はじめまして。
現在とあるHMの建築条件付きの土地及び建物を検討中です。
かれこれ半年近くプランニングしてきたので、来月末あたりに土地建物の同時契約を迫られています。(しっかり納得のゆくプランニング&値段なので同時契約でも問題ないと考えています。)

問題なのは購入予定の土地の形状なんです。
その土地は南側に高さ3m弱の法面になっていて、そこに間知石が組まれています。もちろんその使いようの無い擁壁部分も敷地に含まれています。
で、敷地は擁壁基礎の部分まであり、そこは片道一車線の測道があり、その向こうは小さな小川が流れています。

このような無駄な部分をかかえた土地なので、同時期に分譲開始した中でも売れ残っていた物件でした。
しかし自分にとっては、
1.南側に他の家が無いのは魅力的だった
2.擁壁下の境界ギリギリの位置に鉄骨で足場を組んで、その上にウッドデッキを作れば敷地を有効活用できる。(余分な金はかかりますけど)

そういうわけでHMと交渉を開始した時から、「将来ここ(下の境界)に鉄骨で足場を立てて家とつなげたデッキを作りますよ」と説明していました。
相手は「HM側の建物の工事では請け負えませんが、建物引き渡し後にならどうぞお好きなように」と、口頭で許可を聞いていただけの状態でした。
私も後で勝手にするかーと思っていたのですが、そろそろ本契約が近いという事もあり、何社かの外構業者に上記デッキの見積もりを依頼したところ、「これ、大丈夫ですか?あとで役所から文句言われませんか?」「ウッドデッキやカーポートなんか確認申請出してまで設置する人は希。闇工事でいいと思いますが、もしいつの日か、道路に面した敷地内に立てた鉄骨の足場に車や自転車などが激突した場合、問題になったりしませんか?」などと説明され、心配ならHMに念書を一筆もらっておいた方がいい、と薦められました。
さすがにプロの業者にそう言われる心配になりました・・・
そもそもこの敷地を無駄にしている土地の購入動機として、擁壁下の敷地内に鉄骨を立てて、その上にデッキを作って有効活用するというのがありますので、HMにそこをきちんと確認と許可(HMから市役所なりに問い合わしてもらった上で)、口頭での約束は後で問題が起きたときに揉めるるだろうから、きちんとした念書をもらっておこうと思った次第であります。

長くなりましたが、こういった場合どういう風に念書を書かせればよいのでしょうか?
ご意見、アドバイスをよろしくお願いいたします。

「念書の書き方」の質問画像

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A 回答 (9件)

4.6ですが。


罰則は「罰金100万円又は禁錮刑3年」のようです、加えて「前科」と言う経歴が加わってしまう・・・。

「公道に面しているから難しい」の理由は、今は無き添付図を見た印象では工事に際し道路上を使用する必要が出そう、となると道路占用許可なんかが必要になり道路維持課などへの届けが必要になり回りまわって建築指導課に話が伝わり「違法ではないか」、となる可能性が感じられた、またとかく目に付き易い、その位のものです。(違法でやる場合)
2年前の法改正を受けてか確かに近隣の目は厳しくなりましたよ、10年以上設計の仕事をしていますが最近初めて「確認表示板の設置忘れ」(基準法上の義務です)を指摘されました、近隣通報の様です。

話はシンプルなんですよね、8の方の書いているように正規の手続きさえ踏めばいい。
その始めの一歩が「調査」と言う事です。

繰り返しますが契約をしていない、又、相手に落ち度が有る以上貴方は有利に話を進めることができます、冷静な対応をされて下さい、狡猾な業者のせいで前科者にされたらたまったものではないですから。
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この回答へのお礼

enpitsukez様
重ね重ねありがとうございます。

極端な場合なのでしょうが、前科持ちにはなりたくありませんね^^;

>「公道に面しているから難しい」の理由は、今は無き添付図を見た印象では工事に際し道路上を使用する必要が出そう、となると道路占用許可なんかが必要になり道路維持課などへの届けが必要になり回りまわって建築指導課に話が伝わり「違法ではないか」、となる可能性が感じられた、またとかく目に付き易い、その位のものです。(違法でやる場合)
2年前の法改正を受けてか確かに近隣の目は厳しくなりましたよ、10年以上設計の仕事をしていますが最近初めて「確認表示板の設置忘れ」(基準法上の義務です)を指摘されました、近隣通報の様です。

