マンション購入についてです。

(1)マンション広告の「~」は、純粋に上限下限とみなして良いでしょうか?
例:予定販売価格1,7000万円~3,500万円

(2)手付金を支払った段階と、本契約の「間」では、
 未だ「交渉の余地」はあるのでしょうか?

趣意:
「本当は3,700万円する物件だが、300万円値引きして3,400万円にする」
という値引き交渉の結果、手付金を入れてしまった後に、
広告に記載されていた「価格1,7000万円~3,500万円」に気付き、
「本当は3,700万円」という広告掲載以上の価格を前置きされた事に疑問を抱きました。
引っかかるのが「予定」販売価格ではあります。

ここで、以下の原則や「他の方法」をもって交渉の余地があるのか、
お知恵を頂きたく質問します。

【契約自由の原則】はもとより、
民法第1条第2項による【信義誠実の原則】には
「事情変更の原則」
契約を結んだ後に、その契約条件をそのまま当事者に強制することが
著しく不公平になる事情が生じた場合には、
その契約の解除や契約条件の変更ができる、という原則。

目的:
今は契約「前」の段階であり、
目標としては「交渉による値下げの利益」を理想としております。

不動産については慣習が多くからむ分野だと考えておりますので、
民法より優先するような判例や事例などを含めた情報、
また
有効的な交渉に挑める場合の根拠などをお願いします。

あくまでも前向きな「交渉術」を教えて頂きたく思っております。

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A 回答 (4件)

 手付けの主旨が問題ですが、あくまで不動産の取引では素人を保護するべくルールが存在しています。



 単なる申込み金と考えれば、契約時に充当されるお金にすぎず、契約その物をそれほど縛る性質は無いとも言えるでしょう。

 前向きな交渉であれば、3350万円ならば買うけど、そうでなければキャンセルするので申込み金を返せと言えば良いでしょう。

 契約書を交わす前に手付けを入金済みだとか何とか業者が言ってきたら都道府県の担当課に苦情を言ってください。
 
 その代わり、交渉の結果あなたには売ってくれない可能性はあります。小売業では無いので、売り主に断る権利がありますから。

 契約書を作成するのは面倒なので、交渉はもう一発程度でとどめるべきでしょう。

 交渉も大事ですが、3400万円でも欲しいのであれば素直にそのまま購入することをお勧めはします。
 3400万円で第2第3の申込み者がいればその者に購入されてしまうでしょう。

 小難しい理屈ではなく、単純にもう少しまけてくれと言えば良いだけです。嫌ならば契約そのものを断ってくるでしょう、ただそれだけです。
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この回答へのお礼

なるほど。
イメージが沸くような大変に分かりやすいご回答をありがとうございます。

>単純にもう少しまけてくれと言えば良いだけです。
これも大変、参考になりましたw

お礼日時:2009/05/15 15:41

結構失礼な質問者さんですね。


>(1)マンション広告の「~」は、純粋に上限下限とみなして良いでしょうか?例:予定販売価格1,7000万円~3,500万円
 こんな書き方をされたら普通は、No.2さんの様な書き方をしますよ。
>(2)手付金を支払った段階と、本契約の「間」では、 未だ「交渉の余地」はあるのでしょうか?
普通はないでしょう。交渉するなら手付けをする前です。その値段で買うのを前提に普通は手付けを打つのですから。(もちろん手付けですからキャセルは出来ますから、キャンセルをして商談すれば良いことです。もちろん手付けをしていないので、他の客に売れてしまうこともありますが)
>不動産については慣習が多くからむ分野だと考えておりますので、
民法より優先するような判例や事例などを含めた情報
 上記は意味不明としか言いようがないです。

この回答への補足

No.2さんと同一人物か友人ですか?
回答じゃないので、書込みそのものが無意味です。

補足日時:2009/05/19 16:07
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こんにちわ。



