現在土地の個人取引を行っている買主ですが、私が契約書を作っていまして、その土地がまだ相続登記されていなくて且つ、分筆もされていないのですが、契約書には特約として

『本物件は被相続人○○の名義となっているが、北側約○○m2(○○坪と南側約○○m2(○○坪)に分筆し、その北側約○○m2を相続人たる売主に相続登記を完了した後に、買主に対し所有権移転登記と引渡しすることとする。また不動産の表示は分筆によって確定した表示に変更することとする。』

と記載して、契約し、契約後に相続登記と分筆を売主におこなってもらおうと思うのですが、なにか文章的にまたは行為的に問題があるでしょうか?

相続登記と分筆を契約の後にする理由は、私が口約束で○○坪買うから相続登記して分筆してくれと契約もしないで頼んだとして、分筆後に私が買うのを辞めてしまったら、売主が困るからという理由です。

問題ないでしょうか?

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A 回答 (7件)

当方不動産業者です。


不動産売買の契約書というのは、トラブルが起きた時を想定してその時の処理の方法をあらかじめ取り決めしておくものです。
相続人が2名以上いる場合、何時までに分割協議を終了させるのか?万一不調の場合の取り扱いは?(損害賠償なのか?白紙解除なのか?)など、事前に契約書に盛り込まないと売主さん以外の相続人が協議に応じない場合は、相当の時間を要しないと解決しません。
また分筆する場合などは、事前に現況測量し分割予定図などを土地家屋調査士に作成してもらい、契約書に添付したほうが良いと思います。
いづれ作成しなければなりませんから、売主の負担は同じです。
それにより地積もほぼ確定し後日分筆後の誤差は1m2以内となります。
これも隣接地の地権者が境界確定協議書に押印してくれないと、分筆にはかなりの時間を要します。
*必ず何時までに●●をしなければならない。と期日を明記し
それが履行できなかった場合、お互いどうするか?
これを決めておかないと、万一の際裁判以外に解決できなくなるわけです。
>買主に対し所有権移転登記と引渡しすることとする
所有権移転登記をするのは買主です。売主はそれに必要な書類一式と物件の引き渡しをすれば足ります。

相続登記や分筆を契約以後に行う事は当たり前に行われていますので、問題ありません。

この回答への補足

すいません、1つお聞きしたいのですが、

逆に期限を決めるとすればどのくらいの期限がいいのでしょうか?

現状はJAバンクに4月に申し込みをしており4月の金利がキープ出来ている状態です。慌てて4月末に申し込んだので実際に建てる工務店の見積もりではない工務店の見積もりを出した為(まだ建てる工務店が確定していなかったので)、改めて今週末に実際に建てる工務店の見積もりで再度仮審査する予定です。4月の金利は適用されます。

このような場合、万が一、土地の相続や分筆が長引いた場合、銀行から申し込みの撤回などされるのでしょうか?そうなると期日は銀行に聞いたほうがいいのでしょうか?

補足日時:2009/05/15 22:08
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この回答へのお礼

ありがとうございます。

非常に的確なご指導感謝いたします。確かに日付がついていないのは問題ありますね。助かりました。ありがとうございました。

お礼日時:2009/05/15 22:02

No.1です。


分筆して引き渡しの場合は、物件を確定するために分割予定図を契約書に添付するのは不動産取引の常識ですが、なければダメというわけでもないです。
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この回答へのお礼

なるほど。

色々ありがとうございました。本当、助かりました^^

お礼日時:2009/05/16 21:12

No.1です。


それが相手の条件なら仕方ないですが、例えば私が仲介業者なら、安全のために先に分筆、相続登記をしてからの契約に持って行くだろうな、と思ったものですから。
先に契約するなら、No.4の方の回答にあるように、分割予定図を先に作成して契約書に添付し「別途添付図面の通りに分筆し」という条文を加えたほうが良いでしょう。
換地との事でしたので図面はすぐに作れると思います。
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この回答へのお礼

すいません、再度質問いいでしょうか?
この分割予定図はなんの為に必要なんでしょうか?

文面の北側より120坪とうい表記があるだけでは足りないのでしょうか?

お礼日時:2009/05/16 00:26

遺産分割を何度かしましたが



不動産の相続登記は数日でできます。
また分筆は確定測量がおわっていれば法務局へ届けるだけです

ですが、うちの場合は確定測量が1年かかりました。隣の家の確定測量は2年程度かかっていました。

遺産分割協議書は土地ごとに作る事も可能なので、その土地についてのみの遺産分割協議書を作ってもらえば、即相続登記が終わりますのでそうしてもらえばいかがでしょう?

