新興住宅団地にある更地の土地を個人売買で購入予定なんですが、土地の地目が雑種地になっています。

土地的には団地の販売センターでも販売している土地で普通に家は建てられると思うのですが(第二種低層)、この地目、宅地に変更しないといけないのでしょうか?

また宅地に変更する場合、幾らかかって、誰がその費用を負担するのでしょうか?

雑種地のまま家を建ててすみ続けると何か不都合があるのでしょうか?

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A 回答 (4件)

元業者営業です



>新興住宅団地にある更地の土地を個人売買で購入予定なんですが、土地の地目が雑種地になっています。

この様なケースでは珍しくありません。

>土地的には団地の販売センターでも販売している土地で普通に家は建てられると思うのですが(第二種低層)、この地目、宅地に変更しないといけないのでしょうか?

「変更しないといけない」という訳ではありませんが、「建物が建ったら変更」という流れが通常です。

>また宅地に変更する場合、幾らかかって、誰がその費用を負担するのでしょうか?

特別な取り決めが無い場合はご質問者様です。
費用は「数万円~」といったところでしょうか。

>雑種地のまま家を建ててすみ続けると何か不都合があるのでしょうか?

特別な不都合はありません。
そもそも例え地目が「雑種地」でも見た目で「宅地(家が建っている若しくは建つ予定が明確等)」なら「宅地として」課税されます。

今回のケースでは地目に拘る必然性はありません。
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これまでのたくさんのご質問を読ませて頂いて心配している方が一杯いると思うのですが、今頃は契約されているのでしょうか・・


心配なこと
1.銀行には個人間売買とローンの承諾(仮)が取れているのでしょうか?
2.ローンの審査に重要事項説明書は必要ないのでしょうか?
3.司法書士は無料で契約書を作ってくれるのでしょうか?
4.分筆測量の費用負担の話はついているのでしょうか?
5.契約金額は実測精算なのでしょうか?
6.二つの土地になった時に水道負担金等の設備にかかる費用は発生しないのでしょうか?
7.公租公課の負担など、契約書に盛り込む事項を司法書士は理解しているのでしょうか?
8.瑕疵担保責任は?
etc・・・
たった15万を惜しんで、こんなに悩み、リスクを抱え・・・
売る方には必要なくても買う人には不動産のプロである仲介業者が必要なのに・・・
皆さんからのアドバイスも届いていないようで残念です。
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この回答へのお礼

ありがとうございます。
仲介を挟まない理由は相手方がもう挟まないと言うことで気持ちが固まっている。私の方の工務店の変更などでご迷惑をかけているので・・・

もうひとつはある意味これも勉強だと思っている為です。以前、親から実家を相続したときも相続登記など全く分からなかったのですが、これも経験と思って自分で行えました。
今回の土地も団地販売センターが販売している土地なので、リスクも低いと思って何とか自分で行う予定です。

>>1.銀行には個人間売買とローンの承諾(仮)が取れているのでしょうか?      A:取れています。仮審査は通りました。
>>2.ローンの審査に重要事項説明書は必要ないのでしょうか?
        A:いらないそうです。ちなみにJAです。
>>3.司法書士は無料で契約書を作ってくれるのでしょうか?
       A:多分有料でしょうけど、契約書は私が作りました。複数のサイトで色々な雛形や注意点を調べ、作成しました。これを私が家を建てる工務店の契約している司法書士と土地売買を行っていた元不動産屋に見てもらいます。もちろん、売主も知り合いの司法書士に見せる予定です。
>>4.分筆測量の費用負担の話はついているのでしょうか?
     A;ついています。売主負担です。

>>5.契約金額は実測精算なのでしょうか?
     A:これがいまいちわかりません。調べてみます。

>>6.二つの土地になった時に水道負担金等の設備にかかる費用は発生しないのでしょうか?
     A:水道はまだ引き込んでないので(前の道路まで)水道負担金は発生します。すでに見積もり済みです。下水は引き込み済み

>>7.公租公課の負担など、契約書に盛り込む事項を司法書士は理解しているのでしょうか?
    A:司法書士が理解しているかどうかという意味が分かりませんが、引渡し日をもって日割り換算で行う予定です。

>>8.瑕疵担保責任は?
    まだ契約にいたっていませんが、これは今日話し合う予定です。通常は土地売買の場合は責任を負わないとする契約が多いと聞きましたが、どの程度の責任を持ってもらったほうがいいのでしょうか?