人通りの少ない道なのですが、たしかに心配ではありますね。

>話はシンプルなんですよね、8の方の書いているように正規の手続きさえ踏めばいい。
その始めの一歩が「調査」と言う事です。

設置予定のデッキが建坪率及び容積率に算入されるのかどうかは知りませんが、現状設計してある家ではデッキを含めたとしても両者とも範囲内には収まっています。
ネックは税金加算されるのかだけですが、たいした面積では無いので最悪の事態に怯えながら暮らすのはイヤなのでキチンと調査を依頼してみます。

お礼日時:2009/05/20 15:38

後から鉄骨でフレームを組んでウッドデッキを設ける場合、屋根も壁もありませんから、建築物ではありません。


申請するとしたら、工作物申請になると思います。

擁壁をまたぐようにつくる、ということだと思いますが、キチンと構造計算して、擁壁に影響がないことを確認できれば、法的に何か問題があるとは思えません。擁壁の設計資料をもらっておくといいと思いますよ(底板の形状などが分かった方がよいと思います)

また、計画する建物や工作物が法令に適合するかの確認は、基本的には買い主の責任で行うものです。
法的に認められないものであれば、当然諦めざるをえませんから、調査費を支払って、建築士や施工業者に調査してもらってはいかがですか?
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この回答へのお礼

architectm様
アドバイスありがとうございます。

今回の件、定義上は工作物という事になるというご説明をいただきましたが、それにともなう申請書式や手続きが建築物とは異なるのは当然なのでしょうが、現状私が知っておかなければいけない点は、
1.デッキスペースが床面積に勘定されて、固定資産税の増額につながるのか
2.構造計算を行い申請を出す事によって、工事費が高くなるのかどうか
の2点です。

そんなのは施行予定の業者に聞け!と言われるかも知れませんが、闇工事を推してきた業者ですので、歯切れのいい回答が得られるとも思えず質問させていただきました。

>擁壁をまたぐようにつくる、ということだと思いますが、

全くもってご指摘の通りです。

>擁壁の設計資料をもらっておくといいと思いますよ(底板の形状などが分かった方がよいと思います)

これはHMに交渉してみます。
土地購入後は擁壁も含めて自分の資産になるわけですから、もらって当然な部分ですよね。
それをデッキ施行業者に渡した上で検討してみたいと思います。

>計画する建物や工作物が法令に適合するかの確認は、基本的には買い主の責任で行うものです。

それは知りませんでした。反省しています。。。

>調査費を支払って、建築士や施工業者に調査してもらってはいかがですか?

ここで言う建築士と施工業者とは、家を建てるHMの人間の事でしょうか?

お礼日時:2009/05/20 15:33

念書については答えが出てますので別の事を・・・



HM云々というより
『擁壁下の境界ギリギリの位置に鉄骨で足場を組んで、その上に~』
という考えに、そもそも無理があると思います。
ウッドデッキのことは除外して、本当にこの土地で良いのかを考えた方が良いのではないでしょうか。

もう一つは考え方です。
擁壁が無ければ家を建てられるような場所ではないのですから、そこは無駄な部分ではないです。
(良い土地かどうかは別)
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この回答へのお礼

0917yama様
ご意見ありがとうございます。

>ウッドデッキのことは除外して、本当にこの土地で良いのかを考えた方が良いのではないでしょうか。

私の考えはむしろ逆で、将来金銭的に余裕が出たらウッドデッキを作成して余暇を楽しむ機会が増える、そういう土地だという認識でここまで検討してきました。
それが実は営業マンのデマカセ(まだ決まったわけではないですが)で、実は違法建築になる恐れがあるという事が納得いかないんです。
最初から「ここは足場とか無理ですから」と言われていれば、さっさと違う候補地を探していたと思います。
それなのに半年近くも知らずに、ここまで時間と労力を費やし、いざ契約前に知ってしまった自分に腹が立つと共に、HMへの不信感が出てきたのです・・・

>擁壁が無ければ家を建てられるような場所ではないのですから、そこは無駄な部分ではないです。

おっしゃる通りではあります。
HMが宅地開発してくれたおかげで消費者の手に渡るわけですから。
しかし考えようによっては、擁壁を間知石ではなく、RC造で作っていれば前述の使いようが無い無駄な土地も生まれなかったのにと思います。
HMが造成の際、コスト削減で行ったのか、法的な問題があるのかはわかりかねますが。

