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自宅を建築中です。
設計事務所の建築士さんと施工会社それぞれ別契約を結んでおります。
先週、着工したところ、今週になって、構造設計上、地耐力の設定に誤りがあり、地盤改良が必要になる旨、謝罪と報告がありました。
地盤改良費が追加で150万円程度かかるようなのですが、このような場合、施主が支払わなければならないのでしょうか?

地盤調査は1年半ほど前に設計事務所が手配した委託先が実施しており、その費用、約12万円程を支払い済です。ミスは設計事務所が委託した先の調査会社のものになります。地盤改良は不要との調査結果に基づき、設計事務所も設計を終えて着工している状態で、着工してみなければわからなかった問題では無い完全なミスで既に金額確定して契約は済んでいる状態でこれから追加費用といわれても、、、と思っています。
対応方法について、アドバイスいただけないでしょうか?

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A 回答 (6件)

 地盤改良費は基本的に施主が出すしか無いでしょう。



 積算ミスとはいえ、項目的には極めて常識的な費用ではあります。ゼロの場合には疑ってかかる必要もあります。

 ただ、この場合の費用の負担割合は話し合いしか無いでしょう。

 150万円建築士事務所に負わせたいところですが、さすがにそれでは負担割合が大きく飲んではくれないでしょう。
 私ならば自己負担100万円で設計料50万円値引きで許してあげるでしょう。

>初歩的なケアレスミスなのではないかと
 そのとおりです。地盤改良は費用が小さくないので、慎重に扱う必要があります。ここがおかしいとあなたのようにあとから高額なことを言われても困るという人が多いですから。
 親切な業者は最初の見積もりが出る段階で別途地盤改良費が150万円程度はかかる可能性がありますと最初に話をします。
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いろんな解釈が出来そうです。



正直に非を認め、最悪自腹も有り得ると感じながら(?)報告した事務所→良心的ともとれる。
施工会社から忠告された可能性も十分あります、「この設計ではやれない、保障出来ない」と。

4の方同様この改良はもともと必要であった措置である訳ですが、さて150万円が上乗せされた見積であったら貴方は契約しませんでしたか?、恐らくされたのでは?。

この辺の考え方、受け取り方が一番難しいですね。

話はズレますが150万円が上乗せされた見積で契約していた場合と、後でミスが分かった為に追加請求された場合とを比較すると後者の方がある意味得なんですよね。
「ミスに払う余裕は全く無い」、とでも言えば値引きした利益無しの見積金額を提示するとか、設計費用を赤字ぎりぎりまで減らすとか、何らかの対応を提示する可能性が出ます。
また、以降の工事は引け目を感じながらとなりますからミスの少ない神経質な監理がなされるでしょう。(監理が施工会社側ですと別ですが)

ところで審査機関→とりあえず馬鹿である。

しかし3階建てですと地盤調査報告と計算書提出は義務です、スルー出来る提出図書ではありません、柱状図を見れば150万の地盤改良が必要な地耐力が無い事位すぐ分かるはずです。
もしたらですが、改良までは不要、と判断したの「かも」しれません。
実際どの程度の改良が必要なのでしょうか?、まさか150万までは必要無い、表層改良程度で十分だったなんて連続ミスなどしてませんよね。

戻ります。
工事中、工事後のミスであれば当然業者の全額負担となります。
今件は悪徳な利潤追求から生まれたミスなどでは無い、もしこれが設計施工一貫工事であったり、設計と施工に癒着が有ったりすればミスは軽く隠蔽され恐るべき欠陥住宅が生まれていた可能性があります、それを考えますと不幸中の幸いとも言えましょう。

私なりの結論ですが。
お気持ちは十分に判かりますが上記を踏まえた上でまず一歩引かれ、極力善処してもらう様要求する、こんなスタンスに立って話を進める事が良い結果を生むのではないでしょうか。
「全く無理!」とケンカ腰で望む、あるいは「裁判」なんて言葉を出してしまうと相手も「窮鼠猫を噛む」如く態度を硬化してしまうかもしれません・・・。

空気が掴めませんのであくまでも参考意見ですが。
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地盤調査会社とどういった行き違いで結果が大きくかわってしまったかはわかりませんが、もともと弱い地盤で木造3階建てを建てる訳で、かかるものはかかるわけです。


予算に合うように設計変更し、それによる遅延分はなんらかの補填(違約金など)で清算してはどうですか。
設計変更による追加設計料は、設計事務所、あるいは調査会社、不備のあったほうに負担してもらいましょう。
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どんな内容の謝罪と報告でしたか?