前に雑誌で読んだことがあります。

販売のチラシや案内に書いてある
「予定販売価格」には、気をつけましょう!と・・・。

・建築が始まる前
・建築が始まってから
・建築が終わってから
↑この期間中、販売会社は物件が売れるまで広告を出し続けますね。
当然、人気物件だったりすると高値で売れますし、建築前に完売します。
逆に不人気物件の場合だと、値引きをしないと売れませんし、建築が終わっても売れ残る場合もあります。
後者の場合、建築が始まる前に購入した人と、建築が終わってから購入した人との価格の差が何百万と開く場合があります。
実際に売れ行きを見ないと販売価格が決められないってことなんでしょうが、
購入する時期や売れ行きによって金額が変動してしまうのが現状なので
「予定」とか入れているんでしょうね。

まぁ販売会社が損しない金額設定にはなっていますが、「予定販売価格」と言うのは、はっきり言って「未確定販売価格」なんでしょうね。
売れ残れば値下げするし、売れそうだと思えば高値で売ろうとする。

広告に書いてある「予定販売価格」はあくまでも予定だから、実際に話を聞きに言って提示された「実質販売価格」を確かめること。
とその雑誌には書いてありました。
よって、予定はあくまでも予定なので、3500万が上限と広告で書いてあるのに、3700万がおかしいのでは?と交渉は難しいと思われます。
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この回答へのお礼

>購入する時期や売れ行きによって金額が変動してしまう
確かにそうですね~、この情報収集って重要ですよね。

「予定」と書いてあるワケが良く理解できましたw
教えて下さってありがとうございます。
すごく参考になりました☆

お礼日時:2009/05/15 19:07

新規分譲のマンション広告の「~」は、1棟の中の各戸の価格の


ばらつきの表現であって、1戸の値段の上下限ではないと思います。
占有面積の狭い物件は1700万、最上の広い物件は3500万という
意味ではないですか?

あなたの希望物件(号室)に対して「~」の表現はないと思いますが。
ちょっと勘違いしているのではないでしょうか?

この回答への補足

それは当たり前でしょう。

補足日時:2009/05/15 15:06
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 今晩のFOMCではQE3(量的緩和)について
具体的な言及は無いだろうというのが大方の見方ですが
いずれは縮小、打ち切りになるのは間違い有りません。

 現在、金相場は下げ基調に有りますが
金はドルとの連動性が高いと言われています。
(間違っていたら御指摘を御願いします)
QE3終了後はドル円相場、金相場共に
どういった動きになるのでしょうか?

・米が量的緩和を止める→日本の異次元緩和は継続→円安
 ココまでは見えているのですが、ここから先がわかりません。

今、下がった金を買うべきか?
量的緩和終焉後、さらに一段と下げるのか?

過去事例も踏まえて教えて頂ければ幸いに存じます。

Aベストアンサー

QE3終了後、ドル円相場がどうなるか、終了する時期も
関係してくると思われるので、現時点では分かりません。
為替は政治も絡んでくるので、予想が難しいです。

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その理由はQE1とQE2が終了した時、NYダウが下落したからです。
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質問者さんが現在、金の所有が無いのであれば、少しは
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Q中古住宅の価格と値引き交渉

中古物件の購入を検討しています。先日、ほしい物件の空きが出たのですが64へーべで価格3980万、駅から近いと言うのもありますが詳細を聞くと相当リフォームが必要と(売主が動物を飼っているため)のことなんです。築15年、8階建ての3階角部屋です。(住んでいる場所によって価格の差はありますが)

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Aベストアンサー

去年、中古マンション(リフォーム済み)を購入した者です。
同じく、就職氷河期世代、主人(外国人英会話講師)は年収
約340万、私(外資系派遣社員)は約240万です。
共に30代前半です。
私たちの場合、主人が当時まだ永住権がなかったので、
私の名義でローンを借りました。

借り入れは1500万で35年です。
月々の返済額は4万8千円、管理費と修繕積み立て金が2万円、
固定資産税用の積み立て(ローン控除でかなり安くはなってます)
が月々5千円。住居費は計7万3千円です。安いです。

