新興住宅団地にある更地の土地を個人売買で購入予定なんですが、土地の地目が雑種地になっています。

土地的には団地の販売センターでも販売している土地で普通に家は建てられると思うのですが(第二種低層)、この地目、宅地に変更しないといけないのでしょうか?

また宅地に変更する場合、幾らかかって、誰がその費用を負担するのでしょうか?

雑種地のまま家を建ててすみ続けると何か不都合があるのでしょうか?

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A 回答 (4件)

元業者営業です



>新興住宅団地にある更地の土地を個人売買で購入予定なんですが、土地の地目が雑種地になっています。

この様なケースでは珍しくありません。

>土地的には団地の販売センターでも販売している土地で普通に家は建てられると思うのですが(第二種低層)、この地目、宅地に変更しないといけないのでしょうか?

「変更しないといけない」という訳ではありませんが、「建物が建ったら変更」という流れが通常です。

>また宅地に変更する場合、幾らかかって、誰がその費用を負担するのでしょうか?

特別な取り決めが無い場合はご質問者様です。
費用は「数万円~」といったところでしょうか。

>雑種地のまま家を建ててすみ続けると何か不都合があるのでしょうか?

特別な不都合はありません。
そもそも例え地目が「雑種地」でも見た目で「宅地(家が建っている若しくは建つ予定が明確等)」なら「宅地として」課税されます。

今回のケースでは地目に拘る必然性はありません。
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これまでのたくさんのご質問を読ませて頂いて心配している方が一杯いると思うのですが、今頃は契約されているのでしょうか・・


心配なこと
1.銀行には個人間売買とローンの承諾(仮)が取れているのでしょうか?
2.ローンの審査に重要事項説明書は必要ないのでしょうか?
3.司法書士は無料で契約書を作ってくれるのでしょうか?
4.分筆測量の費用負担の話はついているのでしょうか?
5.契約金額は実測精算なのでしょうか?
6.二つの土地になった時に水道負担金等の設備にかかる費用は発生しないのでしょうか?
7.公租公課の負担など、契約書に盛り込む事項を司法書士は理解しているのでしょうか?
8.瑕疵担保責任は?
etc・・・
たった15万を惜しんで、こんなに悩み、リスクを抱え・・・
売る方には必要なくても買う人には不動産のプロである仲介業者が必要なのに・・・
皆さんからのアドバイスも届いていないようで残念です。
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この回答へのお礼

ありがとうございます。
仲介を挟まない理由は相手方がもう挟まないと言うことで気持ちが固まっている。私の方の工務店の変更などでご迷惑をかけているので・・・

もうひとつはある意味これも勉強だと思っている為です。以前、親から実家を相続したときも相続登記など全く分からなかったのですが、これも経験と思って自分で行えました。
今回の土地も団地販売センターが販売している土地なので、リスクも低いと思って何とか自分で行う予定です。

>>1.銀行には個人間売買とローンの承諾(仮)が取れているのでしょうか?      A:取れています。仮審査は通りました。
>>2.ローンの審査に重要事項説明書は必要ないのでしょうか?
        A:いらないそうです。ちなみにJAです。
>>3.司法書士は無料で契約書を作ってくれるのでしょうか?
       A:多分有料でしょうけど、契約書は私が作りました。複数のサイトで色々な雛形や注意点を調べ、作成しました。これを私が家を建てる工務店の契約している司法書士と土地売買を行っていた元不動産屋に見てもらいます。もちろん、売主も知り合いの司法書士に見せる予定です。
>>4.分筆測量の費用負担の話はついているのでしょうか?
     A;ついています。売主負担です。

>>5.契約金額は実測精算なのでしょうか?
     A:これがいまいちわかりません。調べてみます。

>>6.二つの土地になった時に水道負担金等の設備にかかる費用は発生しないのでしょうか?
     A:水道はまだ引き込んでないので(前の道路まで)水道負担金は発生します。すでに見積もり済みです。下水は引き込み済み

>>7.公租公課の負担など、契約書に盛り込む事項を司法書士は理解しているのでしょうか?
    A:司法書士が理解しているかどうかという意味が分かりませんが、引渡し日をもって日割り換算で行う予定です。

>>8.瑕疵担保責任は?
    まだ契約にいたっていませんが、これは今日話し合う予定です。通常は土地売買の場合は責任を負わないとする契約が多いと聞きましたが、どの程度の責任を持ってもらったほうがいいのでしょうか?