下請けの地盤報告を鵜呑みにするような
設計事務所はあてにならないと思いますけれど。
下請けが、こうだからこうですよ!って
言えば、あなたに 下請けがこういうてますよ!て
以後連絡が来るかもしれないです。

その地盤について、ミスがあったのであれば
それは仕方が無いとして、
12万は設計事務所に返金してもらえればいいです。
契約内容が私にはわかりませんが・・・。

150万の費用が妥当かもわかりませんが、
一生住んで行く建物なので、地盤改良については
損になるとは思えません。
ただ、あなたも感じているように
酷やとは思います。
とにかく、少しでも負担してもらえるように
努力してみてください。

話しは戻りますが、下請けの言葉を鵜呑みにするような
設計事務所は、ほんとにあてにならないですよ。

この回答への補足

ありがとうございました。

改めて詳しく話を聞いてきましたところ、認識に誤りがありました。
ミスがあったのは、構造設計の会社のようです。

1年以上前に行ったスウェーデン式サウンディング試験の結果を初めて見せていただいたのですが、本来、30kN/m2程度の地耐力が必要になるところ、5か所測定したうち、4か所で表面より少し掘ったところから基準を下回る数値が出ておりました。

設計士さんによると、調査会社のミスは、下請けの構造計算会社と設計事務所両方に結果を送付していたものの、構造計算会社に送付した書類に一部不備があった(といっても、結果の部分には不備はなく、チェック用のフロー図のページが抜けていただけなので、不備が直接のミスの理由とはいえないとご本人も言っていらっしゃいましたが)という点だけで、あとは単純な構造計算会社のミスのようでした。

結果自体は1年以上も前に出ていた内容で、素人が説明を聞いても、非常にわかりやすい問題のように思え、なぜ間違えたのかを確認しても明瞭な答えが得られないところを見ると、初歩的なケアレスミスなのではないかと感じました。

設計事務所さんは、外注元の自分たちの方が頭なので、こちらに責任があると言いつつも、費用としては施主側が本来負担すべき金額ということで、設計仕様変更などによるコストダウンで補てんして施主側に支払って欲しいと言われています。

既に建築確認申請も済んでおり、そこでは発見されなかった(役所はそこまで見てないのでは、とのことでした)このまま建ててしまうこともできたはずで、ミスを見つけた時点で報告いただいたのは有難いのですが、少なくとも全額を施主側で負担するのは嫌だなぁ、、、と思います。

とりあえず、払いたくない意志はお伝えしたので、話し合いをしていきたいと思います。

補足日時:2009/05/19 09:09
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施主側にも何らかの落ち度があるということなら、ミスした業者と折半するとかいろんな解決方法が考えられますが、読ませていただいた限りではあなたに落ち度はなさそう。



「謝罪と報告」がどのような内容なのかわかりませんが、地盤改良の仕様を決定したのは設計士なのですから、設計士が責任を負うべきかと思います。そのあと、設計士が調査会社に求償出来るかどうかにあなたが関知する必要はないわけですし。

ただ、当初から本当なら必要だった金額ですから、全額負担させること
が酷であるというなら、いくらか負担してあげてもよいかと思います。
「いろいろ支払いの予定もあるし、○万円しか出せない」という言い方で、いくらか負担して、恩を売っておくのも一つかな?

この回答への補足

ご回答ありがとうございます。
支払う必要はないのでは、との見解をいただけて安心しました。

設計士さんからは調査の結果、地盤改良不要と明確に断言されておりましたので施主側の落ち度はないと思いますが、
設計士さんも調査会社の結果を信じて設計していたようで、非常に真摯な対応をしてくださっているので、調査会社への求償ができないならば多少酷な気はしておりました。

ただ、工期が遅れるだけでも痛手ですので、やはり設計士さんまたは調査会社に基本持っていただくという姿勢で話し合いを進めていこうと思います。

ありがとうございました。

補足日時:2009/05/18 21:41
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払う必要はありません。


違う設計事務所に変更する事を
お奨め致します。
はっきりいいまして
当てにならないと思います。

この回答への補足

ご回答ありがとうございます。
通常、地盤改良費は施主側で負担する費用ということで、支払わざるを得ないのかと迷っていたのですが、やはり施主側に責任のある話ではないですし支払いは拒否したいと思います。ありがとうございました。

ご参考までに、当てにならないと思われるのは

・設計事務所
・設計事務所の委託先の構造計算会社

のいずれか、それとも両方でしょうか?

補足させていただきますと、現在建築中の自宅は、木造3階建の狭小住宅で、土地を購入して設計事務所と契約して1~2か月後くらいに地盤調査を実施しております。
その後、施主側が多忙であったこともあり設計に時間がかかり、約1年ほどかけてようやく設計を完了し、施工会社を相見積をかけて決定し、ようやく着工した状態です。

設計期間に1年以上かけていますので、急ぎすぎてミスがあったという状況ではないのですが、1年かけてようやく設計が終わったところであり、今から設計事務所を変えるのも辛いなと思っています。

補足日時:2009/05/18 21:48
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Q地盤改良工事費は、誰が負担するのでしょう?

もともと田んぼであった場所に造成工事をし、住宅を建築します。
瑕疵担保責任による地盤改良工事費は別途として見積書が来ましたが、地盤改良工事費は造成工事費の中に含まれないのでしょうか?
そもそも、地盤改良工事と造成工事は別物なのでしょうか?業者が別にいるということでしょうか?

