購入を検討している中古物件に、下記のような但し書きがありました。
「本物件は地区計画決定日以降に連棟建て申請による建築物であり単独での再建築は不可能です。」

物件は完全な一戸建てで、3戸同じような家が続いていますが、テラスハウスのように隣とは繋がっているタイプではありません。

容積率がオーバーして「同容積の建築物は建てられない」という家は、たまにみかけるのですが、連棟式についての但し書きは初めてみました。

この連棟についての但し書きについて、ご相談です。

(1)「単独での建築は不可」とありますが、同じ容積の家は単独では建てられないという意味で、隣の家との距離を沢山あけて、小さく規定の容積率の家を建てることは可能なのでしょうか?

(2)管理会社なども入っていないようなのですが、3戸で勝手に討議して、建て替え時を決めるということなのでしょうか?40年ぐらいたってぼろぼろになっても、だれか一戸が賛成しないのであれば、リフォームしたり、建て替えはできないのでしょうか?

(3)連棟式ということで、ローン申請がおりにくいなど、融資にあたり、不利になる可能性はありますか?

相場より15%ほど安く惹かれる部分もあるのですが、
他、メリットデメリットがありましたら、教えていただけますとありがたく思います。

どなたか、ご存知の方がいらっしゃったら、ご指南いただきたく、どうぞよろしくお願い申し上げます。

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A 回答 (1件)

単独再建築不可の連棟は、もともと3戸独立では建築できない場所に


無理やり作った建物です。

ですから壁に隙間があれば取り壊しは楽でしょうが、単独で再建築
はできません。

たぶんそれぞれが所有する筆の土地面積が小さく独立して建築ができ
ないのだと思います。
この場合、他の同意だけではなく全戸同時立て直しが必要になります。

銀行のローンも厳しいと思います。絶対おりないという訳ではありま
せんが、融資条件や先が制限されると思います。

15%安い以上に難しい物件だと思いますので、魅力を感じるので
あれば登記簿等を取ってよく調べてみることをお勧めします。
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この回答へのお礼

丁寧なご説明いただきありがとうございます。

当初4280万円で売り出されていたのが、一度、3980万円になり、本日さらに3580万円まで安くなってきました。

同時立て直しとはかなりきついですね。そういう事情もあり、やはり買い手がつかないのですね。価格だけで飛びつこうとしていました。勉強になりました。

お礼日時:2009/05/16 01:15

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Q地区計画

都市計画に地区計画といのものがありますが、例えば用途地域の中での地区計画では、用途地域での用途規制やケンペイ率・容積率は、地区計画によって修正されることになるのでしょうか?

Aベストアンサー

用途地域内の建築協定地区に関しては、建蔽率、容積率、建物高さ等を別に定める事が出来ます。
ただし用途地域内で定めている規制値を上回る事はできません。

住居地域の○○団地建築協定など
ご参考まで

Q43条但し書き物件について

現在、次の様な43条但し書き物件を検討しています。
再建築可であれば購入しようと考えています。
再建築可かご教授頂ければ幸いです。

物件は幅4.5mの市道に12m接して建っています。

家の前の4.5m幅の市道は30m程度続いていて両端は、
一方が幅2.5mの42条2項道路に、
もう一方が幅2.0mの42条2項道路にそれぞれ繋がっています。

この市道が出来たのが最近らしく、
42条1項道路にも2項道路にも認定されておらず、
43条但し書き許可が必要になります。

不動産屋は、
前面道路は公道であるし、
道幅も4.5mあり、
その道が接続する2項道路も2.5mある為(救急車両通行可)、
間違い無く建替え可能と言っています。

本事例の解釈としては、
「2.5mの42条2項道路に接続する4.5mの通路(市道)に
 家が12m接続している。」
となるのでしょうかね。

Aベストアンサー

No1のアドバイス者ですが、中古の一戸建なんですね。
それなら、ほとんど再建築は問題ないはずです。
ただ、再建築の際に、いろいろな書類の提出は求められると思いますが、基本的に、ごねれば通ります。ww
すでに建物が建っていれば、大体大丈夫ですww

Q地区計画

第一種住居専用地域に遺産相続のため土地を二分割し、半分を売却し残地に三階建の家を建てました。このケースを自治会の数名が環境破壊と称し、土地の分割や三階建を禁止する地区計画を進めています。しかしやもうえずこのようなケースになる場合や、また、そこへ何も知らず入居して来る人の足枷にならないよう、その計画の見直しを言い続けてきましたが受け入れてもらえず役所の方と手を組みその地区計画が決定しそうです。この計画を阻止する何かよいアドバイスがあればお教えください宜しくお願い致します。