これは、いつか私が仕事を辞めたり、子供が小さくて働けない
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ローン返済は収入の4分の1が上限だそうです。
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「ここにします」と決めたすぐ後で
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暖かいし夏は涼しいんですよ。^^

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あえて私たちくらいと仮定させていただくと、その販売価格だと
頭金を1000万は用意しないと後々ローンで家計が
逼迫しそうです。
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例えば、A銀行は耐用年数が40年と見積もっており、
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B銀行では耐用年数が60年であれば、同じマンションでも
返済年数は最長の35年ローンで通り、月々の返済は
緩やかになります。

ご参考までに。

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私たちの場合、主人が当時まだ永住権がなかったので、
私の名義でローンを借りました。

借り入れは1500万で35年です。
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Q先物取引「原油」「金」の相場

株式投資をしていて 最近先物取引にも興味を持ちました。

そこで、1989年からのチャートを見ていると 現在「原油」「金」の相場が異様に高いことに気が付きました。「原油」は油田が発見されてないから・・・・「金」は金が高いからアメリカがインフレになるとか・・・・

なぜ 相場が高いのでしょうか?今後はどのようになるのでしょうか?日経平均先物にどのような影響があるのでしょうか?

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>なぜ相場が高いのでしょうか?
最近の原油高は、新興国の原油需要が旺盛ということも理由のひとつですが、最大の原因は、産油国の供給不安です。
ある産油国最大の油田から、原油が出なくなってしまったそうです。だからOPECが「増産」の報道をしても、市場が反応しません。

>今後はどのようになるのでしょうか?
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>日経平均先物にどのような影響があるのでしょうか?
原油価格や金価格は、直接、日経平均先物には影響を及ぼさないと思います。
世界の中心である米国の景気動向がすべてです。

Q不動産の対応が不満です。更新料値引交渉の余地は?

契約して2年になる東京都内の賃貸住宅に住んでいます。
まもなく更新の期日が近づいているのですが今までの不動産屋の対応に不満があり
そのことに関して更新料の値引交渉が出来ないかと考えています。
以下の様な理由の場合値引き交渉の余地はありますか?
また、出来る場合どのように交渉すると効果的にできるでしょうか。

■不満点
「不動産側の対応が遅い、もしくは対応しない。」
修繕依頼など連絡を直接大家さんにせずに、不動産屋を介して行うよう言われていたのですが
不動産に連絡しても大家さんに伝えると言っておきながら音沙汰がない上、催促をしてなお対応がありません。

〈例1〉
入居前の内覧段階で修繕をすると言った箇所が入居時に修繕されていなかった。
入居後修理に来たが結果的に修理不可能であった。(修繕可能という前提で入居した。)

(例2)
設置を義務付けられている火災報知機が入居前に設置されていなかったため、不動産屋側がただちに設置すると言ったにも関わらず、3/11の地震が起こるまで2年間設置されなかった。(間に何度か催促をした。)

〈例3〉
入居して1年経過したころ鍵の修繕をし、その際の費用について問い合わせたが対応がなかった。

この度の更新に併せて不動産屋へ交渉に行ったのですが、これまでの対応の悪さからか、大家さん側の希望で担当者が変わっていました。
新しい担当者さんに上記の不満点を説明し、更新料の値引を打診してみたのですが
「今更鍵の費用を請求しにくい。」
「それを理由に大家さんへの更新料の値引き交渉は難しい。」
と言われてしまいました。
ですが、こちらはあくまで「物件への不満」や「大家さんへの不満」ではなく、仲介をすると申し出たはずの不動産屋さんの2年間の対応に不自由な思いをしたという不満があるのです。
また、以前の担当者の怠慢を謝罪することなく、その事について話すと、すぐに話題を変えられてしまい、そのことについての話し合いを避けられてしまいます。

そのような理由の場合、更新料の値引を交渉できるのでしょうか。
また、話題を変えられずにうまく交渉を進めるにはどのような話建てが効率的でしょうか。

ご回答よろしくおねがいします。

契約して2年になる東京都内の賃貸住宅に住んでいます。
まもなく更新の期日が近づいているのですが今までの不動産屋の対応に不満があり
そのことに関して更新料の値引交渉が出来ないかと考えています。
以下の様な理由の場合値引き交渉の余地はありますか?
また、出来る場合どのように交渉すると効果的にできるでしょうか。