Aベストアンサー

>瑕疵担保責任による地盤改良工事費は別途として見積書が来ましたが、地盤改良工事費は造成工事費の中に含まれないのでしょうか?

簡単に言うと「地盤改良工事は要らないと想定して見積もるけど、実際に造成しようとしてみたら意外と地盤が弱くて『ダメだこりゃ』な状態になった時には、別途、地盤改良工事が必要で、それは見積もりに入ってません」ってことです。

「想定外に地盤が弱かった」と言う「欠陥」を「瑕疵」と言い、それを担保する責任がある者が、地盤改良工事費を負担しなければなりません(施主、工事業者のどちらが責任を負うかは、契約内容に拠ります)

つまり「要るか要らないか判らない地盤改良工事費は、見積もりに入ってませんよ」ってこと。

>そもそも、地盤改良工事と造成工事は別物なのでしょうか?

別物。

地盤改良工事は、今の地面を掘って弱い地盤の土砂を除去し、新たに土を入れ、地盤を作り直す工事です。

造成工事は、今の地面をそのままに、窪みに盛り土し、盛り上がった土地を削って、まっ平らな「更地」を作る工事です。

>業者が別にいるということでしょうか?

別々に頼めば別に居る事になります。

造成を頼んだ業者に、地盤改良工事の技術が無ければ、別々に頼む事になるでしょう。

造成を頼んだ業者が、地盤改良工事の技術とノウハウを持っていれば、一緒に頼む事が可能です。

心配であれば、ボーリング調査などを行い、地盤の脆弱性を確認の上、どんだけ土を掘り返し、どんだけ新しい土に入れ替えないといけないか、別途「地盤改良工事の見積もり」を取りましょう。

>瑕疵担保責任による地盤改良工事費は別途として見積書が来ましたが、地盤改良工事費は造成工事費の中に含まれないのでしょうか?

簡単に言うと「地盤改良工事は要らないと想定して見積もるけど、実際に造成しようとしてみたら意外と地盤が弱くて『ダメだこりゃ』な状態になった時には、別途、地盤改良工事が必要で、それは見積もりに入ってません」ってことです。

「想定外に地盤が弱かった」と言う「欠陥」を「瑕疵」と言い、それを担保する責任がある者が、地盤改良工事費を負担しなければなりません(施主...続きを読む

Q2階のベランダの広さ。皆さんはどのくらいですか?使い勝手は?

都市圏にお住まいの皆様。2階のベランダの広さはどのくらいですか?
家を建てようと思うのですが2階ベランダの広さが幅3640ミリ(畳2枚分)×奥行き1365ミリ(畳1.5枚分)=3畳分なんです
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家族は3人なのですがこの大きさでは手狭でしょうか?
ちなみに近所の家を見て回ると3640X910ミリが標準のようなのですが・・・

皆さんのお宅のベランダの使い心地はどうですか?

Aベストアンサー

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■あまり使わない理由のもう一つは、ビルトインのベランダの多くはFRPで床が施工されていると思います。ERPの耐久性は高いのですが、それでも椅子や机、ウッドデッキ調のスノコ、あるいは物干し関連の物をいろいろ置いたり、引きずるようなことはできるだけしないほうがよいという点です。

■もちろん雨漏りとなるような亀裂ができることは論外ですが、いろいろ置いていくとコマメなチェックもできなくなるからです。そんな具合でベランダの用途は限られるため、拙宅では幅を重点的に広げ(10m)奥行きは1.5mのままです。

■庭の日当たりが良ければベランダの機能は限定的のような気がします。

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■ベランダで何かすることをイメージさせるようなハウスメーカーがあますが、都市部ではベランダは夏暑いですし冬は寒くて、拙宅ではほとんど使うことがありません。

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Q地盤改良費の予算、地盤改良は出るのか

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家を新築予定です。

最初、地盤改良費として100万円を計上していたのですが、銀行の融資金額が思ったより低く、最終的に25万円しか地盤改良費として計上できなくなってしまいました。

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予算もギリギリの為、もし地盤改良が必要と言われてしまっても後20万しか出せません。(それで家の貯金は底を付きます)

地盤改良に詳しい方にお聞きしたいのですが、このような状態で地盤改良が出る可能性は本当に低いのでしょうか?

