11年前に住宅を新築しました。ところが、引渡を受けて8年後に図面で、耐力壁が入るべきところに窓があり、この部分の耐力壁が入っていないことが判明しました。このことを施工業者に申し出て他の部分の耐力壁が入っているか確認をして貰うとともに改修工事をしてもらうこととしてこの内容の議事録を作成しました。ところが、耐力壁の出荷明細があるから確かに他の部位の耐力壁は入っている。従って、議事録で約束した確認は必要ないと言われました。当方は、議事録を作成して、了承したのだから確認してほしいと言い続けたところ、この施工業者は代理人として、弁護士を立て、耐力壁を実施していないのは、当方との了解のもとに実施したのだから、耐力壁未実施の責任はないと言い出しました。当方は、そのような了解をしていませんし、何を証拠にそのようなことを言うのかと聞いたところ、時間が経過したから書面等はないが、当方の了承のもとに耐力壁を設置していないのだから、責任はないと言っております。
この様な場合、今後、どの様に対処すべきか、ご教示願います。

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A 回答 (5件)

安心してください。


弁護士に依頼すれば勝ちスジの事件と思って喜んで受任すると思います。裁判になるかもしれませんが、最終的には比較的早期に先方は和解を申出てくると思います。和解する際、そこで弁護士費用の元も取れるくらいの金額をゲットして下さい。
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「弁護士が言うにはこの責任者は議事録で耐力壁の確認と改修工事の実施を約束したが、工事施工当時、耐力壁の未実施について、当方との了解を忘れていたから、改修工事と確認を実施しなければならないと思いこんで、議事録を作成した。

従って、思い込みによる議事録だから無効であり、責任はない」
なるほど、先方弁護士は当該議事録の錯誤無効を主張してるわけですね。かなり、苦し紛れの論理展開ですね。
当該議事録の証拠力は強力ですよ。おっしゃるとおり弁護士はあなたが脅しに屈し泣き寝入りするのを狙っているようですね。でもそれは弁護士自身この書証の証拠価値の大きさを実感し恐れている事の裏返しです。
具体的手順についてはここでは簡単に述べるにとどめます。
まず、法律構成としては当該議事録により、双方間に、耐力壁が入るべきところに窓があり、この部分の耐力壁が入っていない、それゆえ他の部分の耐力壁が入っているか確認をして貰うとともに未設置部分についてはすべて改修工事をしてもらうことの合意(補修契約)がなされたことになります。
この契約に基づいて淡々と履行を求めましょう。
まずは、会社代表取締役相手に当該議事録の写しを添付したのち、一定の合理的期間内に補修契約の履行に着手を求める旨の内容証明郵便を送付しましょう。定めた期間内に着手がない場合は法的手段をとる旨書き添えておきましょう。
また、これにより先方弁護士がまた苦し紛れの脅しをかけてくる可能性もありますが、出来うる限り商談はご自宅で尚且つデジタルレコーダーで交渉事を全て録音しておきましょう。そして、できれば商談記録も詳細に付けておきましょう。
仮に思ったとおりの結果にならずともかなり有利な証拠が集められると思います。
さらに他の信用できる業者2~3社に補修の見積もりを取っておきましょう。参考意見も聞けたら同様に記録しておきます。
このようなやりとりの末、なんら進展がなければ民事訴訟を提起してください。
ここまで証拠(議事録、録音記録、商談記録、内容証明郵便など)を集めた段階で弁護士に依頼してもいいですし、本人訴訟で決着をつけてもいいでしょう。どちらにしても錯誤無効なんていうほとんど訴訟では立証不可能な抗弁を相手が素人だと思って苦し紛れに主張してくる時点で勝算アリです。
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請負契約の原則からすれば、建物に瑕疵があるときは当然に相当の期間を定めて瑕疵の修補の請求が可能です。

さらに損害賠償請求も請負人の帰責事由に関わらず可能です。
これは注文者に当然に認められるものであり、請負人の担保責任というものです。民法上条文があります。
ただ、やっかいなことに権利行使につき除斥期間が定められており原則として引渡しから5年、建物の種類によっては10年とされています。
あなたの建物が仮に木造なら5年でありすでに権利行使は出来ません。

