築45年になる家を建て替えようと思い、いろんな住宅会社から見積り
を頂きまして、住宅ローンにて話をすすめておりました。すると、銀行の審査にはとおりましたがやっかいな問題があります。と言われ、尋ねましたら、土地の半分を担保にお姉さまが借り入れをされてます。との事でした。姉に尋ねると確かに借り入れしてました。私は土地の評価を不動産会社に調べてもらい、姉から土地の半分を買い戻そうとしたのですが、それができないと言われました。どうして?と聞いたら保証会社の許可が必要との事でした。現在買い戻す土地の価格は約300万円、20年程前にこの土地を担保に約2,700万円借り入れて姉のマンションを購入、現在残金が約1,100万円。銀行から保証会社に聞いてもらうと残金1,000万円を入金しないと抵当が外れないとの事でした。家は古く壊れかけています。何かいい方法はないでしょうか?

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A 回答 (5件)

>マンションも購入時に同時に担保になってました


共同担保といって購入時にはマンションだけでは担保割れしていた
のでしょう。
現在残債が1000万で、マンションの通常の売買価格がそれ以上であること。またお姉さんが現在までローンの延滞などなければ、土地部分のみ担保を外す事は可能だと思います。
明らかに余剰担保の場合(マンションだけで十分に保全可能)で、保証会社が抹消に応じない場合は、監督官庁にクレーム入れましょう。
金融庁から電話があっただけで、態度が変わると思います。
お姉さんが延滞歴があったり、マンションの価値がそれより低い場合は残念ながら手がありません。
また、お姉さんが延滞もなく現在の収入もあるなら今回住宅ローンを借りる銀行で、既存のマンションのローンを借り換え+住宅新築の借入という事も可能ですよ。これなら既存のマンションローンは完済となり問題はなくなります。
まぁ、お姉さんの現状と信用状況次第な感じですね。
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この回答へのお礼

ご親切なご回答ありがとうございます。
姉のマンションの評価額は、600から800万円との事で、延滞は一度も無く今も支払い続けているとの事でしたが、現在は、姉は収入がなく夫の収入で生活してます。(ローンの支払いも)姉の生活とローンの支払いは、夫がしています。しかしマンション名義は姉の名前になってます。
ちょっと複雑なのでやはりむりでしょうか?

お礼日時:2009/05/20 09:46

20年も経って残金が多いような気がしますね。


借り換えしてもらって担保を外すことはできませんか?
金利も低くなり二人とも得になるかもしれません。


ダメな場合はいっそ見切りをつけて他の土地を買われては?
土地が安いようですから。
今の状態で万一お姉さんに何か不幸があって土地を取られてしまったら300万円では済みませんよね。
割り切ったほうが安全だと思います。
銀行は怖いところですよ。
お金になるならどんな事でもしてくるでしょうから。
自己資産は自己防衛しないと。
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この回答へのお礼

ご回答ありがとうございました。
お礼ご返事が遅くなりまして申し訳ございません。
妻と相談して見切りをつけるか考えてみます。

お礼日時:2009/05/20 09:22

姉のマンションの担保の件はご存じなかったのですか?



姉の物件に担保を付けて、追加融資500万くらい
借りるですかね?
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この回答へのお礼

ご回答ありがとうございました。
姉の担保の件は、知りませんでした。
それと姉の現在のマンション購入時に土地半分とマンションを担保に借り入れをしてますので追加融資とか可能なのでしょうか?

お礼日時:2009/05/20 09:55

お書きになっている内容からは、「何かいい方法」は思い浮かびません。



残金を入金する以外に抵当を外す方法はないと思います。

要はお金の問題なので、お金が前提ですね。
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この回答へのお礼

ご回答ありがとうございました。

お礼日時:2009/05/20 09:57

マンションを担保に借り換えて、一軒家の土地代はそれで返済、そのうえでそれを抵当で借入起こせないですか?

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この回答へのお礼

早速のご回答ありがとうございました。
私の説明不足で申し訳ございません。マンションも購入時に同時に担保になってました。すみません。

お礼日時:2009/05/19 18:37

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http://www.eloan.co.jp/loanlist/?DID=1&CID=ctg_01

変動にするか固定にするか...悩ましいところですね

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こんにちは。担保責任につきまして2点質問させていただきます。


担保責任において、「無過失責任である」「特定物が対象」とされるのは瑕疵担保責任のみでしょうか?
それとも担保責任全般が「無過失責任」「特定物が対象」なのでしょうか?


