自宅を建築中です。
設計事務所の建築士さんと施工会社それぞれ別契約を結んでおります。
先週、着工したところ、今週になって、構造設計上、地耐力の設定に誤りがあり、地盤改良が必要になる旨、謝罪と報告がありました。
地盤改良費が追加で150万円程度かかるようなのですが、このような場合、施主が支払わなければならないのでしょうか?

地盤調査は1年半ほど前に設計事務所が手配した委託先が実施しており、その費用、約12万円程を支払い済です。ミスは設計事務所が委託した先の調査会社のものになります。地盤改良は不要との調査結果に基づき、設計事務所も設計を終えて着工している状態で、着工してみなければわからなかった問題では無い完全なミスで既に金額確定して契約は済んでいる状態でこれから追加費用といわれても、、、と思っています。
対応方法について、アドバイスいただけないでしょうか?

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A 回答 (6件)

 地盤改良費は基本的に施主が出すしか無いでしょう。



 積算ミスとはいえ、項目的には極めて常識的な費用ではあります。ゼロの場合には疑ってかかる必要もあります。

 ただ、この場合の費用の負担割合は話し合いしか無いでしょう。

 150万円建築士事務所に負わせたいところですが、さすがにそれでは負担割合が大きく飲んではくれないでしょう。
 私ならば自己負担100万円で設計料50万円値引きで許してあげるでしょう。

>初歩的なケアレスミスなのではないかと
 そのとおりです。地盤改良は費用が小さくないので、慎重に扱う必要があります。ここがおかしいとあなたのようにあとから高額なことを言われても困るという人が多いですから。
 親切な業者は最初の見積もりが出る段階で別途地盤改良費が150万円程度はかかる可能性がありますと最初に話をします。
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いろんな解釈が出来そうです。



正直に非を認め、最悪自腹も有り得ると感じながら(?)報告した事務所→良心的ともとれる。
施工会社から忠告された可能性も十分あります、「この設計ではやれない、保障出来ない」と。

4の方同様この改良はもともと必要であった措置である訳ですが、さて150万円が上乗せされた見積であったら貴方は契約しませんでしたか?、恐らくされたのでは?。

この辺の考え方、受け取り方が一番難しいですね。

話はズレますが150万円が上乗せされた見積で契約していた場合と、後でミスが分かった為に追加請求された場合とを比較すると後者の方がある意味得なんですよね。
「ミスに払う余裕は全く無い」、とでも言えば値引きした利益無しの見積金額を提示するとか、設計費用を赤字ぎりぎりまで減らすとか、何らかの対応を提示する可能性が出ます。
また、以降の工事は引け目を感じながらとなりますからミスの少ない神経質な監理がなされるでしょう。(監理が施工会社側ですと別ですが)

ところで審査機関→とりあえず馬鹿である。

しかし3階建てですと地盤調査報告と計算書提出は義務です、スルー出来る提出図書ではありません、柱状図を見れば150万の地盤改良が必要な地耐力が無い事位すぐ分かるはずです。
もしたらですが、改良までは不要、と判断したの「かも」しれません。
実際どの程度の改良が必要なのでしょうか?、まさか150万までは必要無い、表層改良程度で十分だったなんて連続ミスなどしてませんよね。

戻ります。
工事中、工事後のミスであれば当然業者の全額負担となります。
今件は悪徳な利潤追求から生まれたミスなどでは無い、もしこれが設計施工一貫工事であったり、設計と施工に癒着が有ったりすればミスは軽く隠蔽され恐るべき欠陥住宅が生まれていた可能性があります、それを考えますと不幸中の幸いとも言えましょう。

私なりの結論ですが。
お気持ちは十分に判かりますが上記を踏まえた上でまず一歩引かれ、極力善処してもらう様要求する、こんなスタンスに立って話を進める事が良い結果を生むのではないでしょうか。
「全く無理!」とケンカ腰で望む、あるいは「裁判」なんて言葉を出してしまうと相手も「窮鼠猫を噛む」如く態度を硬化してしまうかもしれません・・・。

空気が掴めませんのであくまでも参考意見ですが。
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地盤調査会社とどういった行き違いで結果が大きくかわってしまったかはわかりませんが、もともと弱い地盤で木造3階建てを建てる訳で、かかるものはかかるわけです。


予算に合うように設計変更し、それによる遅延分はなんらかの補填(違約金など)で清算してはどうですか。
設計変更による追加設計料は、設計事務所、あるいは調査会社、不備のあったほうに負担してもらいましょう。
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どんな内容の謝罪と報告でしたか?