お礼日時:2009/05/19 21:58

4ですが、他の方の補足を見て思う所を簡単に書きます(時間がなくなりました)。



違法工事は近隣の目が厳しくなっておりかなり博打的要素が強い、昨今の法改正で建て主にも罰則が適用される事になりました。
建築パトロールが原則10月の2週に国交省指導で一斉に行われますがシビアです、見つけられたら即中止です、これは経験済みです。
パトロールは年2回の所もありますし、大体完了検査等で街中を回れば怪しいものは目に付きます、極論年中パトロールの目は光っていると言う事です。

よく図を見ると道路にほぼ接していたのですね、いよいよ難しそうです。
「HM側の建物の工事では請け負えませんが、建物引き渡し後にならどうぞお好きなように」
これは悔しいかな上手い逃げ口上と言わざるを得ません。
規格工事しか出来ないがゆえの返答(イレギュラー工事は原則やらない)、などと言われれば返す言葉は見付けにくい。

一点有利と思われるのは貴方には契約解除のカードを切る事が出来る、そしてその理由として胡散臭いHMの違反幇助を出せば半年の打合せ費用を出させぬ事は可能でしょう。

支離滅裂になりましたが勝負はこれからでしょう、まだまだ貴方が有利と考えます。
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この回答へのお礼

enpitsukez様

もしまたご覧になられましたら教えていただきたいのですが、
>違法工事は近隣の目が厳しくなっておりかなり博打的要素が強い、昨今の法改正で建て主にも罰則が適用される事になりました。
建築パトロールが原則10月の2週に国交省指導で一斉に行われますがシビアです、見つけられたら即中止です、これは経験済みです。
パトロールは年2回の所もありますし、大体完了検査等で街中を回れば怪しいものは目に付きます、極論年中パトロールの目は光っていると言う事です。

罰則とは具体的にどういう事になるのでしょうか?
建築パトロールでググってみましたが、熱心に行っている地域とそうでない地域があるんだなと思いました。(当該地域はweb上に公開はしていないようで、やる気を感じませんでした。)

>よく図を見ると道路にほぼ接していたのですね、いよいよ難しそうです。

公道に面していると余計にマズいのでしょうか・・?

お礼日時:2009/05/19 20:43

全部読ませて頂きました。


HMの言い分で合っていると思いますし、
私がその立場なら、HMのコメントになると思います。

グレーどころか、基本ダメでしょうね。
仮設的に、すぐに撤去できそうな物であれば
目をつぶってくれると思いますけれどね。
イナバの物置や、ガレージも基本ダメです。
犬小屋も。
最近は、行政によっては、外周部すべて簡易的にも
ウッドデッキにされている
家とか、ダメな場合もあります。
まして、鉄骨で建てるなんて、無理があるかもしれないですね。

2.HM担当の言うとおり引き渡し後、完全自己責任の元、闇工事で作る。(こういう人が大半ではないでしょうか?)

>2.を選択する場合に際しては、注意点や覚悟しておいた方がいい事象をご教示いただければ幸いです。

白紙に戻す必要ないと思いますよ。
外構業者も変な事いいますね。念書もありえないですし。
とりあえず、HMにこの土地を購入する際に
斜めの部分にウッドデッキを作ることは伝えてありますので、
それが不可能とおっしゃるのであれば、白紙になっても
設計費はお支払いできませんで、いいのでは?
現実的なのか、合法でもHMが施工を行うことができないのか、
それを聞いて下さい。
他の車が激突するとか、そんなのは、別問題です。

突っ込むところはその辺くらいです。
頑張ってください。
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この回答へのお礼

iikurashi様

>とりあえず、HMにこの土地を購入する際に
斜めの部分にウッドデッキを作ることは伝えてありますので、
それが不可能とおっしゃるのであれば、白紙になっても
設計費はお支払いできませんで、いいのでは?
現実的なのか、合法でもHMが施工を行うことができないのか、
それを聞いて下さい。