用益権や担保権による制限が付いていた場合の担保責任では、同時に債務不履行責任を問うことは可能なのでしょうか?
「用益権・担保権が付いてるなんて、不完全履行だ!」
「用益権・担保権を外してくれないなら履行不能だ!」
「用益権・担保権を約束の日までに外してくれないと履行遅滞だ!」
と言えるのでしょうか?

宜しくお願い致します。

Aベストアンサー

問1 担保責任において、「無過失責任である」「特定物が対象」とされるのは瑕疵担保責任のみでしょうか?
それとも担保責任全般が「無過失責任」「特定物が対象」なのでしょうか?

答 瑕疵担保責任(民法570条)の趣旨は,特定物引渡し債務については,483条により,現状引渡しにより債務不履行とならないことから,債権者保護(有償契約の対価的均衡の確保)のために特別に規定された法定責任です。
 570条と同趣旨の規定は,565条,566条です。
 これらの場合は,債務者が事後的に瑕疵を治癒させられない場合です(これを「Aグループ」とします。)。
 たとえば,家屋の地盤が思ったよりゆるかったり,古銭としての小判に傷が入っていたりしていた場合,売主としてはいかんともしがたいところがありますよね。
 用益物権についても,それには契約期間があったり(地上権・永小作権),所有権に付属している(地役権)のだから,権利者が納得しない限り,除去することは困難です。
 そこで,現状引渡しにより売主には原則として債務不履行責任がないものとする代わりに,買主に解除や損害賠償請求を認めるわけです。

 しかし,日常的に行われる売買等の特定物引渡し債権において債権者を保護する要請は,隠れた瑕疵によるものにとどまりません。
 そこで,債務不履行責任の特則としての担保責任も存在します。
 これは,債務者が契約後に瑕疵を治癒させられる(たとえば,他人から目的物を買い取ったり,抵当権を抹消させることが求められる)場合です。(これを「Bグループ」とします。) 
 この規定としては,561条,562条,563条,564条,567条があります。

 一方,売買の目的物が不特定物である場合,瑕疵ある物を提供しても,「債務の本旨に従っ」た提供(493条)ではなく,「債務者が物の給付をするのに必要名行為を完了し」たことにならず,特定しませんから,債権者は,引き続き瑕疵のない物の給付を請求することができますから,それを履行として受領しない限り担保責任の追及を認める必要は有りません。
 
 このように,債権者が受領した特定物について,債権者を保護する要請は,瑕疵担保責任に限らず,一方,不特定物の場合には,担保責任により保護する必要がありませんから,「担保責任全般が『無過失責任』『特定物が対象』」といえます。


問2
用益権や担保権による制限が付いていた場合の担保責任では、同時に債務不履行責任を問うことは可能なのでしょうか?
「用益権・担保権が付いてるなんて、不完全履行だ!」
「用益権・担保権を外してくれないなら履行不能だ!」
「用益権・担保権を約束の日までに外してくれないと履行遅滞だ!」
と言えるのでしょうか?

答 まず,問1のAグループについては,原則として債務不履行責任は追及できません。
 根拠は,483条です。
 ただし,当事者間で,瑕疵ある場合の保証特約があれば,債務不履行責任に相当する損害賠償請求をすることができます。(具体的には,損害賠償請求の範囲について,特約がなければ信頼利益相当額の賠償しか求められないが,特約がある場合,履行利益相当額の賠償が求められる。)
 
 一方,Bグループについては,債務者の故意又は過失で瑕疵の治癒ができなかった場合には,担保責任とは別に債務不履行を追及できます。
→最高裁昭和41年9月8日判決
http://www.courts.go.jp/search/jhsp0030?action_id=dspDetail&hanreiSrchKbn=02&hanreiNo=27976&hanreiKbn=01

問1 担保責任において、「無過失責任である」「特定物が対象」とされるのは瑕疵担保責任のみでしょうか?
それとも担保責任全般が「無過失責任」「特定物が対象」なのでしょうか?