下請けの地盤報告を鵜呑みにするような
設計事務所はあてにならないと思いますけれど。
下請けが、こうだからこうですよ!って
言えば、あなたに 下請けがこういうてますよ!て
以後連絡が来るかもしれないです。

その地盤について、ミスがあったのであれば
それは仕方が無いとして、
12万は設計事務所に返金してもらえればいいです。
契約内容が私にはわかりませんが・・・。

150万の費用が妥当かもわかりませんが、
一生住んで行く建物なので、地盤改良については
損になるとは思えません。
ただ、あなたも感じているように
酷やとは思います。
とにかく、少しでも負担してもらえるように
努力してみてください。

話しは戻りますが、下請けの言葉を鵜呑みにするような
設計事務所は、ほんとにあてにならないですよ。

この回答への補足

ありがとうございました。

改めて詳しく話を聞いてきましたところ、認識に誤りがありました。
ミスがあったのは、構造設計の会社のようです。

1年以上前に行ったスウェーデン式サウンディング試験の結果を初めて見せていただいたのですが、本来、30kN/m2程度の地耐力が必要になるところ、5か所測定したうち、4か所で表面より少し掘ったところから基準を下回る数値が出ておりました。

設計士さんによると、調査会社のミスは、下請けの構造計算会社と設計事務所両方に結果を送付していたものの、構造計算会社に送付した書類に一部不備があった(といっても、結果の部分には不備はなく、チェック用のフロー図のページが抜けていただけなので、不備が直接のミスの理由とはいえないとご本人も言っていらっしゃいましたが)という点だけで、あとは単純な構造計算会社のミスのようでした。

結果自体は1年以上も前に出ていた内容で、素人が説明を聞いても、非常にわかりやすい問題のように思え、なぜ間違えたのかを確認しても明瞭な答えが得られないところを見ると、初歩的なケアレスミスなのではないかと感じました。

設計事務所さんは、外注元の自分たちの方が頭なので、こちらに責任があると言いつつも、費用としては施主側が本来負担すべき金額ということで、設計仕様変更などによるコストダウンで補てんして施主側に支払って欲しいと言われています。

既に建築確認申請も済んでおり、そこでは発見されなかった(役所はそこまで見てないのでは、とのことでした)このまま建ててしまうこともできたはずで、ミスを見つけた時点で報告いただいたのは有難いのですが、少なくとも全額を施主側で負担するのは嫌だなぁ、、、と思います。

とりあえず、払いたくない意志はお伝えしたので、話し合いをしていきたいと思います。

補足日時:2009/05/19 09:09
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施主側にも何らかの落ち度があるということなら、ミスした業者と折半するとかいろんな解決方法が考えられますが、読ませていただいた限りではあなたに落ち度はなさそう。



「謝罪と報告」がどのような内容なのかわかりませんが、地盤改良の仕様を決定したのは設計士なのですから、設計士が責任を負うべきかと思います。そのあと、設計士が調査会社に求償出来るかどうかにあなたが関知する必要はないわけですし。

ただ、当初から本当なら必要だった金額ですから、全額負担させること
が酷であるというなら、いくらか負担してあげてもよいかと思います。
「いろいろ支払いの予定もあるし、○万円しか出せない」という言い方で、いくらか負担して、恩を売っておくのも一つかな?

この回答への補足

ご回答ありがとうございます。
支払う必要はないのでは、との見解をいただけて安心しました。

設計士さんからは調査の結果、地盤改良不要と明確に断言されておりましたので施主側の落ち度はないと思いますが、
設計士さんも調査会社の結果を信じて設計していたようで、非常に真摯な対応をしてくださっているので、調査会社への求償ができないならば多少酷な気はしておりました。

ただ、工期が遅れるだけでも痛手ですので、やはり設計士さんまたは調査会社に基本持っていただくという姿勢で話し合いを進めていこうと思います。

ありがとうございました。

補足日時:2009/05/18 21:41
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払う必要はありません。


違う設計事務所に変更する事を
お奨め致します。
はっきりいいまして
当てにならないと思います。

この回答への補足

ご回答ありがとうございます。
通常、地盤改良費は施主側で負担する費用ということで、支払わざるを得ないのかと迷っていたのですが、やはり施主側に責任のある話ではないですし支払いは拒否したいと思います。ありがとうございました。

ご参考までに、当てにならないと思われるのは

・設計事務所
・設計事務所の委託先の構造計算会社

のいずれか、それとも両方でしょうか?