後、地盤改良費が45万しか予算がない状態でこのまま計画を進めるのは無謀でしょうか…。

ご回答よろしくお願いいたします。

Aベストアンサー

地盤は実際に見てみないとわかりません。
隣が良かったからと言って、自分の所も良いと言う保証は何もありません。
実際に建てた方で経験されている方はたくさんいると思いますが、
隣の地盤の状態、その土地全体の状態は全く当てにならないと思っていてください。

そのHMの方もいい加減だと思います。
我が家も、建てる時にしっかり見積もりを取りましたが、地盤改良代は最後の最後まで100万円を入れておきました。我が家の周辺も地盤が固いと言われていましたが、HMの方もローンの担当(JAの方ですが)も、こればかりは調査結果が出るまではわかりませんので・・・と仰っていました。

ちなみに、お世話になったHMの方の経験で、隣は地盤改良が出なかったのに、その隣が100万以上も掛かってしまい、苦労した話も聞きました。

ですので、少なくとも100万は見ておいたほうが良いです。

Q地盤改良費用について

HM(タマホ)と契約し、地質調査を行った結果、約250万円の地質改良工事費用の見積書を提示されました。(最初の概算見積は約100万円)でした。
質問したいのは
(1)調査費用約8万円は妥当でしょうか。
(2)地質調査の結果、杭を打つ方法では堅い層に届かないので別の方法で行う(説明は後日受けます)、工事費用約250万円、市街地ですがそのようなこともあるのでしょうか。
  HMが中間手数料をとっているとか。
(3)地盤改良の必要性はわかりますが、根拠法令はあるのでしょうか。絶対しないといけないとか。
(4)地盤改良について別の会社から見積もりをとって比較確認した方がよいでしょうか。
  その場合、HMがなっとくするかわかりませんが、なるべく安くしたいです。安くする方法はありま   すか。
以上、よろしくお願いいたします。

Aベストアンサー

素人ですが・・・

>>(1)調査費用約8万円は妥当でしょうか。

どんな調査方法をするのかがわからないと妥当かそうでないかは言えないと思います。が、調査する方たちの工数を考えると、一般的にはそんなものかと。

>>(2)地質調査の結果、杭を打つ方法では堅い層に届かないので別の方法で行う(説明は後日受けます)、工事費用約250万円、市街地ですがそのようなこともあるのでしょうか。

当然あると思います。金額的にもそんなもんでしょう。

>>HMが中間手数料をとっているとか。

そりゃとるのが当然では?なんらかの事務作業が発生するでしょうからね。

>>(3)地盤改良の必要性はわかりますが、根拠法令はあるのでしょうか。絶対しないといけないとか。

建築確認が通らないか、優良なんとかの適用が受けられないことになるので、ほぼ絶対と思っています。また改良しないと、安心して住めないのではないですか?

>>(4)地盤改良について別の会社から見積もりをとって比較確認した方がよいでしょうか。

あまり変わらないような気もしますが、比較してみてもいいかもしれませんね。

>>その場合、HMがなっとくするかわかりませんが、なるべく安くしたいです。安くする方法はありますか

建物関連なら、HMをやめて信頼できる地元工務店で家を建てるとか、設備を減らす、オプションを減らす、グレードを落とす、部屋数を減らす、和室をやめて洋室にするなどが考えられると思いますが、地盤改良の費用については無いと思います。

ちなみに、タマホの工事が全国的に停止しているという書き込みをみました。また「倒産するのでは?」との噂も数年前からネットに沢山でています。(ネットでは悪い噂もききます。真偽のほどは不明)

また、昨年からの断熱材の品薄に加えて、このたびの東関東大震災、さらに無能な菅政権と東電による原発事故拡大の影響で、それ以外の建設資材不足、大量の仮設住宅建設にむけてのHMの資材確保の影響で、見積りしても先に進めないとか、完成直前で工事が止まってしまったという現場が多くでているようです。

幸い、私のところは、工務店の社長が友人でもあったので、力をいれて資材確保にがんばってくださっているので、なんとか完成予定期日には間に合うと思っていますが、それでも、外壁は希望したものを選べず、在庫するもののなかから選びなおしになりました。

素人ですが・・・

>>(1)調査費用約8万円は妥当でしょうか。

どんな調査方法をするのかがわからないと妥当かそうでないかは言えないと思います。が、調査する方たちの工数を考えると、一般的にはそんなものかと。

>>(2)地質調査の結果、杭を打つ方法では堅い層に届かないので別の方法で行う(説明は後日受けます)、工事費用約250万円、市街地ですがそのようなこともあるのでしょうか。

当然あると思います。金額的にもそんなもんでしょう。

>>HMが中間手数料をとっているとか。

そりゃとるのが...続きを読む

Q契約後の金額アップに関して

契約後の金額アップに関して

現在、家を建てようとハウスメーカー各社に見学・相談に行っています。

契約後に見積額よりも金額がアップするとよく聞きます。
1、それはなぜ起こるのでしょうか?
2、対策はありますか?
3、どの程度アップすると考えればいいのでしょうか?