上記の事もできない相続人の間柄なら、残念ながらどこかでもめる事は間違いないので、#4のような厳しい条件を課すべきでしょうね。
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この回答へのお礼

ありがとうございます。

相続登記も測量もやろうと思えばすぐにでも出来るのですが、売主としては分筆にはお金がかかるので、買主の言うとおりに分筆しておいて、やっぱりいらないと言われては困るので、契約を先に交わしたいと言うことなんです。契約を先に交わさないと、私が分筆後にやっぱり買わないなんて言い出しても分筆資金は返ってきませんから。

で、そこは理解できるのですが、契約書の文章として大丈夫かな?と思ったもので。

お礼日時:2009/05/15 21:11

No.1です。


相続登記の前に契約するなら、遺産分割協議書があるのか確認してから・・・と思っていましたが、そういう事ならまだ遺産分割協議書もできてないんじゃないですかね?
結局は売主を信用するかどうか、という事なんですが、第三者(他の相続人)も絡む問題ですからね。
そういう事なら普通は分筆、相続登記が完了してからの契約にするでしょうね。分筆前の土地をすべて売主が相続する事になってるならまだいいですけど、分筆してから分けるという事なら、今契約するのは他の相続人の権利もある土地を契約する事になってしまいますからね。
区画整理の換地という事ですから、分筆も簡単にすぐできると思いますので、分筆、相続登記が完了してから契約の方が良いと思いますけどね。
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この回答へのお礼

>>分筆、相続登記が完了してから契約の方が良いと思いますけどね。

でも契約前に分筆すると言うことは、分筆にも費用がかかる訳で、契約による手付けもない状態で買主(私)を信じて分筆して、わたしがやっぱり買わないなんていいだしたら、契約も手付けもまだなので相手も不安なんだと思います。  私が売り手でも確かにそう思います。

そのため、上記の1文を契約書に入れたのですが、あまり意味はないんでしょうか?

お礼日時:2009/05/15 21:06

登記は司法書士に依頼しないのでしょうか?



手続きは司法書士に指導してもらったほうがいいと思います。
相続人全員の分割協議書と譲渡同意書があれば相続登記は省略できる
と思いますが。
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この回答へのお礼

もちろん、相手方の売主は相続登記は司法書士に依頼する様です。

お礼日時:2009/05/14 23:40

区画整理の換地との事でしたから、新たに確定測量をする必要はないので分筆のリスクはないと思います。


相続登記については、他の相続人が承知しているのか?という問題があると思いますが。
売買に関係なくても相続登記はするのであれば、契約する前に相続登記してもらったらどうですか?分筆はたしかに相手にとってもリスクなので契約後という事で。
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この回答へのお礼

>>契約する前に相続登記してもらったらどうですか?分筆はたしかに相手にとってもリスクなので契約後という事で。

説明不足ですいません。

相続人は売主ともう一人いまして、その土地を分筆して(2つに)1つを売主が相続し私が購入、もう1つをもう一人の相続人が相続することになっているので、分筆しないと相続できないみたいなんです。

こういう場合は仕方ないですよね?契約後に分筆・相続登記となっても。

お礼日時:2009/05/14 22:33

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固定資産税の通知は私の氏名あてでくるので、私がしはらって、
4月の半ば以降の分を買い手が私にふりこんでほしいのですが、
ふつうはどちらなので...続きを読む

Aベストアンサー

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税理士の方、税務に詳しい方、よろしくお願いいたします。

Aベストアンサー

非公開株式の評価額、不整形地の評価額、広大地か否かの判断などで、相続財産評価額は「誰がやっても同じ額になる」わけではありませんので、相続人各自が相続税申告書を提出した場合には、当然評価額が異なってる可能性があります。
税務当局としては申告内容を尊重するとともに「誤りは訂正してもらう」態度になるでしょう。

同一不動産を1000万円で評価してる者と800万円で評価してる者がいて、それぞれに相続税申告書を提出してるとします。
すると「相続税総額」が二つ存在することになり「法令の定めに基づいて申告書が作成されてない」ことになりますので、税務署長は職権で更正することになります。

その際に、1,000万円の評価が正しいか800万円の評価が正しいかの判断を税務署長がすることになるのでしょうが、納税者有利の原則から800万円を採用しての更正となる可能性大です。
更正には納付額が増加する「増額更正」と納付額が減少する「減額更正」があります。