■不満点
「不動産側の対応が遅い、もしくは対応しない。」
修繕依頼など連絡を直接大家さんにせずに、不動産屋を介して行うよう言われていたのですが
不動産に連絡しても大家さんに伝え...続きを読む

Aベストアンサー

更新料を決定できるのは大家さんなので、
不動産会社さんが決定するものではありません。
よって不動産側の対応の問題で更新料の交渉を行うことは交渉材料が違うような気がします。

大家さんとの間でどのようなやり取りがされていたのかによって変わってくると思いますが、
こちら側はその内容を完全に把握することはできませんので…。

一般的に更新料の交渉材料は、近隣と比べて余りにも差がある場合や
現在の経済状況などをお話することが良いのでは・・・。

更新した場合は大家さんとの付き合いも続きますので
その辺も考慮してお話することをすすめします。


又、以前不動産会社さんに直接相談できるサイトを利用したことがあります。
参考になる回答が返ってきたので一度相談されてみてはいかがでしょうか?

賃貸博士↓

参考URL:http://www.chintai-hakase.com

Q金の相場について

株をはじめたばかりの者です

金(ゴールド)の関連の株を運用しようと思うのですが
金の相場はどこでみればいいのでしょうか?

金 相場
などで検索するといくつか出てきますが
取引中の株価ボードのようにリアルタイムででるサイトはないでしょうか?

Aベストアンサー

>取引中の株価ボードのようにリアルタイムででるサイトはないでしょうか?

わたしが知る限り無料ではないですね。

ドル建て価格(スポット=現物)の「チャートなら」ここが有名でしょうか?
http://www.kitco.com/charts/livegold.html

また、円建て金価格はそもそもリアルタイムの情報を発信しているところは先物市場くらいしかないと思います。
http://www.tocom.or.jp/jp/souba/gold/

30分遅れでよければこういうソフトもあります。
http://www.commodity.co.jp/cx/chartsoftwarea/

Q賃貸契約。下記の段階ですと契約は成立していないのでしょうか?

●賃貸マンションの契約について

1.厳密にどの段階で契約成立でしょうか?
2.成立しているとすれば対処法を教えてください。

仲介不動産で申し込み書に記入し、それを大家さんにFAX
そして私の目の前で仲介業者と大家さんが電話し承諾をえました。
(その時に私が今月から就職した事もあり、来月に給与明細を
 もらったら一応 郵送してくださいと大家さんが言って
 いましたと不動産店長から聞きました)
 
その場で重要事項説明をうけ、その用紙に署名捺印。
そいて白紙の契約書の自分の欄だけに(3枚)、署名捺印。
その契約書を仲介不動産が私の保証人に郵送しました。

その数日後に大家さんから仲介業者に一方的に理由も告げずに
この話は無かった事にしてくれと連絡してきたようです。

その間に引越しの契約もすませてしまっています。

かなり不快な思いをしましたが、何も言わずに違う物件を
探すべきなのでしょうか?

まだ申込金や手数料などの支払いは一切しておりません。

専門知識がある方がおりましたら、お知恵をおかしください。
よろしくお願い致します。

●賃貸マンションの契約について

1.厳密にどの段階で契約成立でしょうか?
2.成立しているとすれば対処法を教えてください。

仲介不動産で申し込み書に記入し、それを大家さんにFAX
そして私の目の前で仲介業者と大家さんが電話し承諾をえました。
(その時に私が今月から就職した事もあり、来月に給与明細を
 もらったら一応 郵送してくださいと大家さんが言って
 いましたと不動産店長から聞きました)
 