各ハウスメーカーで違うとは思いますが、お詳しい方、アドバイスを宜しくお願い致します。

Aベストアンサー

住宅の建築請負では20%~25%の粗利をとらないと営業や本社部門は食っていけません。

初期の見積もりにはその程度の粗利(=営業利益)が見こんであるのですが、契約直前に競合企業との相見積もりで「出精値引き10%」などと契約することはよくあります。
10%の出精値引きでも粗利の50%を失ったことになりますので、ハウスメーカーの営業がこの失った分を少しでも取り返そうとするのが追加工事と仕様変更です。

例えば玄関ドアを上等なものに交換するとしましょうか。
元の玄関ドアが10万円で2万円の利益のところ、すでに10%の出精値引きが懸かっているので、上代9万円で1万円の利益しかありませんね。そこで上等なドアで20万円のものに交換するとすると、こちらには10%の出精値引きが懸かりませんので、20万円の上代で20%は4万円の粗利となりますよね。
そう、1万円の粗利から4万円の粗利に4倍増するのです。このようなグレードアップが有ってこそ、営業マンの給料や本社経費をまかなう事が出来るのです。

賢い施主は(美味しくない顧客ですが)最終見積もり時点ですべての仕様変更や追加を完了し、その見積もり総額に対して出精値引きを要求、契約後には一切の要求変更、要求追加をしないのです。
要求の変更・追加をしないばかりでなく、要求通りの施工をしているかどうか、専門の建築インスペクターを雇って逐一検査を実施する。そうすると素人目に解らない材料の変更などで利益を増やすこともできないし、手抜き工事が発覚すれば必ず補修工事をすることになるし、あまり儲けを復活することはできませんね。

いちばん賢い施主は、最終見積もり段階でさえもなにも追加要求をしない施主。
ハウスメーカーは商品企画段階で価格競争力を付けるために標準部分では利益を圧縮して単価設定しているが、オプション部分では最初から20%ではなく30%~40%の利益率設定をしている場合があるからです。
標準仕様だけで建築してもらい、建築後、実際に住みながら、またローン残高が減少を睨みながら、キッチンの交換、ジャグジー設置、照明器具のLED化、高級畳への交換、断熱サッシへの交換、太陽熱温水器の後付け、雨水利用水洗便所、それに床の張り替えなどで住宅の価値を上げてゆくものです。
その為には、100年の耐久性が求められる基礎・土台・柱・梁・屋根・壁などにしっかりとコストを掛け、10年前後と耐久性が短い設備関係にはあまりコストを掛けないホームメーカーを選ぶのが理想です。現実は耐久性が求められるところでコストダウンし、住宅設備機器にコストを掛けて見栄えを向上させるのが通常なので難しい側面がありますがね。

オプションでのアップグレードは程度問題です。
最初に軽自動車クラスを指定しておいて高級なカーオーディを付けてもしょうがないとの同じです。ある程度のグレードの標準仕様にして、オプションは最小限にするのがハウスメーカーで家を買うときのコツです。もし、標準仕様とは異なる機能、性能に興味が強く、譲れない場合は、初めから注文建築でその機能・性能を設計する方が無駄がありません。デパートで吊るしの背広を買って方々修正するぐらいなら、初めからオーダースーツにしたほうが満足度が高いでしょう?

住宅の建築請負では20%~25%の粗利をとらないと営業や本社部門は食っていけません。

初期の見積もりにはその程度の粗利(=営業利益)が見こんであるのですが、契約直前に競合企業との相見積もりで「出精値引き10%」などと契約することはよくあります。
10%の出精値引きでも粗利の50%を失ったことになりますので、ハウスメーカーの営業がこの失った分を少しでも取り返そうとするのが追加工事と仕様変更です。

例えば玄関ドアを上等なものに交換するとしましょうか。
元の玄関ドアが10万円で2万円の利益のと...続きを読む

Q手付金を払った土地が軟弱地盤で続行を迷っています

新築の家を建てたいと思い、営業の人が感じが良かった大手ハウスメーカーに土地を探してもらっていました。
昨年10月、希望のところではありませんでしたが、新しい造成地で、交通の便がよく、小学校や中学校も比較的落ち着いている土地を紹介してもらいました。
比較的安い値段だったので手付金をはらい、ハウスメーカーと契約しました。
土地調査で、杭をうたなけれないけない可能性もあり、その料金は建築費とは別途になるとのこと。
さらに土地調査は、土地の手付金を払った後でなければ、行えないこと、その結果、その土地をやめる場合には手付金(土地の値段の1割)は戻ってこないことは説明されていました。
手付金を払う前に、他のメーカでしたが建てている家もちらほらあったので、その営業の人に状況を聞くと、ばらつきがあり、やってみなければわからないが、それほど地盤の悪いところではないとの回答…
その後、地盤調査が行われ、結果、5メートルの杭をうたなくてはいけないとのことで80万かかるといわれました。
ハウスメーカーの営業の人は地盤調査は第3者機関に依頼しており、土地は10年保証があるから、杭さえ打てば絶対大丈夫といっています。
他の土地不動産のひとに聞くと、そこの土地は粘土質でもともと地盤が悪く、杭をうつのが当たり前の場所だったといいます。
予算オーバーで、なんだかだまされた気分だし、そんな粘土地のところに家をたてて大丈夫か心配です。庭なども自分たちでやろうと思っていたので、不安でいっぱいです。
5mの杭って軟弱地盤の中のレベルではまだいい方なのでしょうか?
教えてください。