契約前に必ずその事を白黒つけたいと思います。
近いうちに営業ではなく担当設計士に直接聞いてみます。

お礼日時:2009/05/19 20:35

>「HM側の建物の工事では請け負えませんが」


・・・ひどい言い草ですね、書くまでもありませんが無理、あるいはかなり難しいと踏んでいるのでしょう。(もっとも営業に建築知識は期待出来ません)
開発などで計算書が要求された間知ブロックであれば残せるかもしれませんが、まずブロックのやりかえが要求されるでしょう。
やりかえれば十分可能でしょうが高くつくでしょうね。

HMの建築工事は地元の下請け業者がやる訳です、デッキだって設計して確認を通せば下請けに工事させるだけ、如何様にも出来ます。

ここはちょっとふっかけてみては?
「この住宅工事とデッキ工事を一緒にしたいと思い始めたのですが」、と。
実際一緒にした方が少なくとも2.3割は安く上がります。
どう言う返答が来るでしょう。

調査に費用が掛かるか否かですが。
契約と言うカードを握っている訳ですから一人工程度の調査なら「サービスする」なんて言ったとしても見積もりに忍ばせられるのが落ちでしょうね。
いずれにしろ調査してもらう事は重要です。

HM施工条件付としても「念書は書けない」「実は法上施工出来ない」、となれば相応の違約金でも請求しなければ納まりませんよね。
 
まず出方を見ましょう。
最悪の結果となれば口約束でも詐欺罪が適用出来るのでは?(この辺全く暗いのですが)、その時は新たに質問を立て専門の方に助言を乞うなり出るところに出るなりして少なくとも御自分が損をしない方法を探って下さい。
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この回答へのお礼

enpitsukez様
アドバイスありがとうございます。

>ここはちょっとふっかけてみては?
「この住宅工事とデッキ工事を一緒にしたいと思い始めたのですが」、と。
実際一緒にした方が少なくとも2.3割は安く上がります。
どう言う返答が来るでしょう。

住宅工事とデッキ工事を一緒にするとは、引渡し後に独自に行う予定を繰り上げて、建物と平行して他所の外溝業者、もしくはHMに施工させるという事でしょうか?
もしそうなのでしたら、なぜ2,3割安くなるのでしょうか?

>HM施工条件付としても「念書は書けない」「実は法上施工出来ない」、となれば相応の違約金でも請求しなければ納まりませんよね。

おっしゃられるとおり、違法建築になるのを承知の上で「引渡し後にご自由にどうぞ」と言われていたのかと思うと腹が立ちます・・・

お礼日時:2009/05/19 19:59

念書に関しては他の回答者さんの通りだと思います。


逆に念書を書くくらいなら、本体と一緒に契約し確認申請も同時に通すものと思います。


>私の考えでは、その土地を売る売り主が、買い手の希望が通るのか、そのために調べるのが普通なのではないかと考えます。(その工事事態は別業者に依頼する事になりますが)

今回の用件はイレギュラー的な要素があり、一般的な要求ではないように思います。また調査するには仮のプランニングをし荷重等を想定しなくてはいけないと思いますのでその分の費用は当然、お客様であるkimuchisanさんの負担になるものと思います。
しかし、この土地をどうしてもkimuchisanさんに買ってもらいたいとHMが思っているようなら負担してもらえるかも知れません。
ただ、調査の結果で可能だと判断された場合は当然ながらHMに発注するのが筋だと思いますし、別業者に発注しようとお考えならその業者で調査をしてもらうのが筋ではないかと思います。


HMに念書を書かせることは理不尽な要求だと思われますので、その事は言わずに法的・構造的に可能かどうか?の調査をお願いしてみては如何でしょうか?また費用の件に関してkimuchisanさんが負担する!とは言わないまでも覚悟はしておいたほうが良いと思います。
実現が不可能との結果が出た場合に今後どのような対応を取るかも決めておいたほうが良いでしょう。
ただ、契約をしないとした場合は今までの費用を請求されることも頭に入れておいた方が良いかも知れません。

私の個人的な意見としては今回の件は許可されることは無いのでは?と思います。
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この回答へのお礼