補足させていただきますと、現在建築中の自宅は、木造3階建の狭小住宅で、土地を購入して設計事務所と契約して1~2か月後くらいに地盤調査を実施しております。
その後、施主側が多忙であったこともあり設計に時間がかかり、約1年ほどかけてようやく設計を完了し、施工会社を相見積をかけて決定し、ようやく着工した状態です。

設計期間に1年以上かけていますので、急ぎすぎてミスがあったという状況ではないのですが、1年かけてようやく設計が終わったところであり、今から設計事務所を変えるのも辛いなと思っています。

補足日時:2009/05/18 21:48
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 一旦、液状化すると「砂地盤」は「水」と同じ状態になります。
 液状化の例です。
http://www.cive.gifu-u.ac.jp/lab/ed2/kensaku/liquid.html

 地下水をたっぷり含んだ砂質の地盤は一般に「液状化」が予想されます。粒度、間隙等のもっと詳しい解析や計算で、その安全性を確認しなければ支持層として安全だとは言えないのですが、それには相当の経費が必要になります。資料の採取が必要なのでボーリング調査が必要になります。SS試験では判断できません。費用はお施主様に掛かってくることですので耐費用効果をお考えになられて納得のいく方法を選択してください。
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工務店は20年保証をつけてくれる2つめのセカンドピニオンでと進めてくれますが改良工事をせずに建てていいものか、どれを信じていいものか困り果てています。アドバイスを頂けると嬉しいです。宜しくお願いします。

建坪約21坪 木造二階建て
スウェーデン式サウンディング試験
水位 GL -0.90m
(1) 北東
0.25〜1m 砂質土 N値5.2〜7.6
1.25〜1.75m 粘性土 N値1.5〜2.3
2m〜2.55m 砂質土 N値5.5〜30.0
(2) 南東
0.25〜0.56m 砂質土 N値30.0
(3) 南西
0.25〜0.30m 砂質土 N値30.0
(4) 北西
0.25〜1m 砂質土 N値2.8〜4.1
1.25〜1.50m 粘性土 N値2.3 1.5
1.75〜6.75m 砂質土 N値2.8〜15.4
6.97m 砂質土 N値30.0
(5)建物の中心位置
0.25〜1m 砂質土 N値7.4〜30.0
1.25〜1.50m 粘性土 N値2.3
1.75〜2.33m 砂質土 N値6.3〜30.0

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Aベストアンサー

NO2です。
造成2か月ですか、造成方法が不明ですが浅層又は深層地盤改良等していない限り
地盤はまだ落ち着いていませんね。
ひょっとして施工考えてる工務店が開発造成会社と一緒ですか?
それなら地盤改良しないでと推すのも判ります、造成方法の不備突かれたくないし
傾いても地盤調査会社の判断ミスって事に出来ますから。

ところで他の方が粘土層の液状化を心配されてますが本当に粘土でしたら液状化はしません。
又、粘土層はN値が低くても地耐力は出ますのでこの点も申し添えます。
ただ、先にも申しましたがSWSは本当の地質は判りません、粘性土がシルト層であれば
液状化と低地耐力且つ圧密沈下が出る層となります。
詳しくは地盤調査報告書の知見欄に液状化に関するコメントがあると思いますのでそちらを参考にされて下さい。
やっぱり一度工務店以外の専門家の意見を聴かれた方が良いと思います。
地元の建築士事務所協会とか建築士会とかで相談にのってくれるははずですよ。

Q地盤改良工事費は、誰が負担するのでしょう?

もともと田んぼであった場所に造成工事をし、住宅を建築します。
瑕疵担保責任による地盤改良工事費は別途として見積書が来ましたが、地盤改良工事費は造成工事費の中に含まれないのでしょうか?
そもそも、地盤改良工事と造成工事は別物なのでしょうか?業者が別にいるということでしょうか?

Aベストアンサー

>瑕疵担保責任による地盤改良工事費は別途として見積書が来ましたが、地盤改良工事費は造成工事費の中に含まれないのでしょうか?

簡単に言うと「地盤改良工事は要らないと想定して見積もるけど、実際に造成しようとしてみたら意外と地盤が弱くて『ダメだこりゃ』な状態になった時には、別途、地盤改良工事が必要で、それは見積もりに入ってません」ってことです。

「想定外に地盤が弱かった」と言う「欠陥」を「瑕疵」と言い、それを担保する責任がある者が、地盤改良工事費を負担しなければなりません(施主、工事業者のどちらが責任を負うかは、契約内容に拠ります)

つまり「要るか要らないか判らない地盤改良工事費は、見積もりに入ってませんよ」ってこと。

>そもそも、地盤改良工事と造成工事は別物なのでしょうか?