そこで、ここではこのような民法上の保護が受けられない前提で簡単な対処方法を説明します。
まず、議事録には双方の記名(できれば押印も)はあるのでしょうか?
それがある事が大前提です。
議事録には「耐力壁が入るべきところに窓があり、この部分の耐力壁が入っていない」「他の部分の耐力壁が入っているか確認をして貰うとともに改修工事をしてもらうこと」が内容となっているはずです。
ということは、現時点(議事録作成時)において専門家、プロとして施工業者は耐力壁が本来入るべきところに入っていないことは認識していることになります。そして他の部分の確認の必要性と改修工事の必要性も認識していることになります。
それに対する先方弁護士の主張は「耐力壁を実施していないのは、当方との了解のもとに実施したのだから、耐力壁未実施の責任はない」とのことです。
これは矛盾ですね。
つまり、専門家なら耐力壁は絶対必要であり、もし無いなら改修工事まで必要との認識をもつほど重要なものだと自ら議事録で認めているのです。にもかかわらず、施工当時、素人の施主に設置の必要が無いと了解をとっているのです。仮にこの了解があったとしても、施工業者は絶対必要だと自ら認めている耐力壁を必要ないものとして説明していたことになるのです。
これは重大な説明義務違反ですね。
一度、このあたりを突いてみてください。

この回答への補足

大変参考になるご教示ありがとう御座います。
議事録の相手はハウスメーカーの責任者で、メーカーの議事録様式にその責任者のサインと当方のサインも記載しておりますが、弁護士が言うにはこの責任者は議事録で耐力壁の確認と改修工事の実施を約束したが、工事施工当時、耐力壁の未実施について、当方との了解を忘れていたから、改修工事と確認を実施しなければならないと思いこんで、議事録を作成した。従って、思い込みによる議事録だから無効であり、責任はないと言っております。つまり、この弁護士は「議事録を作成した責任者は思いこみによって間違った議事録を作成した」と言っている訳であります。しかし、当方は明らかにそのような了解はしていないのであります。相手が言う当方との了解をしたというこの相手は、当時の工事監督であるということですが、当方がこの監督に直接「いつそのような了解をしたのか言ってみろ。」といってもこの監督は呼び出しを受け関係者で会議をして「何も言うなといわれている。」というのみで、具体的な当方が口約束をした状況や日時、場所等は説明出来ない有様で、あきらかに、当方の泣き寝入りをねらった「脅し」とも思えるような始末です。当方としては、この様な住宅メーカーによって、弁護士を使って、不良施工を正当化されている事例がもっと多くあるのではないかと思います。そう思うと憤りを感じざるを得ません。やはり、法的手続きを取るしかないでしょうか。あと2年で定年ですから退職したら「本人訴訟」でもやって、「大手住宅メーカーとの戦いの記録」として出版などをしてみようかと思っております。しかし、素人で訴訟しても弁護士に勝てるでしょうか。ご教示願います。

補足日時:2009/05/20 21:20
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身も蓋もありませんが、そちらも弁護士に頼むしかありません。


下の方の言う通り、弁護士は依頼があった者を弁護するのが仕事なのです。
道理なんかあったものじゃない結果になる事もあります。
素人がどんなに頑張ったところで、最後には「法的にはこれが道理になるんだから、しのごの言ってないで、さっさと納得しろ!」と超高圧的に脅され黙らされます。(実際はこんな言いまわしではなく、上品に見下した態度を取り、攻めてきます)

精神的・金銭的痛手を負いますが、頑張って下さいとしか言えません…。
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率直に言って、質問者様も、弁護士を代理人に立ててください。


あるいは、さっさと他業者に同様の作業を依頼し、その費用について
その問題業者に対して請求する訴訟を提起してください。
(見積もりだけに留めて、その予想代金の請求でも構いませんが。)

もはや、相手の姿勢は明確になったのですから、裁判外での
(あなた自身による直接)交渉は、ほぼ時間の浪費だと思われます。


なお、相手の代理人弁護士は、そのように主張してくるものです。
それがお仕事ですので。
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