-yo-shi-様
アドバイスありがとうございます。

>逆に念書を書くくらいなら、本体と一緒に契約し確認申請も同時に通すものと思います。

たしかにご指摘の通りだと思います。いっその事HM側でそういう返答を最初に頂いておれば無用な不安をいだかなくて済みかつ、そのデッキ費用も住宅ローンに組み込めるのでメリットはあるのです。
しかしHM側からそういう提案はなされなかったため、自分なりに外溝業者に見積もりを依頼したり、ネットで情報を集めている状況です。
なぜHM側から提案がなかったのか?という事を考えると、やはり法的にはNG、絶対にできない場所という事になるのでしょうかね?
もしそうだとしたらHM担当者は「引き渡し後勝手にどうぞ^^」を言っていたのは違法建築になると知りながら、販売したことにならないのでしょうか?
それこそ言った言わないの水かけ論になると思うので、今回念書が欲しかったのですが、皆様に諭されてそれは諦めます。

>別業者に発注しようとお考えならその業者で調査をしてもらうのが筋ではないかと思います。

見積もりを出してもらった外溝業者は快く工事をすると言っています。が、契約に際しては「お客様責任の元、受注します」というサインが必要だと、あらかじめ逃げ道を用意している業者です。(該当地方では割と大手の外溝工事グループ会社です。)
そういった施主に責任押し付ける契約書をすべての客に書かせているのか問い合わせたところ、基本的にカーポートなど、耐火性などの問題から確認申請が必要になる構造物を施工する際にはサインをもらっていますとのこと)

一度その業者の方から役所に問い合わせてもらった方がよさそうですね。
しかし心配なのは、結果NGを突き付けられた場合、役所にから目をつけられ、闇工事の見回りにこられたりしないかが不安だったりします。

お礼日時:2009/05/19 17:59

「HM側の建物の工事では請け負えませんが、建物引き渡し後にならどうぞお好きなように」


これは法的にはNGですよと言うことですよ。
HMもはっきり無理と言うべきだと思いますが、何故そう言わなかったのかは分かりません。
簡単に鉄骨の柱を立ててデッキを載せると言っていますが、構造的な根拠もいりますし、基礎はどうするのかなど、色々整理しておかないといけない問題もあります。
勿論HMも念書など出すはずがありません。
契約には鉄骨部分の計画も入っているわけでは無いでしょう、あくまで
HMは契約部分のみの施工について責任を持ちます。
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この回答へのお礼

inon様
ご意見ありがとうございます。
>「HM側の建物の工事では請け負えませんが、建物引き渡し後にならどうぞお好きなように」
これは法的にはNGですよと言うことですよ。
HMもはっきり無理と言うべきだと思いますが、何故そう言わなかったのかは分かりません。

やはり法的には真っ黒判定という事なのですね。自分的にはグレーくらいかなと解釈していました。
なぜはっきり言われなかったのかというと、言えば私がその土地購入をやめると思ったのでしょう。
事実、その土地は人気分譲地にも関わらず、分譲開始から1年近く買い手が決まらなかった場所です。理由は擁壁分の土地をドブに捨てているのに税金だけは払う必要があるからです。
なかにはその擁壁部分をくりぬいて埋め込みガレージにしたいという人もいたそうです。担当いわくさすがにそれは無理とちゃんと説明したそうですが、やはり客は逃げたそうです。

そこで今回の私のように、擁壁部分になんら手を加える予定は無いが、公道に面した敷地ギリギリラインに足場うんぬん程度の工事ならHMとして見逃すことはできると判断したのかと思います。

さて、念書を書かせるのは無理だというのは理解しました。

今後私はどういう行動をとればよいのでしょうか?

1.残念だがこの土地建物をあきらめ白紙に戻す。(実施設計費の無駄)
2.HM担当の言うとおり引き渡し後、完全自己責任の元、闇工事で作る。(こういう人が大半ではないでしょうか?)

2.を選択する場合に際しては、注意点や覚悟しておいた方がいい事象をご教示いただければ幸いです。

お礼日時:2009/05/19 17:44

>「HM側の建物の工事では請け負えませんが、建物引き渡し後にならどうぞお好きなように」



つまり、HMの口頭発言は「HMは一切責任を持ちませんし、関わらない」と言いたいのだと思います
ならば、念書など書くはずがないと思います
施主が勝手にやることに対して、何の関係もないHMに責任を負えなどと言う事は、社会通念上負うべき責ではないと思いうのですが…

>HMにそこをきちんと確認と許可(HMから市役所なりに問い合わしてもらった上で)、

これは、きちんと費用を支払って調べてもらう事は可能だと思います
確認申請が必要ならば許可が可能かどうか? きちんと調べて可否を判断してもらいましょう

HMが確認申請をして役所が通せば、ウッドデッキの設置に関する限り揉め事が起こるとは思えないのですが?
でも、ダメだったらどうしましょう???

