先日、大家さんから現在賃貸契約している物件を売りに出します。と手紙を頂きました。しかし、出来ることなら私はこれからも同じ部屋に住みたいです。私は3人にこの件について相談し、以下のようなお返事を頂きました。
1、管理会社→新オーナーに代わっても私を立ち退きさせることは法律上不可能なので、ずっと住める。
2、オーナー→希望は伝えるが、住めるかどうかは新オーナー次第。
3、知人の不動産屋→2と同じ

全員意見が一致すればよかったのですが、残念なことに意見が2つに分かれてしまい、もしかしたら突然出て行かなくてはいけないかも、、という不安で正直モヤモヤしております。このような件に詳しい方、是非ご意見を頂きたく思います。
7月には9年目の更新を控えております。
どうぞよろしくお願い致します。

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A 回答 (6件)

大家してます。



借地借家法第三一条
1.建物の賃貸借は、その登記がなくても、建物の引渡しがあったときは、その後その建物について物権を取得した者に対し、その効力を生ずる。

わかりやすく言うと、借家に実際に住んでいれば、新しい大家から建物の明け渡しを要求されても拒否できます。
1軒家だろうと1部屋であろうと同じです。

立ち退いてくれと言われたら、家賃の6カ月分くらいの立ち退き料を請求してはいかがでしょうか。引っ越し代くらいは出るでしょう。
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この回答へのお礼

アドバイスどうも有り難うございます。
素人の私にとっても、シンプルかつわかり易い説明でした。
是非参考にさせていただきたいと思います。

お礼日時:2009/05/14 17:13

>大家さんから現在賃貸契約している物件を売りに出します。



通常の売買により所有者が代わるオーナーチェンジであれば、借主は退去しなくてよい。

もし競売にかかって売却されるのであれば、退去せざるを得なくなる可能性があります。
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この回答へのお礼

アドバイスどうも有り難うございます。
是非参考にさせていただきたいと思います。

お礼日時:2009/05/14 17:17

大家してます



基本的にはそのまま住めます(一部の例外を除いては...)

「正当な事由」が無ければ貴方を追い出せません

これが大家にとってはくせ者で、司法の判断でもかなりハードルが高きので「そのまま住める」がほとんどです

しかし...「知人の不動産屋」...本当にプロ?

1.の管理会社はプロなのでしょう

http://www.chintaikeiei.com/qa_result/qa_tachino …

ただ新しいオーナーの事情によっては貴方も明け渡されては?
もちろん応分の立ち退き料は貰いましょう

http://www.tachinoki.com/cost/index.html
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この回答へのお礼

アドバイスどうも有り難うございます。
オーナーさんにも色々事情があると思うので一概に住み続けたいを通すのも申し訳なく思います。何はともあれ、再度お話し合いをしてみようと思います。

お礼日時:2009/05/14 17:17

1が正解です。


借地借家法で定められていますので安心して下さい。

もし新所有者になって退去を迫られても拒否出来ます。
「どうしても退去して!オレがオーナーだ!」と言われても
退去する必要は有りません。

以上、良かったら参考にして下さい。
大手不動産会社勤務の者でした。
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この回答へのお礼

アドバイスどうも有り難うございます。
率直でとてもわかりやすかったです。参考にさせていただきたいと思います。

お礼日時:2009/05/14 17:11

元業者営業です



>大家さんから現在賃貸契約している物件を売りに出します。と手紙を頂きました。

この文章を額面通りに受け止めれば「通常売買によるオーナーチェンジ」ですので、所有権が移転しても新しいオーナーに現契約が「当然に」引き継がれます。
故にご質問者様が住みたいのなら住み続ける事ができます。

問題は「通常売買」ではなく「競売」での売買(所有権の移転)です。
この場合はご質問者様が賃貸借契約を結んだ時より以前に物件に抵当権が設定されていた場合、新オーナーより「退出して下さい」との申し入れがあれば最大で6か月しか住むことができません。

