところでもありますが、借金まみれで
後から気軽にできるものでもないですが、メーカーに頼むとべらぼうな
金額を取られます。

例外があって、最初から外溝の「提案」も含めた金額で「検討」すれば
外溝でしこたま儲けるような事も少なくなります。

暖房器具、クーラーもバカにはなりませんし、もしオール電化にするなら
なおさらです。

私の場合これから着工なのですが、他に予算を取っているのが
環境保全組合費、CATV関連、自治会費、Bフレッツ工事費用、団体生命、
引越し費用、退去費、植栽、ソファー、冷蔵庫、IHなべ、勉強机、物置、
ルータ、テレビ、生ゴミ処理機、原付、地鎮祭、挨拶周り、上棟式ご祝儀等

上はあくまでウチの場合ですが、標準で付いているもので満足する人は建売で
満足できる人が多いのですが、注文住宅から始める方は別途追加工事もぼちぼと
出ると思いますよ(^^);

実は、大手ハウスメーカーと工務店の他に「地場でがんばっている」or
「ちょっと県外に進出している」中堅会社も結構あります。
(ウチはこれでお勧め♪)

ここいら辺だと価格交渉の余地があります。
(大手は渋いですがカーテンくらいはつけてくれるかな?)
もちろん、なんの根拠もなく「まけてまけて」といっても成果は上がらない
だけでなく、大切な「信頼関係」までも傷つけてしまうかもしれません。

例えば、「完成見学会やってもいいですよ」とかでも、値引きを引き出しやすい
かと思います。(しかも双方お得)

どこまで2500万円に含めるか、吹き抜けとかどこまでこだわるかにも
よりますが、大手でも40坪くらいはいけそうな気がします。
sekisuiさんで引渡し坪70万になったかたも普通にいらっしゃるようですが・・・

ちなみに、私は大小8社から見積もりを頂いて検討したので「へとへと」に
なりましたが、がんばっただけのことはありました。

参考になれば幸いです。

いろいろとお金がかかりますが、意外とかかるのが融資費用。
保証料or事務手数料で60万。火災保険でも40万位必要です。
カーテン、照明で50~60万。

外溝はピンきりで、削りやすいところでもありますが、借金まみれで
後から気軽にできるものでもないですが、メーカーに頼むとべらぼうな
金額を取られます。

例外があって、最初から外溝の「提案」も含めた金額で「検討」すれば
外溝でしこたま儲けるような事も少なくなります。

暖房器具、クーラーもバカにはなりませんし、もしオール電化...続きを読む


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