更正をする前に、相続人各自から事情を聞くことは必ずするでしょう。
例えばAは税理士作成の申告書で、Bはそうではない申告書でしたら、財産評価額はAの申告書のものが「より信頼できる」でしょう。しかしBの評価にもそれなりの理由があり、法令で認められてる評価であるならBの評価が採用されるべきです。税理士が作成したから、その評価が絶対だということはないからです。
現実には相続税申告書は素人では手に負えないところがありますから、両者ともに税理士に依頼して財産評価と申告書の作成提出を依頼してるケースになろうかと存じます。

国税当局は、両方の税理士に「評価額が異なってるが、税理士同士で話あって同額の評価にしてくれんか」と持ちかけると思います。
結果としては「評価額の小さい方を選択する」はずですので、税理士を通して「更正の請求」がされることのなると思います。
評価額の高い方を選択せよという指導は、税務署では(この段階では)できませんので、修正申告書提出の指導はされないはずです。

以上は遺産内容が同一のケースで、なんらかの事情で相続人各人が相続税申告書を単独で提出した場合に財産評価額が異なっている場合の話です。
 財産評価額については、「税理士が複数人で評価したら、それぞれ違う額が出る」不動産もあります。不整形地だとかがけ地だとか賃借権が付いてるとか、面積に路線価をぶっかけたら価格が出るという単純なものではないからです。
 路線価評価で2千万円の土地が評価で500円(500万円のうち間違いではありません)というケースもあります。
 現実の土地を見て評価額を比べあうという「評価勉強会」をしてる税理士も存在してますので「「人によって異なることはないはず」という意見は、現実を知らないご意見だと感じました。

非公開株式の評価額、不整形地の評価額、広大地か否かの判断などで、相続財産評価額は「誰がやっても同じ額になる」わけではありませんので、相続人各自が相続税申告書を提出した場合には、当然評価額が異なってる可能性があります。
税務当局としては申告内容を尊重するとともに「誤りは訂正してもらう」態度になるでしょう。

同一不動産を1000万円で評価してる者と800万円で評価してる者がいて、それぞれに相続税申告書を提出してるとします。
すると「相続税総額」が二つ存在することになり「法令の定...続きを読む

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教えてください。宜しくお願いします。

Aベストアンサー

贈与は平成20年に行われて贈与税の申告を平成21年3月にする際に、相続時清算課税の選択をしたということでしょうか。
21年3月に贈与行為があり、贈与税の申告(平成22年3月15日申告期限)時に相続時清算課税の選択をされたのでしょうか。
贈与税の申告漏れが指摘された財産はいつ贈与がされたものでしょうか。この点が不明です。

平成20年に贈与があり、21年3月に相続時清算課税制度を選択した贈与税申告を提出したとします。
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その際に、贈与税が納付されていたとすると、相続税から控除されます。
ただし、贈与税の修正申告時に加算される、過少申告加算税と延滞税は控除対象にはなりません。

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贈与を受け、贈与税が発生すれば申告義務が発生します、としか回答ないのですが。

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不動産を購入するにあたってアドバイスをお願い致します。

○北側道路 ほぼ正方形 60坪 間口14M 間口部分擁壁1.6M 擁壁上にもブロック積1.0M位あり 
○間口内駐車場1台分掘り込み部分があり隣地との共有ブロック部分を含めて駐車場のブロック積は崩落の可能性あり 
○東・南・西にはすべて住宅が建っております。 一種低層住宅地です。
○南側の家が増築をしており境界ぎりぎりに建てていらっしゃいます。北側制限等も無視で増築されている。日当たりはかなりわるくなるであろうとの事。

擁壁・崩落も含めて値段交渉を行う予定ですが、南側隣地のかたの事も条件に含めた上での交渉はどうでしょうか。マナー違反ではないですか?
それとここの区画は(南側道路・角地・高低差+-0)で坪単価25万で取引されています。
(北側道路・高低差+1.6・各隣地との高低差は+-0)です。

適正な坪単価を教えていただけますようお願い致します。

Aベストアンサー

2です

そういう意味合いであれば 別に交渉するのには問題ないと思われます

ただ 隣が違法建築だからうんぬんではなく
陽当たりも悪いから もう少し安くなれば考えたいとか
そういった形の方がいいでしょうね

まあ それを言っても安くしてくれるかどうかは
売主の腹づもり次第ではあるんですが・・


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