お礼日時:2009/05/14 14:09

建築できるかどうか?と地目は関係ありません。

都市計画法や建築基準法で建てられるかどうかが決まります。
地目を宅地に変更するためには、現況が宅地にならないとできません。現況が宅地とは、造成して上下水道なども引き込み直ぐに建てられる状態、あるいはすでに建っている状態です。普通は家が建ってから宅地に変更します。
宅地に変更しなくても特に問題はありません。立派な家が建っているのに地目は山林のまま、なんて土地もいくらでもあります。ただローンの関係で金融機関によっては、宅地に変更しないとまずい場合もあります。
土地の売買においては特に条件のない限り、地目変更は買主が行うのが普通です。土地家屋調査士に依頼して数万円というとこですかね。自分でもできると思います。
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雑種地に家は建てれますか?教えてください。

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ちなみに
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もし可能ならどういうふうにすれば建てる事が出来ますか?

Aベストアンサー

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>例えば同じ100坪でも各地目
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農家の分家より 

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皆様大変困っております。
どうかお教え願います。

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土地購入資金を社内融資で行おうと計画しておりましたが、社内融資条件として購入する土地の地目が”宅地”でないと融資できないとのことでした。

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<質問事項>
1.現状で地目を”宅地”に変更できる方法はありませんか?
2.建築確認申請が許可されれば宅地へ地目変更可能と聞いたのですが本当でしょうか?
3.1で不可であれば、次に早い段階で地目変更を行えるタイミングはいつでしょうか?(土地所有権移転時?建築確認申請許可時?基礎完成時?建物表示登記時?)

<参考:スケジュール>
H20年5月末 土地取得 土地所有権移転
H20年12月  建築確認申請提出
H21年春頃  建築確認申請許可
H21年秋頃  建物完成 建物表示登記

皆様大変困っております。
どうかお教え願います。

自分の戸建建築の為、ある土地の売買契約を締結しました。
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土地購入資金を社内融資で行おうと計画しておりましたが、社内融資条件として購入する土地の地目が”宅地”でないと融資できないとのことでした。

私としては、何とか早く土地の地目を”宅地”に変更できる手立てはないかと困っております。

<質問事項>
1.現状で地目を”宅地...続きを読む

Aベストアンサー

No.2です。
「建物がないと宅地にはならないのは業界の常識」というのはちょっと???です。私も不動産屋ですが、建物を建てる前に造成工事の完了で宅地に地目変更したことは何度もあります。ただし、宅地造成の許可を取ってきちんと工事した土地と、特に造成許可は必要でなく、なんとなく更地になっている土地とでは違うかもしれません。いずれにしても判断するのは法務局の登記官なので、まずは写真を持って法務局で相談されたら良いと思います。
現所有者であろうがあなたに所有権移転後であろうが、この場合の地目変更はどちらでもできます。契約の条件次第だと思います。

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ホームページで各地に支店をもって安くやっているなんて会社ありましたら教えて下さい。

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4,6です。

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(私は中小の建設会社ですので、経費は少ないですが材料費は
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難しいですね・・・

Q雑種地に住宅を建てる都市計画法の許可申請について

雑種地を買って住宅を建てる場合に都市計画法の許可申請を設計事務所と契約すれば、数十万の多額の費用が掛かるという事ですが。多額の費用を使いながら許可申請の許可がおりない場合があるのですか。売主と許可申請の許可がおりない場合は元に戻す契約であっても、多額の費用を使った費用が全くの無駄になるのですか。買主にとっては、土地を買うことができず無駄な費用を使う事だけに成ってしまうのですか。詳しいことを教えていただきたく、お願いします。

Aベストアンサー

こんにちは。

>雑種地を買って住宅を建てる場合に都市計画法の許可申請

申し訳ありませんが、都市計画法第何条の許可申請でしょう?
たとえば、市街化調整区域に建物を建てたいのでしょうか?

許可がされないのが確実なのに、申請手続きを引き受ける設計事務所は無いと思いますよ。
開発担当の窓口で確認すれば、許可のテーブルに乗るかどうかくらいは答えてくれます。

都市計画法に限らず、建築基準法でも各許可の手続きがあります。
当然、許可申請する側も、それを受理し審査する側も、初めから許可をする前提で話を進めています。
事前協議の時点でダメなら、なぜダメなのか、どうすればOKになるのか、可能性を追求します。
建築確認申請も同じ。
目的は建物を建てることですから、合法になるよう頭を悩ませ努力するわけです。

事務所の対応がイマイチのようですが、できれば質問者さんご自身が直接担当課に尋ねてみてはいかがでしょうか?
許可のテーブルに乗るか、門前払いか、くらいはわかると思いますよ。
で、OKそうだったら手続きを委任すればいいのでは?