>?」「ウッドデッキやカーポートなんか確認申請出してまで設置する人は希。闇工事でいいと思いますが

そういうケースは事実あります
でも、公道に面した部分だと…刺されたら…
役所が飛んできて…工事中止…
業者も良心的なところは受けないかもしれません

>心配ならHMに念書を一筆もらっておいた方がいい、と薦められました。

業者も、自分の責任をHMと施主に押し付けたいがための保険ではないでしょうか?

HMの念書は、事実上難しいと思われますので(HMも受けたくない。問題になることを分かっているんでしょう)
ウッドデッキを設置するための知恵を借りたいと粘り強くお願いしてみて、確認申請が通るような方法を見つけてもらう事をお勧めします

この回答への補足

joqr様
アドバイスありがとうございます。

>つまり、HMの口頭発言は「HMは一切責任を持ちませんし、関わらない」と言いたいのだと思います

たしかにご指摘の通り、この話を担当営業に振ると態度が硬化します・・・

>これは、きちんと費用を支払って調べてもらう事は可能だと思います
確認申請が必要ならば許可が可能かどうか? きちんと調べて可否を判断してもらいましょう

費用とはどういった費用が必要になるのでしょうか?
また、その必要な費用を私が用意するのが普通なのでしょうか?
私の考えでは、その土地を売る売り主が、買い手の希望が通るのか、そのために調べるのが普通なのではないかと考えます。(その工事事態は別業者に依頼する事になりますが)
もしくは、私自身が役所に電話して、直接担当者に聞いてみてもいいものなのでしょうか?(そういった経験がないので不安ではあります)

>でも、公道に面した部分だと…刺されたら…
刺されるとはどういう事なのでしょうか?
誰かが役所に「勝手に工事してますよ!」などとチクリを入れる事ですか?

補足日時:2009/05/19 16:11
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このたび、自宅の真南にマンションが建設されることとなり、業者へ念書を提示したいのですが、念書の内容について(工事中に発生した、もしくはマンション建設後の自宅への損害保障など)どのような事柄を
記載するべきか、アドバイスいただきたく、よろしくお願いいたします。

情報のあるH.P.のURLなどもご存知でしたら、あわせてお願いいたします。

Aベストアンサー

回答No.#2です。2度目。

・日照権については「Nami250」さんが回答頂きました。自分は司法に疎いので心強いです。参考に。
(2度目の回答の前には「日照権」の判例はどうだっけ?とあやふやでした。)

追加としては、(日照権を含め)近隣の方と「団体で交渉する方が有利かつスムーズに」話し合いが取れるケースが多く、有利(イニシアティヴを取れる)」という事。

では建築サイドはどうか?というと
・大抵は「施工主」「元請業者(大会社)」「下請け(地元の中小業者)」が大雑把な構成。
よく「建築作業中に現場の人に苦情を言っても無駄!」というのは「下請け作業」の人だからです。
(元請・施工主等の詳細は自治体に届出した「標示」があるでしょう?)
念書の記載事項ですが
・『元請業者は専門家で、かつ、裏の裏まで知っています』
これに対抗して『後で、泣き寝入り(念書に無いと!)』のトラブル回避のためにも「大勢のグループ」の方が「甘く見られず、泣き寝入りのケース回避」となるという事。

やはり心配でしたら「建築紛争担当セクション」に相談して「3者での念書作成」が
【一番無難かつ安全との結論】

P.S.エアコンの事は何気なく書きましたが、「水平に同じ高さ(3階とあなたの家の同じ高さの部屋等)なら、距離が常識的に“数十m離れてるから大丈夫”とは行かない」という事。
MIYABIさんの念書内容を大雑把に区分すると;
(1) 建築中の環境被害(所謂公害の騒音・振動等)
(2) 建築後の環境被害(建築後の日影含めた、公害カテゴリーの)
(3) 建築中以降の物的被害(他の回答者のご指摘通りの家屋損傷等)
(4) その他の建築行為による物的&心的被害の全て(今回の念書等での精神面での心労被害などまで)
上記を漏れ無く、「後での後悔無し」での「文書作成」が
MIYABIさんの満足いくものでしょう。

