残高が少ない住宅ローンの借り換え

住宅ローンの借り換えをすべきかどうか悩んでいます。

１０年前に借り入れした住宅ローンが銀行と金融公庫の２口あります。
途中、繰上げ返済を行い、現在の残高は以下の通り。

●金融公庫
残高　　　　265万
利率　　　　固定4.0％（今年から１１年目なので2.75％から4％に上がりました）
月返済額　　34,802円（元利均等）
残返済期間　７年４ヶ月

●銀行
残高　　　　286万
利率　　　　変動2.475％
月返済額　　35,740円（元利均等）
残返済期間　７年５ヶ月

となっており、見ての通り小額で残期間も短いです。
なので借り換えは全く関係ないと思っていたのですが、
先日近所の銀行、信用金庫等が同時に借り換えの案を持ってきました。

その中で、変動利率からマイナス1.5％優遇するというものがあり、
現在の利率なら、0.975％で借りられる事になります。
残高が少ないうちの場合はメリットも少ないと分かっていながらも、
金融公庫の4％と比較するとあまりにも利率が低く気になったので
見積もりを作ってもらいました。

結果は返済総額では53万のプラスが出ます。（返済期間は変更なし）
諸費用は18万で、内３万が出資金なので実質15万。
この諸費用は借り換え時に現金で支払うとの事。

諸費用を差し引きして35万はプラスが出るようです。

この状態で借り換えしてもデメリットはないでしょうか？
もし今後7年間に変動利率が5.5％を超えると、金融公庫の4％を超えてしまうので
借り換えの意味がなくなりますよね。
でもそれは可能性が低いと見込んでいるので納得しているのですが、
ある銀行員の方が、
「利率が下がった場合でも、タイムラグの関係でメリットが減る場合もある」
と言っていました。
「プラスになる金額が多ければ大した問題でもないが、今回のように
少ないプラスだと、そういう細かい事で何万円か差が出た場合、気をつけないと・・・」
と、言われていたのですが、私にはよく意味が分からず、
しかしこの行員は借り換えを予定している銀行とは別の銀行の方なので、
あまり深く聞く事も出来ず、疑問だけ残ってしまいました。

結局は諸費用分があるので、それを上回る利息を支払ってないと支払総額が逆転、
もしくはプラスがもっと減る・・という意味？と
漠然と考えたりしたのですが。。。やはり理解できません。

このような借り入れ残高の場合、この条件で借り換えしても問題ないでしょうか？
どちらにしても少額しかプラスにはなりませんが、節約の為に
マイナスにならない限りは少しでも特なように、と思っています。

他にも注意点やご意見、よろしくお願いします。

No.2 ベストアンサー 回答者： oska 回答日時： 2009/05/19 15:08

＞この状態で借り換えしてもデメリットはないでしょうか？

デメリットは少ないでしようが、メリットもありませんね。
＃１の回答と同じで、私でも借換は行ないません。
残債務が小額ですから、借換に必要な資金は繰上返済に回します。

＞このような借り入れ残高の場合、この条件で借り換えしても問題ないでしょうか？

質問者さまの判断次第ですね。
住宅ローンは、銀行家・評論家の意見は参考に過ぎません。
何か損害が発生しても、彼らは１００％損害賠償の責任は負いません。

この残高では、借換を行なった銀行にも信用構築とはなりません。
既存銀行で、繰上返済した方が「銀行の信用が上がり」ますね。
私の経験では、借換よりも繰上返済で残高を減らします。
今では、（住宅ローンを完済した）銀行から「リフォームローン・自動車ローンはどうですか」との電話・ＤＭが届きます。

借金（債務）関係は、迷ったときは実行しない事です。

この回答へのお礼

ありがとうございます。
繰り上げ返済は２度したのですが、その為これ以上
貯蓄は崩せません。
今後も貯蓄が増える事はないと思います。

なので１円でも・・という心境なのですが
迷ってるので実行しない方がいいんですね。

お礼日時：2009/05/19 21:54

No.1 回答者： mogmog0101 回答日時： 2009/05/19 14:46

現時点での計算、そう、比較する為に仮に固定金利で計算した場合、53万円お得になるということ。

当然変動金利なので、必ずしも新旧金利が平行して金利が上下するわけではなく、実際はソコまでお得になるか疑問。メリットが減るというよりも、差が出ないかもしれません=やるだけムダということです。もしかすると諸費用分だけ損する可能性もあります。

未来のことは誰も保証できないので、お客さんに判断をゆだねますが、本音はやらない方がいいと思います。だって保証できないんだもの、お得だって。

「1円でも安く」という気持ちは理解しますが、もしかするとイコールかもしれないし、損をするかもしれない点は頭にいれといて。

あと、毎月の内訳をみるとほとんど元金だけなので、一括返済出来たらいいですね。

この回答への補足

>必ずしも新旧金利が平行して金利が上下するわけではなく

ここが私の理解出来ていない点なのか・・よく分かりません。
前銀行の利率の動きと、後銀行の利率の動きが同時でない、
＝適用時期がずれた場合を平行でない、という意味でしょうか。

繰り上げ返済をするなら金融公庫の方だと思うのですが
100万以上からなので、そこまでの金額は現在返済するのは無理です。

やはり微妙なのでやめた方が良さそうですね・・・。

補足日時：2009/05/19 21:46