Q宅地と雑種地の売買価格について教えて下さい

祖先から相続した70坪程度の土地があります。
自宅から離れており、管理も大変なので、以前からその土地の近所の人に家庭菜園をする為にお貸ししていましたが、後々のトラブルを避けるために、返却して頂く約束をしていたところ、その近隣の人より譲ってほしいとの申し入れがありましたので、売買の協議をしています。
その土地は三筆に分筆されており、宅地・宅地・雑種地になっています。(現在家庭菜園をしており、建物は建っておりません)
売買価格(坪単価)・条件が合意に達しかけましたが、買主様より「雑種地が宅地と同額ではおかしいのでは?人に聞いたら、雑種地は宅地のせいぜい半額」との申し入れがありました。
私が調べた範囲では、現況が一番で、地目の差は関係ないと思うのですが、登記上の地目によって、売買価格は違うのでしょうか?教えてください。
私の希望価格というより、筋の通った常識的な価格で売買をしたいと思うのですが、あまり知識もありませんので、宜しくお願い致します。

ちなみに、
・その土地は市街化調整区域です。
・買主様は、購入後、建物を建てる予定はなく(将来はわかりませんが)、そのまま家庭菜園用として、お貸ししたいとの事です。
・買主様の意向で、不動産等は入れず、直接交渉をしています。契約・登記等は、司法書士さんにお願いする予定です。

祖先から相続した70坪程度の土地があります。
自宅から離れており、管理も大変なので、以前からその土地の近所の人に家庭菜園をする為にお貸ししていましたが、後々のトラブルを避けるために、返却して頂く約束をしていたところ、その近隣の人より譲ってほしいとの申し入れがありましたので、売買の協議をしています。
その土地は三筆に分筆されており、宅地・宅地・雑種地になっています。(現在家庭菜園をしており、建物は建っておりません)
売買価格(坪単価)・条件が合意に達しかけましたが、買主様より...続きを読む

Aベストアンサー

No.1の方がおっしゃる通り、「雑種地は宅地の半額」という説にはなんの根拠もありません。

雑種地がどのように利用できるかによって「宅地」に準ずるかどうかの判断をすべきです。

まず市街化区域なら雑種地と宅地にはほとんど違いはないと思われます。しいて言えば宅地に地目変更する手数料分くらいでしょう。

市街化調整区域の場合は微妙でその「雑種地」が宅地にできるか(建物が建てられるか)どうかは自治体の条例によって大きく変わります。

簡単に宅地に地目変更できるようであれば宅地とほとんど変わらない価格の売買が妥当だと思われます。

「客観的評価」とおっしゃられるなら固定資産評価額を参考にされればいかがでしょうか?雑種地と宅地はほとんど変わらないはずです。(念のため役場にご確認ください)

買主の意向で不動産屋を入れたくないとのことですが、「雑種地は宅地の半額」などむちゃくちゃいう買主と質問者さまが専門家を交えず直接取引きを行うのはちょっと不安を感じます。
高い節約にならなければ良いですが・・・

Q地目変更(雑種地 → 宅地)の要件を教えてください。

隣地(既存宅地)と一体利用するにあたり、当該地(雑種地)と地目が違うので
開発行為(手続、調整池など)が必要と市役所に言われました。

裏を返せば、当該地(雑種地)を地目変更して、宅地にすれば、
開発行為が不要ということになりますので、地目変更したいのですが、可能でしょうか?

また、建物がないと宅地にならないとの意見を散見しますが、
仮設事務所のような建物 や プレハブ物置 でもOKなんでしょうか?

1、現状、雑種地(600坪、2000㎡)
2、空き地状態(草が生い茂っている)
3、平坦地
4、水道無、下水無(水道の引き込み可能)
5、接道あり(道路と段差50cmあり)
6、都市計画地域内 未線引き地域

Aベストアンサー

宅地とは,「建物の敷地及びその維持若しくは効用を果たすために必要な土地」と定義されています(不動産登記事務手続準則第68条3号)。
この建物とは,「屋根及び周壁又はこれらに類するものを有し,土地に定着した建造物であって,その目的とする用途に供しえる状態にあるもの」でなくてはなりません(不動産登記規則第111条)。よって土地に対する定着性のない物置や仮設建物は,建物とは認定されません。