別物。

地盤改良工事は、今の地面を掘って弱い地盤の土砂を除去し、新たに土を入れ、地盤を作り直す工事です。

造成工事は、今の地面をそのままに、窪みに盛り土し、盛り上がった土地を削って、まっ平らな「更地」を作る工事です。

>業者が別にいるということでしょうか?

別々に頼めば別に居る事になります。

造成を頼んだ業者に、地盤改良工事の技術が無ければ、別々に頼む事になるでしょう。

造成を頼んだ業者が、地盤改良工事の技術とノウハウを持っていれば、一緒に頼む事が可能です。

心配であれば、ボーリング調査などを行い、地盤の脆弱性を確認の上、どんだけ土を掘り返し、どんだけ新しい土に入れ替えないといけないか、別途「地盤改良工事の見積もり」を取りましょう。

>瑕疵担保責任による地盤改良工事費は別途として見積書が来ましたが、地盤改良工事費は造成工事費の中に含まれないのでしょうか?

簡単に言うと「地盤改良工事は要らないと想定して見積もるけど、実際に造成しようとしてみたら意外と地盤が弱くて『ダメだこりゃ』な状態になった時には、別途、地盤改良工事が必要で、それは見積もりに入ってません」ってことです。

「想定外に地盤が弱かった」と言う「欠陥」を「瑕疵」と言い、それを担保する責任がある者が、地盤改良工事費を負担しなければなりません(施主...続きを読む

Q地盤改良→着工の日数は?

タイトル通りなのですが、先日施工会社より天候が良ければ、
8月4日(木)に地盤改良工事が入り
8日(月)から建築工事を着工する予定です。
と連絡があったのですが、そんなに短い期間で地盤改良は
済むのでしょうか? 土地は12坪しかないので、短期間で
できるのかもしれませんが。。。
あまりにも短い気がして心配です。
そして。。。何も言われていないのですが、普通土地に手を入れる?前に
地鎮祭を行うかと思うのですが。。。 地盤改良がある場合は
その前にするのではないのでしょうか?
色々と検索したのですが、スケジュール的なものを見つける事が
できなかったので、こちらで質問させて頂きました。

宜しくお願い致します。

Aベストアンサー

地鎮祭も上棟もやりますか?とは聞いておりましたが、やらない人も増えたのできかないようになったのかもしれませんね。上棟はやらなくても地鎮祭はという人もいるくらいですから、上棟式もやる予定は無い状態であると思います。

4日は木曜日、12坪なら私も1日施工だと思います。天候がひどくなければ4日に、悪くても5日には工事完了していたことでしょう。
8日に再度位置出し、根伐り、9日、10日で配筋で11日瑕疵保証の検査、12日にコンクリを流していると思います。
13はさすがにお盆でやってませんし。すると短くても7日間の養生では無いかとは思います。
工程もらって確認してみてくださいね。私は、コンクリートの生コン伝票のコピーをもらいます。流した日付が明確になります。

Q地盤改良後の地耐力

初めましてこんばんは。
2階建て軽量鉄骨の店舗兼住宅を新築中なのですが、地盤調査をしたところ、地盤改良(表層改良)が必要との事になり地盤改良を行っていただきました。
工事も進み建て方も済んだ頃に、何気なく施工会社さんに地盤改良してどのくらいの数値(N値)が出たんですか?と聞いたところ、地盤改良後の地耐力は測定してないとの事でした。

少し不安になり確認申請書の書類や図面を見ましたが、地盤改良を行う旨が特に出ていませんでした。
(地盤調査自体が遅くなり、確認申請が下りる頃になってしまったせいも有りますが)

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また、地盤改良後の地耐力の測定は建築の法律的には義務づけられてはいないのでしょうか(行政の完了検査時に確認は無いのですか)

工事会社さんの不手際でしたら、今からでも測定できないか要求してみたいのですが、お手数かけますがアドバイス宜しくお願いします。

Aベストアンサー

No1です。

> 構造規模的にも基礎(ベタ基礎)の方法からしても、
> 余裕を見越しての地盤改良方法をして有ります

この説明は、設計段階で説明してお施主の了解を取るものですが・・・。
設計する前に地盤調査もしてない様ですが、
では何を根拠に構造設計をしたのかちょっと疑問ですし、
お施主が了解している設計内容を実現する為の、施工計画も説明されてないのですか?
どんな設計でどんな施工をしてくれるか確認せずに発注してしまわれたのですね?
設計した人が工事監理もされているのですね?
やはり、全ては工事監理者のすべき事と思いますので、工事監理者が仕事しないなら、
施工会社の現場管理者か各専門工事会社に直接説明を求めて良いと思います。