Aベストアンサー

回答したいと思いますが、一つ疑問があります。    今回質問者様は、そもそもなぜこの地区計画を阻止しようとしているのでしょか? 地区計画とは都市計画法における都市計画のひとつであり、当然それが決定すればその地区の土地や建物等はその規制に拘束されることとなります。しかし、拘束されるのはその地区計画の決定後に行うものに限られます。すなわち、建物であれば従前は適法であったが新たな地区計画によりその建物が不適法になってしまった場合には、「既存不適格建築物」(建築基準法3条2項)として増改築等を加えなければ保護されます。また、土地の分筆であればその地区計画の前に分筆しているのであれば地区計画決定後にはそれぞれ単体の土地であるため、その後に分筆することが許されないのは当然ですが、決定前の分筆をもとに戻すようなことはありません。
ですから、地区計画が決定したとしても、建物の取り壊しや、分筆の取り消しというような直接の影響は考えられません。 

Q連棟式建物って解体のときどうするのですか?

連棟の建物、といっても二棟がくっついている状態で、管理費等あるわけではないのですが、単純に解体の時って相手方の同意など要るのですか?
また、くっついている部分はどうなるのですか?

購入、リフォーム、解体等、騒音等気をつけなければならないことってどんな事でしょうか?

気になる物件があるので購入を検討する前に知りたいのです。
宜しくお願いします。

Aベストアンサー

元業者営業です

そもそもその様な事態を想定していない物件なんですよ。「連投式建物」って。
なので、ご質問者様が「自分が住むための購入」ならやめておいた方が無難です。
ただし、「投資用」なら利回り、賃貸需要を精査すれば「買い」の物件かもしれません。

また、ご自分で住む場合、銀行も住宅ローン融資に関して「非常に厳しい」審査になります。(平たく言えば「門前払い」)
ご質問者様が現金購入をお考えならいいですが。

「連投式建物」と言えば聞こえはいいですが、要は「戸建風間取りのアパート」ですよ。ぶっちゃけ。
アパートは「一棟まるまる」が大家さんの所有ですからいいですけど、逆に言えば一部屋一部屋所有者が違うアパート、一部屋一部屋売りに出しているアパートを見た事ありますか?無いでしょう?

故に「連投式建物」は賃貸需要はあっても売買需要は殆どありません。
権利関係も面倒だし(敷地境界等。なにせくっついていますから。隣と)建替えも困難。
なにも、そんな物件を買わなくてもいいと思うんですが・・・

Q地区計画等の区域内における建築規制

建築基準法68条の2で市町村は、地区計画等の区域内において、建築
物の敷地、構造、建築設備又は用途に関する事項で当該地区計画等の
内容として定められたものを、条例で、これらに関する制限として定
めることができる。
とありますが、都市計画の内容として決定されただけではなく、条例
としないと効力がないのでしょうか?

用途地域について都市計画で容積が決定されると、建築物がこの容積
の限度内でしか建築できないことと考え合わせますと迂遠のような気
がしますが・・・。

Aベストアンサー

地区計画制度は、従前の法規制以外に、地域の実態に合わせた街並み作りのために、より細かい規制を行うための制度です。

容積率についても、同一容積であっても高さ・空地率が異なってきますし、敷地面積・形状によって差がでます

高さ・階数を統一したり、後背地への自動車騒音を防ぐために沿道の接道率を高めるなど、地域毎により細かい規制をかけるために、自治体の条例で決めるようになっています。

Q容積率オーバーの中古物件購入

敷地面積40坪の2階建て中古物件の購入を検討しております。
建蔽率は問題ないのですが、容積率が80%のところ、88%となっております。ローンに影響が出るほどの違法建築ではないと思われるのですが、それでも物件価格というのはかなり落ちるものでしょうか?築10年の物件で、10年後に売却するとしても、建物価値はほとんどないかと思いますが、もし売却する場合、この程度の容積率オーバーは、売却価格に大きく影響するものなのでしょうか?
よろしくお願い致します。

Aベストアンサー

 ローン審査が通らないと思います。知り合いで同じく容積率オーバーの物件を購入した人がいますが、自分で見つけた金融機関でローン審査がおりず、不動産業者から推薦があった都市銀行のローンで購入したみたいです。
 借り入れ条件が不利になる可能性があります。10年~15年で完済できるのであれば問題ないと思いますが20年以上のローンを組んで10年後に売却となるとマイナス覚悟(売価<ローン残債額)が必要でしょう。転売を考えず住み続けるつもりなら良いと思います、欠陥住宅や再建築不可物件ではないので。

Q地区計画

都市計画法により、地区計画を定めてた上で、建築基準法により更にそ
の定めた内容を条例で定めるのは、都市計画制限だけでは、届出と届出
に基づく勧告しか行えないのに対して、建築基準法に定めておけば、建
築確認の対象となり、また違反があった場合に是正命令が出せるなど強
制力を持たせるためと考えてよいのでしょうか?

