先日住宅ローン仮審査に落ちました。地元信金に申込し担当の方は何とか大丈夫らしいことを言ってたのですが、減額もなし、収入合算もなしで今回は見送らせて…という回答でショックを受けています。理由も教えてもらえず次の対策も練れず困っています。住宅ローン仮審査は何回も受けるとよくないと聞きますが本当でしょうか?個人信用情報は異動などの悪い情報は特にありませんでした。会社員、年収700万で他の借入はオートローン残高120万です。物件は4200万で諸費用として250万は手持ちのお金を出す予定でした。

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A 回答 (4件)

私は大手住宅メーカーの営業マンです。


 詳細の記述が不足しているようですので、推測でお答えします。
 まず、借入4200万円+自己資金250万円=合計4450万円の計画だとします。
 返済年数35年、返済方法元利均等5年固定で申し込みしたとしましょう。現在の優遇金利は1.6~2%くらいでしょうか。但し審査のうえでの金利は4%程度です。となると審査上年間返済額は223万円、年間返済率31.85%です。これに自動車ローン返済額も含めて返済率を勘案します。
 年収700万円であれば年間返済率30~35%がボーダーラインで、金融機関によってばらつきがあります。ここで引っかかっている可能性もあります。しかしこの場合通常であれば金融機関担当者との話で減額案も出てくるでしょう。無いという事は他の理由も考えられますが、信用情報を確認して本当に何も無いのかが気になります。信用情報センターは2種類ありますから、両方に確認して下さい。1度の返済延滞(小額でも)でもあればまず無理です。
 返済率・信用情報双方が問題なければ他の金融機関をあたりましょう。その際には預貯金額が幾らで、今計画への当初出資予定額は幾ら、状況によっては預貯金額のうち幾らまでなら出資可能ということを担当者にきちんと伝えてください。手の内は全て明かして紳士に相談する方が印象は良いです。
 担保評価不足については、事業用借入ではありませんので、考えなくて良いでしょう。フラット35の借入条件も緩和されていますので、そちらも確認してみてください。
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勤続年数や金融の信用情報に問題が無いなら、単に借入金が多いだけでしょう。

もし、これが理由なら借りなくて正解です。無理なローンで破綻すると家を無くし借金だけが残ることになりますから。たとえ払えたとしても、生活を切り詰めないといけないかもしれません。これでは、住居を買って生活の質を向上させるということに逆行しかねません。無理のないローンで旅行や外食もしましょう。なお、ローン審査にギリギリ通る借入金額と無理なく返済出来る借入金額とでは、大きな開きがあると思ってください。

これだけでは何なので、ちょっと試算してみましょう。年齢が分からないので…収入の25%を支払いに充て年3%の固定金利で借りると、20年なら2630万円、25年で3070万円、30年で3460万円、35年で3790万円が借りられます。返済年数ですが、基本的には定年までにしておきますが、繰上返済を前提に+5年は長くしても良いかもしれません。これに賃貸の時は掛からなかった固定資産税(年10万円~)や修繕費用(10~20年毎に100万円単位)も必要になってきます(毎月掛からない費用は積み立てるのが理想)。その辺りを考えると、現在の家賃よりは安くないと普通は厳しくなります。また、オートローンがあるので、これを一括返済しないのなら、この返済額も収入の25%の支払いに入れて考えたいところです。頭金も物件価格の20~30%は欲しいところですし、それ以外に生活費の半年分以上も置いておきたいですね。
ということで、対策としては物件価格を下げるか、もっと頭金を貯めるのが宜しいかと。

参考URL:http://www.eloan.co.jp/simulation/index.html
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この回答へのお礼