お礼日時:2009/05/14 14:09

建築できるかどうか?と地目は関係ありません。

都市計画法や建築基準法で建てられるかどうかが決まります。
地目を宅地に変更するためには、現況が宅地にならないとできません。現況が宅地とは、造成して上下水道なども引き込み直ぐに建てられる状態、あるいはすでに建っている状態です。普通は家が建ってから宅地に変更します。
宅地に変更しなくても特に問題はありません。立派な家が建っているのに地目は山林のまま、なんて土地もいくらでもあります。ただローンの関係で金融機関によっては、宅地に変更しないとまずい場合もあります。
土地の売買においては特に条件のない限り、地目変更は買主が行うのが普通です。土地家屋調査士に依頼して数万円というとこですかね。自分でもできると思います。
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どうなんでしょうか?

Aベストアンサー

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http://kaitai-takumi.com/qa/118/
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Aベストアンサー

>例えば同じ100坪でも各地目
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Aベストアンサー

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Q『固定資産税課税標準額』について。雑種地?宅地?

現在、登記地目:畑、現況地目:雑種地の土地です。

土地面積:322平方メートル
購入金額:18,000,000円
現在新築戸建を建築中です。

周辺の路線価は、90,000円/m2くらいですが、一部、傾斜地・通路などの変形地につき、実売価格はかなり安くなっています。

H17年度の明細書では、
評価額:20,855,296円(土地面積×65,000円くらい)
課税標準額:14,598,707円(評価額×70%ちょうど)
固定資産税:204,381円(課税標準×1.4%) となっています。

現時点でおそらく雑種地(宅地比準土地)として評価されているのではないかと思うのですが、どう思われますでしょうか?
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課税標準額:4,792,832円となり、
固定資産税:67,100円と、大幅に安くなります。

逆に、すでに特例が適用されているとすれば、逆算すると、
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何か計算方法が間違っているでしょうか?

固定資産税があまりに高額なので、地目変更で節税できるならば、なんとかしたいと考えています。
よろしくお願いいたします。

現在、登記地目:畑、現況地目:雑種地の土地です。

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購入金額:18,000,000円
現在新築戸建を建築中です。

周辺の路線価は、90,000円/m2くらいですが、一部、傾斜地・通路などの変形地につき、実売価格はかなり安くなっています。

H17年度の明細書では、
評価額:20,855,296円(土地面積×65,000円くらい)
課税標準額:14,598,707円(評価額×70%ちょうど)
固定資産税:204,381円(課税標準×1.4%) となっています。

現時点でおそらく雑種地(宅地比準土地)として...続きを読む

Aベストアンサー

こんばんは。課税明細書の内容をご自分で理解されようとする姿勢は、とても意義あることだと思います。

固定資産税は毎年、賦課期日である1月1日の現況により評価されます。平成17年度の固定資産税は平成17年1月1日の現況で評価されたものです。登記簿上の地目は畑で、賦課期日における現況地目は雑種地としての評価ということですね。

ただし、宅地比準土地というのは、「評価がその土地と状況が類似している宅地の評価額に比準して決定される土地」、つまり、雑種地であっても宅地と同じように評価されているといえます。

住宅用地の特例についてですが、これは地目で判定されるものではありません。賦課期日において、現実に住宅が建っているかどうかによります。建築予定とか建築中ではだめです。

なので現在建築中ということであれば、17年度はもちろん18年度も住宅用地の特例には該当しません。今年中に住宅が完成すれば、平成19年度から特例に該当することになります。

【評価額】
固定資産税路線価(地価公示・鑑定評価価格等のおおむね7割)をもとに、それぞれの土地の形状や立地条件などにより補正した単価(1平米あたり)に、地積を乗じて求めます。

【課税標準額】
負担水準による税負担の調整措置というしくみによって算出されます。評価額と一致する場合もあるし下回る場合もあります。詳しくは書ききれないので、参考URL中の(3) 宅地の税負担について、などを参考にしてください。わかりにくいしくみなので、すぐには理解できないかもしれません。

例えば、商業地等の宅地で負担水準が0.7を超える土地の課税標準額は、評価額×0.7になるので、ご質問のケースに当てはまります。それ以外でも0.7になるケースはあるでしょうし、おそらく適正に課税されているものと思います。

参考URL:http://www.city.kanazawa.ishikawa.jp/shisanzei/tochi.html

こんばんは。課税明細書の内容をご自分で理解されようとする姿勢は、とても意義あることだと思います。

固定資産税は毎年、賦課期日である1月1日の現況により評価されます。平成17年度の固定資産税は平成17年1月1日の現況で評価されたものです。登記簿上の地目は畑で、賦課期日における現況地目は雑種地としての評価ということですね。

ただし、宅地比準土地というのは、「評価がその土地と状況が類似している宅地の評価額に比準して決定される土地」、つまり、雑種地であっても宅地と同じように評...続きを読む