新築の家を建てたいと思い、営業の人が感じが良かった大手ハウスメーカーに土地を探してもらっていました。
昨年10月、希望のところではありませんでしたが、新しい造成地で、交通の便がよく、小学校や中学校も比較的落ち着いている土地を紹介してもらいました。
比較的安い値段だったので手付金をはらい、ハウスメーカーと契約しました。
土地調査で、杭をうたなけれないけない可能性もあり、その料金は建築費とは別途になるとのこと。
さらに土地調査は、土地の手付金を払った後でなければ、行えないこと、そ...続きを読む

Aベストアンサー

工務店を経営しています。


ほーんと、地盤調査の結果次第なのですよね。

当社も含めて、ですが、

最近は地盤改良費は住宅の見積に含まれていませんでしたか?

傾向として、地盤改良をする:しないは80:20ぐらいの感じです。

ですので、ほとんどの場合は見積に地盤改良費を含めていると思いますが。

まぁ、5mの杭は一般的で、80万円もそれほど高くないですよね。


ただし!です。


実は地盤改良の方法にはいくつかの種類があります。

以下の点に注意して地盤改良工事を選んでみてください。

1.通常の柱状改良
建て替えや、更地にして売買する時に困ります。
杭を撤去するのは難しく、土地が売れなくなったり価値が下がる可能性がありますね。

2.砕石による柱状改良
公害になりにくいため、最近増えてきている工法です。
金額は通常の柱状改良とあまり変わりません。
建て替えや更地にするのも比較的簡単です。

3.砕石による盤改良
最近開発された工法ですが、かなり金額が安いのでおすすめです。
支持層が平らであることが条件ですので、元々の場所が
どういった地形であったかで変わります。

どこの土地を購入しても同じ問題は付きまといます。

最近はリスク回避のため、すぐに改良工事が必要になりますので、

あなたが別の土地を選んでも同じ問題が出ると思いますよ。

ご参考になれば幸いです。


ちなみに10年保証が付く地盤改良も地震による沈下は免責となります。

工務店を経営しています。


ほーんと、地盤調査の結果次第なのですよね。

当社も含めて、ですが、

最近は地盤改良費は住宅の見積に含まれていませんでしたか?

傾向として、地盤改良をする:しないは80:20ぐらいの感じです。

ですので、ほとんどの場合は見積に地盤改良費を含めていると思いますが。

まぁ、5mの杭は一般的で、80万円もそれほど高くないですよね。


ただし!です。


実は地盤改良の方法にはいくつかの種類があります。

以下の点に注意して地盤改良工事を選んでみてください。

1.通常の...続きを読む

Q建築会社の見積りミスで追加費用を請求されました。

この度、実家で新築を建てることになったのですが

既に基礎工事が始まっている最中に突然、
生コン車に予想より多く費用がかかってしまったため
追加で25万円出してほしいと建築会社の担当さんに言われました。
もう、基礎も半分できあがっています。

もし、ここで出し渋って後々どこかで手を抜かれないか
心配なので素直に応じたほうが良いのか悩んでいます。

これは、建築会社の見積りミスだと思うのですが
どのように対処するのが適切でしょうか。

お知恵をお貸しください。。

Aベストアンサー

再びNo.1です。しつこくてすみません。
契約内容から変更したり追加する事になった場合、その増減金額が、契約内容と照らし合わせて妥当であるかどうかの精査をする事も、工事監理者の仕事です。金額が妥当かどうか、海千山千の建築会社の巧妙な計算方法にメスを入れての精査が、素人にできますか?
工事監理者の居ない工事は有り得ないですから、監理者に守ってもらって下さい。もし施工会社側の人が監理者になっていたら、施主の代理人を務める第三者に即入れ替えをしないといけませんよ。
これだけ建築トラブル続きの昨今に、何のために国が救済措置として、「第三者による工事監理」を法制化して呼びかけているか、無視する方が実に多すぎますね。
そういう方達は、自分で対策する事を選択したのでしょうが、実は自ら無防備な状態を選択しているのですよね。プロでも高度な業務なのに、そりゃ素人には無理ですよ。痛い目に遭ってる事すら気付かない人が殆ど。気付くよりは幸せかもしれませんが。
でもね、お金が大事なら、無駄に払わない対策を取るべきですよ。施工会社の言うなりになるよりか、1割でもコスト削減出来たほうが得でしょう?
施工会社に何かサービスしてもらって得することなど有り得ません。必ずそれでも儲かるように吹っかけて有ります。
第三者的立場の工事監理者がつくと、施工会社は「活かさず殺さず」の金額で仕事させられる羽目になります。
私は別に施工会社を敵視しているのではなく、私も建設会社でそのからくりの有能者でしたし優秀な後輩を沢山育てたからキッパリ言えるのです。

