今中古物件を見つけて購入を検討しています。
勤続年数が短いこと、物件の接道が持分1m、お隣さんとの共有で2mの道路ということで一応再建築可とはなっている物件のため不動産屋さんはかなり慎重になりノンバンクを勧められました。

スルガ銀行は若干金利は高くなりますが勤続年数が短くても対応可能なようなので仮審査だけでも受けてみたいのですが、不動産屋さんの話では接道の条件が悪いので難しいのでは?と言われています。

ダメ元でも受けてみてダメならあきらめもつくのですが・・・

このような条件だとやはり難しいと思いますか?

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A 回答 (3件)

住宅ローン審査経験者です。



2mということは、物件の所在地は「都市計画区域内」ということですね。

> 物件の接道が持分1m、お隣さんとの共有で2mの道路ということで一応再建築可とはなっている
「一応」とはどういう意味になりますでしょうか?
この「一応」の意味によっては、判断が分かれるところとなります。

幅員2mの道路に接していると言うことならば、その道路が「私道」であっても建築許可は下りると思います。
建築許可が下りるのであれば、住宅ローンは、とりあえず審査対象外とはなりません。
持分が1mしかないので「道路」とみなされないため、建築許可が下りないと考えられ、土地の担保価値がゼロとみなされる…というパターンではないと思うのですが…。

ただし、住宅ローンでは、接している道路が「私道」で、公道に出るにはその「私道」を通らなければならない…という場合は、接道となっている「私道」についても、担保提供をしていただくことにしている金融機関が殆どだと思います。

不動産業者が「接道の条件が悪い」と言ったのは、この関係だと思います。

> 物件の接道が持分1m、お隣さんとの共有で2mの道路
この道路について、「お隣さんが担保提供してくれるかどうか」ということが問題になってくると思います。

まず、お隣さんが担保提供をしてくれない…ということが考えられます。
金融機関によっては、担保提供者となる人は「連帯保証人」とならなければいけなかったりします。
要するに、ご質問者さまの住宅ローンに対して、他人であるお隣さんが連帯保証人にならなければいけない…ということがあるんです。
他人の住宅ローンの連帯保証人になることは、可能な限り避けたいものではありませんか?

仮に連帯保証人にならなくても、担保提供をしてしまって、ご質問者さまが住宅ローン返済不能になるようなことがあれば、その「私道」は「持って行かれてしまう」可能性も考えられますし。

また、お隣さんがまだ住宅ローンを返済中であれば、その「私道」は、お隣さんの住宅ローンについて既に担保提供され、お隣さんが住宅ローンを借りている銀行の抵当権が先順位で付けられている可能性が考えられます。
銀行の住宅ローンは、「第一順位での抵当権」の設定を義務付けていることが多いので、たとえ「接道」であっても、「担保として必要な部分」に、既に先順位で抵当権が付けられてしまっていれば、それを外してもらうか、後順位に変更してもらえなければ、NGとする可能性があります。

> このような条件だとやはり難しいと思いますか?
このあたりのことがはっきりと分からないと何とも言えませんが、「接道」部分である「私道」を担保提供してもらえなければ、銀行側としては、「担保価値ゼロ」としか見ませんので、この点がネックになるかと思います。
要するに鍵を握るのは「お隣さん」かもしれない…ということです。
担保提供の方法について、お隣さんの持分について「賃貸借契約」を結び、その「賃借権」に対して「質権」を設定する…ということで、金融機関が納得すればクリアできると思います。
個人的には、不動産業者の心配もこの点だと思うのですが…。

勤続年数は、昨今の雇用形態の変更に伴って、厳しく問わない金融機関も増えていますよ。
ですから、「取り敢えず相談してみる」とよろしいかと思います(「ダメ元でも受けてみて」と仰るのならば)。

仮審査等の申し込みについては、#2さまが仰っているとおり、住宅ローンに関しては、同時に2~3行に申し込んでいただいて構いません。
『個人信用情報機関』への「申込情報」の登録は、6か月残りますが、お気になさる必要はありません。
申し込み先銀行や、その保証会社に「申込情報」が残るのは、もっと長いと思いますし、銀行や保証会社によっては、「一度NGにした案件は、再度申し込みがあってもOKとはしない」というところもあるようです。
対象物件を変えれば、申込人が変わらなくもOKになることはありますが、申込人も対象物件も同じ…という場合には、再審査は難しいです。
どこかを見直せばOKになる…という場合には、それを条件にして「条件付でOK」とすることが多いですから。
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> 仮審査で落ちると3か月は残ると聞いたのでどこにいつ申し込むか綿密に検討しようと思います。


カードローンなどの場合は「申し込みブラック」などと言われる状態になる事もありますが、住宅ローンは複数申し込みも普通にあるので気にする必要はないと思います。
ここや他の所のログでも2~3箇所は良くありますし、何行かに申し込んで以後全滅というようなブラック状態の話も聞きません。

> 3か月は
信用情報機関の紹介記録は、6ヶ月だったはず。
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>このような条件だとやはり難しいと思いますか?



問題ないでしよう。

購入対象物件の評価額>借入希望額の場合は、融資可能です。
転売目的・投資目的でなく、確実に借入希望者が居住する場合は大丈夫ですよ。
(条件として、親族の連体保証人が必要な場合もありますが)

金融機関にとって、住宅ローンは非常に美味しい商売です。
他人から低利(0.2%前後)で集めたカネを、数十倍の金利で貸し付ける訳です。
一般企業の様に、倒産すれば不良債権になる訳でなく、損保から貸し付け資金は補償を受ける事も出来ますからね。

スルガ銀行だけでなく、給与振込に指定している銀行から先ず審査を受けて下さい。
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この回答へのお礼

ようするに
>購入対象物件の評価額>借入希望額の場合は、融資可能です。

ここがひっかかるってことですよね?
評価額が接道に条件がかかるために低くなるってことで審査に通らない可能性があるって意味ではないかと思ったり・・・

そうですね、まずは受けてみるのもいいかもしれません。
仮審査で落ちると3か月は残ると聞いたのでどこにいつ申し込むか綿密に検討しようと思います。

お礼日時:2009/05/17 14:09

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