現況として建物が建っていない場合には,水道の引き込みがある等,建物をすぐに建てられるほどの土地でないと宅地として認定されないと,土地家屋調査士に聞いたことがあります。隣接している宅地と一体として利用している庭ならば宅地認定してもらえるのかなと思ったのですが,筆が別々である以上別の土地であり,現況としてそのように使っているだけでは「変更」とはいえない(変更とは,開発行為等によりより積極的に現状を変える行為が必要だとのことです)ので,それもダメだとのことでした(その時は,結局地目変更は諦めました)。

よってお考えのようなことでは,目的を達することは難しいのではないかと思います。

ただ登記官によっては判断に多少の揺らぎ(一般論による処理ではなく,個別事案としての判断)があることがあります。それは資格者代理人のテクニック(先例等を駆使した理論展開?)によることもあったりするようですので,土地家屋調査士に相談・依頼されることをお勧めします。

宅地とは,「建物の敷地及びその維持若しくは効用を果たすために必要な土地」と定義されています(不動産登記事務手続準則第68条3号)。
この建物とは,「屋根及び周壁又はこれらに類するものを有し,土地に定着した建造物であって,その目的とする用途に供しえる状態にあるもの」でなくてはなりません(不動産登記規則第111条)。よって土地に対する定着性のない物置や仮設建物は,建物とは認定されません。

現況として建物が建っていない場合には,水道の引き込みがある等,建物をすぐに建てられるほどの土地で...続きを読む

Q雑種地について教えて下さい

いちおう私なりに調べてはみたのですが、ややこしくてよくわからないので、教えてください。

近所に、雑種地に物置きを建てて使っている家があります。けっこうな高低差がある雑木林で、その一部の棚状の部分に建ててあります。確認したわけではありませんが、その一帯はみなそうなので、宅地に隣接した雑種地と思われます。
それで私が知りたいのは、物置きでなくプレハブの勉強部屋も建てられるのかな? ということです。家を建てるには地目が宅地でないといけないと思うのですが、排水などの設備がいらない、部屋だけの建物ならどうなるのか、と疑問に思っています。

また、普通の住宅を建てる場合はどうでしょうか。
その場所は公道に面していないので、宅地として使うには私道を確保しなければならないと思うのですが、隣接した土地(家がある)の所有者が同じなら、今の雑種地を宅地に変更するのは、簡単なのでしょうか。
(都市部の住宅地です。建築協定がある地区です)

また、雑種地であることと、宅地であることのメリットデメリットを、素人向きに教えていただけると有り難いです。よろしくお願いします。

いちおう私なりに調べてはみたのですが、ややこしくてよくわからないので、教えてください。

近所に、雑種地に物置きを建てて使っている家があります。けっこうな高低差がある雑木林で、その一部の棚状の部分に建ててあります。確認したわけではありませんが、その一帯はみなそうなので、宅地に隣接した雑種地と思われます。
それで私が知りたいのは、物置きでなくプレハブの勉強部屋も建てられるのかな? ということです。家を建てるには地目が宅地でないといけないと思うのですが、排水などの設備がいらな...続きを読む

Aベストアンサー

>家を建てるには地目が宅地でないといけないと思うのですが、
そういうことはありません。順序が逆で建ててから宅地にしたりするのです。(建つまでは原則変更できない)
ただ田畑や山林などの場合には、まず農転などの承認を受けてから建築確認して建てて、その後地目変更というプロセスが一段加わるなど、建てるまでのプロセスに違いはありますが。

>隣接した土地(家がある)の所有者が同じなら、今の雑種地を宅地に変更するのは、簡単なのでしょうか。
状況によります。まあ一般には特段の困難があるわけではないと思われます。
たとえば住宅に併設する物置や車庫でも建築確認が必要な場合もあります。
建てるのが住宅の場合はもう少しややこしくなりますが。

>また、雑種地であることと、宅地であることのメリットデメリット
厳密に言うとどちらでもという感じです。特に違いは無かったりします。
ただ、固定資産税では違いが出ることがあります。
建物があるかどうかにより固定資産税は変わります。建物があると劇的に安くなったりします。
ただ固定資産税は地目にかかわらず実態で判断するものとされているので、役所の固定資産税課が雑種地でも建物があるから宅地評価しますよと言われれば、違いはないし、雑種地であれば宅地評価しないと言われたら、その建物を表示登記した後地目変更もかける必要が出てきます。

>家を建てるには地目が宅地でないといけないと思うのですが、
そういうことはありません。順序が逆で建ててから宅地にしたりするのです。(建つまでは原則変更できない)
ただ田畑や山林などの場合には、まず農転などの承認を受けてから建築確認して建てて、その後地目変更というプロセスが一段加わるなど、建てるまでのプロセスに違いはありますが。