当然、立ち退き料その他金銭的補償を求める事もできません。

ご質問者様が賃貸借契約を結んだ時以降に抵当権が設定されていれば、「通常売買によるオーナーチェンジ」と同様に住み続ける事ができます。

抵当権については賃貸契約時の重要事項説明で説明しなければならない項目ですので、必ず重要事項説明書に「抵当権の有無」が記載されている筈です。
まずは、ご確認ください。

なお、ご質問者様が住み続ける事ができるにも関わらず、先方が「退出」を申し入れて来た場合、引っ越すのなら「立ち退き料」を請求することができます。
額については交渉次第ですが、相場は概ね「賃料の6か月分」位です。

御参考まで。
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この回答へのお礼

アドバイスどうも有り難うございます。
立ち退き料の件も参考になりました。今回は通常売買になりますが、競売の件も今後の為に参考にさせていただきたいと思います。

お礼日時:2009/05/14 17:10

部屋の状況次第ですね


一部屋のみなのか一棟売りなのかで対応は変ると思います
一棟売りは事業用なので契約は継続されるでしょう
一部屋売りなら、大家さん次第になるかとおもいます
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この回答へのお礼

アドバイスどうも有り難うございます。
是非参考にさせていただきたいと思います。

お礼日時:2009/05/14 17:08

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(小型犬か猫かフェレットか・・わくわく迷っているところです。)

現在は実家暮らしですが、将来一人暮らし⇒結婚など家を引っ越すでしょう。
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また、「ペット相談」と書かれている物件は、犬や猫も平気なところも多いのでしょうか?
どうぞよろしくお願いします。

Aベストアンサー

こんにちは、賃貸系不動産関係者です。

可も相談も「犬ならこのサイズまで、猫なら何匹まで」とかそういう条件があることが多いです。
どちらにしても入居時に飼っているのか飼う気でいるのかなども重要な点です。

敷金は通常の倍程度になる事が多いです。
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Qアパート解体に伴う立ち退き料の件で。友人が住んでいるアパートが、この度解体する事となり、オーナーか

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立ち退き料の目安は賃料の6か月分と言われている。
これはあくまでも目安であり、これより高い安いで交渉の余地はない。

というのも。
基本的には同等の転居先に移転する費用の実費ということになるので、転居先の契約費用と引越し代くらい。
転居先も同等の賃料だから、契約費用は2~4ヶ月というところ。
引っ越し代も近距離の引っ越しで5~10万(10万は高いか)。
そうすると今の賃料の6ヶ月分くらいとなり、それを貸主が負担することになる。
ちなみに敷金は今預けている分は全額返ってくるが、転居先の敷金は貸主が負担しなければならないとはいえない。
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>また何割位頂けるのでしょうか?

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これはあくまでも目安であり、これより高い安いで交渉の余地はない。

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■ペット可の場合、退去時の経年劣化の程度が随分異なります。「ペット可」ですので柱や壁の引っかき傷や糞尿の汚れも「通常の使用」とみなされる場合があります。そのため「壁紙の張替え」など退去時のリフォーム内容を項目ごとに入居時点で契約することが多いです。

■けれども、張替えのできない柱や扉なども相当に傷む場合があります。一度ペット可にしてしまうと、ペットを飼わない借主はまず借りませんませんのでそれも頭の痛いところです。ペットを飼わない人にとっては、ちょっと見れば犬やネコを飼っていたかどうかはすぐわかるからです。

■また、ペットを飼う人が増えた分モラルも平均的に悪くなってきています。契約項目にペットの数や種類などを指定しても、お構いなく勝手に飼う人も後を絶ちません。

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■ペット可の場合、退去時の経年劣化の程度が随分異なります。「ペット可」ですので柱や壁の引っかき傷や糞尿の汚れも「通常の使用」とみなされる場合があります。そのため「壁紙の張替え」など退去時のリフォーム内容を項目ごとに入居時点で契約することが多いです。

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Q賃貸物件をオーナーチェンジしたいと思っています。普通に売るのとオーナーチェンジで売るのとどちらが高く売れますか?