その場で重要事項説明をうけ、その用紙に署名捺印。
そいて白紙の契約書の自分の...続きを読む

Aベストアンサー

契約は口頭で成立します。契約書はその事実を後日のための証拠書類として作成するだけのものです。例えば、本屋である本を買うと言えば、その本の売買契約は成立しています。本屋さんも、その本を売る意思で本棚に並べているのですから。この場合、即金で決済しますから、いちいち契約書を交わす必要はありませんし、誰も交わしません。これは、デパートでもスーパーでも食堂でも同じですね。家の賃貸契約も同様です。
ただ、これはあくまで法律上の建前です。

不動産の世界では、慣習的に契約書の作成・交換を以って契約成立の考えが一般的です。これは、本来借手保護の意味が強いのですが、往往にして貸手や仲介業者が自己に有利のように解釈して、借手を押さえ込んでいるようですね。

ご質問のケースでは、不動産業者が媒介し、その業者が大家の承諾を得ていますから、契約は成立しています。そして、不動産業者には相応の媒介手数料を払わねばなりません。そして、大家さんには損害賠償の要求ができます。契約までに要した実費や受けたショックの慰謝料です。金額は交渉次第です。媒介手数料も損害です。この金額はハッキリしています。

大家は「来月に給与明細を送れ」、これが停止条件だと言うかも知れません。給与明細を送るまで、契約は効力がないということです。しかし、不動産店長が言うには「一応」が付いていますし、大体ここの契約破棄は、このこととは関係がありませんから、問題外でしょう。

ということですが、実際の交渉は厄介でしょうね。どうしても不快な思いを我慢できなければ、県庁にある不動産業関連の部署に訴えてみたらどうでしょうか。ここは、不動産業者を監督・指導するところです。何か得ることがあるかも知れませんよ。

契約は口頭で成立します。契約書はその事実を後日のための証拠書類として作成するだけのものです。例えば、本屋である本を買うと言えば、その本の売買契約は成立しています。本屋さんも、その本を売る意思で本棚に並べているのですから。この場合、即金で決済しますから、いちいち契約書を交わす必要はありませんし、誰も交わしません。これは、デパートでもスーパーでも食堂でも同じですね。家の賃貸契約も同様です。
ただ、これはあくまで法律上の建前です。

不動産の世界では、慣習的に契約書の作成・交換...続きを読む

Q金相場について

世界経済が悪い割には 金相場が高騰しないのはなぜですか

Aベストアンサー

質問者様が言われているのは、最近の金相場についてということかと思います。
何年も前から見れば上昇してますが、ここ一年間は持ち合い相場。特にここ二ヶ月は狭いレンジ相場にハマっていますよね。

わたしが思うに、金は為替相場の銘柄と見てもいいと思います。
最近は南欧諸国の問題でユーロ安が進んでいますよね?相対的にドルは高くなり、ドル建ての金価格は安くなります。
ユーロは円に対しても安値を更新していますので、円建ての金も安くなります。

また、季節的な要因として夏場は「夏枯れ相場」という言葉があるように、大きな材料がない限り動きません。
投資ファンドが夏休みに入ることもあり、積極的な買いが入らないのです。買い手がいないと、いくら経済が悪くても相場は上がりません。

また、先月あたりから穀物相場が上昇しているのはご存知でしょうか。
異常気象の影響で産地で雨が降らず、穀物の状況は絶望的と言われています。
投資ファンドはこういった相場に仕掛けて利益を追求しているため、金相場はお留守になっているのではないでしょうか。


わたしの相場観ですが、金は秋まで横ばいが続くか、一回3800円割れ辺りまで下がるのではと思います。
今からすぐにどんどん上昇する材料は、ないと思います。
スパイダーゴールドシェアのETF残高の推移を見ると、これまでにもう充分買われたことがよくわかります。残高の推移は横ばいから少し減っており、利益確定が入っていることもわかります。
そのため、新たな買い手が出てこない限り、相場は上がらないのではないでしょうか?