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地区計画制度について
地区計画の区域内において行われる土地の区画形質の変更、
建築物等の行為に係る規制は、これらの行為を行う土地について
再開発促進区又は地区整備計画が定められているか否かにより大きく異なります。
これらの行為を行う土地について再開発等促進区又は地区整備計画が定められている場合には、
1、土地の区画形質の変更、建築物の建築等のについての市町村長への届出とそれに対する勧告(法58条の2第1項)
2、開発許可を要する行為については届出を不要とし、開発許可の際に審査する(同項第5号及び法33条第1項第5号)のものとされ、
また、
3、建築物の敷地、構造、建設整備又は用途に関する事項については、地区計画の内容として定められたものを必要に応じて市町村の条例でこれらに関する制度として定めることができます。

Q一戸建て中古購入後建て替えるのは?

頭金がなかなか貯まらず悩んでいる者です。

現在、世帯収入は年収500万円ほどありますが、家賃が10万円と
高く貯金ができずにいます。幼い子どもが二人います。

そこで、頭金300万円くらいで安くて古い中古住宅を購入し
ローンを払い終わったあと、家を建て替えるという計画を検討
しています。

こんな計画の場合、起こりうる問題って、どんなことが予想
できますか?そもそも、計画自体が無理でしょうか?

勉強不足の素人です。
どんなことでも結構なので教えてください。

Aベストアンサー

こんばんは。

 中古住宅購入して、現在家賃の10万円がどれくらい軽減できるか?が重要だと思います。通常のローンに加えて、固定資産税などもかかります。これが10万円よりも大幅に減らすことができなければ、あまり意味ないないのでは?
持ち家になったことで、かえって身動きできなくなる可能性もあります。転勤・家庭事情などで、家をどうにかしなくちゃいけない場合など。賃貸はその点身軽ですからね。

 また、ローン返済期間をどれくらいで考えていらっしゃるのかわかりませんが、一度ローンが終わってから、新たにローンを組む場合、年齢によっては借りられる期間や金額が少なくなったり、団信(保険)に入ることができなければローン自体借りられません。

 私としては、お子さんが小学生くらいまで節約して、頭金を貯めて、頃合をみて住宅購入するか、50代くらいまで賃貸でいて、夫婦2人が暮らせる住宅を現金で購入するのが良いなぁと思いますが、人それぞれですからね~。

 私は40代~50代くらいで自宅を建替えて、死ぬまで家が保つようにしたかったのですが、雨漏りなどで30代で建替えせざるを得なくなりました。まあ、ローン借りたあと体調を崩し、現在だったら新規ローンは借りられない状態かもしれないので、結果として計画より早めに建替えして助かった感じになりました。

 ただ、ご質問者さまのお考えの「中古住宅購入→建替え」は、「新築購入」や、「築浅購入」よりは、一般的に費用がかかるやり方だと思います。

 

こんばんは。

 中古住宅購入して、現在家賃の10万円がどれくらい軽減できるか?が重要だと思います。通常のローンに加えて、固定資産税などもかかります。これが10万円よりも大幅に減らすことができなければ、あまり意味ないないのでは?
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 また、ローン返済期間をどれくらいで考えていらっしゃるのかわかりませんが、一度ローンが終わ...続きを読む

Q市の地区計画条例に違反!?、どうすればいいのでしょうか?

とある地方の団地に住んでいます。
先日、我が団地の広報誌に団地に適応されている地区計画なる条例が記載されていました。それを見てビックリ!!