答 瑕疵担保責任(民法570条)の趣旨は,特定物引渡し債務については,483条により,現状引渡しにより債務不履行とならないことから,債権者保護(有償契約の対価的均衡の確保)のために特別に規定された法定責任です。
 570条と同趣旨の規定は,565条,566条です。
 これらの場合は,債務者が事後的に瑕疵を治癒させられない場...続きを読む

Q土地を担保にしない融資について教えてください

今度新築住宅の購入を検討していますが、購入資金の融資について教えていただけないでしょうか。

教えていただきたいのは、土地を担保にしないで住宅購入資金の融資を受けることはできないか?ということです。
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住宅購入資金の融資は、公庫融資と財形貯蓄融資で考えており、合計融資額は2,500万円(公庫融資:1000万円、財形貯蓄融資:1,500万円)程度を予定しています。

土地の仲介業者の方には『このようなケースは扱ったことがなくわからない』と言われたので困っております。
どなたかご存知の方がいましたら教えていただけませんか? よろしくお願い致します。

Aベストアンサー

 一般的には、公庫融資を含めて住宅ローンを組む場合は、土地と建物は一体と考えられるために、金融機関は必ず土地と建物両方に担保設定することを条件として求めてきます。
 それは万一、返済が滞った時に金融機関は担保権を実行して物件を競売にかけて貸出の回収を図りますが、土地を担保に取ってなければ地上権が発生しているために、物件をさばけない、つまり貸出を回収できずに不良債権発生となってしまうからです。
 従って、このケースで土地を担保に入れないのは難しいと思います。お母さんを説得して担保設定してもらうのが無難かと思います。
 しかし、金融機関によってはまれに土地未入担でも
他の条件で融資を認めてくれるケースがあるかもしれません。
 とりあえずは取引されている金融機関にご相談なさってみてはいかがでしょうか。

Q担保権・担保物権の定義はどこに明記されているのでしょう?

 担保権・担保物権・担保の定義がどの法律に明記されているのかを教えて頂きたく存じます。
 担保権につき調べた所「債務者が債務不履行を起こした際、債権者が担保として提供を受けた物について一方的に換金し、返済に充当する権利」であり、「典型担保として先取特権・留置権・抵当権・留置権等、非典型担保としては、譲渡担保権・仮登記担保・所有権留保・リース等がある」というような説明は様々な所でされているのですが、具体的にどの法律の何条にその旨、明記されているのでしょうか。
 例えば、民法には留置権・先取特権・質権・抵当権それぞれについての明記はあるものの「担保権とは~~の事である」「担保とは~~の事である」等とは明記していないようなのです。
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 どうか宜しくお願い申し上げます。

Aベストアンサー

定義(条文)はありません。
理由は、定義する必要性が無いからではないでしょうか。
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法学で用いる用語には、解釈から導き出している便宜上の用語も存在します。
例えば、日本国憲法には「大学の自治」「適正手続きの保障」「罪刑法定主義」などの用語は存在しません。
民法でも「私的自治原則」「所有権絶対原則」「過失責任原則」などの用語は存在しません。

要するに、あなたが疑問に思っている用語は、条文上の言葉ではなく法学上の言葉ということです。

Q購入したい土地があるのですが大きすぎるのでたとえば半分だけ購入とかは可

購入したい土地があるのですが大きすぎるのでたとえば半分だけ購入とかは可能なのでしょうか?

Aベストアンサー

No1さんの回答通り、売り主次第です。
土地というものはまとまっていればまとまっているだけ 面積以上に価値が出ます、

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売り主としては細切れに安く売るくらいなら 価値のある面積のまま売りたいと思うでしょう。
半分だけ売ってしまっては残ったカスの半分を6000万円で売ることは絶望的ですから
「半分だけ欲しいなら、6000万円なら売ってやる」と言うことにもなりかねません。

半分に割っても充分な大きさで接道も充分取れる駅近くの優良住宅地でもなければ、割高になるのを覚悟で交渉してみましょう。

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不動産の譲渡担保契約についてですが、
債務者が譲渡担保設定された不動産を別の債務の担保(抹消前に)に、
出来ないというのは分かるのですが、
債権者(譲渡担保設定者)は、譲渡担保で暫定的に得た債務者の不動産を
担保にして契約をするのは可能なのでしょうか?

又、可能であればいかにして行うべきなのか?
不可能であれば何故不可能なのか?
理由も教えていただけると助かります。

Aベストアンサー

可能です。
例えば、AがBから借金し、譲渡担保を登記原因としてAからBに所有権移転しており、BはCから借金し、Cは、B所有の不動産に抵当権を設定したとします。(これは、BとCの間ですから可能です。)
Bの不履行で、Cが抵当権実行し、Dが買い受けたとすれば、AはBから取り戻せなく、Dの所有権は確定的です。(民事執行法184条)

Q交通事故で庭木が半分やられました。大好きな庭木なので、木の半分程度でも残したいと思います。

そうした場合、半分枝がもぎとられた賠償額はどうなりますか。
その木を撤去して、新しい木を購入していないため、賠償は得られないことになるのでしょうか。
それとも、その木の半分程度の価値をお金にして賠償されるのでしょうか。