Q宅地と雑種地の売買価格について教えて下さい

祖先から相続した70坪程度の土地があります。
自宅から離れており、管理も大変なので、以前からその土地の近所の人に家庭菜園をする為にお貸ししていましたが、後々のトラブルを避けるために、返却して頂く約束をしていたところ、その近隣の人より譲ってほしいとの申し入れがありましたので、売買の協議をしています。
その土地は三筆に分筆されており、宅地・宅地・雑種地になっています。(現在家庭菜園をしており、建物は建っておりません)
売買価格(坪単価)・条件が合意に達しかけましたが、買主様より「雑種地が宅地と同額ではおかしいのでは?人に聞いたら、雑種地は宅地のせいぜい半額」との申し入れがありました。
私が調べた範囲では、現況が一番で、地目の差は関係ないと思うのですが、登記上の地目によって、売買価格は違うのでしょうか?教えてください。
私の希望価格というより、筋の通った常識的な価格で売買をしたいと思うのですが、あまり知識もありませんので、宜しくお願い致します。

ちなみに、
・その土地は市街化調整区域です。
・買主様は、購入後、建物を建てる予定はなく(将来はわかりませんが)、そのまま家庭菜園用として、お貸ししたいとの事です。
・買主様の意向で、不動産等は入れず、直接交渉をしています。契約・登記等は、司法書士さんにお願いする予定です。

祖先から相続した70坪程度の土地があります。
自宅から離れており、管理も大変なので、以前からその土地の近所の人に家庭菜園をする為にお貸ししていましたが、後々のトラブルを避けるために、返却して頂く約束をしていたところ、その近隣の人より譲ってほしいとの申し入れがありましたので、売買の協議をしています。
その土地は三筆に分筆されており、宅地・宅地・雑種地になっています。(現在家庭菜園をしており、建物は建っておりません)
売買価格(坪単価)・条件が合意に達しかけましたが、買主様より...続きを読む

Aベストアンサー

No.1の方がおっしゃる通り、「雑種地は宅地の半額」という説にはなんの根拠もありません。

雑種地がどのように利用できるかによって「宅地」に準ずるかどうかの判断をすべきです。

まず市街化区域なら雑種地と宅地にはほとんど違いはないと思われます。しいて言えば宅地に地目変更する手数料分くらいでしょう。

市街化調整区域の場合は微妙でその「雑種地」が宅地にできるか(建物が建てられるか)どうかは自治体の条例によって大きく変わります。

簡単に宅地に地目変更できるようであれば宅地とほとんど変わらない価格の売買が妥当だと思われます。

「客観的評価」とおっしゃられるなら固定資産評価額を参考にされればいかがでしょうか?雑種地と宅地はほとんど変わらないはずです。(念のため役場にご確認ください)

買主の意向で不動産屋を入れたくないとのことですが、「雑種地は宅地の半額」などむちゃくちゃいう買主と質問者さまが専門家を交えず直接取引きを行うのはちょっと不安を感じます。
高い節約にならなければ良いですが・・・

Q市街化調整区域の雑種地の固定資産税について

市街化調整区域の農地を200平方メートル購入するとして、(農地転用が可能であり、砂利を引き雑種地になったと仮定)その後の固定資産税がすごく高くなるんじゃないかと思って質問しました。
例えば隣の宅地の土地の価格が1平方メートル10万だとして、市街化調整区域なので倍率方式で1,1倍の評価方式で、それに準ずると思われるんですが、原則として市街化調整区域は、建物が建てられないので近くの宅地の50%減なのか、それとも割と近くに宅地があり、宅地化の可能性がある場合は30%減額として評価するのか、その辺もわかりません。それに税率1.4(横浜市)をかければいいのでしょうか。
だいたいの計算で、200×100000=20000000円で倍率1,1で22000000円となり、仮に30%減として15400000円の(100分の1.4)で215600円が固定資産税なのでしょうか?。だいたいでいいので、教えていただければ幸いです。
ここが、そのまま農地であれば固定資産税はすごい安いと思われるし、雑種地になったとしたら、21万ってすごく高い感じがします。。

Aベストアンサー

業者です。

固定資産税というのは価値ある資産に対して課税するものですから、価値が高くなれば当然固定資産税も高くなるのですよ。

お分かりかと思いますが、畑とそれ以外では雲泥の差ですね。畑や田はそれ以外の利用は全くできませんね。小さな農作業小屋を建てるのにも農業委員会の許可が必要だし、物を置いても行けませんし、車を停めるのも、砂利を敷く事すら許されません。畑や田で作物を作るしかありませんね。

でも雑種地になった途端、資材置き場でも駐車場でも公園でも運動場にでもできますし、小屋も建てられますし、別に畑をやってもいい訳です。さらに、市街化調整区域であっても条件次第で住宅の建築許可が出る事だってあります。使い道はぐっと広がるので資産価値は高くなると言う事です。

さて、雑種地の固定資産税があっているかどうかなど、評価額も場所も環境も状態も分からないので、回答のしようがありませんが、単なる想像で言えば、隣が宅地で10万円/m2ならば、幹線沿いであったり隣が市街化区域でもない限りは宅地比準でしんしゃく割合50%じゃないかと思いますが。