結論としては
・【念書の内容に記載無しと、後で泣き寝入りしないように地元・近所の方と「○○マンション建築反対グループ」のように可能な限り多数派として交渉する事。】

・【元請が建築費用に、「対地元住民向け」に予算を見積もってると書きました。でも1人の苦情では「ご挨拶」で済まされるケース多し!(説明に建築会社員が、個別にお茶菓子持参等。)キチンと建築中&建築後の「想定被害項目」に漏れがないように、第3者立会いでの「話合い・念書(協定書が普通か?)作成」の事。】

・【その為にも「自治体の建築紛争セクション」が無理なら費用かかるが「弁護士」等に第三者役依頼もあるが「費用がかかる事と建築専門の弁護士等」でないと効果無し、というか無意味です。(元請には、建築専門の司法社員がウヨウヨいるから)】

・【回答No.#3の方のように、最近よく「欠陥住宅検証」とかでTV等メディアに登場する「専門家で被害者救済の信用出来るグループ」の方が、司法(弁護士等)より効率が良く、失敗の可能性が薄い!という事】

・【キリが無いが、建築予定のマンションの詳細な情報を含め“建築完成前の今のうち”に手を打つ事。(予想しだすと“1Fにテナント店入る予定(カラオケ騒音)”“駐車場スペースの有無とそこからの被害”“駐車場関連から児童等への安全面(通学ゾーンと重なってないか?)”などなど、幾らでも書けるが…】

○やはり、「現場を担当してる自治体の建築紛争セクションに。(ありませんか?)上記の“安全面”などは、自治体内に情報があるので、網羅してくれる」

最後に「団体」といっても「ご近所付き合い」が無ければ「町内会等の団体名簿」が自治体にあります。
こういう時の為にも「町内会名簿」は活用します(朝のラジオ体操がうるさい等のケースとかに)

また長文かつ悪文で要点がボケてますが、下っ端(自分)の職員はキチンと対応してくれます(例外あるが)
【(過去の経験から)民間会社は、役所からの電話と個人の電話では全然受取り方が違う!(だから責任持って会社に電話等せよ!と建築職に人に怒られて初めて再認識した事)本当に元受が跳んで来るように反応する!!!】

MIYABIさんの住所不明、ホンの参考までに
http://www.mlit.go.jp/sogoseisaku/const/funcho/funchomain.htm
上記のフローチャートを参考に。(建築紛争の雛形として)
BUT、実際に「紛争中央委員会」レベルまでに拗れる事態&ここに依頼する事は「勧めません!」(し、又稀)

何故なら「裁判と同様に時間がかかりすぎるので」

上記フローチャート通りに「お住まいの建築セクション内に、建築紛争担当部署が必ずあるハズ!」
取りあえずは「相談してみて」(頼り無ければ、対応者の氏名確認とか、マル秘の裏ワザもあるが…)

まだまだ「書き足りないが(元請がマンション販売に携っているか?等)」取りあえずここまで。

では~!!!

回答No.#2です。2度目。

・日照権については「Nami250」さんが回答頂きました。自分は司法に疎いので心強いです。参考に。
(2度目の回答の前には「日照権」の判例はどうだっけ?とあやふやでした。)

追加としては、(日照権を含め)近隣の方と「団体で交渉する方が有利かつスムーズに」話し合いが取れるケースが多く、有利(イニシアティヴを取れる)」という事。

では建築サイドはどうか?というと
・大抵は「施工主」「元請業者(大会社)」「下請け(地元の中小業者)」が大雑把な構成。
よ...続きを読む

Q念書を書けと迫られています

建て替えの為に自宅(木造2階建て)の解体を行うことになりました。
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直してください。そのことが書いてある念書に一筆書いてください」と隣家の方に詰め寄られました。
普通の戸建ての場合ハウスメーカーに聞いても、解体業者さんに聞いても、常識的に一筆を迫るというケースが無いらしく、しかも、どの程度の見積額になるか見当がつきません。
こちらの過失で何かの損害を与えてしまった場合は、
その時にお話させてもらうのではだめですか?と何度か頭を下げに
伺ったのですが、相手の方は大工さんにそう言われたからと頑なな態度のままです。
毎日のように、業者に文句を言われ、作業も2・3日ストップしました。こういった場合どのようにすればよろしいでしょうか?