敷地内の車庫や物置は敷地境界線より1m以上離さなければならない。しかし軒高が2.3m以下のものは除外されるとありました。

私の家には物置とカーポートがあります。どちらも敷地境界線より1m以内にあり、軒高は物置が2.6m、カーポートが2.4mあります。家を建てる時にはセットバック○○cmやブロック塀の高さ制限などは建築屋さんから聞いて知っていましたがカーポートや物置は家建築後、ホームセンターなどに建ててもらったので全く地区計画に違反している事を知りませんでした。

物置やカーポートを撤去もしくは移動するにはかなりの金額がかかります。正直、その予算がありません。
地区計画の詳細を読むと罰金10万円以下とあります。団地には地区計画パトロールなるものがあり月に1回巡回しているそうです。

そこで質問なんですが、
(1)もし違反を指摘された場合、移転や撤去しなければ罰金となるのでしょうか?
(2)またその撤去改善期日は決まっているのでしょうか?

(3)撤去を拒み罰金を支払ったら、撤去しなくて良いのでしょうか?
(4)撤去するまで罰金を何度も支払わなければならないのでしょうか?

(5)罰金命令を受けると前科が付くのでしょうか?(資格職(医療系)なので前科が付くと資格剥奪にならないか心配です)

(6)何とか良い解決法は無いのでしょうか?

※聞いた話では団地の中心部(第1種低層地域)でカーポートの高さが高すぎて撤去させられた人がいるそうです。私の住む周辺は第2種低層地域ですが明らかに2.3mを超えているカーポートが幾つか建っています。

とある地方の団地に住んでいます。
先日、我が団地の広報誌に団地に適応されている地区計画なる条例が記載されていました。それを見てビックリ!!

敷地内の車庫や物置は敷地境界線より1m以上離さなければならない。しかし軒高が2.3m以下のものは除外されるとありました。

私の家には物置とカーポートがあります。どちらも敷地境界線より1m以内にあり、軒高は物置が2.6m、カーポートが2.4mあります。家を建てる時にはセットバック○○cmやブロック塀の高さ制限などは建築屋さんから聞いて知っていました...続きを読む

Aベストアンサー

お住まいの団地に自治会があると思います。この自治会の会長か地区計画を
パトロールしている委員がいるので、次のように申し出して相談して下さい。
「費用の問題もあるので、いま直ぐに改修できないが暫く時間が経過して保守
等の時期がきた時、合わせて手直ししますので、暫く時間を下さい。」
とお話して了解をもらうか、念書を提出すれば良いと思います。

これらの問題を放置していますと、会長や委員に苦情が出て問題となります。
自治会等の考え方によりますが、上のような経緯があれば、高さが制限を超えても
実害が出るようなことは殆ど無いので、了解がもらえるのではないかと思います。
なお、費用を工面して、数年先(4~5年?)には改修を実施して下さい。

Q容積率超過の中古物件の問題

容積率が超過している中古物件(一戸建て)の購入を検討しているのですが、立て替えの時には問題があることは知っているのですが、それ以外に問題になることはあるでしょうか?

Aベストアンサー

下記のような問題があります。
【増改築が困難】
役所から建築基準法違反だから、取り壊せという命令は来ませんが、
その建物は、建築許可が下りりませんので、増改築が困難で
、大きな補修工事が出来ません。
台所、風呂場の修理程度は可能ですが、それ以上の増改築は難しいでしょう。
また、建替える時には、現在の家よりも小さくなりますね。
【売却は取り壊し】
売却する時は、そのままで買い手が見つかれば問題がありませんが、
違反建築は、購入にローンが下りにくいので、買い手を見つけるのが困難です。
売却する時は、取り壊す必要が出てきます。
【ローンが通りにくい】
建蔽率違反の建物はローンが通りにくいですね。
おそらく、銀行が違反建築に融資はしないでしょう。
もっとも現金で購入するのには差し支えないでしょう。
【税金】
違反建築であっても、建築物の延べ床面積で課税されるので、
時に問題はありません。役所は延べ面積が多い方が税金が多く取れます。
【メリット】
現在の家の状態がいいなら、大きい家に住むことが出来きますし、
他の住宅よりも比較的安い値段で家を購入できます。

メリットのみを考えて購入するのもいいかもしれません。

下記のような問題があります。
【増改築が困難】
役所から建築基準法違反だから、取り壊せという命令は来ませんが、
その建物は、建築許可が下りりませんので、増改築が困難で
、大きな補修工事が出来ません。
台所、風呂場の修理程度は可能ですが、それ以上の増改築は難しいでしょう。
また、建替える時には、現在の家よりも小さくなりますね。
【売却は取り壊し】
売却する時は、そのままで買い手が見つかれば問題がありませんが、
違反建築は、購入にローンが下りにくいので、買い手を見つけるのが困...続きを読む


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