倍率方式と言ってますが、相続税では無く固定資産税の算出の事を言ってますよね。その場合路線価ではなく固定資産税評価額なので、土地の評価が5万円/m2なら、固定資産税評価額はそれ以下(7割程度?)の場合がほとんどじゃないかと推測します。つまり、全く外すかもしれませんが固定資産税は10万円程度じゃないでしょうか?畑なら多分数千円です。

業者です。

固定資産税というのは価値ある資産に対して課税するものですから、価値が高くなれば当然固定資産税も高くなるのですよ。

お分かりかと思いますが、畑とそれ以外では雲泥の差ですね。畑や田はそれ以外の利用は全くできませんね。小さな農作業小屋を建てるのにも農業委員会の許可が必要だし、物を置いても行けませんし、車を停めるのも、砂利を敷く事すら許されません。畑や田で作物を作るしかありませんね。

でも雑種地になった途端、資材置き場でも駐車場でも公園でも運動場にでもできますし、小屋...続きを読む

Q容積率/ 建ぺい率 雑種地から宅地へ変更

海の近くに土地を買い、家を建てようと思います。
素人ですが自分なりに土地を探しました。
海辺に空き地を見つけ所有者を探し数日後に一応、話をすると事になりました。
地目は雑種地と書いてあり防波堤ぎりぎりの土地です。
並びにマンションも建っていますので一戸建ての建築も可能かと思い商談までこぎつけました。
周りの売り地平均を主に交渉しようかと思っています。

そこで気になるのが容積率や建ぺい率、雑種地の件です。
まず、雑種地から宅地へどのようにして変更したらいいのでしょうか?
変更出来たとしてどれほどの容積率や建ぺい率を頂けるのでしょうか?

また、何も舗装されていない土地なのですが家と建てるとなると分譲地の様に舗装したりと別途費用がかさむものなのでしょうか?

Aベストアンサー

宅建業者を利用しないと大変ですが、以下のことを調べる必要があります。
1.道路の種類と幅員
  公道なのか私道なのか、建築基準法上の道路に接している必要があります。
  道幅が4m以上有るのか、その道路に何m接しているのか。
2.ライフラインはどこまで来ているのか
  上下水道・電気・ガス管が近くまで来ていないと思わぬ費用が掛ってしまいます。
3.市街化調整区域ではないかどうか
  調整区域では建築できません。
4.隣地・道路との境界ははっきりしているか
  測量や分筆が必要だとその費用も結構掛かります。

公図と地図を持って行政の窓口で教えてもらって下さい。

Q二筆にわかれている雑種地の固定資産税について

工務店の者です。最近営業マンになり不動産や税金の事で、???ばかりです(^^) すみませんがご指導よろしくお願いします。

今商談中のお客様が、二筆にわかれた雑種地を購入予定です。不動産屋曰く、「固定資産税が高くつくから、小さい方の土地に建ててこれを宅地に地目変更し、残りの大きい方は雑種地のままが良い」と言ってましたが、小さい方の土地は細長くとても家が納まる大きさはありません。また、小さい方の土地は接道していますが、大きい土地は接道していません。

教えて頂きたいのは2点

1.小さい方の土地からはみ出して建てても、小さい方のみの宅地変更で、金融機関や税務署!?(固定資産税を算出する所がどこかわかってません。無知ですみません)は通るのでしょうか?

2.雑種地の建築は可能だと思いますが、接道していない大きい方の土地に建てたとして、確認申請は通るのでしょうか?

少々馬鹿げた質問かもしれませんが、ご返答頂けると助かります
よろしくお願いします

Aベストアンサー

補足1
>地目が雑種地であったとしても宅地並の課税があるという事ですか?

固定資産税の課税は
土地利用によります。
よって宅地利用であれば
宅地評価=現況課税です。

http://www.town.nagatoro.saitama.jp/NEWS/0610/P6.pdf

>非線引き(未線引き)で用途地域は無指定の、地目:雑種地です。

回答を修正します。
非線引きであれば
接道義務はありません。
接道義務は
都市計画区域内に適用されます。

Q雑種地→宅地 方法教えてください。

家を建てるため団地の中の更地を買いました。新しい団地なのでその土地はまだ雑種地になっています。

土地・建物共に住宅ローンをJAで組む予定なので宅地に変更しないといけないのですが、地目変更は簡単だと聞いたので資金節約の為にも自分でやろうと思うのですが、詳しい方法を記載したサイトなどが見つかりません。
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素人ですが、以前にも、中古住宅の相続登記や土地の個人売買もサイトなどで情報を得て自分一人で行えたので今回も自分で行おうと思っています。

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Aベストアンサー

建物表示登記の際に、同時に地目変更登記を申請するのが一般的です。
融資条件もそれで通ると思います。


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