いずれにしても金融緩和の期待も出てくるでしょうし年末にかけては上昇すると思いますが…
2000ドルが限界でしょうか…?5000円をつけるか…?
わたしは余裕を持って既に買っていますが…
こればかりはわかりませんね。

質問者様が言われているのは、最近の金相場についてということかと思います。
何年も前から見れば上昇してますが、ここ一年間は持ち合い相場。特にここ二ヶ月は狭いレンジ相場にハマっていますよね。

わたしが思うに、金は為替相場の銘柄と見てもいいと思います。
最近は南欧諸国の問題でユーロ安が進んでいますよね?相対的にドルは高くなり、ドル建ての金価格は安くなります。
ユーロは円に対しても安値を更新していますので、円建ての金も安くなります。

また、季節的な要因として夏場は「夏枯れ相場」という...続きを読む

Q値引き交渉術伝授おねがいします

賃貸アパート・マンションの

値引き交渉術教えてください!!

半年分現金払いするから安くしてくれ~
など
交渉術伝授お願いします

Aベストアンサー

大家もしています。
基本的に、現入居者とのバランスもありますので、値引には応じていません。
相談者には、失礼ですが、
相場以下を要求する方には、金銭的トラブルが多いからです。
しかし、空き室が増えた時には、空き室のままよりは、安くても・・・・と
弱気になり多少の値引もいいかな?と思ったりもします。
そのタイミングが合った時は、成功するかもしれません。
その場合も、通れば即契約の気持ちは必要です。

Q金・銀の相場について

金・銀の相場グラフを見ると、今年の5月頭に、金で5%、銀で30%ほど急落してますが、これは、何があったのですか?

Aベストアンサー

ソロスが売ったからw
http://kabumatome.doorblog.jp/archives/65558828.html

Q賃貸物件、家賃の値引き交渉について・・・

タイトルどおり賃貸物件の家賃交渉で悩んでいます。

最初、A不動産に行き、希望の物件が見つかりここに決めようかと思ったのですが、
少し希望より高いので、考えると言い、今仮押さえのような状況になっています。

その後、B不動産(電話で話しただけ)から情報がFAXで届き、同じ物件を紹介されました。
ところが、B不動産の資料には家賃交渉可と書いてあります。
すぐに確認してみましたら、2、3千円は安く出来ますといわれました。

なので、安くなるのかなと思い、A不動産に安くらないかと確認しましたら無理と言われました。
でもそのご、B不動産の話をしたら、そんなはずはないと言いましたが、
最終的に決める段階になったら交渉してみると言われました。

この感触でなんとなく家賃は下がるのかなと思ったのですが、
いくらぐらい下がるのか、出来れば4000円くらい下がると嬉しいんです。

この物件の状況としましては、8部屋のうち今3部屋空いています。家賃は56000~57000円です。
また近くにここと同じ系列の新築物件が2棟建設中です。
ちなみに新築は58000円~59000円の家賃のようです。
びっくりなのが、B不動産ではこの新築物件も2000円~3000円下げられるというのです。

この状況からして築5年のこの物件は家賃が下がる感じはするのですが、

家賃を下げてもらうには、どうすれば一番いいのか、4000円も下げてもらうのは可能かどうか、
アドバイス頂きたく宜しくお願いいたします。

タイトルどおり賃貸物件の家賃交渉で悩んでいます。

最初、A不動産に行き、希望の物件が見つかりここに決めようかと思ったのですが、
少し希望より高いので、考えると言い、今仮押さえのような状況になっています。

その後、B不動産(電話で話しただけ)から情報がFAXで届き、同じ物件を紹介されました。
ところが、B不動産の資料には家賃交渉可と書いてあります。
すぐに確認してみましたら、2、3千円は安く出来ますといわれました。

なので、安くなるのかなと思い、A不動産に安くらないかと確認しま...続きを読む

Aベストアンサー

>4000円も下げてもらうのは可能かどうか

可能かどうかは大家次第なので何ともわかりませんが、不動産屋に依頼するのであれば、

「4,000円下がったら前向きに考える」ではなくて、
「4,000円下がったらそこに決めます」と言うことくらいですね。
まぁ至極当然のことですが・・。

物事には限界がありますので、3,000円までなら下がる、という状況の時の心の準備をしておくことです。


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