>隣接した土地(家がある)の所有者が同じなら、今の雑種地を宅地に変更するのは、簡単なのでしょうか。
状況によります。まあ一般には特段の困難があるわ...続きを読む

Q畑から雑種地への地目変更

色々と検索しましたが、自分の中できちんと理解ができていないので、改めてここで質問したいと思います。

市街化調整区域に土地を買う予定です。
地目なんですが、100坪は宅地で、50坪が畑になっています。

分家として家が建てられていたのですが、当時は100坪までしか分けることができなかったので、土地の名義が100坪→次男、50坪→長男になっています。

100坪の方は、売り主の事情で開発審査会基準16号に当てはまっています。
なので、そこへ家を建てることはできます。(市役所へ確認済み)

50坪の方なのですが、地目が畑のままなので、資格のない私には買うことができません。
なので、地主さんから借地として借りて、駐車場として使う予定です。

そして、地目を畑から雑種地へ変更する予定です。

質問なんですが、
・駐車場として使っていたら、地目変更できますか?
・地目が雑種地になったら購入することはできるのでしょうか?
・地目変更は誰が申請するのでしょうか?

よろしくお願いします。

Aベストアンサー

>昔の法律で、分家は100坪までだったんですよね。

違います。
昔も今も
分家許可は500m2以下で
坪換算で150坪です。
それぞれ開発審査会で決めていますが
愛知県の場合は上記のとおり。

>ある行政書士の先生は「敷地拡張で申請すればいけるんじゃない?」って言っていましたが‥

農地法単体であっても拡張した
敷地の利用状況が必要です。

>農地法の5条許可、不動産屋さんからは「農地法の5条許可を要す」と言われたのですが、5条で許可が下りた場合購入可能なんですかね?

不動産屋の言うとおり
5条許可でOK。

>というか、5条の場合は地主と私が一緒に許可の申請をするってことで良いのでしょうか??

農地法の申請自体には
譲渡人

譲受人
の連名で申請します。
こんな感じ

http://www.city.tsubame.niigata.jp/guide/industrial/documents/5%EF%BD%8A%EF%BD%99o.pdf


>50坪の畑は駐車場として使わないというレイアウトですか??

これについては
借りた土地の
レイアウトです。
例えば
・駐車場2台分
・洗濯物の干し場
など
の土地利用をさします。

>昔の法律で、分家は100坪までだったんですよね。

違います。
昔も今も
分家許可は500m2以下で
坪換算で150坪です。
それぞれ開発審査会で決めていますが
愛知県の場合は上記のとおり。

>ある行政書士の先生は「敷地拡張で申請すればいけるんじゃない?」って言っていましたが‥

農地法単体であっても拡張した
敷地の利用状況が必要です。

>農地法の5条許可、不動産屋さんからは「農地法の5条許可を要す」と言われたのですが、5条で許可が下りた場合購入可能なんですかね?

不動産屋...続きを読む

Q雑種地を宅地に・・・土台を作るのにかかる費用

開発許可を得ている1000坪の雑種地をきれいにして家を建てる段階に入るまでの費用が知りたいです。
書類や手続き等にかかる数万円のことではなく、
1000坪の土地にはえている雑草雑木を伐採するのには大体いくらかかりますか?
そのあと、土砂崩れを防ぐ地によく見られるような台形方?で高さ約3メートル程の土台をつくるのにかかる費用はどのくらいでしょうか?

安い雑種地を購入して開拓するのと、土台までできあがっている宅地を購入するのとどちらが安いのかを知りたいです。

雑種地の倍の値段で雑種地の半分の面積の宅地を購入するより、半分の値段で広い雑種地を購入し、土台から自分好みに構築するほうがいいのでは?と考えていますが・・・

伐採にかかる費用や土台の構築にかかる費用などは予想がつかないので
大体でもご存知のかた、教えていただけませんか?
言葉足らずですみません・・・

Aベストアンサー

1000坪が正方形の敷地だとして、四周3mの擁壁をするとなると、@10万円/m×230mで、2300万円。これは擁壁のみの費用。(工法や地盤により単価は変動)
盛土切土を均さなければならないし、生活できるライフラインをひいてくる、
住宅を何件か建てるとなれば、位置指定道路も必要になる。
そういった部分で1~2万円/坪はかかるでしょう。
人の生活できる環境にするために坪数万円~5万円程度はかかると思われます。

分譲業者、建売業者などは雑種地を20万円/坪くらいで購入し、造成したりする費用で+5万円/坪、
結局30~35万円/坪で売りに出していたりしますね。
スケールメリットによる土地の販売という感じです。


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