> 改良工事は施工会社で行ったようなのですが、改良工事を行うには
> 専門の資格が有る業者で無ければならないのでしょうか。

元請施工会社の下請として専門工事工事会社が地盤改良工事を請負う場合は、
その専門工事会社が「とび・土工・コンクリート工事」の建設業許可を持っていると思いますが、
元請施工会社が持っている建設業許可で、直接工事をする場合も有ります。
建設業許可の種類一覧表を貼っておきます。
ですがこの許可証を持っているかどうかが問題ではなく、もっと根本の、
お施主の了解の下で設計と施工がなされるべき所、了解したくとも説明すら
受けてないようなので、h02060709さんの疑問が起こるのは当然の事と思います。
今からでも遅くはないですから、一度、設計内容も、施工内容も、
すべて納得の行くように説明をしてもらった方が良いように思います。
そして、工事監理者には代理人契約して、ちゃんと工事を監理し、逐一報告してもらいましょう。

参考URL:http://www.pref.okayama.jp/doboku/kanri/gyoshu.pdf

No1です。

> 構造規模的にも基礎(ベタ基礎)の方法からしても、
> 余裕を見越しての地盤改良方法をして有ります

この説明は、設計段階で説明してお施主の了解を取るものですが・・・。
設計する前に地盤調査もしてない様ですが、
では何を根拠に構造設計をしたのかちょっと疑問ですし、
お施主が了解している設計内容を実現する為の、施工計画も説明されてないのですか?
どんな設計でどんな施工をしてくれるか確認せずに発注してしまわれたのですね?
設計した人が工事監理もされているのですね?
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Q地盤改良=着工?

新築しています。
と言うか、いつの間にか始まっていました。

年末の帰省先に施工業者からTELが来て「年明けなるべく早くにしたいんだけど地盤改良していいですか」と聞かれたので、地盤改良くらいならいいかなと思ってO.K.しました。

で、気が付いたら着工もしていました。
先日、打合せがあったので「もしかして着工したんですか」と聞くと「はい、しました。その前にTELしたけど出なかったから」と言われました。
確かに着工の2日前に着信記録はあったけど……

業界の人にとっては『地盤改良=着工』なんですか?
私は「なるべく暖かくなってから建てたい」と言っていたのに。。。

Aベストアンサー

 ANo.6です。
 相談すべき機関は、各都道府県に建築士会があるので、そこに相談して検査してもらう事をお奨めします。その場合、それ相応の費用も負担しなくてはならなくなるので、現場担当者が信用できない訳を建設会社の社長に相談すべきでしょう。そう上で、会社側が基礎の強度試験や問題があった場合の対策を施さないなら、検査建築士を頼む旨を明確に伝えましょう。基礎工事の際に現場で撮った写真があれば、その日の天候が判る写真を見せましょう。その時に注意すべき事は、施工時の天候や工事の進め方を工務店に指摘するのではなく、この工事の進め方で問題になる点を社長に教えてもらうといったスタンスで挑む事です。全てメモしておきましょう。現場担当者を変更してもらうというのは最終手段だと思いますので、今迄の工事で欠陥となり得る部位についてはしっかり補修してもらい、今後の工事は工程表で明確に提示してもらう事を前提に工務店と協議すべきですよ。
 私としても心配なので、今後もお返事下さい。貴ご家族にとって、楽しい家づくりになれば嬉しいです。その為に、微力ながら応援させて頂きます。

参考URL:http://www.jutaku-hosho.jp/syouhi/index.html

 ANo.6です。
 相談すべき機関は、各都道府県に建築士会があるので、そこに相談して検査してもらう事をお奨めします。その場合、それ相応の費用も負担しなくてはならなくなるので、現場担当者が信用できない訳を建設会社の社長に相談すべきでしょう。そう上で、会社側が基礎の強度試験や問題があった場合の対策を施さないなら、検査建築士を頼む旨を明確に伝えましょう。基礎工事の際に現場で撮った写真があれば、その日の天候が判る写真を見せましょう。その時に注意すべき事は、施工時の天候や工事の進め方を...続きを読む


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