所有しているマンション(1部屋)を現在人に貸しています。
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No.1です

>つまり、トントンということですね。

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リフォームと入居者に関しては、おっしゃるように有利な面が
あると思われます。
ただ、100万円をプラスすると表面利回りは9%に落ちます。
また、900万が相場だとすると1割ほど割高になります。
この面は不利になります。

物件を買いたくて調査しに来られた方が、どのように
受け取ってもらえるかです。

Qペット可!賃貸物件を検討中。

ペット可物件の入居を検討しています。

そこでお尋ねしたいのです。

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Aベストアンサー

一般的に、小型犬のほうが鳴き声が高く、うるさいのだそうです。

私は11月下旬まで、短期間でしたがペット可のマンションに住んで
いました。16世帯あって、半分以上の家が犬を飼っていましたが、
泣き声がうるさいと感じたことは一度もありません。
上の階の家の犬が、室内で走り回っている音は、けっこううるさいと
思いましたが。(うちはペットなし)

その物件は、築20年くらいでしたので、下水の配管が細かったようで
やたらに詰まっていました。
犬をお風呂で洗う人も多いのでしょう。毛で詰まっているようにも
思えましたし、ベランダや玄関の外など、犬の毛がけっこう落ちて
いたので、ペットのいない我が家としては、短期だからいいものの
長期なら住みたくないですね。
ちなみにペットのいる人は、敷金が2倍でした。

そのマンション派、家を建て替えている人の借り住まい専門でしたが
集合住宅に限らず、一戸建て同士でも近所の家の犬の鳴き声・・・
特に外で飼っている場合は気になることはありますね。
やはり教育次第のような気がします。
きちんと散歩に連れて行き、ストレスをためさせない・・・などの
工夫が必要かと。
ちなみに家が変わると、犬は夜に泣くんです。うちも犬を飼っていた時
経験しましたし、近所の犬もそうでした。

一般的に、小型犬のほうが鳴き声が高く、うるさいのだそうです。

私は11月下旬まで、短期間でしたがペット可のマンションに住んで
いました。16世帯あって、半分以上の家が犬を飼っていましたが、
泣き声がうるさいと感じたことは一度もありません。
上の階の家の犬が、室内で走り回っている音は、けっこううるさいと
思いましたが。(うちはペットなし)

その物件は、築20年くらいでしたので、下水の配管が細かったようで
やたらに詰まっていました。
犬をお風呂で洗う人も多いのでしょう。毛で詰ま...続きを読む

Q再び、突然の賃貸アパート立ち退きの件で相談させて頂きたいのですが m(__)m

一度締め切らせて頂きましたが、 新たな事が起きたのでもう一度質問させて下さい。

昨日、こちらの質問をさせて頂きました ↓

https://oshiete.goo.ne.jp/qa/8973638.html

今日、母の家へ行き、一応、字の大変細かい契約書の裏を私が確認しました。

立ち退きの場合は 家賃の2ヶ月分を支払うと契約書に書かれていたのですが、契約の際印を押した以上 法律的には納得して契約したことになりますよね。

その場合、大家都合で 契約2年以内に退出しなければならない場合、家賃の2か月分だけではお金が
ないので、とてもじゃないですが、突然の事で退出できません。

昨日の質問で他の方にもご意見を頂いたように賃借権と言うのが有りますが お金もなく どこも行く当てがない場合でも、契約書に判を押してしまった以上、強制的に出されてしまうのでしょうか?

Aベストアンサー

前回も回答させていただきました。(ベストアンサー、ありがとうございます。)

>契約の際印を押した以上 法律的には納得して契約したことになりますよね。

納得して契約したことになるかもしれんが、出るところにでれば、契約書のその条項は無効と判断される可能性がある。そのくらい賃借人の権利は法律で守られている。(ただし後述するが、大家の主張が認められる可能性もある。)

5日に大家(不動産屋?)との話し合いとのことですが、次のように主張してください。

・まずは、金がないから引っ越しできない。(20万円じゃ引っ越しできない。)
・(仮に金があったにしても、勤め先から遠い所には引っ越しできない。)
・契約書に立ち退き料は20万円という記載があるが、その金額では引っ越しできない。
・上記の契約書の条項は、著しく賃借人の権利を侵害するものであり、そもそも無効の可能性がある、とも聞いた。
・どうしても20万円で出ていけ、というなら公正な第三者の判断仰ぐことも考えてほしい。すなわち裁判等で、何が適切なのか判断を仰ぎたい。