再びNo.1です。しつこくてすみません。
契約内容から変更したり追加する事になった場合、その増減金額が、契約内容と照らし合わせて妥当であるかどうかの精査をする事も、工事監理者の仕事です。金額が妥当かどうか、海千山千の建築会社の巧妙な計算方法にメスを入れての精査が、素人にできますか?
工事監理者の居ない工事は有り得ないですから、監理者に守ってもらって下さい。もし施工会社側の人が監理者になっていたら、施主の代理人を務める第三者に即入れ替えをしないといけませんよ。
これだけ建築トラ...続きを読む

Q新築の電気工事費がコレで妥当でしょうか…

新築に際して、電気工事の見積もりが出たのですがかなり高いような気がします。素人なのもので下記のような説明でわかるかどうか不安ですが皆様のご意見お聞かせください。
・47.5坪(木造2階建て)
・LDK(ネット配線あり)、洋室4室、書斎(照明、ネット配線あり)
・蓄熱暖房エコキュート導入(7K-1台と3K-2台、エコキュート460リットル)
・照明込み(洋室4室と納戸については量販店で購入し支給する)
・トイレ3ヶ所、ウォーキングクローゼットは人感知センサー付
・TV配線は各部屋
・ELB-60アンペアと図面にあります。
・エアコンも全室、コンセントも各部屋3ヶ所くらいあります。

大体こんな感じで約100万円(税込)です。
配線?銅線?の値段が今週もまた上がったとかでこれで精一杯と言われました。
当初は80万円といわれ、その後50万といわれ、結局図面を基に金額をはじいたら100万です。
この金額(この電気屋)信頼してもいいのでしょうか?

Aベストアンサー

>高くない…安心しました。
はい。ちなみに私の判断はもちろんエコキュート、蓄熱暖房機本体の代金は含めていません。含めたらその金額はありえないので。

Q大工さんが喜ぶ棟上時の施主のもてなし

8月上旬に棟上予定です。(餅まきなどはしません)
施工は地元工務店です。
予算はあまりありませんが、棟上の日は自分たちなりに
大工さんに喜ばれるようなもてなしをしたいと考えています。
ご経験があれば教えてください。
(例) AM10:00 ジュースの差入
AM12:00 弁当・ジュースの差入
PM15:00 スイカ・ジュースの差入
終了時 棟梁へ祝儀、ビール券

Aベストアンサー

えーっと、専門家というか・・大工自身の回答が無いので投稿しておきますね。

私は15年以上建築に関わる仕事をしてきました。
私がまだ小僧の頃には折り詰めを配ったり、そのまま宴会をするケースも多かったです。
ですが昨今は車で帰らないといけないし、若い職人はさっさと帰りたいので、ご祝儀を配って終わりというパターンも増えてきました。

一番いいのは「こうしたものを用意するつもりだが、いかがでしょう?」っと現場監督(担当)さんか親方に聞くのが確実です。
棟上の日は応援の職人さんを呼ぶこともあり、親方からすれば「見栄」の部分もありますから、例えば私の地方だと「赤飯」やビール6缶セットなどかさばるモノの方が喜ばれる傾向があるし、職人もそういう習慣に慣れ親しんでいます。

また、私の会社では会場設営(っといっても現場にパイプ椅子や机程度ですが)からお世話しますので、むしろこちらから施主さんと当日の打ち合わせをしています。
その上で施主さんの意向に沿うよう演出してますよ。
中には私達が帰った後もバーベキューパーティーよろしく、家族や友人と夜を過ごす方もいたり・・・。
ーーーーーーー

さて、当日の差し入れ等ですが
これもできれば現場監督か親方に伺いを立ててください。
場合によっては重機の契約時間などによって、とても休憩などしてる暇が無い時がありますし、せっかくの仕事のペースが崩れるので休みたくない職人さんもいます。

基本的には10時、3時の飲み物差し入れがあれば問題ありません。
お昼は各自 お弁当が多いですから、差し入れは必要ないと思いますが、今の時期は冷たいお茶などあればうれしいでしょう。
ペットボトル数本か、クーラーボックスに缶を入れて「ご自由にどうぞ」とおいて置けばいいかと。

もし、お昼に仕出しなどを出すつもりなら
これもあらかじめ監督か親方に断っておく必要があります。
職人の皆さんの愛妻弁当がだいなしになってしまいますからね。
ーーーーーーー

ってなわけで、現場の側としては相談してもらうのが一番です。
個人的には「食い物」はうれしいですよ。
「折り詰めとビール6缶セット」とか、あー 働いたなーって感じです。

私の父も大工でしたが、建て前の日はご馳走を持って帰ってくる・・、
家族へのお土産というか、父さん こういう仕事してるんだぞー
って示せるいい機会でもあって、子供心に嬉しかった覚えがあります。