Aベストアンサー

https://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question_detail/q10119951400

こちらの過去の質問者さんの記述によると
「過失は100%相手側ということで相手の保険会社と交渉することになり、こちらで贔屓にしている植木屋さんに同じような木を植えることを前提として見積もりを出してもらい保険会社に報告しています」・・ということです。

あなた側から申告がなければ、「じゃぁ壁の補修だけで」と暗黙の了解になってしまいます。向こうから細部に至る補償の提案をわざわざしてくることはないですから注意してくださいね

Q不動産担保ローンと住宅ローンの差

不動産担保ローンと住宅ローンの差って何ですか?
住宅ローンって担保割れを起こした場合負債を抱えるけど
不動産担保ローンは不動産をとられて終わりってことで良いのでしょうか?

今のご時勢、住宅ローンは担保割れの可能性あるし、
なかなか売りたいときに売れないし
それなら不動産担保ローンにしてローンを払うのが嫌になったら
不動産手放して・・・
ってこと出来るのでしょうか?

Aベストアンサー

>ってこと出来るのでしょうか?

出来ません

住宅ローン...自分の居住する住宅のためのローン

不動産担保ローン...お金を借りるのに「不動産」を担保にするだけ

http://allabout.co.jp/finance/loan/closeup/CU20050402A/

どちらも不動産で不足すればその金額は支払う義務が残ります

Q道路より約1.2メートル下がった土地に新築を建設するには・・・

この度、新築一戸建てを建設予定でございます。この土地は、<現況は平屋ですが、取壊す段階でございます。>
西側に約4メートルの道路、東側が崖でございます。
土地は約35坪ですが、崖等を考慮すると有効敷地面積は、約30坪になると思われます。
駐車スペースを考えますと、奥行き約5,5メートルをとりますと、後ろの土地は、約10坪になると思われます。
(1)道路より約1.2メートル下がった土地を駐車スペースとする為には、どのようにすれば良いでしょうか?
(2)東側の残り面積に1Fをつくり、2Fは駐車場の上を含めて、全体の約100平米の居住スペースを考えております。
☆埋め戻した場合費用が、相当かかると思われますので、埋めずに、(出来るだけコストをかけずに)何か出来る方法はございませんでしょうか?
どうぞ、皆様のご意見をお聞かせ下さいます様お願い致します。

Aベストアンサー

 道路より1.2mほど下がった土地、というのは道路と敷地との高低差が1.2mあって、敷地の方が低いということでしょうか?
 その場合、現在の敷地の高さに駐車場を設けるのは実質的に不可能でしょう。
 奥行きがそれなりにあれば可能ですが、通常車の登坂能力を考慮すると、最大でも10%程度で抑えておくべきです(積雪がある場合は6~8%程度)。
 高低差1.2mということは、スロープ部分の長さだけで12m前後となり、さらにすりつけ区間を考慮すれば15mほどとなるでしょう。これに駐車場の長さを加えれば、全体で20mは必要です。

 したがって、駐車場だけでも道路と同じ高さ(出来れば10cmほど高い方が良い)に作るのが良いかと思います。
 コンクリートを箱状に施工し、その上を駐車場として使えるようにすればよいのではないかと思います。その下部は、安上がりにするのであれば土砂詰めですが、空間的に有効利用したいのであれば、物置代わりに使えないこともないでしょう。

 建物の方ですが、玄関の高さも出来れば道路に合わせた方が良いかと思います。中2階の位置に玄関を設置し、階段で1階へも2階へも行ける様に(つまり、1階から2階へいく階段の踊り場に玄関がある)すればアクセスも便利でしょう。

 駐車場の上が居住スペースとして活用できるかどうかは判りませんが、1階を半地下的な形にすれば、あるいはうまくいくかも知れません。

 敷地が道路から低い場合、雨水排水に注意が必要です。特に、道路からの排水が流れ込まないように対処しておかないと、あとで大変なことになります。この辺は道路管理者とも確認した方が良いと思います。

 道路より1.2mほど下がった土地、というのは道路と敷地との高低差が1.2mあって、敷地の方が低いということでしょうか?
 その場合、現在の敷地の高さに駐車場を設けるのは実質的に不可能でしょう。
 奥行きがそれなりにあれば可能ですが、通常車の登坂能力を考慮すると、最大でも10%程度で抑えておくべきです(積雪がある場合は6~8%程度)。
 高低差1.2mということは、スロープ部分の長さだけで12m前後となり、さらにすりつけ区間を考慮すれば15mほどとなるでしょう。これに駐車場の長さを加えれ...続きを読む


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