回答ありがとうございました。どうしても購入したい物件なので慎重に考えたいと思います。

お礼日時:2009/05/14 23:22

ローンに落ちそうな理由を考えてみました。



・年収に対して借入希望額が多い(年収の6倍は多い)
・物件価格の8割以上の借り入れ希望だった
・頭金が少ない
・ローンがある
・もしかしたら、購入予定物件の評価額が低い
・もしかしたら、クレジットカードの所有枚数が多い
・もしかしたら、働いている会社の金融機関における評価が低い
・もしかしたら、金融機関のローン審査基準が厳しくなった

対策として思いつくことです。

・オートローンを全額返済してしまう
・物件価格の2割(できれば3割)の頭金+諸費用を貯める
・クレジットカードが多い場合は、枚数を2枚くらいまで減らす
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この回答へのお礼

回答ありがとうございました。自分の中では自己資金が少ないのと製造業という職種かなと…。オートローンは担当の方が問題ないと言ってましたし返済比率なども大丈夫との事でした。しかし減額提示もないということがかなりショックです。まわりでは仮審査に落ちたという友人などいないので…

お礼日時:2009/05/14 23:17

こんにちは、smailllさん。



私は金融関係の人間ではないので参考意見なのですが、金融に詳しい方に回答をしてもらう為には、記載情報が不足だと思います。

ご主人の年齢、会社の規模、勤続年数、お子様の人数などの情報が不足だと思います。
(収入が1000万くらい有っても、中小企業の場合は審査に通らず、収入は600万.700万しかなくても一部上場の大企業だと審査にパスできるという事もあるようです)

素人ですが、私個人の経験から言わせて頂くと、奥様が働いていらっしゃるのでしたら、共有名義で収入を合算すれば審査に通る可能性も少しは有るのではないかと思いますが、ご主人お一人の収入で4200万円もの高額な借り入れは難しいのではないかと思います。

信用金庫が駄目だと厳しいですが、労働者の味方の労働金庫に相談してみてはいかがかと思います。

ローン審査は何回もやると駄目らしいですが、2回ぐらいは問題ないと思いますので、労働金庫の職員にも信金の審査で落とされた事を正直に伝えて何とかしてほしいと言う事で相談されると良いと思います。

ご質問の回答とはズレますが、簡単に借り入れ4200万円、返済期間35年のローンシミュレーションをしてみましたが、毎月の返済が10万円以上でボーナス返済が50万円以上になるようです。
(三年固定3.4パーセントにて試算しました。低い金利で計算して将来金利が変動したら直ぐに払えなくなりますので気をつけて下さい)

住宅を購入すると固定資産税が毎年10万から30万円くらい掛かります、一戸建て持ち家の場合は電気設備、給排水設備、家屋本体のメンテナンスを長期的に考えると毎月2万から3万の準備金が必要ですので、月々のローンの他に毎月5万円くらいの経費が掛かると考える必要が有ります。

我が家の場合は合算収入が1100万円くらいで、借入金が3400万円。
月々9.5万円、ボーナス45万円の25年返済ですが、子供が成長して高校と大学に差し掛かっている昨今では返済不能になりそうなくらい生活が厳しいです。

ご主人が、これからトントン拍子で出世して収入もうなぎ上りになるのが確実なのでしたら話は別ですが、そうでなければ借り入金額の見直しをした方が良いと思います。

ご主人の現在の収入から判断して、私のお勧めは借入金3000万円以下が妥当だと思います。

高級なマンションや一戸建てを買ったけれども、ローンに追われて旅行やレジャーにも行かれないとか、車も買えないし外食もできないなんていう事では何のためのマイホームなのか分かりませんから。
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この回答へのお礼

回答ありがとうございました。そして情報不足すみません。
勤務先は中小企業で従業員200人程度の製造業です。勤続年数12年で融資担当の方も『是非お貸ししたい』とおっしゃっていたのに保証会社で承認してもらえなかったらしいです。オートローンに関しても月2万弱で何の問題もないと言ってました。因みに土地プラス建物で4000万、諸費用200万。そのうち諸費用は手持ちのお金で払うという形にする予定でした。

お礼日時:2009/05/14 22:57

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