10月までまだ半年近くあります。 少し長期戦になるかもしれませんが、まずは「金がないから引っ越しできません。」と言い続けてください。大家は賃借人を無理やり追い出すことはできませんから、
・20万円に上積みした金額を提示し、退去してもらう。
・裁判を起こし、20万円で退去しろという裁判所の判断をもらう。
の2つしかありません。


ただ、
>大家さんは アパートの耐震強度が足りてないと言う理由で10月末に 居住している
人達を立ち退かせて 建て替えを考えてる んだと思います。

ということならば、大家側の主張が認められる可能性もあります。(住むのに危険なアパートならば退去を求める大家の主張は正当となります。)


大家がなぜ退去を求めているのか、というのも重要な点です。それを確認したうえで、30分5000円の弁護士の法律相談にいかれてもいいでしょう。

前回も回答させていただきました。(ベストアンサー、ありがとうございます。)

>契約の際印を押した以上 法律的には納得して契約したことになりますよね。

納得して契約したことになるかもしれんが、出るところにでれば、契約書のその条項は無効と判断される可能性がある。そのくらい賃借人の権利は法律で守られている。(ただし後述するが、大家の主張が認められる可能性もある。)

5日に大家(不動産屋?)との話し合いとのことですが、次のように主張してください。

・まずは、金がないから引...続きを読む

Q自宅(賃貸マンション)が、突然ペット可になった!

賃貸マンションなのですが、突然ペット可になってしまいました。
先月の頭ぐらいからやけにペットを見かけるな~と思って調べてみたら、知らない間にペット可となっていました。
確かに最近は1/3ほど空室でしたが、まさかペット可になるとは思ってませんでした。

わかる限り2家族がもう入居し生活を始めていて、既に鳴き声が耳につきます。
(睡眠の邪魔になるとかまではいってませんが、夜鳴かれるとちょっとイラッとします…)
「ペット可」と言う条件で入ったから相手に非はないと思いますが、
こちとて「ペット禁止」と言う条件で入ったから納得いきません。
まだ空室があるので、これから更に増えるのかと思うと気分が重くなります。
(先週末もペットを抱えた家族が、部屋を見に来ていましたので…)

私はペットが嫌いで、ペットがいない(近所にも少ない)のが気に入って入りました。
嫁はペットが好きですが、ぜんそく持ちで極力ペットとは離れた生活を送ってきました。

2年契約でまだ半分しか経っていませんが、引っ越したくて仕方ありません…
でも、こっちに非はないはずなのに、自腹で出て行くのも何だかバカらしいです。

こういう場合、大家や管理会社と掛け合う事は出来るのでしょうか…?

賃貸マンションなのですが、突然ペット可になってしまいました。
先月の頭ぐらいからやけにペットを見かけるな~と思って調べてみたら、知らない間にペット可となっていました。
確かに最近は1/3ほど空室でしたが、まさかペット可になるとは思ってませんでした。

わかる限り2家族がもう入居し生活を始めていて、既に鳴き声が耳につきます。
(睡眠の邪魔になるとかまではいってませんが、夜鳴かれるとちょっとイラッとします…)
「ペット可」と言う条件で入ったから相手に非はないと思いますが、
こちと...続きを読む

Aベストアンサー

相談者さんが、入居する条件としてペットが不可と言うので選んでいた場合、その建物全域でのペット不可となります。

大家や管理会社の都合で、ペット飼育が可能となる場合には、先の居住者に対して入居条件を緩和し、ペット飼育可能としたい旨を通知する義務があります。
例えば、入居率の悪さから家賃等の引き下げならともかく、ペット飼育可能に関しては先の居住者への影響がモロに出てしまいます。特にアレルギーがある場合は、ペット飼育可能にする前に事前調査も必要で、生命に関わる内容となります。
大家や管理会社には、最悪の場合は入居条件を一方的に変更し、安全な生活が脅かされているとして、転居費用等の請求は可能です。大家だから、勝手に入居条件変更は自由に出来る場合ばかりではありません。