ちなみに、これからも差し入れをする事になりますから
監督か親方にどのようにするつもりか話しておくといいでしょう。
毎日 10時と3時に来る方もいますし。
あらかじめ近くの喫茶店のコーヒーチケットなどをまとめて監督さんに渡しておく事もありますし。
土曜日だけ差し入れに来る方もいますし・・・。

では、よき日になりますよう。

えーっと、専門家というか・・大工自身の回答が無いので投稿しておきますね。

私は15年以上建築に関わる仕事をしてきました。
私がまだ小僧の頃には折り詰めを配ったり、そのまま宴会をするケースも多かったです。
ですが昨今は車で帰らないといけないし、若い職人はさっさと帰りたいので、ご祝儀を配って終わりというパターンも増えてきました。

一番いいのは「こうしたものを用意するつもりだが、いかがでしょう?」っと現場監督(担当)さんか親方に聞くのが確実です。
棟上の日は応援の職人さんを呼...続きを読む

Q地盤改良費用が高くて困っています

タマホームで家を建てようとしています。
JHS(ジャパンホームシールド)で地盤調査を実施した結果、
柱状改良が必要との結果がでました。
タマホームを通じて出てきた見積もりでは、地盤改良費用が
150万円強で、我が家で想定していた費用を大幅に上回って
おり、外構工事費用の削減等で何とかしたいと検討しており
ますが、削減にも限界があり、何とか地盤改良費用を下げる
ことが出来ないことかと、家族で悩んでいます。
そこで、見積もり額が妥当なものなのか、何か費用を下げる
方法が無いものか、どなたか、アドバイス頂けないでしょうか?
建物の概要と、地盤調査結果は以下の通りです。
宜しくお願い致します。

建物:木造2階建て、1階床面積108m2
   (1階概略形状 長方形8m×12m)
   2階床面積68m2
調査方法:1階面の4角および中央を2点、計6点を
    スウェーデン式サウンディング試験にて

調査結果:「調査値は低地に位置しており、地盤は砂質土および
粘性土を主体としております。調査の結果、建物に直接的影響を
与える範囲内において圧縮性の高い軟弱な自沈層が厚く分布している
事から、予定建築物の載荷重による圧密による不同沈下の恐れが
あるものと考えられます。対策として、基礎下に柱状地盤改良工事を
行い、建物への長期安定性を確保する事が必要と考察いたします。」

特記事項:「SS試験において、貫入障害は発生しています。工事施工
において障害となる可能性があります。」

許容支持力:<20KN/m2

調査データ:
測定番号1(建物4角の1つ)
 最終貫入深さ 15m
 貫入深さ10.25mにて許容支持力>120KN/m2
測定番号2(建物4角の1つ)
 最終貫入深さ 7.5m
 貫入深さ7.25mにて許容支持力>120KN/m2
測定番号3(建物4角の1つ)
 最終貫入深さ 10m
 貫入深さ7.75mにて許容支持力>120KN/m2
測定番号4(建物4角の1つ)
 最終貫入深さ 10m
 貫入深さ7.25mにて許容支持力>120KN/m2
測定番号5(建物中央部の1つ)
 最終貫入深さ 0.31m
 貫入深さ0.31mにて許容支持力>120KN/m2
測定番号6(建物中央部の1つ)
 最終貫入深さ 0.32m
 貫入深さ0.32mにて許容支持力>120KN/m2

測定番号1~4までは、許容支持力>120KN/m2が出る深さに
到達するまでの、各深さでの許容支持力は、高くても50KN/m2
程度です。

家族で夢のマイホームを建てようと頑張っていますが、資金不足
になりそうで、本当に困っております。
どなたか、良いアドバイスを頂戴いたしたく、宜しくお願い
いたします。

タマホームで家を建てようとしています。
JHS(ジャパンホームシールド)で地盤調査を実施した結果、
柱状改良が必要との結果がでました。
タマホームを通じて出てきた見積もりでは、地盤改良費用が
150万円強で、我が家で想定していた費用を大幅に上回って
おり、外構工事費用の削減等で何とかしたいと検討しており
ますが、削減にも限界があり、何とか地盤改良費用を下げる
ことが出来ないことかと、家族で悩んでいます。
そこで、見積もり額が妥当なものなのか、何か費用を下げる
方法が無いも...続きを読む

Aベストアンサー

タマホームで つい先日 引渡しを済ましたものです。

ちなみに地盤改良も致しました。

当初見積もりは128万でした。予算取り100万とみていたのですが、
私も予算オーバーとなり、おまけにローンも地方銀行にしたら
大手都市銀より200万近く借りられる額が減り、予定よりもかなり
資金不足になりました。

んで、肝心の話なのですが、
私たちは事前に営業さんに予算を伝えてましたので、詳しいことは
いえませんが、何とか頑張っていただき、
128万→89万と、39万減 にしてもらいました。

もちろん JHSで 10年保証付きです。


信頼できる営業さんでしたら まずは素直に予算が足りないことと
なんとかして欲しいと お願いしたほうがいいと思います。


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