Aベストアンサー

No.6です。
ハウスメーカーの場合、公共工事等も手がける工務店とは違い、補償ということに関しては無頓着なことが多いようです。
私のように設計事務所で働く者にとっては、地盤調査や家屋調査は当たり前のこととして、お施主さんに調査するように進言していることです。

費用の負担に関しては、施工会社が費用を見込んでいれば払う必要もありませんが、どちらにしてもお施主さんの負担であることに変わりありませんね。
ハウスメーカーだとそのような費用は見込んでいないでしょうから、質問者さんが別途支払う必用があるかもしれません。
家屋調査は、2人一組で一日あれば終わります。
今回のように小規模な工事の場合は、外周廻りだけの調査とすることが多いので、半日仕事といったところです。
ただ、隣人が口うるさい人の場合は、念のため内部も調査しておきたいところですね。

解体工事に伴う損傷は、主に基礎の解体によるものなので、足場を組んだだけなら、まだ十分間に合うと思いますよ。
調査費用は、高くても10万円くらいでしょう。
良心的な施工会社なら負担してくれる程度の金額なので、ハウスメーカーにダメモトでお願いしてみてはどうでしょう。
この問題が片付かないと先に進めないので、ハウスメーカーにとっても必用な作業と考えられますからね。

No.6です。
ハウスメーカーの場合、公共工事等も手がける工務店とは違い、補償ということに関しては無頓着なことが多いようです。
私のように設計事務所で働く者にとっては、地盤調査や家屋調査は当たり前のこととして、お施主さんに調査するように進言していることです。

費用の負担に関しては、施工会社が費用を見込んでいれば払う必要もありませんが、どちらにしてもお施主さんの負担であることに変わりありませんね。
ハウスメーカーだとそのような費用は見込んでいないでしょうから、質問者さんが別途...続きを読む

Q戸建て解体による振動で、隣地宅よりクレーム。責任は解体会社、建築会社あるいは施主?

住宅建て替えのため、建築業者に新築住居と古い住居(木造2F建て)の解体を依頼しました。解体業者は建築業者が選定、依頼しました。ところが解体時の振動が原因で基礎や地盤、建物が傷んだとして、隣宅より、将来にわたる補修と補償に関する解体業者、建築業者、施主(私)連名での念書提出を要求されています。単なるクラックならまだしも、地盤や基礎となると補償の金額は数千万にもなる可能性があり心配です。念書が得られないようなら法的な手段に訴えると相手は言っています。そこで質問です。

Q 解体業者が起こしたかもしれないそのようなトラブルについて施主にはどの程度まで責任があるのでしょうか?

ちなみに建築業者は、解体の振動でそのようなダメージが発生するとは考えにくいと言っています。駐車場モルタル表面ヒビや塀のヒビにはついては解体業者が補修済みですが隣宅は納得していません。そもそも解体による振動でそのようなダメージが発生しうるかどうかの技術的な問題もあり、この点は情報収集中です。そもそもこの話は解体業者あるいは発注元としての建築業者と隣宅の問題だと私は思うのですが・・。

解体産廃の処理については施主責務と20万以下の罰則があるそうですが、本件のようなケースで施主に高額な賠償責任が発生する可能性があるようでは、安心して立て替えなどできなくなってしまうと思うのですが・・。法律、建築に詳しい方の意見がお伺いできれば幸いです。

住宅建て替えのため、建築業者に新築住居と古い住居(木造2F建て)の解体を依頼しました。解体業者は建築業者が選定、依頼しました。ところが解体時の振動が原因で基礎や地盤、建物が傷んだとして、隣宅より、将来にわたる補修と補償に関する解体業者、建築業者、施主(私)連名での念書提出を要求されています。単なるクラックならまだしも、地盤や基礎となると補償の金額は数千万にもなる可能性があり心配です。念書が得られないようなら法的な手段に訴えると相手は言っています。そこで質問です。

Q 解...続きを読む

Aベストアンサー

 注文者は、請負人がその仕事につき第三者に与えた損害を賠償する責を負わないのが原則です。(民法第716条本文)
 もっとも、例えば注文者が解体の方法を請負人に指示し、その指示に過失がある場合は、注文者も損害賠償の責任がありまが(民法第716条但書)、ご相談内容を拝見する限りでは、そのような事実はないように思われますので、仮に業者に過失があり、解体工事と損害の発生に因果関係が認められるとしても、注文者は責任を負うことはないと思われます。


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