Q賃貸一戸建て更新の件で詳しい方にご指南頂きたいのですが。

38年間住み慣れた持ち家を訳有って手放し、買い取ってくれた家主さんから5年契約で家賃7万円で住まわせて貰っていますが、今月末で期限と成ります。

 先月仲介に入っている不動産屋から、「更新はどうしますか、大家さんの意向で3,000円下げてくれる」と言われたのですが、収入が少ない為辛いので、もう少し家主さんに交渉して貰えないかと頼みました。すると、「家主さんは土地の税金も払っているので、これ以上は無理、更新が無ければ更地にするので」と言われました。

 足元を見透かしての強気な話で最早談判しても進展が無いように思っています。安い家賃の物件も目星は付けているのですが、引っ越しに掛かる費用、移転先の初期費用等考えると何とも判断が鈍ります。

 思い出がいっぱい詰まった家なので、このまま住みたいのですが、更新料や家賃を下げて貰う手立てなど他に無いものでしょうか。

 身勝手な質問で誠に申し訳有りませんが、ご指南頂ければ幸いです。宜しくお願い致します。

Aベストアンサー

思い出の詰まった住まいという点で心情はとても共感できる。
しかし、契約となるとドライにあたらなければならない。

まず最初に、賃料7万円というのが相場から見て『著しく』高いかどうか。
一概には言い切れないが、いまの賃料が7万円なので、それが相場よりも3万円高ければ『著しく』と言っても差し支えはないだろう。
逆算すれば、賃貸戸建の近隣相場が4万円ということになるだろうか。

ここで注意が必要なのは、著しく高いからと言って賃料を下げなければならない義務は家主にはないということ。
義務はないが、家賃が高くて店子が逃げては困るという賃貸経営の事情から、値下げ交渉が成立するのだ。
本件では、管理会社から「更新がなければ更地にする」といった発言があるので、家賃が割高だなどという交渉カードはほぼ無効。
もし攻めるのであれば、「立ち退き目的で不当に賃料を高額に設定している」ーーという口実。
裁判沙汰にまで及ぶ可能性はあるが、家主側としては裁判費用と賃料との負担を比較するであろうから、交渉としては成立する。

一方、家主側からは3000円の値下げを提示しているので、元が相場より著しい賃料でもない限りは、この値下げ提示は良心的のように感じる。
また、契約期間も5年間と長めなので、質問者の更新料の負担も一般的な2年契約の賃貸物件に比べれば低額ではないだろうか。(5年契約で更新料2.5ヶ月というなら、2年で1ヶ月と同じだが)

肝心な点。
質問者はいくらなら支払えるのだろうか?
更新後は67,000円の家賃になるわけだが、それよりいくら下がればいいのだろうか。
それが1,000円や2,000円なら、ズバリその額を管理会社へ提示してみればいい。
そのくらいの額でスムーズに更新手続きが完了するならと受け入れる家主も少なくはない。
しかし、すでに3,000円の値下げを提示してきているのだから、ビタ一文まからないという回答も十分ありえる。
それなら諦めるしかない。


「思い出の詰まった家に住みたい」という希望は、本人にとっては他の賃貸物件では得られない絶対的な価値。
仮に割高な賃料であってもその希望のためにお金を使うというのは、確かに一つの価値観ではある。
とはいえ先立つものがなければ、悲しいかな誰しも自分の希望など叶えられない。
その価値に対して質問者自身がいくらなら支払えるのか。
支払い可能額と実際の賃料との開きが大きいようならすっぱりと諦めて、他の物件を借りた方がいい。
賃貸契約では、解約する場合はその1~2ヶ月前までに書面で通知するなどの契約条項がある。
本件では今月末で更新期というのだから、解約するなら早く通知した方がいい。
契約にもよるが今から解約通知すると、6月分や7月分の賃料までとられる場合もある。
(条文には「○ヶ月分を支払って即時解約できる」などある。即時解約しなければ更新料まで発生する)

思い出の詰まった住まいという点で心情はとても共感できる。
しかし、契約となるとドライにあたらなければならない。

まず最初に、賃料7万円というのが相場から見て『著しく』高いかどうか。
一概には言い切れないが、いまの賃料が7万円なので、それが相場よりも3万円高ければ『著しく』と言っても差し支えはないだろう。
逆算すれば、賃貸戸建の近隣相場が4万円ということになるだろうか。

ここで注意が必要なのは、著しく高いからと言って賃料を下げなければならない義務は家主にはないということ。...続きを読む

Qペット可の賃貸からの引っ越し時

現在ペット可の賃貸に住んでいますが、近々引っ越しの予定です。カーペット、襖、壁紙などが破れたりかじられたりしています。あと、キッチンのシンク下の扉が反ってきているところもあります。どの程度の補修費用が請求されるものでしょうか?ペット可ということで入居時に敷金100万円敷引き90万円での契約になってます。

Aベストアンサー

大家してます

>敷金100万円敷引き90万円

多額の敷き引きでの契約の場合、敷き引き90万円に修繕費は考慮されています

実質10万円の保証金と言う考え方です

恐らく敷金の範囲での精算になるでしょう

ガリガリが有ってもなくても90万円は返ってきません

逆に、多少の破損は払わなくても良いでしょうね

大家も承知していると思います

その辺りの事は契約書にも書かれていると思いますよ

Qマンション買い替えの件!ご意見ください

以前も買い替えで質問させていただいた者です。
先日、不動産に査定をしてもらったところ買った金額と同額で1850万円といわれました。
売り出し価格は2000万円位で出していけばいいのではとアドバイスをいただきました。
残債は1200万円なので、うまく話が進めば650万円残りここから諸費用と頭金にまわすつもりで
他に貯金からまわす余裕はありません。
今のマンションは、3年前(2004年に築2年の築浅物件として)に購入したのですが売りに出すには早すぎでしょうか?
諸費用等払ったりしたので、損になるのでしょうか?
今のマンションは、築も浅いのできれいですが場所が駅から遠く(徒歩25分)周りに何もなく不便で、
買った時は、安くて築浅が魅力~って安易な考えで購入してしましたが、
毎日子供を保育園に預けて電車通勤していると、部屋が狭くても駅近くに住みたいという
気持ちが強くなりました。
住んでみて、実際駅から遠いところから通勤してみて初めて大変さを痛感しました。

購入したい物件は1992年築の駅徒歩5分2100~2500万円(階数や部屋によって)の物件ですが、
いつ売りに出るかわからないのですが、管理がしっかりしていて(一度内覧したこと有)修繕費と管理費も合わせて2万円以内なので、売りがでるまでの間はお金に余裕もないので実家にお世話になる予定ですが
まだ、数年今のマンションに住んでいた方がいいのか正直迷っています!
皆さんならどうされますか?
簡単に買い替えなんてできないので、どんな意見でもいいので、ください。

以前も買い替えで質問させていただいた者です。
先日、不動産に査定をしてもらったところ買った金額と同額で1850万円といわれました。
売り出し価格は2000万円位で出していけばいいのではとアドバイスをいただきました。
残債は1200万円なので、うまく話が進めば650万円残りここから諸費用と頭金にまわすつもりで
他に貯金からまわす余裕はありません。
今のマンションは、3年前(2004年に築2年の築浅物件として)に購入したのですが売りに出すには早すぎでしょうか?
諸費用等払ったりしたので、損になるの...続きを読む

Aベストアンサー

#2です。
売却物件をいくらで購入したかによりますけど、仮に2000万で購入し1850万で売却すると、150万弱の売却損が発生します。
(正確には購入価格2000万に対して原価償却分を引いたのが現在の価値)
住宅買い替えによる譲渡損失(売却損)が発生した場合は、翌年の確定申告において前年所得から損失分を引くことが出来ます。
前年所得が700万ならば、550万として税金額を算出し直します。
つまり、所得税が相応に還付され、確定申告した年の6月からの住民税も下がります。
但し、住宅買い替え促進を目的とした時限立法的なものだった様な記憶しかないので、詳しくは国税局のホームページを見てください。


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